อสังหาฯ น้องใหม่พาเหรดต่ำจอง บริษัทเครือช้าง-สิงห์ฯ กอดคอร่วง

คงไม่ต้องบอกว่าภาวะอสังหาฯ ตอนนี้เป็นอย่างไร เพราะสะท้อนได้จากราคาหุ้นน้องใหม่ (IPO) ที่เพิ่งเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์กันได้เลย เพราะเห็นได้ชัดเจนว่า ทิศทางอสังหาฯ ปีนี้ไม่น่าจะสดใสนัก ไล่เรียงกันตั้งแต่อภิมหาไอพีโอของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อย่าง บริษัท แอสเสท เวิรด์ คอร์ป จำกัด (มหาชน) หรือ AWC ที่เข้าเทรดเมื่อวันที่ 10 ต.ค.ที่ผ่านมา ด้วยราคา 6 บาท แถมยังยืนเหนือจองได้สำเร็จด้วย จนมาร่วงตกสวรรค์หลุดราคาจองที่ 6 บาท เมื่อวันจันทร์ (11 พ.ย.) ที่ผ่านมา หลังหมดกรีนชูวันแรก แถมไม่ได้เข้าคำนวณ MSCI รอบล่าสุดอย่างที่ตลาดฯ คาดหวังไว้ เรียกว่าหุ้นถูกเทแบบไม่เกรงใจกันเลย โดยเฉพาะจาก NVDR

ทั้งนี้ มีการสันนิษฐานว่าอาจมีผู้ถือหุ้นบางกลุ่มรอจังหวะขายหุ้น AWC แล้ว และเมื่อหมดช่วงกรีนชูฯ จึงถือโอกาสชิงขายหุ้นทิ้งทันที ซึ่ง กรีนชูออปชันหรือการซื้อคืนหุ้นส่วนเกินที่นำมาจัดสรรขายนักลงทุนทั่วไป จำนวน 1,043 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ 6 บาท มีกำหนดระยะเวลา 30 วัน นับจากหุ้นเข้าซื้อขาย หรือนับจากวันที่ 10 ตุลาคมที่ผ่านมา โดยวันที่ 8 พฤศจิกายนถือเป็นวันสุดท้ายของกรีนชูออปชัน ดังนั้น การซื้อคืนหุ้น AWC จะเกิดขึ้นเมื่อราคาหุ้นลดลงในระดับราคา 6 บาท โดยกรีนชูฯ จะเข้าไปทำหน้าที่พยุงราคาที่ 6 บาท โดยตั้งซื้อราคา 6 บาท จนครบจำนวน1,043 ล้านหุ้น

แต่กลไกกรีนชูออปชันแทบไม่ต้องทำงาน เพราะราคาหุ้น AWC ไม่เคยต่ำกว่า 6 บาท และแม้เคยลงมาแตะระดับ 6 บาท แต่ก็มีแรงซื้อผลักดันให้ขยับขึ้นสูงกว่า 6 บาทตลอด เพราะหุ้น AWC เปิดการซื้อขายมา 21 วัน โดยวันแรกปิดที่ 6.05 บาท และถูกลากขึ้นไปสูงสุดที่ 6.80 บาท เมื่อวันที่ 17 ตุลาคม ก่อนจะถูกเทขายอย่างหนักในวันรุ่งขึ้น หลังจากนั้นราคาย่ำฐานอยู่ระดับ 6.05 บาทมาตลอด โดยปิดที่ 6.05 บาท รวม 12 วันทำการ จากจำนวนวันที่ซื้อขาย 21 วันทำการ

บริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ดูแลกรีนชูฯ โดยทำหน้าที่ซื้อหุ้น AWC ส่งมอบคืนให้นายเจริญ แต่เมื่อราคาหุ้นบนกระดานไม่ต่ำกว่า 6 บาท ภัทรฯ จึงใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 1,043 ล้านหุ้นคืนนายเจริญ และการที่ราคาหุ้น AWC ไม่หลุดต่ำกว่า 6 บาท ส่งผลให้หุ้นเพิ่มทุนที่สำรองไว้จำนวน 1,043 ล้านหุ้นขายได้หมด เพราะภัทรฯ ต้องซื้อเพื่อนำหุ้นส่งมอบนายเจริญ ถ้าราคาหุ้นในกระดานต่ำกว่า 6 บาท กรีนชูออปชันต้องซื้อหุ้นในตลาดจนครบจำนวน 1,043 ล้านหุ้น ซึ่งจะทำให้หุ้นเพิ่มทุนอีกจำนวน 1,043 ล้านหุ้นเหลือ และ AWC จะไม่ได้รับเงินอีกจำนวน 6,258 ล้านบาท

กรีนชูออปชัน จริงๆ แล้วไม่มีความจำเป็นต้องใช้ ไม่จำเป็นต้องยืมหุ้นของนายเจริญมาจัดสรรขายนักลงทุนก่อน ถ้าบริษัทที่ปรึกษาทางการเงิน บริษัทแกนนำผู้จัดการจำหน่ายและรับประกันการจำหน่ายหุ้น รวมทั้งผู้ถือหุ้นใหญ่ AWC มีความมั่นใจว่าหุ้นที่เสนอขายกำหนดราคาอย่างยุติธรรม โดยนักลงทุนเชื่อมั่นอนาคตการเติบโตของบริษัท และจองซื้อหุ้นจนหมดเกลี้ยง

อย่างไรก็ดี เหตุผลหลักๆ ที่มีแรงเทขายหุ้น AWC มาจากการสิ้นสุดการใช้หุ้นที่จัดสรรเกิน หรือกรีนชู จำนวน 1,043 ล้านหุ้น (ศุกร์ที่ 8 พ.ย. 62 เป็นวันสุดท้าย) ขณะที่การประกาศหุ้นเข้าคำนวณดัชนี Global Standard ในรอบล่าสุด ไม่มีหุ้น AWC อย่างที่เคยคาดการณ์ อย่างไรก็ดี การที่ราคาหลุดจองก็ถือว่าไม่น่าแปลกใจ เพราะเมื่อมองจากราคาย้อนกลับไปพิจารณาข้อมูลในแบบไฟลิ่ง AWC ระบุชัดเจนว่าราคา IPO ที่ 6 บาท ถือว่าแพงกว่าหุ้นที่ดำเนินธุรกิจในอุตสาหกรรมเดียวกัน แถมค่าพีอียังสูงร่วม 300 เท่า เพราะฉะนั้นเมื่อหมดกรีนชู เลยเป็นเวลาที่นักลงทุนบางกลุ่มรอจังหวะในการขายหุ้นออกมา ขนาดว่าราคาหุ้น AWC หลุดต่ำกว่าจอง แต่ค่า P/E ก็ยังสูงกว่า 200 เท่า

ขณะที่โบรกเกอร์ประเมินราคาเหมาะสมของ AWC ไว้ก่อนหน้านี้ ดังนี้

บล.เคทีบี ประเมินมูลค่า 1.94-2.1 แสนล้านบาท = ราคาเหมาะสม 6.05-6.55 บาท

บล.กสิกรไทย ประเมินมูลค่า 1.92-2.29 แสนล้านบาท = ราคาเหมาะสม 6.00-7.15 บาท

บล.ทิสโก้ ประเมินมูลค่า 1.98-2.07 แสนล้านบาท = ราคาเหมาะสม 6.18-6.46 บาท

บล.ธนชาต ประเมินมูลค่า 1.90-2.10 แสนล้านบาท = ราคาเหมาะสม 5.93-6.56 บาท

อย่างไรก็ดี แม้ราคาหุ้นจะหลุดต่ำจองมาแล้ว แต่ในทางกลับกันพื้นฐานของ AWC ถือว่าไม่เป็นสองรองใคร โดยไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมาบริษัทมีกำไรสุทธิ 205.08 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 28.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 610% ขณะที่งวด 9 เดือน ปี 62 มีกำไรสุทธิ 571.74 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 195.87 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 192% ด้วยศักยภาพของสินทรัพย์หลายโครงการที่เติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โรงแรมแบงค็อก แมริออท มาคีส์ ควีนส์ ปาร์ค ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของบริษัท

