แม้ว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง ซึ่งเป็นไปตามภาวะของเศรษฐกิจทั้งในประเทศและต่างประเทศ กำลังในประเทศที่ไม่เติบโต ซึ่งมีหลายปัจจัยเสี่ยงที่จะมาบั่นทอนกำลังซื้อ ไม่ว่าจะเป็นภาคธุรกิจหรือผู้ประกอบการโรงงาน ที่เริ่มประสบปัญหาเรื่องของยอดขาย สงครามทางการค้า (เทรดวอร์) ความเสี่ยงในการเลิกจ้างปรับสูงขึ้น ภาระหนี้ครัวเรือนของประชาชนที่ยังอยู่ในระดับที่สูง สถาบันการเงินยังคงคัดกรองสินเชื่อที่มีคุณภาพ ขณะที่งบประมาณในส่วนของโครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาล ยังไม่ถูกส่งผ่านเข้าสู่ระบบ เงินบาทที่แข็งค่า ยิ่งทำให้ภาคการส่งออกเสียเปรียบกว่าคู่แข่ง ส่วนปัจจัยบวกยังคงมีเรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ สถาบันการเงินของไทยมีความเข้มแข็ง อัตราเงินเฟ้อที่อยู่ระดับต่ำ
ในด้านของภาคอสังหาริมทรัพย์ ต้องถือว่าภาพรวมยังอยู่ในช่วงขาลง สิ่งที่เห็นได้จากยอดขายช่วง 10 เดือนแรกมีอัตราลดลง ซึ่งเป็นไปตามภาวะของตลาด และแรงบีบจากนโยบายการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) แม้ว่าจะมีการผ่อนปรนในด้านผู้กู้ร่วม แต่ไม่ทันการณ์ ความบอบช้ำเกิดขึ้น แต่หากจะว่าไปแล้ว ในบางมุมของนักวิเคราะห์ก็มองว่า LTV ช่วยลดความร้อนแรง และทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่สมดุล
นางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PSH ผู้นำตลาดอสังหาฯ ได้สะท้อนภาวะตลาดว่า ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในไตรมาส 3 มีมูลค่าตลาดติดลบถึง 35% ตัวเลขอยู่ที่ 100,629 ล้านบาท เทียบกับ 152,415 ล้านบาท โดยคอนโดฯ ติดลบมากที่สุด จาก 95,873 ล้านบาท ลงมาเหลือ 57,154 ล้านบาท รองลงมาเป็นกลุ่มของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ขณะที่จำนวนยูนิตติดลบ 33%
ส่วน 9 เดือนแรกปี 62 สินค้าที่ค้างค้างในตลาดเฉพาะ กทม.-ปริมณฑล สูงขึ้นเป็น 196,185 หน่วย เพิ่มขึ้น 7,000 หน่วย หรือบวก 4% จากสิ้นปี 61 โดยกลุ่มคอนโดฯ มีสินค้าคงค้างเพิ่มมากที่สุดบวก 6% อยู่ที่ 89,187 หน่วย
"ปัจจัยลบก็เป็นที่รับรู้กัน คือ เศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 2 รวมถึงมาตรการ LTV และแบงก์เข้มงวดปล่อยสินเชื่อ ซึ่งเรามีการประเมินว่า ผลกระทบ LTV จะก่อตัวในเดือนตุลาคม และพฤศจิกายนนี้" นางสุพัตรา กล่าว
ด้านนางเพชรลดา พูลวรลักษณ์ กรรมการบริหาร บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ MJD กล่าวยอมรับว่า "ตอนนี้ไม่ใช่เวลาที่ดี เราต้องชะลอการเปิดตัวโครงการ เนื่องจากคนใช้เวลาตัดสินใจที่นาน การทำโครงการเราต้องประเมินความเสี่ยงของตลาด"
ศูนย์ข้อมูลฯ แจงปี 62 ยอดโอนพุ่ง ราคาต่ำล้านหนุน
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 และแนวโน้มตลาดในปี 2563 ว่าจริงๆ แล้ว ในส่วนของภาพรวมตลาดในครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เห็นตัวเลขอย่างหนึ่ง ตัวเลขหน่วยเหลือขายที่อยู่ในผังมีประมาณ 270,131 หน่วย แบ่งเป็นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 151,993 หน่วย คิดเป็น 56.3% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมด และอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัดอีก 118,000 หน่วย คิดเป็น 43.7%
ขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาด (Inventory) ยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง โดยพบว่า ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีประมาณ 95,462 หน่วย ซึ่งหากแยกในระดับราคาแล้ว จะพบว่า ต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ซึ่งจะอยู่ในเกณฑ์ของมาตรการรัฐ) มีประมาณ 48,465 หน่วย คิดเป็น 50.8% โดยเป็นกลุ่มของสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมมากที่สุด 30,873 หน่วย คิดเป็น 63.7% (ทั้งที่สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างก่อสร้าง) ส่วนในพื้นที่ต่างจังหวัด Inventory มี 63,433 หน่วย ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท มี 35,726 หน่วย คิดเป็น 56.8% เป็นสินค้าประเภทคอนโดมิเนียมไม่มากประมาณ 12,724 หน่วย คิดเป็น 35.6% ซึ่งในต่างจังหวัดยังไม่น่าเป็นห่วง เพราะส่วนใหญ่เป็นสินค้าโครงการบ้านจัดสรร มีความยืดหยุ่นปรับได้ตามภาวะตลาด
ทั้งนี้ ในส่วนของตลาดอสังหาฯ ในไตรมาส 3 ปี 62 พบว่า ภาพรวมการเปิดตัวโครงการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งผู้ประกอบการได้รับทราบข้อมูลเกี่ยวกับสถานการณ์ของตลาดที่ชะลอตัวลง โดยไตรมาส 3 มีการเปิดเพียง 20,863 หน่วย ลดลงติดต่อมา 3 ไตรมาส (ไตรมาส 4ปี 61-ไตรมาส 2 ปี 62) และติดลบประมาณ 56.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 61 (YOY) เนื่องจากในช่วงนั้น ผู้ประกอบการเร่งเปิดโครงการเพื่อสร้างยอดขายและกังวลต่อเรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) (เริ่มใช้ 1 เม.ย.2562) และยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่จะอยู่ที่ 29,400 หน่วย
ซึ่งหากแยกในกรุงเทพฯ มีหน่วยที่เป็นบ้านจัดสรรเปิดตัวเพียง 8,879 หน่วย ติดลบ 57.3% ซึ่งเป็นการเปิดตัวน้อยลงอย่างต่อเนื่องมาติดต่อ 3 ไตรมาส (ไตรมาส 4 ปี 61-ไตรมาส 2 ปี 62) และคอนโดฯ เปิดตัวเพียง 11,984 หน่วย ลดลง 56.5%
"การเปิดตัวลดลงในไตรมาส 3 ทำให้ซัปพลายใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดก็ชะลอตัวลงด้วย ดังนั้น สิ่งที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เตือนให้ระวังซัปพลายในตลาด ก็เป็นผลอย่างหนึ่งที่ผู้ประกอบการนำข้อมูลของศูนย์ข้อมูลฯ ไปศึกษา และไปใช้ปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ อย่างไรก็ตาม ทางศูนย์ฯ มีการประมาณการว่า ไตรมาส 4 ตัวเลขการเปิดโครงการจะปรับสูงขึ้นอยู่ระดับ 44,353 หน่วย หลักๆ จะเป็นคอนโดมิเนียม ตามข้อจำกัดของราคาที่ดิน และแม้การเปิดโครงการจะติดลบ 7.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันปี 61 แต่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนประมาณ 50 เปอร์เซ็นต์ เนื่องจากช่วงก่อนหน้านี้ อั้นการเปิดตัวมานาน ประกอบกับผู้ประกอบการต้องการเสี่ยงเพื่้อให้รับกับมาตรการของรัฐบาลที่ออกมา ในภาวะที่อัตราดอกเบี้ยลดลง ขณะที่บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ต้องเปิดให้ได้ตามที่ประกาศไว้กับผู้ถือหุ้น"
