ประธานบอร์ด กคช. ออกมาตรการเร่งระบายที่อยู่อาศัย 1.4 หมื่นหน่วยในสต๊อก มูลค่ารวม 7.6 พันล้านบาท เผยแนวคิดปั้น CEMCO เป็นไมโครลิสซิ่ง ปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าการเคหะฯ ปลดล็อกปัญหาแบงก์ไม่ปล่อยกู้ รอคำตอบจาก สคร. ชี้กลุ่มเป้าหมายมีศักยภาพ มั่นใจหนี้เสียต่ำ และหากขาดส่งก็สามารถยึดกลับมาขายใหม่ได้
ในยุคที่เศรษฐกิจตกต่ำเช่นนี้ ปัญหาหนึ่งที่แวดวงอสังหาริมทรัพย์ต้องพบเจอก็คือยอดขายที่หดตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้โครงการต่างๆ มีบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขายเป็นจำนวนมาก แม้แต่โครงการของ “การเคหะฯ” ซึ่งที่ผ่านมาผู้ซื้อบ้านต่างรอคอยและแย่งชิงกัน ด้วยสนนราคาที่ชนชั้นกลางสามารถจับต้องได้ ก็ยังมีที่อยู่อาศัยคงเหลืออยู่ไม่น้อย ทั้งยังถือเป็นปัญหาสะสมที่ต้องเร่งแก้ไขอีกด้วย
นายณัฐพงศ์ พันธเกียรติไพศาล ประธานกรรมการการเคหะแห่งชาติ(กคช.) เปิดเผยว่า ปัจจุบันที่อยู่อาศัยของการเคหะฯ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด ที่ยังคงเหลือ หรือที่เรียกว่า “สต๊อก” นั้นมีอยู่ประมาณ 14,300 หน่วย มูลค่ารวม 7,656 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น ภาคเหนือ 39 โครงการ ภาคกลาง 30 โครงการ กรุงเทพมหานคร 31 โครงการ ปริมณฑล 92 โครงการ ภาคตะวันออก 48 โครงการ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ 71 โครงการ และภาคใต้ 14 โครงการ ซึ่งแต่ละโครงการเหลือมากน้อยแตกต่างกันไป
สำหรับการดำเนินการเพื่อเร่งระบายสต๊อกที่ยังเหลืออยู่นั้น การเคหะฯ ได้แบ่งที่อยู่อาศัยออกเป็น 2 กลุ่ม คือ 1.กลุ่มที่สมบูรณ์พร้อมเข้าอยู่ จำนวน 6,266 หน่วย ส่วนนี้การเคหะฯ จะจ้างบริษัทเอเยนซีทำการตลาดและออกบูทเพื่อกระตุ้นยอดขาย พร้อมทั้งจัดโปรโมชัน แถมมุ้งลวด เหล็กดัด ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน 2. กลุ่มซึ่งยังไม่พร้อมจะอยู่อาศัยอีกประมาณ 7,000 กว่าหน่วย แบ่งเป็น กลุ่มที่ตกแต่งเพิ่มเติมเล็กน้อย 3,827 หน่วย และกลุ่มที่ต้องปรับปรุงอีก 4,207 หน่วย ก็จะดำเนินการตกแต่งปรับปรุงให้สามารถเข้าอยู่ได้
“ที่เราต้องการเร่งขายโครงการที่ยังเหลือก็เพื่อเพิ่มเงินทุนหมุนเวียน และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาซึ่งค่อนข้างสูงเนื่องจากโครงการของการเคหะฯ กระจายอยู่ทั่วประเทศ โดยโครงการต่างๆ มีผู้เข้าอยู่แล้ว แต่ยังขายไม่หมด สำหรับผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย อยากรู้ว่าในจังหวัดหรือพื้นที่ซึ่งใกล้ที่ทำงานยังมีบ้าน มีคอนโดฯ ของการเคหะฯ เหลืออยู่ไหม ก็สามารถตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์ของการเคหะฯ” นายณัฐพงศ์ กล่าว
