เริ่มวันใหม่ปี พ.ศ.2563 ต้องบันทึกในหน้าประวัติศาสตร์ของประเทศไทยอีกครั้ง กับการบังคับใช้พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ซึ่งจะมาแทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่ (คือ คนที่เคยเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่นั้น ตั้งแต่ปี 2563 จะไม่ต้องเสียภาษีเหล่านี้ แต่จะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน) ซึ่งเดิมที่จะมีการบังคับใช้ภายในวันที่ 1 มกราคม 2563 แต่ด้วยความไม่พร้อม ทำให้มีการขยายเวลาไปมีผลตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2563 และการชำระภาษีให้เริ่มดำเนินการตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2563 เช่นกัน
ทั้งนี้ เรื่องของภาษีที่ดินฯ ทางรัฐบาลมุ่งหวังที่จะลดความเหลื่อมล้ำลง และมุ่งให้เกิดการใช้ประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศไทย ขณะที่ที่ดินรกร้างที่อยู่ในมือของนายทุน หรือบางส่วนเจ้าของปล่อยไม่ทำประโยชน์นั้น ก็จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราที่สูง ทั้งนี้ ตามข้อมูลกรมพัฒนาที่ดิน เคยสำรวจรวบรวมระบุในช่วงปี 2549-2550 มีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถูกร้างว่างเปล่าประมาณ 7.4 ล้านไร่ทั่วประเทศ ซึ่งภาษีที่ดินส่วนของรกร้างจะสูงกว่าภาษีจากการจัดเก็บเกษตรกรรมถึง 30 เท่า
ซึ่งแน่นอน ประชาชน ข้าราชการ นักธุรกิจ เจ้าของที่ดิน (แลนด์ลอร์ด) นักการเมือง เศรษฐี รวมถึงเจ้าสัวของประเทศไทย เร่งหาทางออกในการลดภาระภาษี ทั้งการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นรับโอนที่ดิน การประกาศปล่อยเช่าที่ดิน การปรับเปลี่ยนสภาพที่ดินให้เข้าข่ายตามหลัเกณฑ์ของการชำระภาษีที่ลดลง ก่อนที่จะมีการบังคับใช้จริง เช่น ที่ดินแปลงรัชดาภิเษก ที่ได้ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยจะมีการปลูกมะนาว เพื่อให้เข้ากับเกณฑ์ของพื้นที่เกษตรกรรม เนื่องจากหากปล่อยเป็นพื้นที่รกร้าง อัตราภาษีเพดาน 1.2% และทุกๆ 3 ปีเพิ่มขึ้น 0.3% อัตรารวมไม่เกิน 3% แต่หากเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะเสียภาษีที่ต่ำมาก มีอัตรา 0.10% หรือล้านละ 1,000 บาท
โดยความตื่นตระหนกได้ทำให้ช่วงก่อนสิ้นปี 2562 ที่ผ่านมา สำนักงานเขต และสำนักงานที่ดินทั่วประเทศไทย มีประชาชนแห่ไปปรับเรื่องการถือครองกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง เพื่อให้เข้ากับหลักเกณฑ์ เช่น การแจ้งชื่อต่อสำนักงานเขตเข้าย้ายชื่อเข้าไปอยู่ในห้องชุด หรือที่อยู่อาศัยในแปลงโฉนดที่ตนเองมีกรรมสิทธิ์ที่มีมูลค่าสูงสุด แต่หากอยู่อาศัยไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษี 0.02% (ล้านละ 200 บาท) การไปสำนักงานที่ดินเพื่อโอนย้ายที่ดินให้แก่ทายาท เพื่อเป็นการจัดการทรัพย์และลดภาระเรื่องการเสียภาษีที่ดิน แต่ทั้งนี้ การโอนที่ดินให้แก่บุตรหรือทายาท ราคารับโอนจะต้องมีมูลค่าไม่เกิน 20 ล้านบาท แต่หากเกินกว่ามูลค่า ผู้โอนจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตรา 5% เป็นต้น
