"การเคหะ" ยุคใหม่กับภารกิจสางปัญหาสร้างบ้าน ดันองค์กรโตยั่งยืน

การเคหะแห่งชาติ องค์กรที่มีภารกิจหลักคือ การพัฒนาและแก้ไขปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยให้แก่ประชาชนมากกว่าตัวเลขกำไรที่ได้จากการขาย ที่ผ่านมา การเคหะประสบกับปัญหาสต๊อกสินค้าคงเหลือ โดยเฉพาะจากโครงการบ้านเอื้ออาทร ทำให้มีภาระหนี้สะสมอยู่เป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ การเคหะฯ ยังมีที่ดินหรือสินทรัพย์ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้อีกจำนวนมาก

ดังนั้น การเคหะในยุคใหม่ที่ต้องการให้องค์กรเติบโตอย่างยั่งยืน จึงต้องเร่งสะสางปัญหาต่างๆ ที่สะสมมาเป็นเวลานาน รวมถึงการนำพาให้องค์กรเติบโตอย่างยั่งยืน

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ กล่าวว่า การเคหะฯ ได้เร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาสะสมเริ่มตั้งแต่เร่งระบายสต๊อกคคงเหลือประมาณ 21,000 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 14,000 ล้านบาท ผ่านนโยบาย 3 เร่ง ได้แก่ 1.เร่งซ่อมสินค้าที่มีปัญหาเพื่อให้สามารถขายสินค้าได้ 2.เร่งการขายด้วยการจัดแคมเปญการตลาด รวมถึงหาตัวแทนจำหน่ายมืออาชีพมาช่วยขาย เพื่อให้การขายมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น และ 3.เร่งโอนด้วยการเจรจากับธนาคารของรัฐ ได้แก่ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เพื่อให้ปล่อยสินเชื่อพิเศษแก่ประชาชนที่ซื้อบ้านจากการเคหะ ซึ่งจากนโยบาย 3 เร่งที่ดำเนินการไปแล้วนั้นทำให้ยอดขายและการระบายสต๊อกมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น จนทำให้ยอดโอนเป็นไปตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ ทั้งนี้ เชื่อว่านโยบาย 3 เร่งดังกล่าวจะทำให้ผลการดำเนินงานในปี 2562 การเคหะฯ จะมีกำไร 2,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2561 ที่มีกำไร 1,700 ล้านบาท จากที่ในอดีตที่ผ่านมากำไรปีละประมาณ 400 ล้านบาท

ส่วนในปี 2563 จะเป็นปีแห่งการบริหารทรัพย์สิน โดยนำทรัพย์สินที่มีศักยภาพมาพัฒนาหรือบริหารให้เกิดประโยชน์และสร้างรายได้ให้แก่การเคหะฯ เพิ่มมากขึ้น จัดทำโครงการร่วมทุนกับภาคเอกชน ซึ่งจะต้องให้สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) โครงการประเภทใดที่จะต้องเข้า พ.ร.บ.ร่วมทุน

เร่งเดินหน้าโครงการร่วมทุนสร้างรายได้
สำหรับโครงการร่วมทุนปัจจุบันได้วางแผนดำเนินการไว้ 13 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 50,000 ล้านบาท ได้แก่ 1. โครงการร่วมทุนขนาดใหญ่ Joint Investment ปัจจุบันมีแผนดำเนินการแล้ว 5 โครงการ ได้แก่ 1.โครงการที่เชียงใหม่ (หนองหอย) จำนวน 896 หน่วย ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลักจะเป็นผู้สูงอายุ โดยภายในโครงการจะมีโรงพยาบาลด้วย ซึ่งโรงพยาบาลนี้จะให้บริการแก่บุคคลทั่วไปไม่เฉพาะผู้อยู่อาศัยภายในโครงการ แต่ผู้อยู่อาศัยอาจได้รับสิทธิพิเศษเพิ่มจากบุคคลทั่วไป มูลค่าโครงการรวม 5,550 ล้านบาท 2.โครงการ TOD ร่มเกล้า 2,282 หน่วย มูลค่าโครงการ 4,948 ล้านบาท 3.โครงการดินแดง ระยะ 3-4 จำนวน 13,746 หน่วย มูลค่า 39,885 ล้านบาท 4.โครงการปทุมธานี (ลำลูกกา) เนื้อที่ 118 ไร่ และ 5.โครงการสมุทรปราการ (บางเสาธง) เนื้อที่ 136 ไร่