ที่น่าสนใจคือกลยุทธ์ทางการตลาดของการเคหะฯ นั้นแตกต่างจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป เนื่องจากกลุ่มลูกค้าของการเคหะฯ เป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ซึ่งปัจจัยในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมีอยู่ 2 ประการ คือ ราคาที่สามารถจับต้องได้ และที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใกล้กับที่ทำงานหรือแหล่งทำมาหากิน ขณะที่กลุ่มเป้าหมายของผู้ประกอบการเอกชนอาจจะเลือกโครงการที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โครงการที่อยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้า คอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า เป็นหลัก ดังนั้นการทำแคมเปญของการเคหะฯ จึงไม่ใช้วิธีลงโฆษณาตามสื่อต่างๆ แต่จะมุ่งไปที่การจัดบูทเพื่อแนะนำโครงการในพื้นที่เป้าหมายซึ่งอยู่ใกล้กับที่ตั้งโครงการ เช่น ห้างสรรพสินค้า โรงงาน
ทั้งนี้ นายณัฐพงศ์ ชี้แจงว่า ปัจจัยที่ทำให้บ้าน ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุด ของการเคหะฯ ยังเหลือในสต๊อกอยู่ถึง 14,300 หน่วยนั้น มีอยู่ 3 ประการ คือ
1) ปัจจัยทางการตลาด ไม่ว่าจะเป็น เรื่องความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันทางการตลาด และภาวะเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นเรื่องปกติในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตรงนี้การเคหะฯ จะใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นยอดขาย
2) ปัญหาเรื่องคุณภาพ ซึ่งเป็นปัญหาที่อยู่ในกลุ่มของโครงการบ้านเอื้ออาทร เนื่องจากนโยบายทางการเมืองที่ต้องการให้โครงการเสร็จทันเวลาในช่วงการบริหารของรัฐบาลเจ้าของโครงการ ทำให้การเคหะฯ ต้องเร่งรีบก่อสร้าง ต้องว่าจ้างผู้รับเหมาจำนวนมาก ทำให้เกิดปัญหาในการควบคุมคุณภาพ นอกจากนั้นยังมีการทุจริตในโครงการบ้านเอื้ออาทรบางโครงการด้วย ซึ่งบ้านและคอนโดฯ ในโครงการเอื้ออาทรที่ถือว่าเป็น “สต๊อก” ที่รอออกขายนั้นอยู่ในกลุ่มที่มีปัญหาแต่ยังสามารถปรับปรุงให้มีคุณภาพและสามารถเข้าอยู่ได้ ซึ่งแนวทางในการแก้ไขปัญหาก็คือต้องเร่งดำเนินการปรับปรุง เพื่อนำออกขายโดยเร็ว (ส่วนโครงการบ้านเอื้ออาทรปัญหาหนัก เช่น สร้างไม่เสร็จ วัสดุไม่มีคุณภาพจนไม่สามารถเข้าอยู่ได้ จะถูกตัดเป็นทรัพย์สินเสื่อมโทรม หรือ Sunk Cost ซึ่งจะแก้ปัญหาอีกแบบหนึ่ง)
3) ปัญหาเรื่อง “รีเจกต์เรต” (Reject Rate) หรือธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ ซึ่งถือเป็นปัญหาใหญ่ที่ทำให้ผู้มีรายได้น้อยและปานกลางซึ่งเป็นลูกค้าหลักของการเคหะฯ โดยเฉพาะพ่อค้าแม่ค้าและลูกจ้างรายวัน ซึ่งแม้จะมีรายได้และที่ทำมาหากิน หรือที่ทำงานที่แน่นอน ไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากไม่มีสลิปเงินเดือน
โดยการเคหะฯ มีแนวทางในการแก้ปัญหา “รีเจกต์เรต” มีอยู่ 2 แนวทาง คือ การเจรจากับสถาบันการเงินให้ช่วยปล่อยกู้ และให้ CEMCO ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของการเคหะฯ เข้ามาปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้าการเคหะฯ
