… 1 ปีผ่านไปกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงไม่มีวี่แววว่าจะฟื้นกลับมาขยายตัวได้ อย่างที่หลายคนคาดหวัง หลังจากเกิดการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 61 ภายหลังจากปัจจัยลบทยอยถั่งโถมเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย ทั้งปัจจัยลบจากภายนอกประเทศ เช่น ปัญหาสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนและสหรัฐอเมริกา ปัญหาการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และการแข็งค่าของเงินบาท ขณะที่ปัจจัยลบภายในประเทศก็ทยอยต่อแถวกันเข้ามาไม่ขาดสาย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูง การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน การออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) การชะลอตัวของเศรษฐกิจในประเทศ และปัญหาการเกิดภาวะ Over Supply ในตลาดคอนโดมิเนียม การขาดความเชื่อมั่นต่อรายได้และการใช่จ่ายในอนาคตของผู้บริโภค ปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อ การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการจนมีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยใหม่
หลากหลายปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ตลอดปี 62 ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึงปี 63 นี้ และยังมีแนวโน้มว่าจะต่อเนื่องไปตลอดปี 63 นี้ หากไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ เข้ามากระตุ้นตลาด ทั้งนี้ ไม่ว่าปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามาจะมีหลากหลายปัจจัย แต่ปัจจัยที่สำคัญและยังส่งผลกระทบมาจนถึงปัจจุบัน ...เห็นจะหนีไม่พ้น ผลกระทบจากการออกมาตรการ LTV ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง แม้ว่าในช่วงปลายปี 62 รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ถึง 2 ครั้ง แต่มาตรการที่ออกมาเป็นเพียงการกระตุ้นตลาดระยะสั้น และส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้โดยภาพรวมแล้วตลาดอสังหาฯ ยังคงเกิดการชะลอตัวอยู่ และยังไม่มีวี่แววว่า ตลาดจะฟื้นตัวกลับมาในเวลาอันใกล้นี้
การปรับตัวลดลงของกำลังซื้อผู้บริโภคในตลาด ปัญหาหนี้ครัวเรือน และผลกระทบการออมาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหันไปทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้น หลังจากที่ตลาดอคอนโดฯ ได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่นิยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย รวมถึงกลุ่มนักลงทุนชาวไทย และต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า และทำกำไรระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ซึ่งกลายเป็นความหวังในการระบายออกสต๊อกห้องชุดในมือผู้ประกอบการในตลาด
แต่ปัญหาและผลกระทบจากสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ได้กลายมาเป็นอุปสรรคสำคัญของกลุ่มลูกค้าจีน ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด ทำให้กลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อห้องชุดเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยชาวจีนทยอยลดจำนวนลง ขณะเดียวกัน ลูกค้าจีนบางส่วนที่มีการจองซื้อห้องชุดในช่วง1-2 ปีก่อนหน้านี้ เริ่มมีการทิ้งดาวน์ไม่รับโอนห้องชุด ประกอบกับสถานการณ์การแข็งค่าของเงินบาทยังส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติ ซึ่งซื้อเพื่อลงทุนยังมีการชะลอตัวออกไป เพราะการแข็งค่าของเงินบาททำให้ต้องใช้เงินมากขึ้นในการซื้อห้องชุดในประเทศไทย จากแนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ ณ ปัจจุบันห้องชุดเหลือขายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมาก และยังต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออกอีกนาน
ต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าในปี 63 นี้จะยังเป็นอีกปีแห่งการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อพิจารณาไปถึงแนวโน้มเศรษฐกิจและปัจจัยลบที่ยังคงอยู่อย่างครบถ้วน โดยเฉพาะปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคจากผลกระทบมาตรการ LTV เพราะแม้ว่ารัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาแล้วถึง 2 ครั้งเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงปลายปี 62 แต่อุปสรรคสำคัญของตลาดคือ การเข้มงวดการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ระดับสูง ทำให้ลูกค้าในตลาดหายไปกว่าครึ่ง