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในไตรมาส 3 มีจำนวน 101,704 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% ซึ่งเป็นผลส่วนหนึ่งจากการโอนคอนโดฯ ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเป็นจำนวนมากถึง 16,179 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดจะเป็นโครงการบ้านเอื้ออาทรของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการรัฐที่ออกไปก่อนหน้านี้ โดยหากแยกพื้นที่จะพบว่า กรุงเทพฯ และปริมาณฑลมียอดโอนกรรมสิทธิ์ 53,936 หน่วย คิดเป็น 53.6% เพิ่มขึ้น 10.9% (แต่ถ้าตัดส่วนของบ้านเอื้ออาทรออกไป จะทำให้ยอดโอนกรรมสิทธ์ใน กทม.มีเพียง 40,000 หน่วย) และในส่วนของภูมิภาค มียอดโอน 47,768 หน่วย คิดเป็น 47% เพิ่มขึ้น 13.1%
มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 227,793 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.4% ซึ่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 146,827 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.6% และในภูมิภาค 80,966 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.8%
"ผลบวกจากมาตรการคาดว่าหน่วยเหลือขายในตลาด ณ สิ้นปีจะอยู่ที่ 257,969 หน่วย ซึ่งดีขึ้นกว่าไม่มีมาตรการประมาณ 2.4 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเราคาดว่า ภาพรวมอสังหาฯ ทั้งปี หลังจากมีมาตรการโอนกรรมสิทธิ์ของภาครัฐเข้ามา บวกกับการโอนของ กคช. ทำให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมอยู่ที่ 361,696 หน่วย ติดลบไม่ถึง 1 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่มูลค่าการโอนคาดมีตัวเลข 820,624 หน่วย ติดลบประมาณ 2.2 เปอร์เซ็นต์ แต่ถ้าไม่มีมาตรการตัวเลขจะปรับลดลงมากกว่านี้ แต่ไม่ถึงเลขสองหลัก"
ปี 63 มาตรการรัฐหนุนดูดซัปพลายในตลาดเร็วขึ้น
ในส่วนของการคาดการณ์ในปี 2563 นั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ประเมินว่าหน่วยเหลือขายจะปรับลดลงมาเหลือ 225,976 หน่วย ในครึ่งหลังของปี 2563 ภายใต้เงื่อนไข ผู้ประกอบการเปิดโครงการตามปกติ ไม่ใช่เห็นว่าภาวะเศรษฐดีขึ้น แล้วเร่งปั๊มโครงการอย่างมาก จะทำให้หน่วยเหลือขายปรับเปลี่ยนไปได้ ขณะที่การเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 113,000-125,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.4-11.5% โดยแยกเป็นกลุ่มของตลาดบ้านจัดสรร 48,000-54,000 หน่วย คิดเป็น 43.2% ของหน่วยเปิดขายทั้งหมด เพิ่มขึ้น 5.9-16.5% และกลุ่มของคอนโดฯ เปิดใหม่ 65,000-71,000 หน่วย คิดเป็น 57.1% ซึ่งตัวเลขเปิดคอนโดฯ อยู่ในภาวะทรงๆ.และอาจจะติดลบต่อเนื่องในปี 63
ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ ยังคงเป็นบวก คาดหน่วยโอนทั้งปีประมาณ 367,000-385,000 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5 (เชื่อว่าจะเป็นไปได้ Base) จนไปถึง 6.5%(Best) โดยสัดส่วนในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีมากสุดคิดเป็นสัดส่วน 53% อยู่ที่ 196,000-207,700 หน่วย บวกเพิ่มขึ้น 0.5-0.6% ส่วนของภูมิภาคมีสัดส่วนการโอน 47% อยู่ที่ 170,000-177,500 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6-7.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 850,800-888,553 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7-8.3%
