ซีอีโอ "KW Thailand" ครวญมรสุมกระหน่ำอสังหาฯ เซไม่เลิก พิษเศรษฐกิจดำดิ่ง การเมืองไม่เสถียร โควิด-19 ผสมโรง ลูกค้าไทย-เทศถดถอยกว่า 50% เผยบุญเก่าเมื่อ 2 ปีกำลังจะหมด ติงภาครัฐ-แบงก์ชาติ เลิกตีมึนแก้ปัญหาให้ตรงจุด LTV รัดคอจนกระดิกไม่ออก แนะรัฐออกมาตรการเร่งด่วนขยายฐานลดค่าธรรมเนียมในระดับ 5-10 ล้าน
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร KW Thailand บริษัทตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก ภายใต้ Keller Williams Realty International สัญชาติอเมริกา และมีเครือข่ายมากกว่า 43 ประเทศทั่วโลก เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์กับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ว่า เนื่องจากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน เป็นช่วงจุดถดถอยอย่างชัดเจน และยังไม่มีแนวโน้มที่จะดีขึ้น เนื่องจากผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ตั้งแต่ปลายปี 2561 จนถึงปัจจุบัน
ในต้นปี 2563 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดผลกระทบอย่างมาก ไม่น้อยไปกว่าธุรกิจการท่องเที่ยว เนื่องจากผลกระทบทางจิตวิทยาที่มีสาเหตุมาจากการแพร่กระจายของเชื้อไวรัสโคโรนา (โควิด-19) ส่งผลถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อที่อยู่อาศัยชะงักลง จะเห็นได้ว่า การแก้ไขปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐปัจจุบัน จะแก้จากปลายเหตุ โดยไม่พยายามแก้ไขปัญหาและเข้าใจปัญหาจากสาเหตุอย่างแท้จริง รวมทั้งการประเมินสถานการณ์เพื่อรับมือกับวิกฤตที่กำลังจะเกิดขึ้น หากภาครัฐไม่เข้ามาแทรกแซงตลาดอสังหาฯ มากเกินไป โดยเริ่มต้นจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ปัญหาที่มีอยู่อาจจะไม่มีผลกระทบรุนแรงเท่าที่เป็นอยู่
ซึ่งการแก้ไข ณ ปัจจุบัน หากใช้นโยบายสำหรับเฉพาะภาคธุรกิจอาจจะไม่ได้ผล เนื่องจากเป็นปัญหาระดับมหภาค รัฐบาลจะต้องดำเนินนโยบายอย่างรวดเร็วและทันสถานการณ์ของโลกที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหัวใจของเศรษฐกิจ ดังนั้น ควรให้ภาคธุรกิจมีส่วนในการออกความเห็นมากขึ้นกับนโยบายรัฐ เช่น ควรจัดตั้งกรรมาธิการศึกษาผลกระทบในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ภาครัฐเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง
นอกจากนั้น ทุกมาตรการสำหรับการกระตุ้นเศรษฐกิจ เช่น การลดภาษีบุคคลธรรมดา การงดการเก็บเงินประกันสังคม การลดอัตราดอกเบี้ยแบบมีการควบคุมอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่ให้มีช่องว่างระหว่างเงินฝากกับเงินกู้มากเกินไป (สเปรดดอกเบี้ย) จะมีผลดีต่อภาคธุรกิจซึ่งจะครอบคลุมไปถึงทุกธุรกิจ จะส่งผลดีกว่าการใช้นโยบายเฉพาะธุรกิจ
"เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงต่อเศรษฐกิจที่กำลังจะเกิดขึ้น ควรเพิ่มกำหนดราคาของที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิการลดค่าโอนและจดจำนอง เป็น 5-10 ล้านบาท ซึ่งจะครอบคลุมได้มากขึ้น และควรยกเลิกการแทรกแซงตลาดจากมาตรการ LTV แต่ทั้งนี้ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต้องให้ทันกับสถานการณ์ ยกตัวอย่าง ในทุกประเทศที่มีผลกระทบจากโควิด-19 ได้มีการประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาอย่างรวดเร็ว เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้นและมีแนวโน้มที่จะเลวร้ายลงในช่วงกลางปี 2563"
สำหรับกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่มีผลต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยนั้น นายวิทย์ กล่าวว่า ในช่วงต้นปี 2562 ที่มีจุดเริ่มต้นจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา (เทรดวอร์) ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะถอยอย่างแรง เนื่องจากช่วงปี 2560-2561 มียอดขายที่ซื้อโดยลูกค้าชาวจีนมากกว่า 30% ของจำนวนยอดขายทั้งหมดหายไปจากตลาด และปัจจัยเรื่องค่าเงินบาทที่เริ่มแข็งตัวขึ้นประมาณกลางปี 2562 เป็นผลกระทบที่กดดันทำให้ลูกค้าชาวจีนลดน้อยลงไปอีก แต่ความกังวลของภาครัฐเกี่ยวกับหนี้ภาคครัวเรือนต่อ GDP ที่มีสัดส่วนเกือบ 80% ทำให้ภาครัฐได้ใช้มาตรการ LTV เพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อบ้านและลดสัดส่วนหนี้ภาคครัวเรือนลง เป็นการออกมาตรการที่ผิดช่วงเวลาและไม่เป็นการแก้ไขปัญหาที่ตรงจุด เนื่องจากตั้งแต่ปี 2557-2561 ตัวเลข GDP มีอัตราสูงขึ้นประมาณ 17% แต่หนี้ภาคครัวเรือนสูงขึ้น 22% ในขณะที่รายได้เพิ่มสูงขึ้น 5%
