ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงที่ชะลอตัวชัดเจนในปีนี้และมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องต่อไปในปี 2563 ฝั่งของผู้ซื้อนั้นชะลอการตัดสินใจออกไปเพราะความกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีแนวโน้มขาดเสถียรภาพอีกทั้งทิศทางในปีต่อไปก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะฟื้นตัว ดังนั้น คนไทยส่วนใหญ่เลือกที่จะลดการใช้จ่ายลง การซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นภาระหนี้สินระยะยาว (หนี้ก้อนโต) จึงไม่ใช่ทางเลือกอันดับต้นๆ ในช่วงนี้ เมื่อกำลังซื้อหดหายไปจากตลาดฝั่งของผู้ประกอบการ ซึ่งเป็นฝั่งของผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดและเป็นฝั่งที่เพิ่มจำนวนของอุปทาน(ซัปพลาย)ในตลาด อีกทั้งเป็นกลุ่มที่ไม่สามารถเลือกหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ และระบายสินค้าคงเหลือออกไปก่อน เพราะต้องรักษาการขยายตัวของผลประกบการของบริษัท เนื่องจากกลุ่มของผู้ประกอบการที่เป็นผู้ผลักดันให้เกิดความเคลื่อนไหวในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทยนั้น คือ ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่ครองสัดส่วนของตลาดไม่น้อยกว่า 60 - 70% ของตลาดที่อยู่อาศัยแล้วแต่ช่วงเวลา เพื่อรักษาการขยายตัวของผลประกอบการพวกเขาจึงยังคงเปิดขายโครงการใหม่ต่อเนื่อง
การเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสังเกตเช่นกัน โครงการราคาแพงในทำเลที่มีการแข่งขันสูง มีจำนวนลดลง แต่ยังคงมีโครงการราคาสูงระดับ 250,000 - 300,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) หรือมากกว่านี้ เพียงแต่อยู่ในทำเลเฉพาะจริงๆ เช่น หลังสวน ไม่ได้เปิดในทำเลที่ยังสามารถหาโครงการราคาต่ำกว่าได้ง่ายแบบปีก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เน้นการเปิดขายโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อตร.ม.หรือประมาณ 100,000 บาทต่อตร.ม.มากขึ้นแบบเห็นได้ชัด
แม้ว่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในระดับราคานี้ จะเป็นระดับราคาที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ หรือว่าเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการมองเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักอยู่แล้วก็ตาม แต่มีบางช่วงที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะเลี่ยงการเปิดขายโครงการในระดับราคานี้ เพราะปัญหาเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารของผู้ซื้อในกลุ่มนี้ แต่เมื่อกลุ่มรายได้สูงหรือมีความพร้อม ส่วนที่ติดปัญหาเรื่องของเกณฑ์ LTV ใหม่ ผู้ประกอบการกลับมาเน้นที่กลุ่มผู้ซื้อที่ไม่เคยขอสินเชื่อธนาคารมาก่อนอีกครั้ง ที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตร.ม. จึงมีมากขึ้นแบบชัดเจนในไตรมาสที่ 3 ในปีที่ผ่านมา ก่อนเกณฑ์LTV ใหม่จะมีผลบังคับในเดือนเมษยน 62 ผู้ประกอบการบางรายเพิ่มสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เลี่ยงการเปิดขายโครงการคอนโดฯ หรือเลือกเปิดในทำเลใหม่ๆ ที่สามารถพัฒนาโครงการราคาไม่สูงเกินไปได้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง จึงเป็นทางเลือกที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้การพิจารณามากเป็นพิเศษ