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท KW (Thailand) จำกัด กล่าวถึง สถานการณ์อสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา ได้รับปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะมาตรการ LTV ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงการคอนโดฯ ราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป เนื่องจากสินค้าประเภทนี้ในอดีตผู้ประกอบการวางสัดส่วนกลุ่มเป้าหมายไว้หลากหลาย เช่น กลุ่มต่างชาติ มีสัดส่วนถึง 30-40% กลุ่มนักลงทุน 10-20% กลุ่มพาร์ทเนอร์ และกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง สินค้าที่ได้รับผลกระทบถัดมาคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งในบางทำเล บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ก็สามารถทำยอดขายได้ตามเป้าหมาย แต่ต้องเป็นทำเบยอดนิยม ปี 2562 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤต โดยเฉพาะคอนโดฯ เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะสะสมยอดขายล่วงหน้า หรือ Backlog เอาไว้ประมาณ 1-2 ปี และมีการทยอยรับรู้รายได้บางส่วนในปี 63 เช่นกัน แต่จะติดปัญหาการโอนของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่เริ่มมีการทิ้งเงินดาวน์
โดยเฉพาะทำเลที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD แต่ทำเลย่านพระราม 9 สุขุมวิท หรือเขต CBD ส่วนที่ติดสถานีรถไฟฟ้า ยังพบกลุ่มชาวจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง นายวิทย์ กล่าว สำหรับในพอร์ตของบริษัทฯ ตนเองนั้น ได้มีการปรับกลยุทธ์สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนเช่นกัน ผ่านการจัดงาน THANK YOU PARTY สำหรับโครงการที่ใกล้โอน พร้อมมอบโปรโมชันเพื่อจูงใจมาโอนกรรมสิทธิ์ โดยไปจัดงานในต่างประเทศเลยทีเดียว เพราะแม้จะทำให้กำไรหายไปจำนวนหนึ่ง แต่ดีกว่าเสียหายมากกว่านี้ บริษัทฯ ตนเองค่อนข้างได้เปรียบ เนื่องจากมีสาขาอยู่ในหลายประเทศ เช่น เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน และฮ่องกง อีกทั้งในอนาคตยังมีแผนที่จะขยายต่อไปอีกหลายประเทศ
อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่จะมาถึง โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ปัญหาจะรุนแรงขึ้น นอกเหนือจากต่างชาติไม่ซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนเริ่มลดลง ทั้งจากราคาขายของคอนโดมิเนียมที่สูง และค่าเงินบาทแข็งค่า ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีราคาแพงขึ้น และก็เรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อน่าจะอยู่ในระดับ 50% และเพิ่มมากขึ้น แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการหลายอย่างมาสนับสนุน เช่น บ้านดีมีดาวน์ กับมาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% แต่เมื่อสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ มาตรการต่างๆ ไม่มีประโยชน์อะไร เสมือนบอกให้ชาวนาปลูกข้าวโดยนำเมล็ดพันธุ์ไปแจก แต่เขื่อนไม่ปล่อยน้ำ สุดท้ายนาก็ล่ม
“ในปี 2563 ทางผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลาง อาจจะต้องหาพันธมิตรมาร่วมทุน การเลือกทำเลต้องเลือกในทำเลที่ตนเองมีความชำนาญ มีฐานลูกค้าเพียงพอ ไม่เลือกทำเลที่มีคู่แข่งเป็นขาใหญ่จำนวนมาก สุดท้ายจะสะดุด เพราะเรื่องแบรนด์ก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอยู่ดี ส่วนต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างก็ยังเป็นปัญหาใหญ่เช่นกัน ด้านการออกแบบมีส่วนสำคัญในเรื่อง concept และขนาดห้อง เพราะกลุ่มผู้ซื้อปัจจุบันจะเป็นผู้อยู่จริงเท่านั้น นักลงทุนมีน้อยมาก ต่างชาติไม่ชำนาญอย่าตั้งเป้า” นายวิทย์ กล่าว
