อสังหาฯ ยิ้ม หลังรัฐปูพรมออกมาตรการระบายสต๊อก

ทันทีที่รัฐบาล โดยกระทรวงการคลังประกาศมาตรการ ลดภาระในการซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ด้วยการสนับสนุนเงินเพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) 50,000 บาทต่อราย สำหรับผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยจำกัดให้สิทธิประโยชน์สำหรับผู้ที่อยู่ในฐานภาษีอากรของกรมสรรพากร จำนวน 100,000 รายนั้น เชื่อได้เลยว่าผู้ ประกอบการอสังหาฯ เป็นกลุ่มแรกที่ได้เฮก่อนใคร เพราะเห็นได้ค่อนข้างชัดเจนว่า กลุ่มที่จะได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ น่าจะอยู่ที่ผู้ประกอบการมากกว่าประชาชน เพราะคนรายได้ 1 แสนบาทต่อเดือน จำนวน 1 แสนราย หากใช้สิทธิเต็มจำนวน ก็ระบายได้ถึงแสนยูนิต ดังนั้นไม่ต้องบอกก็รู้ว่า บ้านดีมีดาวน์ ควรจะเป็นโครงการไว้ให้อสังหาฯ ระบายสต๊อกในช่วงปลายปีมากกว่า


ขณะที่ก่อนหน้านั้น รัฐบาลก็เริ่มทยอยออกโครงการในระนาบเดียวกัน ทั้งการให้ธนาคารรัฐออกโปรโมชั่น อัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น เช่นธนาคารออมสิน ที่ออกสินเชื่อผ่อนยาวได้ถึง 40 ปี อัตราดอกเบี้ยแสนต่ำ และล่าสุดก็ธนาคารกรุงไทย หรือ KTB ที่ออกโปรเจ็คสินเชื่อหนุนโครงการ บ้านดีมีดาวน์ อีกระลอก จัดแคมเปญเสริมด้วย สินเชื่อดอกเบี้ยปีแรก 0.50% ต่อปี หรือเฉลี่ย 3 ปี เพียง 2.50% แถมยังฟรีค่าธรรมเนียมประเมินราคา และค่าธรรมเนียมยื่นกู้ และลูกค้า 1,000 รายแรกที่ได้รับอนุมัติ ธนาคารยังช่วยผ่อนให้อีก 5,500 บาท

โดยทางสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ก็ยอมรับว่า มาตรการบ้านดีมีดาวน์ เป็นหนึ่งในมาตรการที่จะช่วยเหลือผู้ประกอบการระบายสต๊อกที่ปัจจุบันมีอยู่ 270,000 ยูนิต เพราะมองว่าหากผู้ประกอบการสามารถระบายสินค้าได้ จะทำให้ผู้ประกอบการเดินหน้าลงทุนใหม่ในปี 2563 และจะมีผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจด้วย ซึ่งนั่นก็เท่ากับว่าไม่ได้ช่วยให้ประชาชนแค่มีบ้านอย่างเดียว

สำหรับมาตรการจะเปิดให้ประชาชนลงทะเบียนเพื่อเข้าร่วมโครงการในเว็บไซต์ www.บ้านดีมีดาวน์.com ได้ตั้งแต่ 11 ธันวาคมนี้ - 31 มีนาคม 2563 โดยจะเปิดให้ลงทะเบียนตั้งแต่เวลา 08.00 น. และจะต้องได้รับการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินและจดจำนอง ตั้งแต่วันที่ 27 พฤศจิกายน 2562-31 มีนาคม 2563 ซึ่งหากผ่านเกณฑ์ทุกอย่างตามที่กระทรวงการคลังกำหนดไว้ ธนาคารอาคารสงเคราะห์​ (ธอส.) ที่จะรับข้อมูลผู้ได้รับสิทธิ ก็จะโอนเงิน 50,000 บาท เข้าบัญชีพร้อมเพย์ที่ลงทะเบียนไว้ภายใน 2 วันทำการ

อสังหาฯ ยิ้ม ช่วยระบายสต๊อก-เพิ่มกำลังซื้อ


ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่เห็นสอดคล้องกันว่า การที่รัฐบาลออกมาตรการช่วยจ่ายเงินดาวน์ 5 หมื่นบาท ถือเป็นมาตรการที่ดีที่สุดที่เคยทำมาเลยทีเดียว หลังจากก่อนหน้าก็เพิ่งจะออกมาตรการลดค่าธรรมการโอน และจดจำนองไป ซึ่งผู้ประกอบการส่วนใหญ่เชื่อว่า โครงการเงินดีมีดาวน์ จะช่วยทำให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น และจะช่วยระบายสต๊อกช่วงโค้งสุดท้ายปีนี้ ถึงไตรมาส 1/63 เพราะหากจำกันได้ดี ก่อนหน้านี้ทั้งบรรดากูรู ในแวดวงอสังหาฯ รวมไปถึงโบรกเกอร์หลายแห่งต่างประเมินว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ไม่น่าจะดีนัก โดยจะเติบโตชะลอลงจากปีก่อนหน้านี้้ เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อีกทั้งยังติดข้อจำกัดจากการออกมาตรการคุมสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ LTV

