ปัจจัยลบอื้อ ฉุดต่างชาติซื้อคอนโดฯลดฮวบกว่า 40% แนวโน้มกระทบต่อเนื่องถึงปี 63 แนะผู้ประกอบการปรับตัวหันจับตลาดลูกค้าชาวไทย ด้านศูนย์ข้อมูลเปิดตัวเลข 9 เดือนต่างชาติถือครองคอนโดฯ 9,427 หน่วยเพิ่มขึ้น 1.8%
ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ถือเป็นปีทองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ เนื่องจากมีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในไทยเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งเกิดจากซัปพลายคอนโดฯ ในไทยเพิ่มจำนวนมากขึ้นจนตลาดไม่สามารถดูซับได้มากเพียงพอทำให้มีสต๊อกคงค้างในตลาดจำนวนมาก จนสาเหตุให้ผู้ประกอบการชาวไทยเพิ่มช่องทางในการจำหน่ายด้วยการนำไปโรดโชว์ในต่างประเทศ ประกอบกับประเทศจีนเกิดภาวะฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ รัฐบาลควบคุมการลงทุนด้วย LTV คล้ายๆ กับเมืองไทยในปัจจุบัน ทำให้กลุ่มนักลงทุนชาวจีนหันไปลงทุนในต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น นักลงทุนบางส่วนเข้ามาซื้อคอนโดฯ ในตลาดไทยจนทำให้ชาวจีนเป็นชาติที่ซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุดในปัจจุบัน
อย่างไรก็ตาม เมื่อการลงทุนในประเทศจีนมีปัญหาเศรษฐกิจชะลอตัวทำให้นักลงทุนหันไปลงในทุนต่างประเทศเป็นจำนวนมาก รัฐบาลจีนจึงได้ป้องกันเงินไหลออกด้วยการควบคุมให้ประชาชนนำเงินออกนอกประเทศไม่เกินปีละประมาณ 1.5 ล้านบาท ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจทั้งจีน และทั่วโลกชะลอตัวทำให้กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนลดลงไปจำนวนมาก
คนจีนหายจากตลาดคอนโดฯ ไทย 30-40%
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ชาวจีนหรือชาวจีนที่อยู่นอกประเทศจีนถือเป็นกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในไทยสัดส่วนเกือบ 60% ของตลาดต่างชาติซึ่งถือเป็นตลาดหลักของคอนโดมิเนียมไทย รองลงมาเป็น สิงคโปร์ ไต้หวัน ยุโรปบ้างเล็กน้อย แต่จากปัจจัยลบไม่ว่าจะเป็นภาวะเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจจีนชะลอตัว การควบคุมการลงทุน การนำเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีน ทำให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหายไปจากตลาดคอนโดฯ ไทยราว 30-40%
นอกจากนี้ ยังมีปัญหาค่าเงินที่ค่าเงินของไทยแข็งค่า ขณะที่เงินหยวนอ่อนค่าทำให้เกิดความแตกต่างถึง 20% ที่ส่งผลกระทบต่อการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวจีนที่ซื้อไปก่อนหน้านี้ทำให้ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นถึง 30% ทำให้ปัจจุบันผู้ประกอบการประสบปัญหาชาวจีนและชาวต่างชาติไม่รับโอนสูงขึ้นกว่า 15% แม้ว่าในปัจจุบันค่าเงินของไทยจะอ่อนค่าลงบ้างแล้วแต่แนวโน้มในอนาคตยังคงแข็งค่า ทำให้เป็นปัญหาใหญ่ที่รบกวนตลาดอสังหาฯ ของไทย
“ปัจจัยลบที่เกิดขึ้นล้วนเป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ ซึ่งอาจทำให้กลุ่มลูกค้าต่างชาติยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้ประกอบการไทยจะต้องคิดใหม่ทำใหม่ ปรับตัวเพื่อป้องกันความเสี่ยง ด้วยการหันมาเน้นจับกลุ่มลูกค้าชาวไทยเป็นหลัก เพิ่มความระมัดระวังในการลงทุน เลือกเฉพาะที่มั่นใจว่ามีตลาดรองรับ ศึกษาตลาดอย่างละเอียด” นายสุรเชษฐ กล่าว
80% คนจีนซื้อคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้าน
สำหรับกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนแม้ว่าจะลดน้อยลงแต่ก็ถือเป็นตลาดหลักของคอนโดฯไทย ซึ่งจากการควบคุมเงินออกนอกประเทศของรัฐบาลจีนทำให้กว่า 80% ของผู้ซื้อชาวจีนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จะนิยมซื้อคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะสามารถแบ่งจ่ายปีละ 1.5 ล้านบาท หรือใช้วิธีซื้อ 2 คนได้ ทำให้คอนโดฯ ที่คนจีนนิยมซื้อจะอยู่ในย่านรัชดา เพชรเกษม สุขุมวิทตอนปลาย ซึ่งมีราคาไม่แพง ดังนั้น คอนโดฯ ที่ชาวจีนส่วนมากต้องการจะมีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนคอนโดฯ ระดับบนจะไม่ค่อยได้รับความสนใจจากชาวจีนเท่าใดนัก
แนะผู้ประกอบการหันจับลูกค้าชาวไทย
นอกจากนี้ ภายหลังเกิดส่งครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา ทำให้รัฐบาลคุมเข้มการนำเงินออกนอกประเทศ มีการตรวจสอบที่มาที่ไปของเงินเพิ่มมากขึ้นจนทำให้นักลงทุนชาวจีนถอดใจไม่ลงทุนนอกประเทศ อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการไทยหลายรายได้ปรับตัวด้วยการไปเปิดสาขาที่จีน เพื่อรับเงินจากชาวจีนโดยตรง โดยที่ลูกค้าไม่ต้องโอนเงินมาไทย
นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า ผู้ประกอบการชาวไทยถือว่ามีการปรับตัวได้ดี เมื่อตลาดมีแนวโน้มชะลอตัว ก็ปรับลดการลงทุนในคอนโดฯ ลง หันไปขยายตลาดแนวราบแทน โดยพบว่าตลาดปี 2562 จะมีคอนโดฯ เปิดใหม่ 40,486 ยูนิต ลดลง 37% เมื่อเทียบกับปี 2561 ราคาส่วนใหญ่ไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ค่าเฉลี่ยของราคาคอนโดฯปรับลดลงเล็กน้อยจาก 1.2 ล้านบาท/ยูนิต
เปิดตัวเลขต่างด้าวถือครองคอนโดฯ 13,113 หน่วย
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ศูนย์ข้อมูลฯ ได้พัฒนาฐานข้อมูลใหม่ด้านการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าวทั่วประเทศจากข้อมูลการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ประเภทซื้อขาย ของกรมที่ดิน โดยมีข้อมูลย้อนหลังถึงปี 2561 จากการจัดเก็บข้อมูลพบว่า ในปี 2561 คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จำนวน 13,113 หน่วย มูลค่า 55,007 ล้านบาท พื้นที่ห้องชุดรวม 545,518 ตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากที่สุดถึงร้อยละ 51.1 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด รองลงมาเป็นภาคตะวันออก ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันตก ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคกลาง
9 เดือนปี 62 ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์เพิ่ม 1.8%
ส่วนในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 (มกราคม-กันยายน) คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ จำนวน 9,427 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการเพิ่มขึ้นเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ ภาคตะวันตก ส่วนภาคอื่นๆ มีจำนวนหน่วยลดลงทุกภาค
โดยในส่วนของมูลค่ามีมูลค่ารวม 35,987 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 5.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการลดลงทุกภาค ยกเว้นภาคตะวันตก ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ส่วนพื้นที่ห้องชุดมีขนาดรวม 371,402 ตารางเมตร ลดลงร้อยละ 5.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นการลดลงทุกภาค ยกเว้นภาคตะวันตก
จีนตลาดหลักสัดส่วน 57.6%
ทั้งนี้ คนต่างด้าวที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่ จีน (มีสัดส่วนถึงร้อยละ 57.6) รัสเซีย ฝรั่งเศส อังกฤษ ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา เยอรมนี ออสเตรเลีย ไต้หวัน และสิงคโปร์ โดย จีน เป็นสัญชาติที่ครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 โดยมีจำนวน 5,430 หน่วย มูลค่า 20,117 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 3.7 ล้านบาท/หน่วย และมีพื้นที่ห้องชุดรวม 184,003 ตารางเมตร หรือเฉลี่ย 24.4 ตารางเมตร/หน่วย
สำหรับจังหวัดที่ชาวจีนครอบครองห้องชุดมากที่สุด 5 ลำดับแรก ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 98.1 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่ชาวจีนถือครองทั่วประเทศ ได้แก่ กรุงเทพมหานคร 2,687 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 49.5 ของหน่วยห้องชุดทั้งหมดที่ชาวจีนครอบครอง) มูลค่ารวม 13,405 หน่วย รองลงมาเป็นชลบุรี จำนวน 1,566 หน่วย สัดส่วน 28.8% มูลค่า 4,013 ล้านบาท สมุทรปราการ 630 หน่วย สัดส่วน 11.6% มูลค่า 1,380 ล้านบาทท เชียงใหม่ 382 หน่วย สัดส่วน 7% มูลค่า 939 ล้านบาท และภูเก็ต 61 หน่วย สัดส่วน 1.1% มูลค่า 224 ล้านบาท ส่วนจังหวัดอื่นๆ 104 ยูนิต มีสัดส่วนเพียงร้อยละ 1.9
กลุ่มสัญชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 ได้แก่ กลุ่มเอเชีย โดยมีสัดส่วนมากถึงร้อยละ 71.1 ของจำนวนหน่วยห้องชุดที่คนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ รองลงมาเป็นกลุ่มยุโรป อเมริกาเหนือ ออสเตรเลียและหมู่เกาะในมหาสมุทรแปซิฟิก แอฟริกา อเมริกาใต้ และอื่นๆ
“ตัวเลขการถือครองกรรมสิทธิ์ เป็นการสะท้อนการซื้อเมื่อ 1-2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งยังคงมีการโอนอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลในขณะนี้คือ ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ขณะที่เงินหยวนอ่อนค่าทำให้เกิดส่วนต่างสูงถึง 30% อาจทำให้ชาวจีนบางส่วนไม่รับโอนได้ สำหรับการซื้อห้องชุดคอนโดฯ ของต่างชาติในปีนี้คาดว่าจะลดลงกว่า 50% ขณะที่กำลังซื้อภายในประเทศชะลอตัว ดังนั้น การลงทุนของผู้ประกอบการควรมีความระมัดระวัง” ดร.วิชัย กล่าว
มาตรการรัฐหนุนอสังหาฯ ปี 62 ติดลบแค่ 0.6%