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า จากแนวโน้มตลาดที่เกิดขึ้นคาดว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ยังคงทรงตัว โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยสะท้อนได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า 40% เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% อย่างไรก็ตาม ในปี 63 นี้ยังมีปัจจัยบวกให้เห็นบ้าง เช่น ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศยังคงดีอยู่ โครงการพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น ขณะที่ราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 63 นี้ เป็นปีแห่งผลกระทบ คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะทรงตัว หรือไม่เติบโตจากปีที่ผ่านมา โดยในปี 62 ตลาด กทม.และปริมณฑลติดลบ 15-20% โดยปัจจัยที่จะมีผลกระทบ คือ มาตรการ LTV การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง เพราะมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นตลอด ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ขณะเดียวกัน เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชนที่อ่อนแอ ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ และสงครามการค้าที่ยืดเยื้อ
จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตอสังหาฯ ทำให้ไม่เติบโตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการซ้ำเติมตลาด ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้น้อยลง โดยเฉพาะกลุ่มซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะหายไปบางส่วน จึงอยากแนะนำว่ารัฐบาลควรทบทวนเลื่อนการใช้มาตรการ LTV ออกไป หรือใช้เป็นเกณฑ์บ้านหลังที่ 3 ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นการออมเข้ามาช่วยจะเป็นผลดีต่อตลาดมากกว่า
สำหรับผลกระทบมาตรการ LTV เริ่มสะท้อนให้เห็นได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ปี 62 ที่ผ่านมา ซึ่งมียอดติดลบ และมีแนวโน้มติดลบต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกปีนี้ด้วย ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งผลกระทบต่อธุรกิจมากขึ้น ส่วนปัจจัยบวกที่จะเข้ามามีเพียง 2 ตัว คือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงินให้ดี เพราะในปีนี้ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเรื่อยๆ
“สิ่งที่ต้องกังวลในปี 63 คือ การแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคา ซึ่งจะรุนแรงในทุกตลาด โดยปัจจัยที่ทำให้เกิดสงครามราคา คือ เพราะผลกระทบ LTV ซึ่งทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ทำให้เกิดซัปพลายไหลกลับ ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดฯ ที่มียอดขายสะสมมา 2 ปี ตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา 1 ปีเป็นแรงกดดันทำให้นำสต๊อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขาย” นายประเสริฐ กล่าว
นายวิชัย วรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 63 ว่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปี 62 นี้ แต่ยังไม่มากนัก คาดว่าจะขยายตัวไม่เกิน 5% ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 62 คือ 113,000-125,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต คอนโดฯ 65,000 ยูนิต และคาดว่าจะมียอดโอนรวมประมาณ 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท
ส่วนปัจจัยบวก คือ มาตรการรัฐซึ่งจะทำให้สต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดลดลง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังต้องระมัดระวังปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญต่อการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้สต๊อกในระบบมากเกินไป
นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเว็ลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เข้ามาในปีนี้ คือ การแข็งค่าของเงินบาท ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจ และมีผลกับภาคการท่องเที่ยว ดังนั้น ในปีนี้จึงต้องบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้ดี เพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้ หรือภาวะการขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์เพื่อรองรับการฟื้นตัวกลับมาของตลาดในอนาคต ซึ่งจะกลายเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ
นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่างๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ นั้นยังมองไม่เห็น
ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุด คือ โครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดรวมอสังหาฯ ปี 63 คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อเนื่อง แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้าง แต่ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้ามากนัก เพราะปัจจัยลบที่มีผลต่อตลาดยังคงอยู่ ขณะที่ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญต่อการระบายสต๊อกบ้านและคอนโดฯ สร้างเสร็จออกให้มากที่สุด โดยเฉพาะสินค้าระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไป เช่นเดียวกับปี 62 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องต่อมาตรการรัฐบาล
สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้นในปี 63 ยังเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ นอกจากนั้น ในปีนี้ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
"ปีนี้เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัว ปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การระบายสต๊อก การบริหารความเสี่ยง และการพัฒนาโปรดักต์ให้สอดรับต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศมากกว่าการพัฒนาโปรดักต์รองรับลูกค้าต่างชาติ เพราะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนจะยังคงไม่กลับมาซื้อหากสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่จบ" นายสุรเชษฐ กล่าว
จากคาดการณ์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในข้างต้น เรียกได้ว่าปัจจัยลบยังคงอยู่ครบและต่อเนื่องตลอดปีนี้ ซึ่งหากจะฟันธงว่าปี 63 นี้ตลาดอสังหาฯ จะไม่โต หรืออาจจะหดตัวติดลบจากปีก่อนหน้าก็ไม่น่าจะผิด ซึ่งหากสถานการณ์ยังคงต่อเนื่องเช่นนี้ ในปีนี้ก็อาจจะได้เห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ อีกไม่น้อยที่ทยอยล้มหายตายจากไปจากตลาด โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีปัญหาสภาพคล่องและสต๊อกดิตมือ เพราะตราบใดที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออย่างหนัก ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงอยู่ โอกาสที่ผู้ประกอบหารจะสามารถระบายสต๊อกออกยังคงเป็นเรื่องยาก หากไม่มีมาตรการหรือได้ยาแรงจากรัฐบาลเข้ามากระตุ้นตลาดในปีนี้
หลากหลายปัจจัยลบที่เกิดขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ตลอดปี 62 ชะลอตัวต่อเนื่องมาถึงปี 63 นี้ และยังมีแนวโน้มว่าจะต่อเนื่องไปตลอดปี 63 นี้ หากไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ เข้ามากระตุ้นตลาด ทั้งนี้ ไม่ว่าปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามาจะมีหลากหลายปัจจัย แต่ปัจจัยที่สำคัญและยังส่งผลกระทบมาจนถึงปัจจุบัน ...เห็นจะหนีไม่พ้น ผลกระทบจากการออกมาตรการ LTV ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคโดยตรง แม้ว่าในช่วงปลายปี 62 รัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคธุรกิจอสังหาฯ ถึง 2 ครั้ง แต่มาตรการที่ออกมาเป็นเพียงการกระตุ้นตลาดระยะสั้น และส่งผลดีต่อที่อยู่อาศัยในบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้โดยภาพรวมแล้วตลาดอสังหาฯ ยังคงเกิดการชะลอตัวอยู่ และยังไม่มีวี่แววว่า ตลาดจะฟื้นตัวกลับมาในเวลาอันใกล้นี้
การปรับตัวลดลงของกำลังซื้อผู้บริโภคในตลาด ปัญหาหนี้ครัวเรือน และผลกระทบการออมาตรการ LTV ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง โดยเฉพาะคอนโดฯ ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวหันไปทำตลาดเจาะกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมากขึ้น หลังจากที่ตลาดอคอนโดฯ ได้รับความนิยมจากกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่นิยมเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย รวมถึงกลุ่มนักลงทุนชาวไทย และต่างชาติที่นิยมซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า และทำกำไรระยะยาว โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจีน ไต้หวัน ฮ่องกง ซึ่งกลายเป็นความหวังในการระบายออกสต๊อกห้องชุดในมือผู้ประกอบการในตลาด
แต่ปัญหาและผลกระทบจากสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ได้กลายมาเป็นอุปสรรคสำคัญของกลุ่มลูกค้าจีน ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด ทำให้กลุ่มนักลงทุน และผู้ซื้อห้องชุดเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยชาวจีนทยอยลดจำนวนลง ขณะเดียวกัน ลูกค้าจีนบางส่วนที่มีการจองซื้อห้องชุดในช่วง1-2 ปีก่อนหน้านี้ เริ่มมีการทิ้งดาวน์ไม่รับโอนห้องชุด ประกอบกับสถานการณ์การแข็งค่าของเงินบาทยังส่งผลให้ลูกค้าต่างชาติ ซึ่งซื้อเพื่อลงทุนยังมีการชะลอตัวออกไป เพราะการแข็งค่าของเงินบาททำให้ต้องใช้เงินมากขึ้นในการซื้อห้องชุดในประเทศไทย จากแนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ ณ ปัจจุบันห้องชุดเหลือขายสะสมในตลาดยังมีจำนวนมาก และยังต้องใช้ระยะเวลาในการระบายออกอีกนาน