"ปี 63 ภาพรวมที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปี 62 ซึ่งมาตรการของรัฐมีผล แต่การขยายตัวของภาคอสังหาฯ จะไม่มาก โดยคาดว่า ณ ตอนนี้ จะอยู่ที่ 5 เปอร์เซ็นต์ การเปิดโครงการใหม่จะมีต่อเนื่อง เพื่อให้รับกับมาตรการของรัฐ แต่จะทรงๆ ตัวใกล้เคียงกับปี 62 ซึ่งยังต้องระมัดระวัง อย่าปล่อยซัปพลายใหม่ออกมามากเกินกำลังซื้อที่มีอยู่ไม่มากนัก"
โดยในเรื่องของมาตรการโอนกรรมสิทธิ์ของรัฐที่ออกมา ก็ต้องมาดูว่าจะมีการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมหรือไม่ เพราะว่าเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร ขณะที่บางรายมีบ้ามมือสองติดอยู่ ก็ไม่เข้าข่าย ตรงนี้รัฐบาลอาจจะเข้ามาดูให้เกิดความเหมาะสมก็ได้ ซึ่งจากมาตรการ มีการประเมินผลต่ออุปทานเหลือขายในสิ้นปี 62 และต่อเนื่องปี 63 กล่าวคือ ภายในสิ้นปีนี้้ มาตรการจะช่วยดูดซัปพลายออกไปได้ 7,000 หน่วย และคาดว่าตลอดทั้งปี 63 ซัปพลายจะยุบหายไปกว่า 30,000 หน่วย หรืออุปทานลดลง 9-10% ซึ่งตลาดบ้านจัดสรรจะได้รับอานิสงส์มากกว่าประมาณ 10.3% คอนโดฯ ซัปพลายลดลงได้ประมาณ 7.1% และหากแยกเป็นกรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มตั้งแต่มีมาตรการรัฐจนไปสิ้นสุดปี 63 จะช่วยให้ซัปพลายหายไป 5.1% ขณะที่อุปทานในภูมิภาคจะลดลงเฉลี่ยมากถึง 14.5%
"เราคิดว่าหน่วยเปิดใหม่ที่จะเข้ามาผสมในตลาดมากขึ้น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ จะถูกพัฒนามากขึ้น รวมถึงคอนโดฯ ระดับ 2-3 ล้านบาทจะเข้ามาให้รับกับมาตรการของรัฐ สิ่งที่อาจจะเห็นคือ คอนโดฯ ที่กำลังก่อสร้างอาจจะมีการปรับแบบ หรือลดราคาลง คุ้มค่าใช้จ่ายลง เพื่อให้เวลาโอนได้รับสิทธิของมาตรการ"
แบงก์ห่วงเลิกจ้างกระทบผ่อนหนี้บ้าน
ในส่วนของภาพรวมตลาดในปี 2563 นั้น สิ่งที่ยังเป็นกังวล คือ เรื่องของภาพรวมเศรษฐกิจ และเรื่องการว่างงาน เนื่องจากข้อมูลที่ตนเองได้รับจากภาคธุรกิจที่มีโรงงานในจังหวัดชลบุรี มีแนวโน้มที่อาจจะปรับแผนการจ้างงานลง ซึ่งทางสถาบันการเงินก็มีความเป็นห่วงต่อกลุ่มผู้ซื้อที่กำลังผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย หากต้องถูกเลิกจ้าง หรือถูกลดรายได้ลง ในส่วนของการเกษตร อย่างในจังหวัดทางภาคใต้ ก็ไม่รุ่งเรือง ราคาพืชผลแย่ลง ทำให้สถาบันการเงินมีการคำนวณรายได้ที่เปลี่ยนไป
"แต่ก็มองว่า แบงก์ยังให้ความสำคัญในเรื่องของหลักฐานรายได้ แต่แบงก์จะมีวิธีการมองรายได้มากขึ้น เข้มในเรื่องการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น"
ด้านของสินเชื่อเพื่อที่อยูู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ (Demand Side) รายไตรมาสในปี 62 จะขยายตัวติดลบมาต่อเนื่อง ซึ่งใน 3 ไตรมาส ตัวเลขสินเชื่ออยู่ใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 153,800 ล้านบาท ยกเว้นไตรมาส 4 ที่ประมาณการว่า ตัวเลขจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ 181,610 ล้านบาท แต่หากเป็นภาพรวมทั้งปีทั่วประเทศจะประมาณการอยู่ที่ 650,618-644,647 ล้านบาท ส่วนปี 2563 คาดว่าตัวเลขสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศจะเพิ่มเป็น 682,620-716,864 ล้านบาท หรือขยายตัวเพิ่มขึ้น 4.9-10.2% ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 615,300 ล้านบาทติดต่อมา 3 ปี