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) หรือ SPALI เปิดเผยว่า มาตรการนี้ถือเป็นมาตรการที่ดีที่สุดตั้งแต่รัฐออกมาตรการกระตุ้นมา ซึ่งส่งผลดีต่อกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะจะทำให้บริษัทสามารถระบายสต๊อกได้มากขึ้น จากที่ผ่านมามาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองจาก 3% เหลือ 0.02% สามารถช่วยเร่งการระบายสต๊อกโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทได้ แต่ปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทของบริษัท มีอยู่ 50% ของยอดขายรอโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ยังชะลอตัวลงจากปีที่ผ่านมา ส่วนแนวราบยังมีการเติบโตที่ดีอยู่

“เป็นมาตรการที่ถือว่าดีที่สุด และช่วยเร่งให้คนตัดสินใจเร็วขึ้น แต่ตัวที่จะช่วยจริงๆ คือ เศรษฐกิจต้องมีเสถียรภาพ ทำให้คนมีกำลังซื้อ ส่งเสริมบรรยากาศการจับจ่ายใช้สอย โดยก่อนหน้านี้คนได้ชะลอการตัดสินออกไป เพราะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของประชาชน แต่ลังรัฐบาลออกมาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะทำให้ยอดขาย หรือ การระบายสต๊อกทำได้เพิ่มขึ้น และจะทำให้ยอดขายในไตรมาส 4/2562 และ ไตรมาส 1/2563 เพิ่มสูงขึ้น โดยอาจทำสถิติสูงสุดของปีได้” นายไตรเตชะกล่าว

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH กล่าวว่า ส่วนตัวเชื่อว่ามาตรการมีส่วนช่วยเล็กน้อย เพราะที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการจัด กิจกรรมส่งเสริมทางการตลาด เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอน และจดจำนองอยู่แล้ว ซึ่งสามารถระบายสต็อกได้ประมาณ 30% จากยอดขายรอโอนกรรมสิทธิ์ (Backlog) ที่มีอยู่ 20,000 ล้านบาท และหากรวมกับมาตรการใหม่เชื่อว่าจะสามารถระบายสต็อกได้เพิ่มขึ้น 4-5%

AP-SPALI-PSH-QH-LH รับอานิสงส์ “บ้านดี มีดาวน์”



บล.เอเซีย พลัส เปิดเผยผ่านบทวิเคราะห์ว่า การออกมาตรการส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัย ภายใต้โครงการ “บ้านดีมีดาวน์” ถือเป็นเรื่อง Surprise ตลาดฯ และสร้าง Sentiment บวกต่อกลุ่มอสังหาฯ ทำให้เกิดการระบายสต๊อกสินค้าคงเหลือในจำนวน 1 แสนยูนิต (ตามการใช้สิทธิเต็มจำนวน 1 แสนราย) โดยเฉพาะในกลุ่มราคา ที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5-6 ล้านบาท (พิจารณาจากฐานเงินเดือน 1 แสนบาทต่อเดือน สามารถกู้ได้ 30-40% ของรายได้ หรือ 3-4 หมื่นบาทต่อเดือน และภายใต้วัฎจักรดอกเบี้ยค้ำ อัตราผ่อนชำระที่อยู่อาศัย (บ้าน/คอนโดฯ) มูลค่า 1 ล้านบาท จะอยู่ที่ 6-7 พันบาท/เดือน หากสามารถผ่อนชำระได้ราว 3-4 หมื่นบาท จะสามารถกู้ได้สูงสุดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5-6 ล้านบาท) เนื่องจากสินค้าระดับราคาไม่เกิน 5-6 ล้านบาท ถือเป็นสินค้าที่ผู้ประกอบการทุกรายที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดฯ มีอยู่ในพอร์ตเป็นส่วนใหญ่

โดยสรุปการมีมาตรการดังกล่าว นอกจากจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการระบายสต๊อกแล้ว ยังช่วยหนุนให้ Backlog (รวม JV) สิ้น 3Q62 ของกลุ่มฯ ที่มีระดับ 3 แสนล้านบาท และเป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบปีหน้าราว 1 แสนล้านบาท และเข้าเกณฑ์ราคาตามมาตรการ สามารถโอนฯ ได้ง่ายขึ้น โดยเฉพาะงวด 1Q63 ที่เป็นช่วงเกิดขึ้น ของโครงการ