และที่สำคัญ ธนาคารโลก (เวิล์ดแบงก์) ชี้ประเทศไทยเป็นชาติที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของภูมิภาคอาเซียน แต่ความเหลื่อมล้ำในประเทศมีอัตราความยากจนเพิ่มขึ้นมากกว่า 6.7 ล้านคน จาก 4.85 ล้านคน อัตราความยากจนของไทยเพิ่มจากเดิม 7.2% ระหว่างปี 2558 ถึงปี 2561 พุ่งสูงขึ้นเป็น 9.8% ในปี 2561 ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า หนี้ภาคครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นไม่ได้เกิดจากภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างที่เข้าใจกัน แต่เกิดจากรายได้ของประชากรในทุกภาคส่วนไม่เติบโตตามขนาดเศรษฐกิจ ทำให้ต้องมีภาระหนี้จากการกู้ยืมเงินมากขึ้น และพฤติกรรมการใช้จ่ายของประชาชนที่เปลี่ยนไปทุกประเทศทั่วโลก ที่มีสัดส่วนหนี้ต่อ GDP สูงขึ้นเกือบทุกประเทศ โดยเฉพาะประเทศไทย
ทำให้ช่วงกลางปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ยอดขายล่วงหน้า Presales หดตัวอย่างรุนแรง โดยมีตัวเลขลดลงมากกว่า 50% ยังส่งผลยาวเรื่อยมาถึงปี 2563 ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเจอปัจจัยรุมเร้ารอบด้าน จึงอยากให้หน่วยงานภาครัฐศึกษาผลกระทบจากมาตรการต่างๆ ที่ออกมาช่วยกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมาในทุกมิติ เช่น
1.มาตรการ LTV ทำให้ตลาดหรือเสถียรภาพทางเศรษฐกิจดีขึ้นหรือเลวร้ายลง ซึ่งในแง่ของยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจจะยังไม่มีผลกระทบมาก เนื่องจากเป็นการโอนจากยอดขายสะสม 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตัวเลขยอดโอนหรือธุรกรรมการซื้อขายในปี 2562 ยังลดลงไม่มาก
2.มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการลดค่าจดจำนอง เหลือรายการละ 0.01% สำหรับบ้านและคอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่ไม่ได้รับผลตอบรับ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาดไม่เกิน 1 ล้านบาทมีอยู่ไม่ถึง 10% ของตลาดรวม (สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.)
3.มาตรการเพิ่มเติม ขยายมูลค่าของการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และการลดค่าจดจำนอง สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นไม่เกิน 3 ล้านบาท
และ 4.มาตรการเพิ่ม สำหรับโครงการ บ้านดีมีดาวน์ ให้เงินคืนให้อีก 50,000 บาท (โดยมี ธอส.เป็นธนาคารกลางในการดูแล)
"จากมาตรการที่ออกมายังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประคองให้อยู่ในสภาพคงตัว หรือส่งผลให้สภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะดีขึ้นอย่างที่ควรจะเป็นแต่อย่างใด สังเกตได้จากการปิดตัวของโครงการที่เพิ่มมากขึ้น ส่งผลให้มีผลกระทบต่อการจ้างงาน ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มี Supply chain ค่อนข้างกว้าง และอาจจะทำให้ภาครัฐสูญเสียงบประมาณอย่างมาก เพื่อลดผลกระทบจากนโยบายจากภาครัฐเอง โดยเฉพาะในเรื่อง LTV เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่มีหน่วยงานภาครัฐรับผิดชอบอย่างชัดเจน อย่างเช่น การท่องเที่ยว การเกษตร อุตสาหกรรม การเงิน ทั้งๆ ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกในการพัฒนาการเจริญเติบโตของประเทศอย่างยั่งยืน ดังนั้น ควรจะมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเข้าใจปัญหาอย่างแท้จริง ก่อนและหลังการออกนโยบายที่มีผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือยกระดับหน่วยงานภาครัฐที่มีอยู่ ณ ปัจจุบัน เช่น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้มีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายมากขึ้น"
อนึ่ง ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้คาดการณ์ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทในปี 2563 อยู่ที่ 372,500-400,660 ขยายตัวลบ 0.2 ถึง 7.3% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 853,100-917,100 ล้านบาท ขยายตัวลบ 2.5% ถึง 4.8%
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2563 อยู่ที่ 114,400-122,600 หน่วย เป็นอาคารชุด 55% จำนวน 62,900-67,000 หน่วย