ต่อสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ณ ปัจจุบัน ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าในปี 63 นี้จะยังเป็นอีกปีแห่งการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาฯ เมื่อพิจารณาไปถึงแนวโน้มเศรษฐกิจและปัจจัยลบที่ยังคงอยู่อย่างครบถ้วน โดยเฉพาะปัญหาการหดตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคจากผลกระทบมาตรการ LTV เพราะแม้ว่ารัฐบาลจะมีการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ออกมาแล้วถึง 2 ครั้งเพื่อเพิ่มกำลังซื้อและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงปลายปี 62 แต่อุปสรรคสำคัญของตลาดคือ การเข้มงวดการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังอยู่ระดับสูง ทำให้ลูกค้าในตลาดหายไปกว่าครึ่ง
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท KW (Thailand) จำกัด กล่าวถึง สถานการณ์อสังหาฯ ในปีที่ผ่านมา ได้รับปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะมาตรการ LTV ซึ่งส่งผลกระทบต่อโครงการคอนโดฯ ราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป เนื่องจากสินค้าประเภทนี้ในอดีตผู้ประกอบการวางสัดส่วนกลุ่มเป้าหมายไว้หลากหลาย เช่น กลุ่มต่างชาติ มีสัดส่วนถึง 30-40% กลุ่มนักลงทุน 10-20% กลุ่มพาร์ทเนอร์ และกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง สินค้าที่ได้รับผลกระทบถัดมาคือ บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งในบางทำเล บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ก็สามารถทำยอดขายได้ตามเป้าหมาย แต่ต้องเป็นทำเบยอดนิยม ปี 2562 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวิกฤต โดยเฉพาะคอนโดฯ เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะสะสมยอดขายล่วงหน้า หรือ Backlog เอาไว้ประมาณ 1-2 ปี และมีการทยอยรับรู้รายได้บางส่วนในปี 63 เช่นกัน แต่จะติดปัญหาการโอนของต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่เริ่มมีการทิ้งเงินดาวน์
โดยเฉพาะทำเลที่อยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ หรือ CBD แต่ทำเลย่านพระราม 9 สุขุมวิท หรือเขต CBD ส่วนที่ติดสถานีรถไฟฟ้า ยังพบกลุ่มชาวจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่บ้าง นายวิทย์ กล่าว สำหรับในพอร์ตของบริษัทฯ ตนเองนั้น ได้มีการปรับกลยุทธ์สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีนเช่นกัน ผ่านการจัดงาน THANK YOU PARTY สำหรับโครงการที่ใกล้โอน พร้อมมอบโปรโมชันเพื่อจูงใจมาโอนกรรมสิทธิ์ โดยไปจัดงานในต่างประเทศเลยทีเดียว เพราะแม้จะทำให้กำไรหายไปจำนวนหนึ่ง แต่ดีกว่าเสียหายมากกว่านี้ บริษัทฯ ตนเองค่อนข้างได้เปรียบ เนื่องจากมีสาขาอยู่ในหลายประเทศ เช่น เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน และฮ่องกง อีกทั้งในอนาคตยังมีแผนที่จะขยายต่อไปอีกหลายประเทศ
อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ที่จะมาถึง โดยเฉพาะตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นไป ปัญหาจะรุนแรงขึ้น นอกเหนือจากต่างชาติไม่ซื้อ เนื่องจากผลตอบแทนเริ่มลดลง ทั้งจากราคาขายของคอนโดมิเนียมที่สูง และค่าเงินบาทแข็งค่า ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีราคาแพงขึ้น และก็เรื่องของมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อน่าจะอยู่ในระดับ 50% และเพิ่มมากขึ้น แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการหลายอย่างมาสนับสนุน เช่น บ้านดีมีดาวน์ กับมาตรการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% แต่เมื่อสถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ มาตรการต่างๆ ไม่มีประโยชน์อะไร เสมือนบอกให้ชาวนาปลูกข้าวโดยนำเมล็ดพันธุ์ไปแจก แต่เขื่อนไม่ปล่อยน้ำ สุดท้ายนาก็ล่ม
