… ชัดเจนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 นี้ หดตัวแรงมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด เพราะช่วง 10 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดฯ เปิดขายใหม่ลดลงถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 แม้ว่าจะมีคอนโดฯ หลายโครงการยังมีแผนเปิดขายใหม่ในช่วงเดือนพ.ย.นี้ก็ตาม แต่ในด้านจำนวนแล้วถือว่าไม่มากนัก เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 /2562 การเปิดขายคอนโดฯ ใหม่ที่ลดลงสืบเนื่องมาจากการหันไปเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการอสังหาฯ
ทั้งนี้ การที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ใหม่ลงหรือชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว เนื่องจากผู้บริโภคส่วนหนึ่งกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ อีกทั้งมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ซึ่งมีผลโดยตรงต่อคนที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
สำหรับตลาดคอนโดฯ นั้นได้รับผลกระทบแบบชัดเจนและโดยตรงมากที่สุด เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ใหม่ แม้ว่าจะมีบางโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ สามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายไปไม่นาน แต่ก็เป็นเพียงบางโครงการเท่านั้น ไม่ใช่ทุกโครงการจะสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูง เพราะมีบางโครงการไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเลย
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สาเหตุที่โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายมากขึ้น ในช่วงที่กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเป็นผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อลงทุน ขณะที่ผู้ประกอบการยังสามารถทยอยพัฒนา ทยอยเปิดขายเป็นเฟสๆ หรือครั้งละไม่กี่ยูนิต นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังสามารถได้รับเงินลงทุน และผลกำไรจากโครงการบ้านจัดสรรเร็วกว่าโครงการคอนโดฯ รวมไปถึงการรับมือกับปัญหาของการที่ผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ที่สามารถรับรู้ปัญหาได้รวดเร็วกว่าโครงการคอนโดฯ
จากภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวแรง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหาช่องทางเข้าไปเจรจากับรัฐบาลหรือผู้ที่มีส่วนในการพิจารณาแก้ไขปัญหาและธนาคารแห่งประเทศไทยโดยผ่านทางสมาคมต่างๆ ในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับในระดับหนึ่งจากหน่วยงานต่างๆ เช่น การปลดล็อกเรื่องของผู้ขอสินเชื่อร่วม มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย.2562 ถึงวันที่ 24 ธ.ค.2563
สำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยตรงจากผู้ประกอบการและต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งหลายๆ ฝ่ายต่างมีความเห็นว่าไม่ได้กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากนัก แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนในตลาดที่ค่อนข้างมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย และเหลือขายอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่กระทรวงการคลัง และสมาคมอสังหาฯ ทั้ง 3 สมาคมก็ได้ประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงสิ้นปี 2562 ภายใต้ชื่อ “บ้านในฝัน รับปีใหม่” ซึ่งเป็นมาตรการที่ครอบคลุม 3 ด้าน ทั้งเรื่องของการไม่เก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ 2.5% นาน 3 ปี และส่วนลดหรือโปรโมชันพิเศษจากผู้ประกอบการโดยต้องเป็นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2562 ในโครงการที่ร่วมกับมาตรการนี้
สำหรับที่อยู่อาศัยทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในตลาด ที่มีกำหนดแล้วเสร็จหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 62 มีประมาณ 30,000-40,000 ยูนิต ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากมาตรการ “บ้านในฝัน รับปีใหม่” ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 180,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนที่แน่นอนนั้นอาจจะตอบได้ยาก เพราะผู้ประกอบการหลายรายคงเร่งการก่อสร้างโครงการที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันมาตรการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่จะสิ้นสุดวันที่ 24 ธ.ค.2563
ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.และปริมณฑล ส่วนใหญ่จะทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม โดยจำนวนทาวน์โฮมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2563 ก็ไม่มากนัก เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มาเน้นการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในทำเลที่มีศักยภาพไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น และหลายโครงการมีขนาดไม่ใหญ่มาก จำนวนยูนิตไม่มากแค่ประมาณ 200-300 ยูนิตต่อโครงการ และได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในทำเลนั้นๆ
