… ทันทีที่กระทรวงมหาดไทย ประกาศขยายกำหนดเวลาดำเนินการตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 จากวันที่ 1 มกราคม 2563 ไปเริ่มจัดเก็บในเดือนสิงหาคม 2563 โดยมีหนังสือแจ้งถึงผู้ว่าราชการจังหวัดทุกจังหวัดทั่วประเทศ เมื่อวันที่ 11 ธ.ค.ที่ผ่านมา
...เสียงวิพากษ์ และการตั้งข้อสังเกต...? ในการเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีดังกล่าว!!...ว่าเป็นการยื้อเวลาเพื่อเอื้อประโยชน์แก่กลุ่มนายทุนที่ถือครองที่ดินไว้ในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ยังจัดการหรือดำเนินการเกี่ยวกับปัญหาที่ดินไม่ทันตามกำหนด!! จนร้อนถึงกระทรวงมหาดไทยซึ่งเป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบดูแลในเรื่องดังกล่าว ต้องออกมาชี้แจงเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า การเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้ ไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่บุคคลหรือนายทุน แต่เกิดจากการออกกฎหมายลูกยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้ต้องมีการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ออกไป
ทั้งนี้ เนื้อหาสำคัญในประกาศของกระทรวงมหาดไทย ระบุว่า กระทรวงมหาดไทยพิจารณาแล้วเห็นว่าตามบทเฉพาะกาล มาตราที่ 89 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กำหนดให้กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลังออกกฎหมาย ลำดับรองในความรับผิดชอบให้แล้วเสร็จภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ซึ่งกำหนดเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2562 แต่ปัจจุบันได้ล่วงเลยระยะเวลามาเป็นเวลา 4 เดือนแล้ว โดยกฎหมายลำดับรองที่อยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงการคลังและอีกจำนวน 8 ฉบับ ซึ่งยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ผลจากความล่าช้าดังกล่าวทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ทราบถึงรายละเอียดหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติที่ชัดเจน ไม่สามารถดำเนินการแจ้งบัญชีรายการที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้ถูกต้องครบถ้วนตามกรอบระยะเวลาที่กำหนดไว้ในพรัราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ดังนั้น เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกแห่งสามารถดำเนินการภายใต้กรอบระยะเวลาที่กฎหมายและระเบียบ ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กำหนด โดยสอดคล้องต่อระยะเวลาในการประกาศใช้หมายรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงอาศัยอำนาจตามมาตรา 14 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เห็นชอบให้ขยายกำหนดเวลาดำเนินการของผู้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี พ.ศ.2563 เป็นการทั่วไป
สำหรับสาระสำคัญในประกาศที่มีการขยายเวลาออกไปประกอบด้วย 1.การจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อประกาศพร้อมทั้งจัดส่งข้อมูลเกี่ยวข้องให้ผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบ กำหนดการเดิมตามกฎหมาย เดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2562 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนมีนาคม พ.ศ.2563 2.การประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตราภาษีที่จัดเก็บและรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษี เดิมกำหนดระยะเวลาวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2563 ให้ยืดระยะเวลาออกไปเป็นวันที่ 1 มิถุนายน 2563 3.การแจ้งการประเมินภาษีโดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีเดิมกำหนดเวลาในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนมิถุนายน 2563
4.การชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษีกำหนดเดิมเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายเวลาออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 5.การผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดการเดิมงวดที่ 1 ภายในเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ส่วนงวดที่ 2 กำหนดให้ภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ให้ขยายระยะเวลาที่เดือนกันยายน 2563 งวดที่ 3 ภายในเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายเวลาออกเป็นเดือนตุลาคม 2563 6.ได้มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระกำหนดการเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนกันยายน 2563 และ 7.การแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานที่ดินสาขากำหนดการเดิมเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนตุลาคม 2563