ล่าสุด กระทรวงการคลัง ได้มาปลดล็อกเรื่องการจัดเก็บภาษีกับคอนโดมิเนียมปล่อยเช่า โดยให้ถือว่าที่ดินหรือห้องชุดที่ให้คนอยู่อาศัย ให้เสียภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย ซึ่งที่ผ่านมา เจ้าของห้องชุดมีความกังวลต่อค่าใช้จ่ายที่จะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจะถูกจัดเข้าไปอยู่ในเกณฑ์เชิงพาณิชย์ อัตราภาษีจะสูงกว่าเพื่อการอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ในด้านของกรุงเทพฯ ยังคงยึดตามกฎหมายของภาษีเดิม ยกเว้นหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้ข้อยุติเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัยแล้ว
...แม้แต่หน่วยงานรัฐด้วยกันยังไม่เคลียร์ แล้วประชาชน ตาสีตาสาก็คงต้องมึนไปตามๆ กัน
แหล่งข่าวจากกรมที่ดิน กล่าวว่า ทางกรมฯ ยังต้องมีการทำความเข้าใจกับบุคลากรของกรมที่ดิน เพื่อให้เป็นไปตามแนวทางเดียวกัน ซึ่งแน่นอน ก่อนการบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีการโอนที่ดินกันเยอะผิดปกติ และจะส่งผลถึงการจัดเก็บรายได้ที่มากขึ้น
"การโอนที่ดินแปลงใหญ่ที่จะเป็นมรดกให้บุตรหรือทายาท ก็อาจจะไม่ใช่เรื่องที่ดีกับผู้รับโอน เพราะว่าถ้ามีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาท และถ้าไม่มีปัญญาทำ ซึ่งคิดว่าจะเกิดปัญหา ก็จะขายที่ดินทิ้ง คนซื้อก็เป็นนายทุนหรือผู้ประกอบการจัดสรรที่ได้รับประโยชน์ ภาพจะต่างจากอดีต ที่เป็นโอกาสของผู้ขาย แต่ปัจจุบัน ด้วยเงื่อนไขของภาษีที่ดิน จะทำให้ตลาดเป็นของผู้ซื้อ ราคาจะไม่ถูกปรับขึ้นมาก และอาจจะไม่มีการบวกเพิ่มหากต้องไปเปรียบเทียบกับแปลงอื่นๆ ที่ใกล้เคียงกัน"
รอบการขายโครงการเกิน 3 ปี แม้เสียภาษีก็คุ้ม
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI กล่าวว่า ในเรื่องของการซื้อที่ดินนั้น บริษัทยังมีการซื้ออย่างต่อเนื่อง เช่น โซนจรัญสนิทวงศ์ เพื่อพัฒนาโครงการ เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเตรียมจะเปิดให้บริการภายในปี 2563 ซึ่งในปีที่ผ่านมา ได้ซื้อที่ดินหมดไปเกือบ 6,000 ล้านบาท ซึ่งต่ำกว่าเป้าที่วางไว้ที่ 8,000 ล้านบาท เนื่องจากสภาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ดีมากนัก ราคาที่ดินช่วงต้นปี 62 ราคายังไม่ลง แต่ปลายปีที่ผ่านมา เริ่มเห็นการลงของราคาที่ดินบ้าง
"ปี 63 การซื้อที่ดินจะง่ายขึ้นหรือไม่ ต้องดูที่ 1.เจ้าของที่ดินเข้าใจหรือไม่ว่า สภาวะตลาดไม่ดีเหมือนแต่ก่อน ราคาควรจะแผ่วลงมาบ้าง และ 2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราเห็นการเสนอขายที่ดินเพิ่มขึ้น แต่ต้องดูว่า เจ้าของที่ดินเดือดร้อนแค่ไหน จนนำไปสู่การขายที่ดินออกมา เราคงต้องรอดูว่า เมื่อมีการจ่ายภาษี สัก 1 ถึง 2 รอบก่อน คงจะเห็นว่าควรจะตัดสินใจขายที่ดินออกมาหรือไม่ ในส่วนของบริษัทศุภาลัย มีแลนด์แบงก์เมื่อพัฒนาแล้วจะมีมูลค่าประมาณ 100,000 ล้านบาท ปัจจุบันมีสต๊อกพร้อมรอโอนที่เหลือขายสูงถึง 10,000 ล้านบาท เป็นระดับที่เพิ่มขึ้นและสูงสุดของบริษัท"