เอเซียพลัส เลือกหุ้นที่ได้รับประโยชน์จากมาตราการนี้ มี Backlog สูง และ Div Yield เกิน 5% ได้แก่ SPALI (FV@19.50) มีจุดเด่น Backlog สูงระดับ 4 หมื่นล้านบาท และมีสต๊อกคงเหลือขายพร้อมโอนฯ 1.5 หมื่นล้านบาท เป็นส่วนที่มีราคาไม่เกิน 5-5.5 ล้านบาท มากกว่า 50% ของพอร์ต ตามด้วย AP (FV@B8.90) รองรับด้วย Backlog (รวม JV) สูงถึง 5.5 หมื่น ล้านบาท ที่จะหนุนกำไร 4Q62 โดดเด่น และต่อเนื่องปี 2563 คาดกำไรเติบโต 15% เทียบปีก่อน รวมถึงปันผลปีละ 1 ครั้ง คิดเป็น Div Yield 5% ต่อปี และสุดท้าย LH (FV@B12.00) ด้วยจุดเด่นของฐานธุรกิจมั่นคง และแนวโน้ม 4Q62 กำไรสูงสุดของปีจากการโอนฯ คอนโดฯ และขายโรงแรมเข้า LHHOTEL หนุนเงินปันผลพิเศษ คาด Div Yield กว่า 7% ต่อปี

ด้าน บล.อาร์เอชบี ระบุว่า มาตรการนี้จะหนุนให้มีแรงซื้อบ้านที่มีราคาปานกลางหรือ 3-5 ล้านบาท เมื่อเทียบจากฐานเงินเดือนที่ไม่เกิน 1 แสนบาท/เดือน ในขณะที่ผู้กู้น่าจะต้องพนักงานบริษัท ซึ่งอยู่ในฐานภาษี แต่ผู้ประกอบการ SME หรือค้าขาย online น่าจะไม่ได้อยู่ในฐานภาษีของรัฐ โดยคาดว่าผลประกอบการในไตรมาส 4/62 ของกลุ่มอสังหาฯ น่าจะซบเซาต่อไป และคาดว่าจะกลับมาคึกคักจากยอดโอนในไตรมาส 1/63 จากมาตรการดังกล่าว

หุ้นที่คาดว่าจะได้รับผลดีคือ AP, SPALI, PSH, QH เนื่องจากมีสัดส่วนของบ้านที่อยู่ในเกณฑ์ดังกล่าว

ส่วน บล.เคจีไอ ระบุ มาตรการนี้น่าจะเข้าถึงได้มากกว่ามาตรการก่อนๆ ที่ออกมาในปีนี้ เพราะมีโควต้ามากถึง 100,000 ราย โดยตั้งเป้าไปที่ผู้มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง ในขณะที่โควต้านี้ก็ใหญ่พอสำหรับอุปสงค์บ้านในประเทศไทยทั้งปี

อย่างไรก็ดี คาดว่าจะส่งผลดีแค่ในช่วงสั้นเท่านั้น จาก Figure 3 ราคาบ้านสูงสุดที่จะเข้าเกณฑ์เข้าร่วมมาตรการนี้ได้อยู่ที่ประมาณ 6 ล้านบาท อิงจากรายได้ที่ 1 แสนบาท/เดือน และสัดส่วน debt service ratio ที่ 40% ดังนั้น สัดส่วนของเงินคืนเมื่อเทียบกับราคาเต็มของบ้านจะอยู่ระหว่าง 1-5% ในการวิเคราะห์ผลกระทบของมาตรการนี้ แบ่งออกเป็น i) ระยะสั้น และ ii) ระยะยาว

สำหรับในระยะสั้น คาดว่าจะส่งผลดีต่อทั้งตลาดระดับล่างและระดับกลาง โดยในกรณีของที่อยู่อาศัย ระดับล่าง คาดว่ามาตรการกระตุ้นนี้จะช่วยเพิ่มความสามารถในการซื้อ เนื่องจากมูลค่าเงินคืนอาจจะสูงถึง 5% ของราคาเต็มของบ้าน ซึ่งอาจจะมีนัยยะอย่างมากกับการจ่ายเงินดาวน์ของผู้มีรายได้น้อย สำหรับที่อยู่อาศัยระดับกลาง เชื่อว่ามูลค่าเงินคืนจะไม่ได้มากอย่างมีนัยสำคัญ (ถ้าหากราคาบ้านอยู่ที่ 6 ล้านบาท มูลค่าเงินคืนจะคิดเป็นแค่ 1% ของราคาเต็มของบ้าน) แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่ากรอบเวลาที่จำกัดของมาตรการนี้อาจจะช่วยเร่งการตัดสินใจซื้อบ้านให้เร็วขึ้น

สำหรับในระยะยาว เราเชื่อว่ามาตรการกระตุ้นของรัฐบาลยังไม่แข็งแกร่งพอที่จะกำหนดทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เนื่องจาก ธนาคารต่าง ๆ ยังคงระมัดระวังกับการปล่อยสินเชื่อ (Figure 4) และ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคยังคงอยู่ในขาลง สุดท้ายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจน่าจะเป็นการดึงอุปสงค์ตามธรรมชาติในอนาคตมาใช้ล่วงหน้า ซึ่งหลังจากที่มาตรการกระตุ้นหมดอายุในเดือนมีนาคม 2563 ก็อาจจะทำให้อุปสงค์ที่อยู่อาศัยเผชิญกับผลกระทบของ yo-yo effect

แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่า Pruksa Holding (PSH.BK/PSH TB), AP Thailand (AP.BK/AP TB) และ Supalai (SPALI.BK/SPALI TB) จะเป็นกลุ่มหลักที่ได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นของรัฐบาล