แนวทางแรก การเจรจากับสถาบันการเงินนั้น ในส่วนของการแก้ปัญหาการปล่อยสินเชื่อให้แก่กลุ่มลูกจ้างรายวันคงค่อนข้างยาก เนื่องจากสถาบันการเงินไม่มีความมั่นใจในการปล่อยกู้ เนื่องด้วยนโยบายในการดูแลผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาล ซึ่งกำหนดค่าแรงขั้นต่ำที่ 400 บาทต่อวัน ทำให้เอกชนเลี่ยงไปใช้วิธีจ้างแบบคอนแทรกต์ โดยจ้างลูกจ้างชั่วคราวและต่อสัญญาทุก 3 เดือน แทนการจ้างลูกจ้างประจำซึ่งต้องจ่ายค่าแรงตามที่กฎหมายกำหนด เมื่อเป็นสัญญาจ้างลักษณะนี้ธนาคารจึงไม่กล้าปล่อยกู้เพราะไม่มั่นใจว่าลูกจ้างเหล่านี้จะได้ต่อสัญญานานเท่าไหร่
ขณะที่การแก้ปัญหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มพ่อค้าแม่ค้าสามารถทำได้ง่ายกว่า การเคหะฯ จึงมุ่งแก้ปัญหาส่วนนี้ก่อน โดยการเคหะฯ จะเจรจากับผู้บริหารของสถาบันของรัฐ ได้แก่ ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพื่อชี้แจงทำความเข้าใจกับสถาบันการเงินว่าพ่อค้าแม่ค้าเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพในการผ่อนชำระ เพราะมีเงินสดหมุนเวียนทุกวัน มีรายได้ค่อนข้างแน่นอน และมีแหล่งร้านค้าชัดเจน พร้อมทั้งขอความร่วมมือในการปล่อยกู้ให้แก่ลูกค้ากลุ่มดังกล่าว
แนวทางที่สอง ในกรณีที่สถาบันการเงินที่มีอยู่ในระบบไม่สามารถให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแก่ลูกค้าของการเคหะฯ ได้ การเคหะฯ จะดำเนินการเพื่อให้ “บริษัท จัดการทรัพย์สินและชุมชน จำกัด” หรือ CEMCO บริษัทในเครือที่การเคหะฯ ถือหุ้นอยู่ 49% ซึ่งเดิมมีหน้าที่บริหารจัดการนิติบุคคลในหมู่บ้านจัดสรรหรืออาคารชุด พัฒนาคุณภาพชีวิตของคนในชุมชน และดำเนินการตามภารกิจที่ได้รับมอบหมายจากการเคหะฯ เข้ามามีบทบาทในการให้สินเชื่อแก่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของการเคหะฯ ซึ่งถือว่าเป็นวิธีการที่สามารถแก้ปัญหาได้ตรงจุด และมีความเสี่ยงต่ำ เนื่องจากหาก CEMCO ปล่อยกู้ไปแล้วลูกค้าไม่มีความสามารถในการผ่อนชำระ การเคหะฯ ก็สามารถนำบ้านหรืออาคารชุดเหล่านี้กลับมาขายใหม่ได้ โดยล่าสุดประธานกรรมการการเคหะฯ ได้ทำหนังสือไปยังสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ(สคร.) เพื่อหารือเรื่องดังกล่าว
นายณัฐพงศ์ กล่าวต่อว่า ปัจจุบันในกรณีที่ธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ การเคหะฯ ก็จะให้ผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยทำสัญญากับการเคหะฯ ในลักษณะเช่าซื้ออยู่แล้ว ซึ่งพบว่าปัญหาหนี้เสียน้อยมากเนื่องจากการเคหะฯ มีเจ้าหน้าที่ดูแลใกล้ชิด อย่างไรก็ดี การทำเช่าซื้อไม่ใช่ภารกิจหลักของการเคหะฯ หากการเคหะฯ ทำเช่าซื้อมากๆ ก็จะมีปัญหาสภาพคล่องตามมา จึงจำเป็นต้องมีหน่วยงานอื่นเข้ามาทำหน้าที่ตรงนี้แทน
“ถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้จริงๆ ทางเลือกสุดท้ายของเราก็คือให้ CEMCO เข้ามาปล่อยกู้แทน เราได้หารือไปยัง สคร.ว่าให้ CEMCO เพิ่มทุน เพื่อทำหน้าที่เป็นไมโครลิสซิ่ง ปล่อยเช่าซื้อให้แก่ลูกค้าของการเคหะฯ ที่โดนรีเจกต์เรตจากสถาบันการเงินได้ไหม, ถ้าได้ การเคหะฯ ต้องครองสัดส่วนหุ้นเท่าใด, CEMCO สามารถเปิดระดมทุนได้หรือเปล่า และมีปัญหาข้อกฎหมายใดหรือไม่ ซึ่งตอนนี้เรารอคำตอบอยู่ เชื่อว่าหากสามารถดำเนินการในส่วนนี้ได้จะช่วยแก้ปัญหาบ้านและคอนโดฯ ในสต๊อกของการเคหะได้” ประธานกรรมการการเคหะแห่งชาติ ระบุ