ทั้งนี้ เรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เราอย่าไปคิดเป็นสาระมากนัก จริงๆ ในมุมของบริษัทศุภาลัยแล้ว การเก็บภาษีไม่ต่างจากเดิม เพราะปกติราคาที่ดินปรับขึ้นต่อปีอยู่หลายเปอร์เซ็นต์ แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไม่ดีก็ขึ้น แต่โครงการที่เกิน 3 ปี ถามว่ามีหรือไม่ ก็มี มีผลต่อต้นทุน แต่มองในมุมของราคาที่ดินที่วิ่งมากกว่าภาระภาษีแล้ว ก็กระทบไม่มาก หรือแม้แต่ที่ดินใกล้ถนนตัดใหม่ เราก็ลงทุนเก็บที่ดินไว้ เรายอมจ่ายค่าภาษีเพราะมูลค่าที่ดินขึ้นเกินกว่าอยู่แล้ว ในทางกลับกัน แต่หากที่ดินแปลงใดนิ่งๆ ไม่ขยับ เราก็อาจจะไม่ซื้อ เรารอได้ ส่วนโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาพัฒนา 10 ปีนั้นอาจจะเห็นน้อยลง
"รอบการขายโครงการคอนโดฯ หรือบ้านจัดสรรนั้น ปกติจะวิ่งรอบประมาณ 3 ปีครึ่ง แทบทุกๆ โครงการ ก็เกินนิดๆ หน่อยๆ แต่เมื่อเราขายโครงการไปกว่า 90 หรือ 95 เปอร์เซ็นต์แล้ว เหลือประมาณ 10 เปอร์เซ็นต์ เราก็จ่ายได้ คุ้ม ในมุมของนักพัฒนาอสังหาฯ ไม่เดือดร้อน ในมุมของลูกค้า กว่าครึ่งของเราเป็นลูกค้ากลุ่มบ้านหลังแรก และราคาขายศุภาลัย ไม่เกิน 50 ล้านบาทอยู่แล้ว จริงๆ แล้ว ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาแทนภาษีโรงเรือน ที่แต่ก่อนจ่ายภาษี 12.5 เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่า ซึ่งนับแล้วการจ่ายภาษีถูกกว่าหลายสิบเปอร์เซ็นต์ เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า ในมุมเราก็ต้องจ่ายอยู่แล้ว ธุรกิจเราอสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องซื้อมาขายไป ถ้าจะให้หยุดแล้วจะไปทำอะไร หรือแม้แต่ตลาดคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่า น่าจะมีแนวโน้มเติบโต ซึ่งการที่มีคนออกมาพูดว่า ภาษีทำให้ผลตอบแทนการเช่าลดลง แปลว่า รายนั้นอาจจะไม่เคยเสียภาษีเลยก็ได้"
อสังหาฯ ระบายสต๊อก แปลงสินทรัพย์เป็นเงินจ่ายภาษี
แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า แม้ว่าในข้อกฎหมายของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะลดหย่อนในเรื่องการเสียภาษี แต่ปัจจุบันด้วยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวลง ขณะที่อุปทานในตลาดมีอยู่มากกว่าแสนหน่วย เป็นแรงกดดันต่อภาคอสังหาฯ ผู้พัฒนาโครงการคอนโดฯ จะต้องเร่งระบายสต๊อก ลดราคาลง บางแห่งลดมากกว่า 20% เพื่อเสริมสภาพคล่องใหัแก่บริษัท และแปลงสภาพบ้านและคอนโดฯ ให้กลายเป็นเงินสด เพื่อไปลงทุนและสร้างรอบของผลตอบแทนที่สูงขึ้น แทนที่ต้องมาบริหารสต๊อก ซึ่งแต่ละปีจะมีค่าเสื่อมลง
"โครงการที่บอกว่าขายดี บางแห่งมีการขายห้องชุดให้แก่นอมินี เพื่อสร้างตัวเลขที่ดีใหัแก่บริษัทแม่ "
อนึ่ง ตามข้อกฎหมายระบุการลดหย่อนภาษีให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ตามมาตรา 55) หนึ่งในนั้น คือ โครงการจัดสรรระหว่างขาย บริษัทเจ้าของโครงการจะได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 3 ปี (นับจากวันที่ได้ใบอนุญาตจัดสรรในกรณีโครงการแนวราบ หรือใบอนุญาตก่อสร้างในกรณีคอนโดฯ)
ส่วนสต๊อกบ้านและคอนโดมิเนียม ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่เหลือขายจะได้รับการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% เป็นเวลา 2 ปี
เจ้าของที่ดิน-เจ้าของเกาะ วิ่งขอคำปรึกษากับบริษัทการลงทุน