ปัญหาเรื่องของกำลังซื้อชะลอตัว แต่ฝั่งผู้ประกอบการไม่สามารถลดการเปิดขายโครงการใหม่ได้ เป็นเรื่องที่สร้างแรงกดดันให้กับตลาดที่อยู่อาศัยในระดับหนึ่ง จนมีผลต่อเนื่องไปยังหน่วยงานราชการที่กำกับดูแลปัญหาเศรษฐกิจที่จำเป็นต้องเข้ามาช่วยเหลือเพื่อบรรเทาปัญหาตรงนี้ เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัยมีส่วนเกี่ยวข้องกับหลายภาคส่วนแบบชัดเจน รวมไปถึงมีการใช้แรงงานจำนวนมาก แม้ว่าจะมีแรงงานต่างชาติในระบบไม่น้อยแต่ก็ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินระดับล่างได้ในระดับหนึ่ง และการใช้จ่ายของผู้ประกอบการในการซื้อวัสดุก่อสร้างและอื่นๆ ที่มีผลมาจากการเปิดโครงการใหม่ก็ก่อให้เกิดการหมุนเวียนของเงินในระดับที่สูงขึ้นมา ซึ่งเป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ ที่การส่งออกมีปัญหาจากเรื่องของค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นมาในปีนี้ การท่องเที่ยวก็มีปัญหาในระดับหนึ่ง แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยะจะมากกว่า 32 ล้านคนไปแล้วในช่วง 9 – 10 เดือนที่ผ่านมา แต่ก็ยังสร้างรายได้ไม่มากพอที่จะชดเชยรายได้ที่จากการส่งออกลดลง
มาตรการกระตุ้นหลายๆ อย่างที่ออกมาจากกระทรวงการคลัง เป็นเสมือนการพยายามหาทางช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ แต่มาในช่วงเวลาที่ช้าเกินไป และที่สำคัญ ตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย ก็ยังคงต้องพึ่งพาภาคธนาคารพาณิชย์ในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ในประเทศไทย จำเป็นต้องใช้สินเชื่อธนาคารในการซื้อที่อยู่อาศัย
"คนไทยจำนวนไม่น้อย ยังไม่เข้าใจเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารว่า การที่แบงก์แต่ละแห่งจะพิจารณาอนุมัติสินเชื่อให้กับใครนั้น เขาต้องดูเรื่องของภาระหนี้สินต่างๆ ที่มีอยู่ ณ ตอนนั้นๆ ด้วย ไม่ใช่ดูแค่ว่ามีการทำงานที่มั่นคงหรือมีรายได้ที่แน่นอนเท่านั้น ผู้ประกอบการบางรายจึงมีการให้ความรู้กับผู้ซื้อตั้งแต่ช่วงต้นของการทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อให้พวกเขาเข้าใจและเตรียมตัวก่อนการขอสินเชื่อธนาคารมาได้สักระยะแล้ว เพื่อป้องกันยอดปฎิเสธสินเชื่อ ซึ่งปัจจุบันในระบบยังอยู่ในระดับที่สูงกว่า 40 เปอร์เซ็นต์ แต่หากลูกค้าผ่านสินเชื่อและโอนที่อยู่อาศัยได้ ผลประโยชน์จะเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการทั้งในเรื่องรายได้ กำไรที่จะตามมา"
เงินเยียวยามาตรการไม่พอชดเชยชำระLTV
นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาดและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นบริษัทของคนไทย มีพอร์ตที่บริหารโครงการคุณภาพ ทั้งในทำเลสุขุมวิทและในจังหวัดศรีราชา มูลค่ากว่า 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า เป็นเรื่องที่ดีของการออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยล่าสุด กับโครงการ "บ้านดีมีดาวน์" ซึ่งรัฐบาลจะสนับสนุนเงินคืนให้แก่ผู้ซื้อบ้าน 50,000 บาท แต่เนื่องจากจำนวนเงินที่ไปชดเชยการชำระเงิน ต่อสัดส่วนที่ลูกค้าต้องหามาชำระตามมาตรการ LTV มีสัดส่วนที่น้อยมาก ดังนั้น การกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้ออาจจะไม่เห็นผลมากนัก
นอกจากนั้น จากการที่รัฐบาลได้ออกมาตรการมาหลายอย่างในภาคอสังหาฯ เช่น ลดค่าลดหย่อนภาษีจากการซื้อบ้านหลังแรก 200,000บาท การลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองเหลือ 0.01% และล่าสุดมาตรการคืนเงิน 50,000 บาท สำหรับผู้ซื้อ อาจจะทำให้ผู้ซื้อเกิดความสับสนในทางปฏิบัติ เนื่องจากขั้นตอนการปฏิบัติตามเงื่อนไขแตกต่างกัน และจะทำให้ผู้ซื้อบางรายที่ไม่ได้เข้าถึงข้อมูล รวมทั้งการจัดการที่แตกต่างกันของแต่ละหน่วยราชการ อาจจะทำให้ผู้ซื้อไม่ได้ใช้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวได้อย่างเต็มที่ทุกมาตรการ
" การกระตุ้นภาคอสังหาฯในระยะสั้น ควรจะยกเลิกมาตรการ LTV โดยอาจจะยกเว้นมาตรการให้ 3 เดือน และ หลังจากนั้นปรับสัดส่วน LTV ใหม่เป็นลักษณะขั้นบันไดตามระยะเวลา เพื่อให้ลูกค้าได้ปรับตัวเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับเงินดาวน์ที่ต้องเพิ่มมากขึ้น"
สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ยังคงไม่มีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่องจากค่าเงินบาทที่แข็งค่า เป็นปัจจัยหลักที่ทำให้กำลังซื้อลดลง เพราะประเทศไทยมีสัดส่วนการส่งออกถึง60% ของ GDP ดังนั้น การกระตุ้นภาคอสังหาฯอาจจะไม่มีผลมาก เนื่องจากสภาพกำลังซื้อโดยรวมภายในประเทศถดถอยลง
ขณะที่ แนวโน้มการซื้ออาคารชุดของต่างชาติที่เคยมียอดซื้อประมาณ 90,000 ล้านบาท ขณะนี้หายไปหมด เพราะมองว่าผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำ จึงมีการย้ายไปลงทุนซื้อในประเทศเพื่อนบ้านแทน เช่น กัมพูชา และยังไปซื้อที่ประเทศญี่ปุ่นด้วย
แนะปล่อยซอฟท์โลนผ่านแบงก์เอกชนดันสินเชื่อโต
ในส่วนของความช่วยเหลือจากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส) และธนาคารออมสิน ผ่านมาตรการที่ให้สินเชื่อในอัตราดอกเบี้ยต่ำ ( เฉลี่ย 3 ปีแรก 2.5% ) ถือว่าเป็นมาตรการช่วยเหลือที่ดี แต่เนื่องจากวงเงินกู้รวม 35,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับมูลค่าสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์สำหรับผู้บริโภค ซึ่งเพิ่มขึ้นต่อปีประมาณ 170,000 ล้านบาท ซึ่งนับเป็นสัดส่วนประมาณ 20% อาจจะทำให้ผู้บริโภคเข้าถึงได้ยากลำบาก ดังนั้น ควรจะใช้งบประมาณบางส่วนในการช่วยเหลือจากธนาคารพาณิชย์ หรือการให้กู้ระหว่างธนาคารสำหรับสินเชื่ออสังหาฯในอัตราที่ต่ำกว่าปกติ ซึ่งเป็นมาตรการที่หลายๆประเทศใช้เป็นกลไกในการสนับสนุน ให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยของตนเอง จะทำให้อัตราดอกเบี้ยสำหรับอสังหาฯที่ต่ำลง และเพิ่มกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค
มาตรการรัฐ ช่วยประคองตลาด แต่มาช้า!