“ในปี 2563 ทางผู้ประกอบการต้องปรับตัวอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลาง อาจจะต้องหาพันธมิตรมาร่วมทุน การเลือกทำเลต้องเลือกในทำเลที่ตนเองมีความชำนาญ มีฐานลูกค้าเพียงพอ ไม่เลือกทำเลที่มีคู่แข่งเป็นขาใหญ่จำนวนมาก สุดท้ายจะสะดุด เพราะเรื่องแบรนด์ก็มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอยู่ดี ส่วนต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างก็ยังเป็นปัญหาใหญ่เช่นกัน ด้านการออกแบบมีส่วนสำคัญในเรื่อง concept และขนาดห้อง เพราะกลุ่มผู้ซื้อปัจจุบันจะเป็นผู้อยู่จริงเท่านั้น นักลงทุนมีน้อยมาก ต่างชาติไม่ชำนาญอย่าตั้งเป้า” นายวิทย์ กล่าว
นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า จากแนวโน้มตลาดที่เกิดขึ้นคาดว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 ยังคงทรงตัว โดยสถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยสะท้อนได้จากยอดการปฏิเสธสินเชื่อในระบบยังสูงกว่า 40% เพิ่มขึ้นจากช่วง 3 ปีก่อนหน้า ซึ่งตัวเลขปฏิเสธสินเชื่ออยู่ที่ 20% อย่างไรก็ตาม ในปี 63 นี้ยังมีปัจจัยบวกให้เห็นบ้าง เช่น ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อผู้บริโภคในประเทศยังคงดีอยู่ โครงการพัฒนาพื้นที่พิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดโอกาสให้ความต้องการอสังหาฯ ในไทยสูงขึ้น ขณะที่ราคาน้ำมันยังไม่ปรับขึ้น
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 63 นี้ เป็นปีแห่งผลกระทบ คาดว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯ จะทรงตัว หรือไม่เติบโตจากปีที่ผ่านมา โดยในปี 62 ตลาด กทม.และปริมณฑลติดลบ 15-20% โดยปัจจัยที่จะมีผลกระทบ คือ มาตรการ LTV การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง เพราะมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นตลอด ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น ขณะเดียวกัน เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชนที่อ่อนแอ ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ และสงครามการค้าที่ยืดเยื้อ
จากปัจจัยดังกล่าว คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตอสังหาฯ ทำให้ไม่เติบโตอย่างชัดเจน โดยเฉพาะมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการซ้ำเติมตลาด ทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงสินเชื่อซื้อบ้านได้น้อยลง โดยเฉพาะกลุ่มซื้อบ้านระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะหายไปบางส่วน จึงอยากแนะนำว่ารัฐบาลควรทบทวนเลื่อนการใช้มาตรการ LTV ออกไป หรือใช้เป็นเกณฑ์บ้านหลังที่ 3 ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นการออมเข้ามาช่วยจะเป็นผลดีต่อตลาดมากกว่า
สำหรับผลกระทบมาตรการ LTV เริ่มสะท้อนให้เห็นได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ปี 62 ที่ผ่านมา ซึ่งมียอดติดลบ และมีแนวโน้มติดลบต่อเนื่องถึงไตรมาสแรกปีนี้ด้วย ขณะที่สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยส่งผลกระทบต่อธุรกิจมากขึ้น ส่วนปัจจัยบวกที่จะเข้ามามีเพียง 2 ตัว คือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูง อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในเรื่องของสภาพคล่องทางการเงินให้ดี เพราะในปีนี้ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้นเรื่อยๆ
“สิ่งที่ต้องกังวลในปี 63 คือ การแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะการแข่งขันด้านราคา ซึ่งจะรุนแรงในทุกตลาด โดยปัจจัยที่ทำให้เกิดสงครามราคา คือ เพราะผลกระทบ LTV ซึ่งทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ทำให้เกิดซัปพลายไหลกลับ ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดฯ ที่มียอดขายสะสมมา 2 ปี ตลาดทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา 1 ปีเป็นแรงกดดันทำให้นำสต๊อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขาย” นายประเสริฐ กล่าว
นายวิชัย วรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 63 ว่าจะขยายตัวต่อเนื่องจากปลายปี 62 นี้ แต่ยังไม่มากนัก คาดว่าจะขยายตัวไม่เกิน 5% ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่จะมีการเปิดตัวอย่างต่อเนื่องจากช่วงปลายปีเพื่อรับมาตรการ ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 62 คือ 113,000-125,000 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 48,000 ยูนิต คอนโดฯ 65,000 ยูนิต และคาดว่าจะมียอดโอนรวมประมาณ 367,000 ยูนิต มูลค่า 550,800 ล้านบาท