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าขยายเวลาการบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีสาเหตุมาจากการออกกฎหมายลูกที่ยังไม่แล้วเสร็จ หรือมีสาเหตุอื่นใดก็ตาม แต่สิ่งที่ตามมา คือ ผลบวกที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันแน่นอน โดยเฉพาะในช่วงเวลานี้ ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นปัจจัยลบตัวหนึ่งที่เข้ามากระทบต่อความเชื่อมั่น และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และที่สำคัญคือ สถานการณ์ตลาด ณ ปัจจุบัน ยังมีซัปพลายสะสมรอการระบายออกอยู่เป็นจำนวนมาก ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ทำให้เกิดการยืดระยะเวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะเดียวกัน ก็เป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินสะสมรอการพัฒนาอยู่ในมือ แต่ไม่สามารถนำออกมาพัฒนาโครงการใหม่ได้ทันที เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดไม่เอื้ออำนวย หากมีการนำที่ดินออกมาพัฒนาโครงการใหม่ หากมีปัญหาด้านยอดขาย และจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมจากการเพิ่มขึ้นของซัปพลายใหม่โดยไม่จำเป็น
นายอิสระ บุญยัง อดีตนายกกิติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกไปในเดือนสิงหาคม 2563 นั้น เป็นผลดีต่อประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินในมือ แม้ผลดีจะเกิดขึ้นไม่มาก แต่ก็ช่วยให้ประชาชนและผู้ประกอบการมีเวลาในการตรวจสอบประเภทและลักษณะการใช้ที่ดิน ว่า มีความสอดคล้อง และตรงกับคุณสมบัติการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เช่น ที่ดินที่ประชาชนมีการถือครองอยู่ มีคุณสมบัติตรงกับที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรืออยู่ในเกณฑ์ของที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งที่ดินในแต่ละประเภทนั้นอัตราการจัดเก็บภาษีจะมีความแตกต่างกันมาก
โดยอัตราภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (ปี 2563-2564) ที่จะถูกจัดเก็บภาษีแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ประเภทที่ 1.ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย คิดราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท ราคาประเมิน 50-75 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท ราคาประเมิน 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.05% ต่อปี หรือล้านละ 500 บาท และราคาประเมิน 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ต่อปี หรือล้านละ 1,000 บาท
ทั้งนี้ หากเป็นบ้านหลักและเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน จะยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลักแต่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวจะได้รับยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ประเภทที่ 2 ที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะเริ่มเสียภาษี 0.3% ของราคาประเมิน หรือล้านละ 3,000 บาทต่อปีของราคาประเมิน โดยจะเพิ่มอัตราจัดเก็บ 0.3% ทุก 3 ปี เพดานการจัดเก็บไม่เกิน 3% ส่วนราคาประเมินบ้าน และที่ดิน 1 ล้านบาท หากปล่อยร้าง 30 ปี จะเสียภาษีอย่างต่ำ 495,000 บาท
สำหรับประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% ต่อปี หรือล้านละ 3,000 บาท ราคาประเมิน 50-200 ล้านบาท เสียภาษี 0.4% ต่อปี หรือล้านละ 4,000 บาท ราคาประเมิน 200-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.5% ต่อปี หรือล้านละ 5,000 บาท ราคาประเมิน 1,000-5,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.6% ต่อปี หรือล้านละ 6,000 บาท ส่วนราคาประเมิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.7% ต่อปี หรือล้านละ 7,000 บาท ซึ่งในจำนวนนี้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี จะเสียภาษีรวม 90,000 บาท
ในส่วนของผลดีที่จะเกิดกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินรอการพัฒนาโครงการอยู่ในมือ จะได้ประโยชน์ในเรื่องระยะเวลาในการตรวจสอบที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนบริหารจัดการแปลงที่ดินที่มีอยู่ในมือได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การขยายระยะเวลาในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในครั้งนี้ อาจส่งผลดีให้แก่ผู้ประกอบการแต่ไม่มากนัก เพราะการขยายเวลาในการจัดเก็บภาษีดังกล่าวเป็นเพียงการเลื่อนเวลาออกไปเท่านั้น ผลดีคือ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยังมีสภาพคล่องที่ดีในช่วงระยะเวลาหนึ่งจากการที่ยืดเวลาการจัดเก็บภาษีออกไป