ขณะที่เมื่อ 14 พ.ย. บริษัทยังได้ร่วมเซ็นสัญญากับเครือแมริออทเพื่อบริหารโรงแรม (HMA) บนทำเลศักยภาพในประเทศไทย โดยทุ่มงบกว่า 2 หมื่นล้านบาทพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส AWC CENTER PATTAYA และดึงแมริออท อินเตอร์เนชั่นแนล เข้าบริหาร

SHR เปิดหลุดจอง 3.85%

นอกจาก AWC แล้ว ล่าสุดยังมีหุ้นของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งยักษ์ใหญ่ในเครือสิงห์ คอร์เปอเรชั่น คือ บริษัท เอส โฮเทล แอนด์ รีสอร์ท จำกัด (มหาชน) หรือ SHR เป็นอีกหุ้นตัวหนึ่งที่ไม่สามารถฝ่าด่านไปได้ เพราะเปิดเทรดวันแรกที่ 5.00 บาท ลดลง 0.20 บาท จากราคา IPO ที่ 5.20 บาท ต่ำจอง 3.85% ระหว่างวันราคาหุ้นปรับขึ้นไปสูงสุดที่ 5 บาท ต่ำสุดที่ 4.14 บาท เมื่อปิดตลาดราคาหุ้นอยู่ที่ 4.14 บาท ลดลง 1.06 บาท คิดเป็นลดลง 20.38 % มูลค่าซื้อขาย 2,011.96 ล้านบาท ซึ่งดูแล้วก็ยังไม่มีวี่แววจะขึ้นมายืนเหนือจองได้ เพราะเช้าวันศุกร์ที่ 15 พ.ย.ราคาหุ้นเปิดที่ 4.18 บาท

โดย SHR เป็นหุ้นอสังหาฯ ที่เข้าเทรดโดยใช้เกณฑ์มาร์เกตแคป ซึ่งหากไล่เรียงตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันหุ้นหลายๆ ตัวที่ใช้เกณฑ์นี้ โดยเฉพาะอสังหาฯ ล้วนแต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จนักหากดูจากราคาเทรด ไม่ว่าจะเป็น ANAN PACE

ทั้งนี้ SHR เสนอขายหุ้นจำนวนทั้งสิ้น 1,437.46 ล้านหุ้น แบ่งเป็นผู้ถือหุ้น S จำนวน 68 ล้านหุ้น และที่เหลือเป็นนักลงทุนทั่วไป มีทุนจดทะเบียน 1.79 หมื่นล้านบาท หรือ 3.59 พันล้านหุ้น

แม้ว่าทางผู้จัดจำหน่ายหุ้น หรืออันเดอร์ไรต์คือ บล.ซีจีเอส - ซีไอเอ็มบี (ประเทศไทย) จะยืนยันว่าหุ้น SHR เป็นหุ้นที่มีการเติบโต (Growth Stock) โดยรายได้และกำไรจากการดำเนินงานในรอบ 9 เดือนแรก ปี 2562 ยังโตต่อเนื่อง แต่ก็ยอมรับว่าหุ้นที่ต่ำจองเพราะเป็นความกังวลใจของนักลงทุนในเรื่องผลขาดทุน

ทั้งนี้ SHR สรุปผลการดำเนินงานไตรมาส 3/62 ขาดทุนสุทธิ 98 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 178.29 ล้านบาท งวด 9 เดือนมีผลขาดทุนสุทธิ 299.87 ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีกำไรสุทธิ 237.31 ล้านบาท แต่สาเหตุหลักเกิดจากค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำ โดยบริษัทฯ มีขาดทุนสำหรับงวดที่ปรับปรุงแล้วเท่ากับ 9.1 ล้านบาท