ดร.วิชัย กล่าวต่อว่า การประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 แนวโน้มปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ โดยนำตัวแปรสำคัญที่ส่งผลให้เกิดความเปลี่ยนแปลงในไตรมาส 4 ปี 2562 คือ การที่รัฐบาลได้มีการออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยให้ครอบคลุมกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น โดยได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าธรรมเนียมการจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมถึงบ้านในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ออกมาวันที่ 22 ตุลาคม 2562 และโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งคาดว่าผลจากมาตรการจะทำให้จำนวนหน่วยน่าจะติดลบลดลงเหลือ -0.6% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศน่าจะ -2.2% ในปี 2562 เทียบกับปี 2561 หรืออาจจะไม่ติดลบเลย จากเดิมคาดว่าจะติดลบถึง -7.7% และ -2.7% ตามลำดับ
นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ดังกล่าว ยังช่วยให้เกิดการดูดซับอุปทานไปได้อย่างดี โดยประมาณการว่าในครึ่งหลังของปี 2562 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ประมาณ 71,000 หน่วย และในปี 2563 จะมีการขายบ้านใหม่ได้ถึงประมาณ 166,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึงประมาณ 20% ในแต่ละครึ่งปี และส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดปีหน้าจะลดลงถึง 10% ในแต่ละครึ่งปี เมื่อเทียบกับการที่ไม่มีมาตรการ
สำหรับทิศทางตลาดปี 2563 คาดว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสำคัญคือ อัตราดอกเบี้ยขาลง และมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล จึงทำให้มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปลายปี 2562 แต่อาจจะมีการขยายตัวไม่เกินร้อยละ 5 และโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวต่อเนื่องจากช่วงปลายปีรองรับมาตรการรัฐซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับยอดการเปิดตัวในปี 2562 ดังนั้น ผู้ประกอบการยังคงต้องให้ความสำคัญต่อการบริหารสินค้าที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรอการขาย (Inventory) เพื่อให้อุปทานไม่ค้างอยู่มากเกินไป และยังต้องระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่มากจนตลาดไม่สามารถดูดซับไม่ทัน เพราะว่ากำลังซื้อในตลาดถึงแม้ยังมีอยู่ แต่มีอยู่ไม่มากเท่ากับ 2 ปีก่อน
นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ทำการสำรวจข้อมูลอุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย (แต่ละโครงการมีหน่วยเหลือขายมากกว่า 6 หน่วย) รวมโครงการของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) แต่ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด พบว่า กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) ณ สิ้นปี 2562 มีจำนวนประมาณ 149,000 หน่วย และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 139,000 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 6.7 โดยประมาณการดังกล่าวนำการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ มาพิจารณาประกอบเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจากผู้ประกอบการ โดยไม่นับรวมการซื้อบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่โดยผู้ประกอบการ และจะช่วยให้อุปทานเหลือขายสะสมในตลาดถูกดูดซับออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 138,720 หน่วยได้ (หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2561 (ธันวาคม 2561)
สำหรับในพื้นที่จังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด ณ สิ้นปี 2562-2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการจำนวนหน่วยเหลือขายที่อยู่อาศัยในจังหวัดหลักภูมิภาค 20 จังหวัด มีจำนวนประมาณ 109,000 หน่วย และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 87,000 หน่วย ลดลงร้อยละ 20.1 เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2562 เนื่องจากรัฐบาลได้ออกมาตรการช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ โดยให้มีการลดค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองเหลือเพียงร้อยละ 0.01 ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2562 ไปจนถึงสิ้นปี 2563 เฉพาะที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจากผู้ประกอบการโดยไม่นับรวมบ้านมือสอง ซึ่งคาดว่าจะทำให้มีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการ และดูดซับอุปทานเหลือขายในตลาดออกไป จนสามารถปรับสมดุลของอุปทานเหลือขายให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่มีจำนวนเหลือขายเฉลี่ย 106,790 หน่วยได้