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีไม่ได้ส่งผลอะไรต่อผู้ประกอยการอสังหาฯ เพราะเป็นเพียงการเลื่อนระยะเวลาออกไป แต่ไม่ได้หมายถึงการยกเลิก สุดท้ายแล้วการจัดเก็บภาษีก็ยังต้องเริ่มในปี 2563 เหมือนเดิม
ดังนั้น แนวทางการปรับตัวในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จึงต้องมีความแม่นยำ เพื่อให้สามารถปิดการขายโครงการได้เร็วขึ้น ซึ่งจะทำให้ช่วยลดภาระการจ่ายภาษีการถือครองทรัพย์สินได้เร็วและมากขึ้น เนื่องจากภาษีถือเป็น ต้นทุนส่วนหนึ่งของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะต้นทุนจากการถือครองสต๊อกที่อยู่อาศัย
นายวงศกรณ์ ประสิทธวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเลื่อนการชำระภาษีไม่มีผลอะไรเพราะอยู่ในปีเดียวกัน และเห็นว่าผู้ประกอบการยังต้องปรับตัว เช่น การไม่ซื้อที่ดินสะสมเก็บไว้นาน คือ อย่างช้าต้องนำออกมาพัฒนาภายใน 3 ปีเพราะต้องเสียภาษี หากจะเก็บไว้นานต้องมั่นใจว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน
ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าสถานการณ์ปัจจุบันถือว่ายังไม่พร้อมกับการประกาศใช้ภาษีที่ดินจากภาวะเศรษฐกิจ และการที่ภาครัฐพยายามกระตุ้นการใช้จ่ายจากภาคประชาชนผ่านมาตรการต่างๆ รวมไปถึงภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งภาคอสังหาฯ ถือเป็นภาคธุรกิจสำคัญที่เข้ามาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคประชาชนให้เกิดการหมุนเวียนเงินในระบบ
"ดังนั้น ณ เวลา นี้จึงยังไม่ควรมีการเพิ่มภาระจากมาตรการภาษีที่ดิน แม้จะยังไม่สามารถคำนวณได้ว่า ผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินได้ แต่ในทางจิตวิทยาแล้ว การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเวลานี้ อาจส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความกังวล และไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น การเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินในเวลานี้จึงเป็นการช่วยผ่อนคลายความตึงเครียด ส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น"
...เสียงวิพากษ์ และการตั้งข้อสังเกต...? ในการเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีดังกล่าว!!...ว่าเป็นการยื้อเวลาเพื่อเอื้อประโยชน์แก่กลุ่มนายทุนที่ถือครองที่ดินไว้ในมือจำนวนมาก โดยเฉพาะผู้ที่ยังจัดการหรือดำเนินการเกี่ยวกับปัญหาที่ดินไม่ทันตามกำหนด!! จนร้อนถึงกระทรวงมหาดไทยซึ่งเป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบดูแลในเรื่องดังกล่าว ต้องออกมาชี้แจงเกี่ยวกับกรณีดังกล่าวว่า การเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในครั้งนี้ ไม่ได้เป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่บุคคลหรือนายทุน แต่เกิดจากการออกกฎหมายลูกยังไม่แล้วเสร็จ ทำให้ต้องมีการเลื่อนระยะเวลาบังคับใช้ออกไป
ทั้งนี้ เนื้อหาสำคัญในประกาศของกระทรวงมหาดไทย ระบุว่า กระทรวงมหาดไทยพิจารณาแล้วเห็นว่าตามบทเฉพาะกาล มาตราที่ 89 แห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กำหนดให้กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงการคลังออกกฎหมาย ลำดับรองในความรับผิดชอบให้แล้วเสร็จภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีผลบังคับใช้ซึ่งกำหนดเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2562 แต่ปัจจุบันได้ล่วงเลยระยะเวลามาเป็นเวลา 4 เดือนแล้ว โดยกฎหมายลำดับรองที่อยู่ในความรับผิดชอบของกระทรวงการคลังและอีกจำนวน 8 ฉบับ ซึ่งยังดำเนินการไม่แล้วเสร็จ ผลจากความล่าช้าดังกล่าวทำให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นไม่ทราบถึงรายละเอียดหลักเกณฑ์วิธีปฏิบัติที่ชัดเจน ไม่สามารถดำเนินการแจ้งบัญชีรายการที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างได้ถูกต้องครบถ้วนตามกรอบระยะเวลาที่กำหนดไว้ในพรัราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ดังนั้น เพื่อให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกแห่งสามารถดำเนินการภายใต้กรอบระยะเวลาที่กฎหมายและระเบียบ ซึ่งออกตามความในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 กำหนด โดยสอดคล้องต่อระยะเวลาในการประกาศใช้หมายรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย จึงอาศัยอำนาจตามมาตรา 14 วรรคสองแห่งพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เห็นชอบให้ขยายกำหนดเวลาดำเนินการของผู้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาในพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 เฉพาะการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี พ.ศ.2563 เป็นการทั่วไป