เอกชนสนโครงการเช่าเพียบ
2.โครงการ Joint Operation เป็นโครงการร่วมทุนขนาดเล็ก มูลค่าโครงการน้อยกว่า 1,000 ล้านบาท บนที่ดินของการเคหะฯ ดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 และ 2562 และข้อบังคับระเบียบของการเคหะฯ โดยปัจจุบันคณะกรรมการการเคหะฯ (บอร์ด กคช.) อนุมัติแล้ว 8 แปลง

โครงการเช่าที่เชิงพาณิชย์จะต้องให้ สคร.พิจารณาว่าต้องเข้าเกณฑ์ พ.ร.บ.ร่วมทุนหรือไม่ เพราะการเคหะฯ ไม่ได้เป็นผู้ลงทุน ซึ่งหาก สคร.ลงความเห็นแล้วว่าโครงการประเภทเช่าไม่เข้าเกณฑ์ PPP จะมีเอกชนมาร่วมพัฒนาที่ดินของการเคหะฯ จำนวนมาก เพราะโครงการประเภท PPP มีหลายขั้นตอน ยุ่งยาก ใช้เวลาในการขออนุญาตนาน นอกจากนี้ หากโครงการใดไม่มั่นใจก็จะไม่ทำการศึกษา เพราะค่าจัดศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ หรือ FEASIBILITY STUDY สูงกว่า 6 ล้านบาท/โครงการ

“มีเอกชนจำนวนมากสนใจที่จะมาเช่าที่ดินของการเคหะฯ เพื่อพัฒนาโครงการ เช่น นิคมอุสาหกรรมนวนคร มีแผนที่จะขยายนิคมอุตสาหกรรมที่สูงเนิน คาดว่าจะมีพนักงานที่ทำงานในนิคมราว 10,000 คน ซึ่งโครงการติดกับที่ดินของการเคหะฯ ประมาณ 100 ไร่ ซึ่งทางนิคมฯ ได้เจรจาขอเช่าที่ดินของการเคหะฯ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยให้แกพนักงานในนิคมฯ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ดี เพราะหากนวนครฯ ไม่ไปสร้างโรงงานก็จะไม่มีประชาชนมาซื้อบ้านการเคหะเนื่องจากเป็นที่ห่างไกลจากชุมชน” ดร.ธัชพล กล่าว

3.Joint Support สนับสนุนโครงการ โดยออกหนังสือรับรองการสนับสนุนโครงการให้เอกชนประกอบการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ซึ่งมีเอกชนยื่นหนังสือสอบทานผลการศึกษาจำนวน 10 โครงการ

สางปัญหา Sunk cost ล้างตำนานบ้านเอื้อฯ

นอกจากนี้ การเคหะฯ ยังมีนโยบายบริหารจัดการสินทรัพย์เสื่อมสภาพและสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Sunk cost) เกี่ยวกับโครงการเอื้ออาทรทั้งหมดที่มีการทุจริตอยู่ในขั้นตอนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำลังพิจารณา ซึ่งโครงการทั้งหมดมีจำนวน 92 โครงการ เนื้อที่รวมประมาณ 4,442 ไร่ มูลค่ากว่า 7,700 ล้านบาท โครงการบ้านเอื้ออาทรสร้างภาระหนี้ให้แก่การเคหะสูงถึง 78,000 ล้านบาทในปี 2551 ซึ่งการเคหะฯ ได้หาแนวทางลดหนี้ดังกล่าวมาอย่างต่อเนื่องจนปัจจุบันสิ้นเดือนกันยายน 2562 อยู่ที่จำนวนประมาณ 30,400 ล้านบาท