ดังนั้น ทาวน์โฮมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.ที่มีกำหนดแล็วเสร็จภายในปี 2563 จึงมีประมาณ 3,500 ยูนิต แต่บางส่วนขายไปแล้วและอาจจะโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนหน้านี้ ยูนิตเหลือขายมีไม่มากนักประมาณ 2,000 ยูนิตเท่านั้น แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการทาวน์โฮมออกมาเพื่อให้สอดรับต่อมาตรการของรัฐบาล ส่วนคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2563 นั้นมีประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนนี้คงไม่ใช่จำนวนสุดท้ายเพราะผู้ประกอบการต้องเร่งการก่อสร้างโครงการคอนโดฯ ของตนเองที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ทันต่อมาตรการ อีกทั้งยังเป็นการช่วยให้ผู้ซื้อยอมโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีนี้ไม่มากนัก เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ นั้นยังคงอยู่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2562 ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไปก่อนแบบในปี 2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องต่อมาตรการรัฐบาล
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง รายเล็ก คาดว่าจะประสบปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เช่นเดิม ดังนั้น ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จำเป็นต้องพิจารณาการเปิดขายโครงการแบบระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็ต้องปรับตัวทั้งการจับกลุ่มผู้ซื้อที่พร้อมซื้อ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น รวมไปถึงการให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับกลุ่มผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาเรื่องของหนี้สินครัวเรือนด้วยไม่น้อย
“ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่คลี่คลาย"
สำหรับในด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้น คาดว่าในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ ได้ตั้งแต่การเปิดขายไม่นานนั้นช่วยให้ผู้ประกอบการได้รับสินเชื่อโครงการจากธนาคารต่างๆ ได้รวดเร็วขึ้น
นอกจากนี้ ปี 2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คงไม่มีการเปิดขายโครงการในแบบทุกระดับของตลาด แต่เลือกให้ความสำคัญกับบางกลุ่มบางระดับของกลุ่มลูกค้ามากกว่า และคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการจับตามองตลาดแบบเข้มข้น และคงลดการใช้จ่ายในการประชาสัมพันธ์ลงแบบชัดเจน แต่อาจจะไปที่บางกลุ่มที่พวกเขาเชื่อว่าจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้โดยตรงมากกว่า ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องของเงินลงทุน การบริหารจัดการภายในองค์กร และความสามารถในการเปิดขายโครงการใหม่ได้ในเวลารวดเร็วจะได้เปรียบผู้ประกอบการที่ขาดในเรื่องเหล่านี้ เพราะบางช่วงเวลาเมื่อเปิดขายโครงการใดโครงการหนึ่งแล้วได้รับการตอบรับที่ดี ผู้ประกอบการสามารถวิเคราะห์ได้ทันทีถึงสาเหตุของการประสบความสำเร็จและสามารถเปิดขายโครงการใหม่ในรูปแบบที่คล้ายคลึงกันได้ทันที ในเวลาที่ห่างกันไม่นาน หรือเมื่อโครงการไม่ประสบความสำเร็จก็สามารถวิเคราะห์และปรับรูปแบบการประชาสัมพันธ์ รวมไปถึงการยกเลิกโครงการก็สามารถทำได้รวดเร็ว
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 26 พ.ย.62 อนุมัติ “โครงการบ้านดีมีดาวน์” หนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยรัฐจะสนับสนุนเงิน เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยผู้จะได้รับสิทธิต้องเป็นเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือมีรายได้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี ต้องเป็นผู้ที่อยู่ในระบบฐานภาษีอากรของกรมสรรพากร 100,000 ราย และผ่านเกณฑ์ตามแนวทางที่กระทรวงการคลังกำหนด ซึ่งโครงการดังกล่าวจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 27 พ.ย.62-31 มี.ค.63 โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการจะสามารถเริ่มลงทะเบียนรับสิทธิ รัฐช่วยผ่อนบ้านดีมีดาวน์ ตั้งแต่วันที่ 11 ธ.ค.62-31 มี.ค.63 ผ่าน www.บ้านดีมีดาวน์.com
ทั้งนี้ การอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เพิ่มเข้ามาใหม่นี้ คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดรวมอสังหาฯ ในช่วงต้นปี 63 ได้มากขึ้น เนื่องจากโครงการดังกล่าวครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อบ้านในทุกระดับราคา ซึ่งเปิดกว้างมากกว่ามาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งครอบคลุมเฉพาะกลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท
ทั้งนี้ การที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ใหม่ลงหรือชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว เนื่องจากผู้บริโภคส่วนหนึ่งกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ อีกทั้งมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ซึ่งมีผลโดยตรงต่อคนที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2
สำหรับตลาดคอนโดฯ นั้นได้รับผลกระทบแบบชัดเจนและโดยตรงมากที่สุด เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ใหม่ แม้ว่าจะมีบางโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ สามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายไปไม่นาน แต่ก็เป็นเพียงบางโครงการเท่านั้น ไม่ใช่ทุกโครงการจะสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูง เพราะมีบางโครงการไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเลย
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สาเหตุที่โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายมากขึ้น ในช่วงที่กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเป็นผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อลงทุน ขณะที่ผู้ประกอบการยังสามารถทยอยพัฒนา ทยอยเปิดขายเป็นเฟสๆ หรือครั้งละไม่กี่ยูนิต นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังสามารถได้รับเงินลงทุน และผลกำไรจากโครงการบ้านจัดสรรเร็วกว่าโครงการคอนโดฯ รวมไปถึงการรับมือกับปัญหาของการที่ผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ที่สามารถรับรู้ปัญหาได้รวดเร็วกว่าโครงการคอนโดฯ
จากภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวแรง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหาช่องทางเข้าไปเจรจากับรัฐบาลหรือผู้ที่มีส่วนในการพิจารณาแก้ไขปัญหาและธนาคารแห่งประเทศไทยโดยผ่านทางสมาคมต่างๆ ในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับในระดับหนึ่งจากหน่วยงานต่างๆ เช่น การปลดล็อกเรื่องของผู้ขอสินเชื่อร่วม มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย.2562 ถึงวันที่ 24 ธ.ค.2563
สำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยตรงจากผู้ประกอบการและต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งหลายๆ ฝ่ายต่างมีความเห็นว่าไม่ได้กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากนัก แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนในตลาดที่ค่อนข้างมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย และเหลือขายอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่กระทรวงการคลัง และสมาคมอสังหาฯ ทั้ง 3 สมาคมก็ได้ประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงสิ้นปี 2562 ภายใต้ชื่อ “บ้านในฝัน รับปีใหม่” ซึ่งเป็นมาตรการที่ครอบคลุม 3 ด้าน ทั้งเรื่องของการไม่เก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ 2.5% นาน 3 ปี และส่วนลดหรือโปรโมชันพิเศษจากผู้ประกอบการโดยต้องเป็นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2562 ในโครงการที่ร่วมกับมาตรการนี้
สำหรับที่อยู่อาศัยทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรและคอนโดฯ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในตลาด ที่มีกำหนดแล้วเสร็จหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 62 มีประมาณ 30,000-40,000 ยูนิต ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากมาตรการ “บ้านในฝัน รับปีใหม่” ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 180,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนที่แน่นอนนั้นอาจจะตอบได้ยาก เพราะผู้ประกอบการหลายรายคงเร่งการก่อสร้างโครงการที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันมาตรการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่จะสิ้นสุดวันที่ 24 ธ.ค.2563
ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.และปริมณฑล ส่วนใหญ่จะทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม โดยจำนวนทาวน์โฮมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2563 ก็ไม่มากนัก เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มาเน้นการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรในทำเลที่มีศักยภาพไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น และหลายโครงการมีขนาดไม่ใหญ่มาก จำนวนยูนิตไม่มากแค่ประมาณ 200-300 ยูนิตต่อโครงการ และได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในทำเลนั้นๆ