สำหรับสาระสำคัญในประกาศที่มีการขยายเวลาออกไปประกอบด้วย 1.การจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อประกาศพร้อมทั้งจัดส่งข้อมูลเกี่ยวข้องให้ผู้เสียภาษีแต่ละรายทราบ กำหนดการเดิมตามกฎหมาย เดือนพฤศจิกายน พ.ศ.2562 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนมีนาคม พ.ศ.2563 2.การประกาศราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตราภาษีที่จัดเก็บและรายละเอียดอื่นที่จำเป็นในการจัดเก็บภาษี เดิมกำหนดระยะเวลาวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2563 ให้ยืดระยะเวลาออกไปเป็นวันที่ 1 มิถุนายน 2563 3.การแจ้งการประเมินภาษีโดยส่งแบบประเมินภาษีให้แก่ผู้เสียภาษีเดิมกำหนดเวลาในเดือนกุมภาพันธ์ 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนมิถุนายน 2563
4.การชำระภาษีตามแบบแจ้งการประเมินภาษีกำหนดเดิมเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายเวลาออกไปเป็นเดือนสิงหาคม 2563 5.การผ่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำหนดการเดิมงวดที่ 1 ภายในเดือนเมษายน 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนสิงหาคม 2563 ส่วนงวดที่ 2 กำหนดให้ภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ให้ขยายระยะเวลาที่เดือนกันยายน 2563 งวดที่ 3 ภายในเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายเวลาออกเป็นเดือนตุลาคม 2563 6.ได้มีหนังสือแจ้งเตือนผู้เสียภาษีที่มีภาษีค้างชำระกำหนดการเดิมภายในเดือนพฤษภาคม 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกไปเป็นเดือนกันยายน 2563 และ 7.การแจ้งรายการภาษีค้างชำระให้สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานที่ดินสาขากำหนดการเดิมเดือนมิถุนายน 2563 ให้ขยายระยะเวลาออกเป็นเดือนตุลาคม 2563
อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าขยายเวลาการบังคับใช้การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีสาเหตุมาจากการออกกฎหมายลูกที่ยังไม่แล้วเสร็จ หรือมีสาเหตุอื่นใดก็ตาม แต่สิ่งที่ตามมา คือ ผลบวกที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันแน่นอน โดยเฉพาะในช่วงเวลานี้ ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาฯ เกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นปัจจัยลบตัวหนึ่งที่เข้ามากระทบต่อความเชื่อมั่น และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และที่สำคัญคือ สถานการณ์ตลาด ณ ปัจจุบัน ยังมีซัปพลายสะสมรอการระบายออกอยู่เป็นจำนวนมาก ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ทำให้เกิดการยืดระยะเวลาตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป ขณะเดียวกัน ก็เป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากต่อการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ของผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินสะสมรอการพัฒนาอยู่ในมือ แต่ไม่สามารถนำออกมาพัฒนาโครงการใหม่ได้ทันที เนื่องจากสถานการณ์ในตลาดไม่เอื้ออำนวย หากมีการนำที่ดินออกมาพัฒนาโครงการใหม่ หากมีปัญหาด้านยอดขาย และจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมจากการเพิ่มขึ้นของซัปพลายใหม่โดยไม่จำเป็น
นายอิสระ บุญยัง อดีตนายกกิติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การขยายระยะเวลาการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ออกไปในเดือนสิงหาคม 2563 นั้น เป็นผลดีต่อประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินในมือ แม้ผลดีจะเกิดขึ้นไม่มาก แต่ก็ช่วยให้ประชาชนและผู้ประกอบการมีเวลาในการตรวจสอบประเภทและลักษณะการใช้ที่ดิน ว่า มีความสอดคล้อง และตรงกับคุณสมบัติการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ เช่น ที่ดินที่ประชาชนมีการถือครองอยู่ มีคุณสมบัติตรงกับที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย หรืออยู่ในเกณฑ์ของที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งที่ดินในแต่ละประเภทนั้นอัตราการจัดเก็บภาษีจะมีความแตกต่างกันมาก
โดยอัตราภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (ปี 2563-2564) ที่จะถูกจัดเก็บภาษีแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ ประเภทที่ 1.ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย คิดราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.02% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท ราคาประเมิน 50-75 ล้านบาท เสียภาษี 0.03% ต่อปี หรือล้านละ 200 บาท ราคาประเมิน 75-100 ล้านบาท เสียภาษี 0.05% ต่อปี หรือล้านละ 500 บาท และราคาประเมิน 100 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.1% ต่อปี หรือล้านละ 1,000 บาท
ทั้งนี้ หากเป็นบ้านหลักและเป็นทั้งเจ้าของบ้านและที่ดิน จะยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก แต่ถ้าเป็นบ้านหลักแต่เป็นเจ้าของเฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวจะได้รับยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ประเภทที่ 2 ที่ดินรกร้างว่างเปล่าจะเริ่มเสียภาษี 0.3% ของราคาประเมิน หรือล้านละ 3,000 บาทต่อปีของราคาประเมิน โดยจะเพิ่มอัตราจัดเก็บ 0.3% ทุก 3 ปี เพดานการจัดเก็บไม่เกิน 3% ส่วนราคาประเมินบ้าน และที่ดิน 1 ล้านบาท หากปล่อยร้าง 30 ปี จะเสียภาษีอย่างต่ำ 495,000 บาท
สำหรับประเภทที่ 3 ที่ดินเพื่อการพาณิชย์ ราคาประเมิน 0-50 ล้านบาท เสียภาษี 0.3% ต่อปี หรือล้านละ 3,000 บาท ราคาประเมิน 50-200 ล้านบาท เสียภาษี 0.4% ต่อปี หรือล้านละ 4,000 บาท ราคาประเมิน 200-1,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.5% ต่อปี หรือล้านละ 5,000 บาท ราคาประเมิน 1,000-5,000 ล้านบาท เสียภาษี 0.6% ต่อปี หรือล้านละ 6,000 บาท ส่วนราคาประเมิน 5,000 ล้านบาทขึ้นไป เสียภาษี 0.7% ต่อปี หรือล้านละ 7,000 บาท ซึ่งในจำนวนนี้ราคาประเมิน 1 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปี จะเสียภาษีรวม 90,000 บาท
ในส่วนของผลดีที่จะเกิดกับผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ถือครองที่ดินรอการพัฒนาโครงการอยู่ในมือ จะได้ประโยชน์ในเรื่องระยะเวลาในการตรวจสอบที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถวางแผนบริหารจัดการแปลงที่ดินที่มีอยู่ในมือได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การขยายระยะเวลาในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในครั้งนี้ อาจส่งผลดีให้แก่ผู้ประกอบการแต่ไม่มากนัก เพราะการขยายเวลาในการจัดเก็บภาษีดังกล่าวเป็นเพียงการเลื่อนเวลาออกไปเท่านั้น ผลดีคือ ทำให้บริษัทอสังหาฯ ยังมีสภาพคล่องที่ดีในช่วงระยะเวลาหนึ่งจากการที่ยืดเวลาการจัดเก็บภาษีออกไป
ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเลื่อนกำหนดการจัดเก็บภาษีไม่ได้ส่งผลอะไรต่อผู้ประกอยการอสังหาฯ เพราะเป็นเพียงการเลื่อนระยะเวลาออกไป แต่ไม่ได้หมายถึงการยกเลิก สุดท้ายแล้วการจัดเก็บภาษีก็ยังต้องเริ่มในปี 2563 เหมือนเดิม
ดังนั้น แนวทางการปรับตัวในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จึงต้องมีความแม่นยำ เพื่อให้สามารถปิดการขายโครงการได้เร็วขึ้น ซึ่งจะทำให้ช่วยลดภาระการจ่ายภาษีการถือครองทรัพย์สินได้เร็วและมากขึ้น เนื่องจากภาษีถือเป็น ต้นทุนส่วนหนึ่งของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะต้นทุนจากการถือครองสต๊อกที่อยู่อาศัย
นายวงศกรณ์ ประสิทธวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเลื่อนการชำระภาษีไม่มีผลอะไรเพราะอยู่ในปีเดียวกัน และเห็นว่าผู้ประกอบการยังต้องปรับตัว เช่น การไม่ซื้อที่ดินสะสมเก็บไว้นาน คือ อย่างช้าต้องนำออกมาพัฒนาภายใน 3 ปีเพราะต้องเสียภาษี หากจะเก็บไว้นานต้องมั่นใจว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน
ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าสถานการณ์ปัจจุบันถือว่ายังไม่พร้อมกับการประกาศใช้ภาษีที่ดินจากภาวะเศรษฐกิจ และการที่ภาครัฐพยายามกระตุ้นการใช้จ่ายจากภาคประชาชนผ่านมาตรการต่างๆ รวมไปถึงภาคอสังหาฯ โดยเฉพาะในสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งภาคอสังหาฯ ถือเป็นภาคธุรกิจสำคัญที่เข้ามาช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคประชาชนให้เกิดการหมุนเวียนเงินในระบบ
"ดังนั้น ณ เวลา นี้จึงยังไม่ควรมีการเพิ่มภาระจากมาตรการภาษีที่ดิน แม้จะยังไม่สามารถคำนวณได้ว่า ผลกระทบจากการจัดเก็บภาษีที่ดินได้ แต่ในทางจิตวิทยาแล้ว การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในเวลานี้ อาจส่งผลให้ผู้บริโภคเกิดความกังวล และไม่กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น การเลื่อนการจัดเก็บภาษีที่ดินในเวลานี้จึงเป็นการช่วยผ่อนคลายความตึงเครียด ส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น"
