VMPC คาดแนวโน้มอสังหาปี63 ชะลอตัวต่อเนื่อง ชี้ความท้าทายจากปัจจัยลบรุมเร้า ทั้งเศรษฐกิจโลก-เศรษฐกิจไทยซบเซา - มาตรการ LTV เข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย หนี้ครัวเรือนยังสูง แบงก์ไม่อนุมัติสินเชื่อ จี้รัฐออกมาตรการกระตุ้นตลาดทุกระดับราคา แนะผู้ประกอบการเน้นบริหารสภาพคล่องประคองตัวฝ่ามรสุม ด้าน VMPC โชว์แกร่ง ธุรกิจ 2 ขา ขาย-เช่า บนสุดยอดทำเลกระจายความเสี่ยง
นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย และให้เช่า กล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง เงินบาทแข็งค่าที่ส่งผลต่อการส่งออก ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง ประกอบกับธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นสำหรับการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป ส่งผลให้แรงจูงใจในการซื้อบ้านลดลง เห็นได้จาก ซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก
ปัจจัยลบข้างต้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในปี 2563 มีทิศทางชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่างๆ ทำให้เกิดการลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือโครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนราย โดยกำหนดเงื่อนไขต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาท/เดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาท/ปี และต้องอยู่ในระบบภาษีของกรมสรรพากร แต่มาตรการต่างๆ ยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ
“ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯในปี 2563 ส่วนมาตรการภาครัฐที่ออกมาจับเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาล่าง กระตุ้นไม่สุดเข้าใจว่าภาครัฐต้องการกระตุ้นกลุ่มดังกล่าวเพราะเป็นกลุ่มใหญ่ของประเทศ แต่อสังหาฯมีหลายเซกเมนต์ ทุกตลาดมีการซื้อขายเหมือนกัน ต้องกระตุ้นทุกตลาด การกระตุ้นแค่กลุ่มเดียว ไม่เวิร์ค ตลาดไปต่อไม่ได้ และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่อง LTV กลายเป็นว่าถึงจะลดค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อสร้างแรงจูงใจก็ไม่มีประโยชน์ เพราะกู้ไม่ผ่านเนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ เห็นได้จากยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจกต์เรตในระบบสูงมาก”
ขณะที่อัตราดอกเบี้ยขาลงที่น่าจะส่งผลให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องง่ายขึ้น แต่ก็มีประเด็นที่คนไทยอยู่ในภาวะเป็นหนี้เร็ว เป็นหนี้เยอะ และเป็นหนี้นาน พออยากจะซื้อบ้าน แต่ไม่มีเงินสดเพียงพอ ไปกู้แบงก์ก็ไม่ผ่าน ตรงจุดนี้มองว่ามาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐจะต้องทั่วถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกเซกเมนต์ ซึ่งในขณะนี้ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว แต่ก็ยังมีความหวังว่าหากปัญหาต่างๆ คลี่คลายและลงตัว ก็ต้องลุ้นกันอีกทีในไตรมาส 2/2563 จะฟื้นตัวได้หรือไม่ ซึ่งในส่วนของดีเวลอปเปอร์ต้องเตรียมความพร้อมและบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้มีประสิทธิภาพและความกังวลต่อกำลังซื้อและสภาพเศรษฐกิจ
นายปริญญา กล่าวว่า สำหรับ VMPC ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายและให้เช่า ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ โดยในส่วนของอสังหาฯเพื่อขาย เน้นพัฒนาโครงการติดถนนใหญ่และเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง เช่น โครงการแอสเทรา ไพรด์ บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ต้นถนนพระราม 2 กม.0.4 และโครงการแอสเทรา เบลส ทาวน์โฮม 3 ชั้นครึ่ง ติดถนนพระราม 2 กม.5 ซึ่งทั้ง 2 โครงการอยู่บนพื้นที่โซน A ของถนนพระราม 2 ที่เริ่มตั้งแต่ถนนสุขสวัสดิ์-วงแหวนรอบนอก เป็นทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาจราจร การคมนาคมสะดวกสบายด้วยทำเลที่เชื่อมต่อจุดสำคัญ ทั้งทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนกาญจนาภิเษก-บางปะอิน และอานิสงส์จากโครงการทางด่วนพระราม 3 - ดาวคะนอง - วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ด้านตะวันตก คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565 รวมถึงส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ที่อยู่ระหว่างดำเนินการจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนพระราม 2 ให้คึกคักและน่าสนใจมากยิ่งขึ้น
สำหรับโรงแรมโอ๊ควู๊ด โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนท์ ศรีราชา โรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 50 ชั้น บนเนื้อที่ 12 ไร่ ใจกลางอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อเดือนมกราคม 2562 ด้วยจุดเด่นการเป็นโรงแรมขนาดใหญ่ พร้อมมาตรฐานบริการระดับโลกบนทำเลที่ดีที่สุด (Top Location) ทั้งยังตั้งอยู่ในพื้นที่ปลอดภัย (Safe Zone) อยู่ห่างจากท่าเรือแหลมฉบังประมาณ 15-20 กิโลเมตร ทำให้ได้กระแสตอบรับอย่างดียิ่งจากผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักระยะยาว (Long Stay) กว่า 50% ส่วนที่เหลือเป็นการเข้าพักในระยะสั้น (Short Stay) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ และคนไทย เป็นโรงแรมที่มีจำนวนผู้เข้าพักมากที่สุดในศรีราชาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขาย และให้เช่า กล่าวว่า สถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูง เงินบาทแข็งค่าที่ส่งผลต่อการส่งออก ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง ประกอบกับธุรกิจอสังหาฯได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่กำหนดให้ผู้ซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นสำหรับการขอสินเชื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองเป็นต้นไป ส่งผลให้แรงจูงใจในการซื้อบ้านลดลง เห็นได้จาก ซัพพลายบ้านและคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก
ปัจจัยลบข้างต้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯในปี 2563 มีทิศทางชะลอตัวต่อเนื่อง ขณะที่ภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่างๆ ทำให้เกิดการลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุดคือโครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนราย โดยกำหนดเงื่อนไขต้องเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 1 แสนบาท/เดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาท/ปี และต้องอยู่ในระบบภาษีของกรมสรรพากร แต่มาตรการต่างๆ ยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ
“ยังมองไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯในปี 2563 ส่วนมาตรการภาครัฐที่ออกมาจับเฉพาะกลุ่มบ้านระดับราคาล่าง กระตุ้นไม่สุดเข้าใจว่าภาครัฐต้องการกระตุ้นกลุ่มดังกล่าวเพราะเป็นกลุ่มใหญ่ของประเทศ แต่อสังหาฯมีหลายเซกเมนต์ ทุกตลาดมีการซื้อขายเหมือนกัน ต้องกระตุ้นทุกตลาด การกระตุ้นแค่กลุ่มเดียว ไม่เวิร์ค ตลาดไปต่อไม่ได้ และเป็นกลุ่มที่มีปัญหาเรื่อง LTV กลายเป็นว่าถึงจะลดค่าธรรมเนียมต่างๆ เพื่อสร้างแรงจูงใจก็ไม่มีประโยชน์ เพราะกู้ไม่ผ่านเนื่องจากสถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยกู้ เห็นได้จากยอดปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจกต์เรตในระบบสูงมาก”
ขณะที่อัตราดอกเบี้ยขาลงที่น่าจะส่งผลให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องง่ายขึ้น แต่ก็มีประเด็นที่คนไทยอยู่ในภาวะเป็นหนี้เร็ว เป็นหนี้เยอะ และเป็นหนี้นาน พออยากจะซื้อบ้าน แต่ไม่มีเงินสดเพียงพอ ไปกู้แบงก์ก็ไม่ผ่าน ตรงจุดนี้มองว่ามาตรการกระตุ้นตลาดของภาครัฐจะต้องทั่วถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกเซกเมนต์ ซึ่งในขณะนี้ยังไม่เห็นปัจจัยบวกที่จะทำให้เศรษฐกิจไทยฟื้นตัว แต่ก็ยังมีความหวังว่าหากปัญหาต่างๆ คลี่คลายและลงตัว ก็ต้องลุ้นกันอีกทีในไตรมาส 2/2563 จะฟื้นตัวได้หรือไม่ ซึ่งในส่วนของดีเวลอปเปอร์ต้องเตรียมความพร้อมและบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้มีประสิทธิภาพและความกังวลต่อกำลังซื้อและสภาพเศรษฐกิจ
นายปริญญา กล่าวว่า สำหรับ VMPC ซึ่งประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เพื่อขายและให้เช่า ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ โดยในส่วนของอสังหาฯเพื่อขาย เน้นพัฒนาโครงการติดถนนใหญ่และเจาะกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูง เช่น โครงการแอสเทรา ไพรด์ บ้านเดี่ยว 3 ชั้น ต้นถนนพระราม 2 กม.0.4 และโครงการแอสเทรา เบลส ทาวน์โฮม 3 ชั้นครึ่ง ติดถนนพระราม 2 กม.5 ซึ่งทั้ง 2 โครงการอยู่บนพื้นที่โซน A ของถนนพระราม 2 ที่เริ่มตั้งแต่ถนนสุขสวัสดิ์-วงแหวนรอบนอก เป็นทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาจราจร การคมนาคมสะดวกสบายด้วยทำเลที่เชื่อมต่อจุดสำคัญ ทั้งทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนกาญจนาภิเษก-บางปะอิน และอานิสงส์จากโครงการทางด่วนพระราม 3 - ดาวคะนอง - วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ด้านตะวันตก คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2565 รวมถึงส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) ที่อยู่ระหว่างดำเนินการจะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โซนพระราม 2 ให้คึกคักและน่าสนใจมากยิ่งขึ้น
สำหรับโรงแรมโอ๊ควู๊ด โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนท์ ศรีราชา โรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 50 ชั้น บนเนื้อที่ 12 ไร่ ใจกลางอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี ที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการเมื่อเดือนมกราคม 2562 ด้วยจุดเด่นการเป็นโรงแรมขนาดใหญ่ พร้อมมาตรฐานบริการระดับโลกบนทำเลที่ดีที่สุด (Top Location) ทั้งยังตั้งอยู่ในพื้นที่ปลอดภัย (Safe Zone) อยู่ห่างจากท่าเรือแหลมฉบังประมาณ 15-20 กิโลเมตร ทำให้ได้กระแสตอบรับอย่างดียิ่งจากผู้ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ โดยปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักระยะยาว (Long Stay) กว่า 50% ส่วนที่เหลือเป็นการเข้าพักในระยะสั้น (Short Stay) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ และคนไทย เป็นโรงแรมที่มีจำนวนผู้เข้าพักมากที่สุดในศรีราชาและมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