ดังนั้น ทาวน์โฮมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.ที่มีกำหนดแล็วเสร็จภายในปี 2563 จึงมีประมาณ 3,500 ยูนิต แต่บางส่วนขายไปแล้วและอาจจะโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนหน้านี้ ยูนิตเหลือขายมีไม่มากนักประมาณ 2,000 ยูนิตเท่านั้น แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการทาวน์โฮมออกมาเพื่อให้สอดรับต่อมาตรการของรัฐบาล ส่วนคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี พ.ศ.2563 นั้นมีประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนนี้คงไม่ใช่จำนวนสุดท้ายเพราะผู้ประกอบการต้องเร่งการก่อสร้างโครงการคอนโดฯ ของตนเองที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ทันต่อมาตรการ อีกทั้งยังเป็นการช่วยให้ผู้ซื้อยอมโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะมีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจากปีนี้ไม่มากนัก เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯ นั้นยังคงอยู่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2562 ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไปก่อนแบบในปี 2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็กที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องต่อมาตรการรัฐบาล
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง รายเล็ก คาดว่าจะประสบปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เช่นเดิม ดังนั้น ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จำเป็นต้องพิจารณาการเปิดขายโครงการแบบระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็ต้องปรับตัวทั้งการจับกลุ่มผู้ซื้อที่พร้อมซื้อ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น รวมไปถึงการให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับกลุ่มผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหาเรื่องของหนี้สินครัวเรือนด้วยไม่น้อย
“ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคนในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้ายังไม่คลี่คลาย"
สำหรับในด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาฯ นั้น คาดว่าในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ ได้ตั้งแต่การเปิดขายไม่นานนั้นช่วยให้ผู้ประกอบการได้รับสินเชื่อโครงการจากธนาคารต่างๆ ได้รวดเร็วขึ้น
นอกจากนี้ ปี 2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คงไม่มีการเปิดขายโครงการในแบบทุกระดับของตลาด แต่เลือกให้ความสำคัญกับบางกลุ่มบางระดับของกลุ่มลูกค้ามากกว่า และคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการจับตามองตลาดแบบเข้มข้น และคงลดการใช้จ่ายในการประชาสัมพันธ์ลงแบบชัดเจน แต่อาจจะไปที่บางกลุ่มที่พวกเขาเชื่อว่าจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้โดยตรงมากกว่า ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องของเงินลงทุน การบริหารจัดการภายในองค์กร และความสามารถในการเปิดขายโครงการใหม่ได้ในเวลารวดเร็วจะได้เปรียบผู้ประกอบการที่ขาดในเรื่องเหล่านี้ เพราะบางช่วงเวลาเมื่อเปิดขายโครงการใดโครงการหนึ่งแล้วได้รับการตอบรับที่ดี ผู้ประกอบการสามารถวิเคราะห์ได้ทันทีถึงสาเหตุของการประสบความสำเร็จและสามารถเปิดขายโครงการใหม่ในรูปแบบที่คล้ายคลึงกันได้ทันที ในเวลาที่ห่างกันไม่นาน หรือเมื่อโครงการไม่ประสบความสำเร็จก็สามารถวิเคราะห์และปรับรูปแบบการประชาสัมพันธ์ รวมไปถึงการยกเลิกโครงการก็สามารถทำได้รวดเร็ว
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 26 พ.ย.62 อนุมัติ “โครงการบ้านดีมีดาวน์” หนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยรัฐจะสนับสนุนเงิน เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยผู้จะได้รับสิทธิต้องเป็นเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือน หรือมีรายได้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี ต้องเป็นผู้ที่อยู่ในระบบฐานภาษีอากรของกรมสรรพากร 100,000 ราย และผ่านเกณฑ์ตามแนวทางที่กระทรวงการคลังกำหนด ซึ่งโครงการดังกล่าวจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 27 พ.ย.62-31 มี.ค.63 โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการจะสามารถเริ่มลงทะเบียนรับสิทธิ รัฐช่วยผ่อนบ้านดีมีดาวน์ ตั้งแต่วันที่ 11 ธ.ค.62-31 มี.ค.63 ผ่าน www.บ้านดีมีดาวน์.com
ทั้งนี้ การอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เพิ่มเข้ามาใหม่นี้ คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดรวมอสังหาฯ ในช่วงต้นปี 63 ได้มากขึ้น เนื่องจากโครงการดังกล่าวครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อบ้านในทุกระดับราคา ซึ่งเปิดกว้างมากกว่ามาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งครอบคลุมเฉพาะกลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท