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาจะชะลอตัว แต่ด้วยมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอน เป็นผลเชิงบวกที่กระตุ้นจิตวิทยาการซื้อได้ระดับหนึ่ง เนื่องจากว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการชะลอตัวลงไปค่อนข้างมาก ดังนั้น แม้จะมีข่าวดีและประหยัดไปบ้าง แต่ผู้ซื้อก็คงต้องการเวลาในการตัดสินใจในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ ว่า รายได้ของตนเองจะคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นหรือไม่ หรือจะมีรายได้คงอยู่ในระดับเดิม ทำให้ผู้บริโภคยังคงชะลอการตัดสินใจอยู่ แต่ในฝั่งของผู้ประกอบการที่อยู่ในสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ หรือ สมาคมอาคารชุดไทย ก็ตอบรับว่า มาตรการลดค่าโอนเป็นปัจจัยหนึ่งที่ไม่ทำให้การซื้อขายชะงักลงไปกว่านี้
"เราคิดว่า มาตรการลดค่าโอน ยังไม่ส่งผลในช่วงนี้ เนื่องจากโครงการเริ่มช่วงปลายตุลาคม แต่กระบวนการต้องรอการซื้อขาย การขอสินเชื่อ และนัดโอนกัน คาดว่าจะส่งผลประมาณช่วงธันวาคมหรือมกราคมปี 2563 ไปแล้ว มีก็ดีกว่าไม่มี แต่มาตรการลดค่าโอน ออกมาค่อนข้างช้า ก็จะไม่ส่งผลกับปี 2562 โดยตรง "
สำหรับโครงการบ้านในฝัน เป็นองค์ประกอบที่สองที่มารองรับปัจจัยซื้อ โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)สนับสนุนอัตราดอกเบี้ย 2.5% แต่ต้องยอมรับว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ และด้วยโครงการบ้านในฝันที่พึ่งเริ่มดำเนินการ อาจจะไม่ส่งผลต่อกระตุ้นการโอนในตลาด ซึ่งตัวเลขของกรมที่ดินในช่วงนี้ อาจจะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเท่านั้น ซึ่งเราจะเห็นว่า ในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ที่ผ่านมา ยอดการโอนหดตัวลดลงถึง 20% แต่ในความเห็นส่วนตัว คาดว่าไตรมาส 4 จะดีขึ้นกว่าไตรมาส 3 บ้าง ประกอบกับช่วงไตรมาสสุดท้ายและต่อเนื่องต้นปีหน้า จะมีการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้คาดว่าไตรมาส 4 น่าจะดีขึ้นกว่าไตรมาส 3 ประมาณ 15%
"บ้านเป็นเรื่องของความมั่นคงของมนุษย์ และคิดว่า ทุกคนที่มีงานทำ และมีรายได้ ก็อยากฝันมีบ้าน และเมื่อมีฐานะที่ดีขึ้น ก็มองโอกาสในการมีที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือยแล้ว โดยเฉพาะเรื่องคอนโดมิเนียมของกลุ่มวัยทำงาน และกลุ่มผู้เกษียณอายุ ที่มีบ้านอยู่ในซอยลึกๆ ลูกหลานมีน้อย หรือบุตรหลานไม่มีเวลาให้กับพ่อแม่ ก็อาจตัดสินใจมาอยู่คอนโดฯ เนื่องจากสะดวกสบาย กลุ่มผู้สูงวัย ก็อาจจะย้ายมาอยู่คอนโดฯ ดังนั้น คอนโดฯไม่ใช่สินค้าฟุ่มเฟือย แต่เป็นบ้านสะดวกสำหรับทุกคน ทั้งวัยทำงาน และผู้สูงวัยในอนาคต ซึ่งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ก็เป็นวัฎจักรที่เกิดขึ้น 3-4 ปี และผู้ประกอบการที่มีสต๊อกอยู่ ก็ต้องยอมตัดกำไรออกไปบ้าง เพื่อระบายสินค้าออกไป เพื่อดำรงสภาพคล่องไว้ และหากระยะกลางเศรษฐกิจดีขึ้น และเมื่อสหรัฐฯและจีน มีเรื่องเทรดวอร์ และเริ่มปรับตัวให้ดีขึ้น ก็จะส่งผต่อเศรษฐกิจของโลกให้เป็นบวก ตอนนี้ ทุกคนต้องประคับประคองตนเอง ไม่ให้ล่ม ไม่ให้จมหายไปจากกระแสของมรสุมในช่วงสั้น"
ภาพรวมในปี 2562 นั้น ดร.อาภา สะท้อนว่า เป็นแค่ คลื่นลมแรง ไม่ใช่สึนามิ และคิดว่า ภาคอสังหาฯน่าจะอยู่ใกล้จุดต่ำสุด เพราะเศรษฐกิจของสหรัฐฯและจีน ได้รับบาดเจ็บทั้งคู่ มิฉะนั้น ธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)คงไม่ลดอัตราดอกเบี้ยลง เป็นการสะท้อนถึงเศรษฐกิจของสหรัฐฯที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน และเวลาเป็นจังหวะของผู้ที่คิดจะมีที่อยู่อาศัย หรือกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินสดซื้ออสังหาฯ เพื่อรอเวลาของมูลค่าที่เพิ่มขึ้น นี้คือเวลาซื้ออย่างแท้จริง เพราะจะได้ราคาที่ดีจากโครงการต่างๆ
เร่งระบายสต๊อก เพิ่มสภาพคล่อง
สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยในปี 2563 ด้วยปัจจัยเรื่องของโครงข่ายรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 13 สาย ได้ทำให้เปิดพื้นที่ใหม่ๆ ตรงรอยต่อของเมือง และรอบนอกเมือง รวมถึงการลงทุนของภาครัฐในระบบสาธารณูปโภค ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และสร้างโอกาสให้ประชาชนที่อยู่รอยต่อเมือง ได้มีโอกาสใช้บริการรถไฟฟ้า ทำให้มีบ้านที่สะดวกขึ้น
"การที่ธปท.ไปตีความว่า คนต้องการมีบ้านหลังแรก ซึ่งหมายถึงสัญญาที่ 1 แต่กลับไปมองว่า สัญญาที่ 2 เป็นเรื่องเกินความจำเป็น ซึ่งเคยแจงธปท.มาตลอดว่า เราซึ่งชีวิตอยู่ในวงจรธุรกิจในอุตสาหกรรมการผลิตและการบริการ การที่คนจะมีมากกว่า 1 แห่ง เป็นเรื่องปกติ ต้องการมีบ้านอยู่ใกล้ทำงาน เพื่อคุณภาพชีวิต และวันหยุด ก็กลับมาที่อยู่ชานเมือง ซึ่งธปท.ควรนิยามอันใหม่ สัญญาที่ 2 เป็นเรื่องการขอสินเชื่อที่ปกติ ได้สิทธิ์เทียมเท่าสัญญาที่ 1 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว คือ จัดระเบียบบ้านของตัวเองให้ดี ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การรักษากระแสเงินสด ควบคุมรายจ่ายภายในของตนเอง ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด"
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 ปี 2562 ว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศมาตรการลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อสนับสนุนและบรรเทาภาระให้แก่ประชาชน ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เหมาะสมกับศักยภาพของประชาชนแต่ละกลุ่ม ทั้งรัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เช่น ลดค่าโอนและจดจำนอง โครงการล่าสุด "บ้านดีมีดาวน์” ซึ่งให้การสนับสนุนเงินดาวน์ 50,000 บาท แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย มาตรการดังกล่าวส่งผลต่อภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2563 ปรับตัวดีขึ้น โดยคาดว่า ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จากเดิมภาพรวมจะติดลบถึงประมาณ 7.7 % แต่เมื่อมีมาตรการมากระตุ้นการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของรัฐบาล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณว่าในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ณ สิ้นปีนี้ น่าจะลดลงจากปี 2561 ประมาณ 0.6% จำนวนมูลค่าลดลงประมาณ 2.2 %
สำหรับอุปทานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดปี 2562 คาดว่าจะมีการปรับตัวในช่วงครึ่งหลังปี 62 คาดการณ์ว่าไตรมาส 4 ปี 2562 จะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่น้อยกว่า 44,000 หน่วย แสดงว่าเอกชนเริ่มกลับเข้ามามีความมั่นใจอีกครั้ง โดยประมาณการว่า ปี 62 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ทุกประเภทรวม 112,044 หน่วย
ชู ผ่อนดาวน์บ้านพร้อมอยู่ ก่อนกู้แบงก์
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORIผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ในการช่วยเหลือผู้บริโภค ที่มีความต้องการซื้อบ้าน แต่ได้รับผลกระทบจากมาตรการคุม LTV ด้วย 2 วิธีการ ได้แก่
1.เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้าน สามารถผ่อนดาวน์บ้านพร้อมอยู่กับบริษัทโดยตรงก่อนจำนวนหนึ่ง จากนั้นจึงค่อยดำเนินการยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน เพื่อลดภาระของลูกค้าที่จะต้องวางเงินดาวน์ในอัตราสูงจากมาตรการ LTV โดยมีบ้านที่เปิดให้ผ่อนดาวน์โดยตรงกับบริษัทได้จำนวนจำกัด
2.คัดกรองลูกค้าให้เหมาะสมกับสถาบันการเงิน เนื่องจากแต่ละสถาบันการเงินแต่ละแห่ง มีเกณฑ์การให้สินเชื่อกับลูกค้าแต่ละประเภทแตกต่างกัน บริษัทจึงจะช่วยดูคุณสมบัติของลูกค้าในเบื้องต้นว่าเป็นลูกค้าประเภทใด เช่น พนักงานประจำ เอสเอ็มอี ผู้ประกอบอาชีพอิสระ และเหมาะสมกับสถาบันการเงินแห่งใด จากนั้นจึงจะนำเสนอให้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแห่งนั้นๆ เพื่อให้ลูกค้ามีโอกาสได้รับสินเชื่อมากขึ้น
***โอกาสทองคนซื้อบ้าน
นายอภิสิทธิ์ สุนทรชูเกียรติ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท ออริจิ้นฯ กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯที่ออกมาเป็นนโยบายที่ดี และออกมาในจังหวะที่ดี ช่วยกระตุ้นยอดขายช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี และต่อเนื่องถึงต้นปีหน้า ทั้งนี้ หากมองย้อนกลับไปก่อนหน้านี้ ภาคอสังหาฯ ถือว่าค่อนข้างซบเซามาสักระยะหนึ่ง จากมาตรการคุม LTV ทำให้สถาบันการเงินจำกัดการปล่อยเงินกู้ แต่ก็ถือเป็นสิ่งที่ดี ทำให้ นักลงทุนที่เป็นแบบ short term investor ลดน้อยลง มีลูกค้าที่เป็น long term investor และ real demand มากขึ้น คนที่อยากได้บ้านจริงๆ มีโอกาสในการได้บ้านได้ห้องในราคาโครงการจริงๆ ไม่ต้องไปซื้อผ่านกลุ่มต่างๆ ที่กว้านซื้อห้องทำกำไร
นอกจากนี้ ในช่วงสุดท้ายของปีเอง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายก็มีแคเปญต่างๆ เข้ามาเสริมกับภาครัฐ ทำให้ถือเป็นโอกาสที่ดีของลูกค้าที่จะได้รับโปรโมชั่นดีๆ จากทั้งภาครัฐ และภาคเอกชน รวมถึง ออริจิ้นเองก็มีแคมเปญเข้ามาเสริม ให้ลูกค้าเช่นกัน อย่างเช่น แคมเปญ ออริจิ้น ครบรอบ 10 ปี ฟรีทั้งค่าใช้จ่ายวันโอนทุกรายการ, เครื่องใช้ไฟฟ้า, ห้องแต่งครบ และส่วนลด มากมายจากแต่ละโครงการพร้อมอยู่.