สำหรับมาตรการแก้ปัญหา Sunk cost แบ่งไว้เป็น 3 ระดับ โดยแบ่งระดับตามศักยภาพของที่ดิน ได้แก่ 1.ที่ดินศักยภาพสูงมีจำนวน 39 แปลง 1,558 ไร่ 2.ที่ดินศักยภาพปานกลาง 47 แปลง 2,464 ไร่ และศักยภาพต่ำ 6 แปลง 420 ไร่ โดยแนวทางการแก้ไขมีหลายวิธี เช่น นำที่ดินมาพัฒนา ทั้งลงทุนพัฒนาเอง หรือโครงการร่วมทุนเอกชนแบบ PPP หรือขายที่ดินยกโครงการให้แก่เอกชน เป็นต้น ถือเป็นการล้างตำนานบ้านเอื้ออาทรก็ว่าได้

เปิดตัว Smart Home หลังละ 3.55 แสน
อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่มีคุณภาพดีเหมาะสำหรับการอยู่อาศัยในสังคมยุคใหม่ สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง การเคหะฯ ได้พัฒนาบ้านราคาประหยัดมาตรฐานสูง หรือ Smart Home ขึ้นมาโดยจะเปิดตัวในช่วงปลายปีนี้ สำหรับแนวทางการดำเนินโครงการนี้จะต้องพิจารณาให้รอบคอบ รอบด้าน ปิดช่องโหว่ เพื่อไม่ให้ซ้ำรอยโครงการบ้านเอื้ออาทร แต่อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านราคาประหยัดจะต้องได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาลเพื่อให้สามารถพัฒนาได้ ซึ่งจากการประเมินเบื้องต้น บ้านทั้ง 3 แบบจะต้องใช้เงินอุดหนุนจากรัฐบาลหลังละ 160,000 บาท ซึ่งจะได้รับเงินอุดหนุนเท่าใดนั้นขึ้นอยู่กับรัฐบาลเป็นผู้พิจารณาอนุมัติ

สำหรับแนวทางในการดำเนินงานให้โครงการบ้านราคาประหยัดเกิดขึ้นได้ ด้วยการลดต้นทุนในด้านต่างๆ ซึ่งบ้านหนึ่งหลังจะมีต้นทุนจาก 1.ต้นทุนที่ดิน 10% โดยสามารถลดต้นทุนด้วยการนำที่ดินหน่วยงานท้องถิ่น ที่ราชพัสดุ ที่ดินเอกชน/ที่ดินบริจาคมาพัฒนา 2.ต้นทุนไฟฟ้า 4% ลดต้นทุนด้วยงบประมาณแบบบูรณาการ 3.ต้นทุนประปา 3% ลดต้นทุนด้วยการใช้งบประมาณแบบบูรณาการ 4.ต้นทุนบำบัดน้ำเสีย 3% ใช้กองทุนสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 5.ค่าพัฒนาที่ดิน 25% prefablication ระบบอุตสาหกรรม 6.ค่าก่อสร้างอาคาร 40% ลดค่าแรง 7.ค่าดำเนินการ/ดอกเบี้ย/ค่าบริหารงานขาย 15% ค่าวัสดุ วัสดุ (CSR ของเอกชน)

ส่วนรูปแบบของบ้าน Smart Home แบ่งเป็น 3 แบบ ได้แก่ แบบ A เป็นบ้านเดี่ยว เนื้อที่ 20 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 22.00 ตร.ม. ประกอบด้วย 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ห้องน้ำ ราคาขายเบื้องต้น 355,000 บาท

แบบ B บ้านเดี่ยวชั้นเดียว เนื้อที่ 20 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 28.00 ตร.ม. ประกอบด้วย 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ ราคาขายเบื้องต้น 437,000 บาท

แบบ C บ้านเดี่ยวชั้นเดียว เนื้อที่ 20 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 36 ตร.ม. ประกอบด้วย 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ห้องน้ำ 2 ห้องนอน ราคาขายเบื้องต้น 552,000 บาท