ส่วนปัจจัยบวก คือ มาตรการรัฐซึ่งจะทำให้สต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างในตลาดลดลง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังต้องระมัดระวังปัจจัยเกี่ยวกับมาตรการคุมภาระหนี้ต่อรายได้สูงสุด (DSR) ซึ่งจะส่งผลต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเริ่มลดลง ส่งผลต่อภาพรวมของตลาดทำให้ติดลบ ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญต่อการบริหาร Inventory และ Stock เพื่อไม่ให้สต๊อกในระบบมากเกินไป
นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเว็ลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจัยลบที่เข้ามาในปีนี้ คือ การแข็งค่าของเงินบาท ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาคการส่งออก ซึ่งเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจ และมีผลกับภาคการท่องเที่ยว ดังนั้น ในปีนี้จึงต้องบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้ดี เพื่อรองรับความเสี่ยง เช่น การขายไม่ได้ หรือภาวะการขาดทุน และให้เตรียมความพร้อมเรื่องกลยุทธ์เพื่อรองรับการฟื้นตัวกลับมาของตลาดในอนาคต ซึ่งจะกลายเป็นโอกาสของผู้ประกอบการอสังหาฯ
นายปริญญา เธียรวร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด (VMPC) กล่าวว่า ทิศทางตลาดอสังหาฯ ปีนี้ เชื่อว่าจะยังอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจโลกถดถอย สงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ กับจีนที่ยังไม่ได้ข้อยุติ ซึ่งส่งผลกระทบในวงกว้าง ภาคธุรกิจต่างๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลาทำงาน ปลดคนงานอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ปัจจัยบวกที่จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ นั้นยังมองไม่เห็น
ส่วนการที่ภาครัฐออกมาตรการเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยใหม่พร้อมโอนราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และล่าสุด คือ โครงการบ้านดีมีดาวน์ที่รัฐจะสนับสนุนเงินดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมให้รายละ 50,000 บาท จำนวน 1 แสนรายนั้นยังไม่ครอบคลุมตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับ
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ตลาดรวมอสังหาฯ ปี 63 คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อเนื่อง แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้าง แต่ไม่เปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้ามากนัก เพราะปัจจัยลบที่มีผลต่อตลาดยังคงอยู่ ขณะที่ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญต่อการระบายสต๊อกบ้านและคอนโดฯ สร้างเสร็จออกให้มากที่สุด โดยเฉพาะสินค้าระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไป เช่นเดียวกับปี 62 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องต่อมาตรการรัฐบาล
สำหรับการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้นในปี 63 ยังเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ นอกจากนั้น ในปีนี้ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
"ปีนี้เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัว ปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การระบายสต๊อก การบริหารความเสี่ยง และการพัฒนาโปรดักต์ให้สอดรับต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศมากกว่าการพัฒนาโปรดักต์รองรับลูกค้าต่างชาติ เพราะกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนจะยังคงไม่กลับมาซื้อหากสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่จบ" นายสุรเชษฐ กล่าว
จากคาดการณ์ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในข้างต้น เรียกได้ว่าปัจจัยลบยังคงอยู่ครบและต่อเนื่องตลอดปีนี้ ซึ่งหากจะฟันธงว่าปี 63 นี้ตลาดอสังหาฯ จะไม่โต หรืออาจจะหดตัวติดลบจากปีก่อนหน้าก็ไม่น่าจะผิด ซึ่งหากสถานการณ์ยังคงต่อเนื่องเช่นนี้ ในปีนี้ก็อาจจะได้เห็นผู้ประกอบการอสังหาฯ อีกไม่น้อยที่ทยอยล้มหายตายจากไปจากตลาด โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีปัญหาสภาพคล่องและสต๊อกดิตมือ เพราะตราบใดที่สถาบันการเงินยังเข้มงวดการปล่อยสินเชื่ออย่างหนัก ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูงอยู่ โอกาสที่ผู้ประกอบหารจะสามารถระบายสต๊อกออกยังคงเป็นเรื่องยาก หากไม่มีมาตรการหรือได้ยาแรงจากรัฐบาลเข้ามากระตุ้นตลาดในปีนี้