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า มีลูกค้าในกลุ่มที่มีที่ดินทั้งที่อยู่ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดหลายแปลงเข้ามาหารือกับบริษัท ให้เข้าไปดูพอร์ตที่ดินว่าจะดำเนินการอย่างไร มีเข้ามาเรื่อยๆ เช่น แปลงไหนควรขาย ควรทำแบบปล่อยเช่า แปลงไหนควรเก็บ หรือจะเหมาะลงทุนเอง ซึ่งเราก็มีลูกค้าในต่างจังหวัดที่ให้เราเข้าไปดูที่ดินให้ หรือจะเป็นทั้งเกาะก็มี ส่วนจะมีรายการเกิดขึ้นหรือไม่ เจ้าของที่ดินหลายแปลงอาจจะเรียกราคาที่สูงเกินไป เพราะยังไม่มีความจำเป็นที่ต้องเสียภาษี
"เราจะเห็นว่าปีหน้าราคาที่ดินจะคงที่ ไม่ขยับขึ้น เพราะความต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการลดลง เพราะหากซื้อที่ดินแพงเกินราคานี้ไป เราจะพัฒนาสินค้าที่ขายไม่ได้ ในเมืองเราอาจจะเห็นการเปลี่ยนมือของที่ดินบ้าง ถ้าเป็นแปลงสวยๆ บ้าง แต่คงไม่เยอะหรือราคาสูงจนน่ากลัวเหมือน 2-3 ปีที่ผ่านมา"
แบงก์ดูดเศรษฐีนำที่ดินมาจำนอง ลงทุนหาส่วนต่าง
สำหรับความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจในด้านของธนาคารพาณิชย์ มีการแข่งขันและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่เข้ากับเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยธุรกิจสินเชื่อที่ดินเพื่อการลงทุน (land loan for investment) เป็นบริการทางการเงินที่มุ่งสร้างผลตอบแทนจากการลงทุนให้แก่ลูกค้า โดยธนาคารกสิกรไทย ระบุ Private Banking คือ การเป็นที่ปรึกษาด้านการบริหารสินทรัพย์ครอบครัว (Family Wealth Planning Service) ซึ่งมีลูกค้าแล้ว 140 ครอบครัว ที่มาใช้บริการที่ปรึกษาด้านการบริหารสินทรัพย์นอกตลาดทุน
"แบงก์แนะนำลูกค้าในเรื่องการบริหารภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผ่านโครงการ Land Loan เมื่อลูกค้านำที่ดินมาจำนอง จะได้รับสินเชื่อ และต้องนำเงินไปลงทุนผ่านกองทุนกสิกรไทย ไพรเวตแบงก์ เท่านั้น ซึ่งที่ผ่านมา จะได้รับผลตอบแทนที่สูงกว่าดอกเบี้ยที่จำนองที่ดินกับธนาคาร ปรากฏว่า มีลูกค้าสนใจเป็นจำนวนมาก รวมมูลค่าที่ดินกว่า 12,000 ล้านบาท คิดเป็นวงเงินสินเชื่อ 6,000 ล้านบาท ลูกค้าเบิกเงินไปลงทุนมีราว 2,600 ล้านบาทเพื่อสร้างผลตอบแทน เพื่อมาใช้จ่ายภาษีที่ดินที่มีภาระจะต้องจ่ายให้รัฐบาล"
...ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่งจะเริ่มขึ้น จากนี้ไปเชื่อได้ว่าจะเกิดการพลิกแพลง เกิดกรณีศึกษากับเจ้าของที่ดิน หรือเจ้าของที่มีหลายห้องชุด ในการหาวิธีเลี่ยงภาษีที่จะเกิดขึ้น แต่ในความเป็นจริงแล้ว ในต่างประเทศมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสูงถึง 1-3% ของราคาประเมินที่สูงใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ อาจจะยังต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก ซึ่งล่าสุด มีการเลื่อนประกาศราคาประเมินที่ดินไปอีก 1 ปี จากเดิมที่จะต้องใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 และจากข้อมูลที่เคยปรับปรุง ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศจะปรับขึ้น 7-8% เรียกว่าช่วยบรรเทาผลกระทบที่จะเกิดขึ้นได้