นอกจากนี้ ยืนยันว่าราคาไอพีโอมีความเหมาะสม ราคา 5.20 บาท ของ SHR คือราคาในระดับ Book Value และเป็นราคาที่เหมาะสม และยังมีอัปไซส์อีกมาก เช่น โรงแรมพีพี และโรงแรมกลุ่ม Outrigger มีการบันทึกตามราคาต้นทุนที่บริษัทซื้อกิจการมา และโครงการ Crossroads ก็เป็นการบันทึกต้นทุนที่ราคาก่อสร้าง หากโรงแรมเปิดดำเนินการ ผู้ถือหุ้นก็จะได้อัปไซส์จากรายได้และกำไรที่โครงการทำมาหาได้

นายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) (S) ในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ของ SHR รวม 60% ยืนยันว่า S จะถือหุ้นใน SHR และไม่มีแผนจะขายออกมาอย่างแน่นอน โดย SHR ยังคงเป็นกลจักรสำคัญในธุรกิจโรงแรมของกลุ่ม สิงห์ เอสเตท

นายชัยรัตน์ ศิวะพรพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการเงิน SHR กล่าวว่า ผลประกอบการของ SHR เป็นไปตามเป้าที่บริษัทฯ วางไว้ ทั้งในส่วนของโรงแรม 8 แห่งที่สร้างรายได้และกำไรอยู่แล้ว และโรงแรม 2 แห่งใน Crossroads ที่เปิดดำเนินการเดือนแรก โดยบริษัทฯ ยังมีการเติบโตของรายได้และกำไรจากการดำเนินงานอยู่ในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมา โดยมีค่าใช้จ่ายที่ไม่เกิดขึ้นประจำและเกิดขึ้นในปีนี้เพียงปีเดียวกว่า 260 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายก่อนเปิดโรงแรม 2 แห่งในโครงการ Crossroads และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดฯ

หากพิจารณาหัก 2 ปัจจัยนี้จากผลขาดทุนสุทธิของบริษัทจะพบว่ากลุ่มโรงแรมของบริษัทฯ ยังคงสร้างรายได้และกำไรหลักจากการประกอบธุรกิจ (Core Profit) ดังนั้นบริษัทฯ มีความเชื่อมั่นว่าหลังจากการปรับโครงสร้างเงินทุนที่เหมาะสม และโครงการ Crossroads เปิดดำเนินการเต็มปีในปีหน้า บริษัทฯ จะสามารถสร้างรายได้และกำไรที่เติบโตอย่างต่อเนื่องได้แน่นอน

อีกทั้งเมื่อ 14 พ.ย. SHR แจ้งตลาดฯ ว่าได้ลงนามกับพันธมิตรกลุ่มธุรกิจใหญ่จากพม่า ร่วมลงทุนพัฒนาโรงแรมแบบไฮเอนด์บนเกาะ 3 ในโครงการ Crossroads ซึ่งคาดเริ่มก่อสร้างปี 63 ให้บริการปี 65 โดยโรงแรมบนเกาะ 3 ของโครงการ Crossroads ประกอบด้วยห้องพักรูปแบบวิลลา 80 ห้อง ในระดับราคาประมาณ 900-1000 ดอลลาร์สหรัฐต่อคืน

บล.ทิสโก้ประเมินมูลค่าที่เหมาะสมเบื้องต้นของ SHR ที่ 5.60-6.70 บาท โดยวิธีคิดลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow หรือ DCF) เนื่องจากรายได้ของบริษัทเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นสม่ำเสมอ (Recurring income) จากธุรกิจโรงแรมและบริการและรายได้จากการรับบริหารโรงแรม โดยใช้ WACC ที่ 7.5-8.5% เนื่องจาก SHR ยังอยู่ในช่วงของการเติบโตจากการขยายกิจการทำให้ค่าใช้จ่ายจะเพิ่มขึ้นในช่วงแรกก่อนที่ผลประกอบการจะตามมาในอนาคต

อย่างไรก็ดี คงต้องดูในระยะยาวจากนี้ว่าโครงการในอนาคตที่กำลังจะเกิดขึ้นของ SHR จะสามารถทำให้ราคาหุ้นปรับขึ้นจนถึงระดับราคาไอพีโอได้หรือไม่ เพราะถ้าดูราคาตั้งแต่เปิดเทรดวันแรก (12 พ.ย.) ต่ำจองไปแล้วประมาณ 16%