สำหรับโครงการนำร่องกำหนดไว้ 4 โครงการ โดยจะพัฒนาโครงการแรกในจังหวัดอุดรธานี ตั้งอยู่บนถนนช้างเผือก บ้านช่าง จำนวน 495 หน่วย พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวขนาดที่ดิน 20 ตร.วา หลังจากนั้น จะพัฒนาที่จังหวัดเพชรบุรี (โพไร่หวาน) จังหวัดสุโขทัย (บ้านกล้วย) และจังหวัดระยอง (ตะพง)

ด้าน นายณัฐพงศ์ พันธเกียรติไพศาล ประธานกรรมการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) กล่าวว่า การเคหะฯ ได้วางนโยบายการดำเนินงานเพื่อให้องค์กรมีการบริหารงานที่โปรงใส ฉับไว สามารถดำเนินงานได้อย่างคล่องตัว ซึ่งนโยบายที่การเคหะฯ ดำเนินการมานั้นถือว่าเป็นสิ่งที่ดี ซึ่งคณะกรรมการชุดใหม่เห็นว่าจะต้องทำเป็นนโยบายเร่งด่วน ภายใต้แนวคิด “NHA BIG BANG” ผ่าน 10 มาตรการหลัก โดยวางกรอบการดำเนินงานเพื่อติดตามความคืบหน้าระยะ 30 วัน 60 วัน และ 90 วัน

สำหรับ 10 มาตรการ ได้แก่ 1.ดำเนินโครงการบ้านราคา 3-5 แสนบาท กำหนดเปิดตัวโครงการปลายปี 2562 เริ่มก่อสร้างในปี 2563 2.เร่งรัดโครงการร่วมทุนรัฐและเอกชน (PPP) จำนวน 13 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 50,000 ล้านบาท 3.การจัดทำฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ซึ่งจะเป็นฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยทั้งประเทศ โดยเชื่อมโยงกับหน่วยงานอื่นอย่างกระทรวงการคลัง กรมธนารักษ์ และกรมที่ดิน เพราะฐานข้อมูลจะช่วยให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถเห็นข้อมูลทั่วประเทศ เพื่อเป็นฐานข้อมูลหลักแก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศให้เอกชนได้นำไปต่อยอดสร้างธุรกิจเชื่อมโยงในระบบโลกต่อไป

4.จัดการสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้และเสื่อมโทรม (Sunk Cost) เกี่ยวกับโครงการเอื้ออาทรทั้งหมดที่มีการทุจริตอยู่ในขั้นตอนของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำลังพิจารณา และโครงการที่มีปัญหาอื่นๆ โดยโครงการทั้งหมดมีเนื้อที่ประมาณ 4,442 ไร่ มูลค่ากว่า 7,700 ล้านบาท ซึ่งได้วางมาตการแก้ปัญหา 3 ระดับไว้เรียบร้อย รวมไปถึงมาตการทางกฎหมายเพื่อดำเนินคดีต่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง

5.เร่งจำหน่ายหน่วยที่อยู่อาศัยคงเหลือประมาณ 21,000 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 14,000 ล้านบาท ผ่านมาตรการที่หลากหลาย รวมไปถึงนำเสนอต่อหน่วยราชการอื่นที่ต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เกษียณอายุราชการ และผ่านระบบนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนซึ่งมีความเชี่ยวชาญ

6.เพิ่มมูลค่าพื้นที่จัดสรรประโยชน์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น ที่ดินว่างเปล่าจะมีมาตการจัดประโยชน์ให้เอกชนได้เช่าใช้ทำธุรกิจ เช่น ตลาดการเคหะและพื้นที่เชิงพาณิชย์ รวมไปถึงการเร่งปราบปรามการบุกรุกพื้นที่อย่างผิดกฎหมายทั่วประเทศ

7.เพิ่มศักยภาพบริษัทจัดการทรัพย์สินและชุมชนจำกัด (CEMCO) ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเพียงแห่งเดียวของการเคหะแห่งชาติ โดยทำแผนเร่งด่วนแก้ปัญหาขาดทุนสะสม และหามาตรการขยายธุรกิจโดยใช้ความได้เปรียบของการเคหะที่มีหน่วยที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ซึ่งได้เริ่มดำเนินการจัดทำแผนงานปรับโครงสร้างองค์กรและแผนธุรกิจพร้อมดำเนินการทันทีในปี 2563 อีกทั้งวางแนวทางนำ CEMCO เข้าตลาดหลักทรัพย์ใน 3 ปี

8.จัดทำชุมชนตัวอย่างมาตรฐานความเป็นอยู่สูง อย่างน้อย 3 แห่ง ในปี 2562 ได้แก่ ชุมชนแนวราบ ชุมชนแนวตั้ง และตลาดการเคหะ โดยความร่วมมือจากภาคเอกชนที่มีงบประมาณด้าน CSR พัฒนาชุมชนให้มีมาตรฐานความเป็นอยู่สูงแบบครบวงจร เพื่อเป็นต้นแบบของชุมชนการเคหะรุ่นใหม่ๆ ในอนาคต ปัจจุบันมีกิจการขนาดใหญ่สนใจเข้ามาร่วมมือพัฒนาจำนวนมาก

9.จัดระบบภายในแก้ปัญหาคุณภาพด้านการก่อสร้างและการบริหารนิติบุคคลของการเคหะฯ ซึ่งต้องยอมรับว่าปัญหาคุณภาพการก่อสร้างและการบริหารโครงการบางส่วนเกิดขึ้นจากผู้รับเหมาโครงการและผู้ให้บริการที่มีศักยภาพต่ำ รวมไปถึงปัญหาการควบคุมงานภายในองค์กรเอง จึงได้จัดทำมาตรการพิเศษแก้ปัญหาทั้งระบบ โดยอาศัยความร่วมมือของพนักงานการเคหะและตัวแทนจากชุมชนจัดตั้ง Task Force ร่วมกันแจ้งปัญหาและมีมาตรการขั้นเด็ดขาดต่อผู้สร้างความเสียหายในทุกระดับ

10.NHA Beyond มาตรการที่ยกระดับการเคหะจากภาระหน้าที่หลักในการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อประชาชน เป็นการเคหะที่มีภาระหน้าที่ในการสร้างชุมชนและสังคมที่มีคุณภาพ มีความเป็นอยู่ที่ได้รับการดูแลที่ดี ประกอบด้วย 3 มาตรการย่อย ได้แก่ Care Beyond ดูแลชุมชนแม้ว่าจะมีการปิดการขายโครงการและส่งมอบต่อไปยังนิติบุคคลเอกชนแล้วก็ตาม Service Beyond คือ การนำ CEMCO มาใช้ประโยชน์เพื่อให้ชุมชมได้รับบริการทั่วไปเพิ่มเติมไม่ว่าด้านการซ่อมแซม ประปา ไฟฟ้า การดูแลรักษาความปลอดภัย และ Reponsibility Beyond คือภาระที่การเคหะต้องสร้างชีวิตให้ชุมชน ด้วยการพัฒนาสันทนาการ เช่น กิจกรรมดนตรี กีฬา อาชีพผู้สูงอายุ ศูนย์รับเลี้ยงเด็กสำหรับคนในชุมชน ร่วมกับกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ การส่งเสริมการออมร่วมกับหน่วยงานที่รับผิดชอบโดยตรง เช่น กองทุนการออมแห่งชาติ เพื่อเตรียมการให้ประชาชนเข้าสู่สังคมสูงอายุอย่างมีคุณภาพ

“10 มาตการดังกล่าวจะทำให้การเคหะสามารถก้าวไปข้างหน้าด้วยการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่มีมาตรฐานสูงขึ้นอย่างชัดเจน รวมไปถึงสะสางปัญหาค้างเก่าซึ่งทำให้การเคหะเสียภาพลักษณ์ และมีผลกระทบต่อประชาชนไปในเวลาเดียวกัน โดยมีการกำหนดกรอบเวลาติดตามผลอย่างชัดเจน สำหรับในปี 2562 จะมีการรายงานผลการปฏิบัติตามมาตรการตามกรอบระยะเวลา 30, 60 และ 90 วัน ต่อคณะกรรมการการเคหะฯ” ประธานกรรมการ กล่าว