ภายหลังจากรัฐบาลประกาศนโยบายชัดเจนว่าจะผลักดันโครงการระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor-EEC) ให้เกิดเป็นรูปธรรมภายในปี 2561 ได้สร้างให้เกิดปรากฏการณ์ นักธุรกิจ นักลงทุนทั้งไทย และต่างชาติ ในธุรกิจ และอุตสาหกรรมต่าง ๆ อาทิ ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง อุตสาหกรรม ธุรกิจบริการ และอสังหาริมทรัพย์ กลับมารื้อฟื้นแผนการลงทุนในพื้นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่ จ.ฉะเชิงเทรา จ.ชลบุรี และ จ.ระยอง กันอีกครั้ง
จากข้อมูลการจดทะเบียนตั้งบริษัทของกระทรวงพาณิชย์ในปี 2560 ซึ่งมีการยื่นจดทะเบียนตั้งบริษัทรวมกว่า 6,800 บริษัท สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่า หลังการประกาศนโยบายที่ชัดเจนของรัฐบาล ได้สร้างให้เกิดความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน จนทำให้ มีนักลงทุนได้ยื่นจดทะเบียนตั้งบริษัทในเขตพื้นที่ EEC เพิ่มขึ้นจำนวนมาก โดยข้อมูลจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้าระบุว่า ปัจจุบัน พื้นที่ EEC มีนิติบุคคลเปิดดำเนินกิจการรวมทั้งสิ้น 61,284 ราย โดยมีทุนจดทะเบียนรวมกว่า 1.7 ล้านล้านบาท สำหรับธุรกิจที่จดทะเบียนส่วนใหญ่ดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีจำนวนสูงถึง 10,851 ราย โดยมีทุนจดทะเบียน 7.26 หมื่นล้านบาท ซึ่งในจำนวนนี้ มีทั้งการจดทะเบียนตั้งบริษัทที่เป็นคนไทย และชาวต่างชาติ โดยนักลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุนในพื้นที่ EEC ส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนจากญี่ปุ่น, จีน, ไต้หวัน และฮ่องกง ซึ่งมีทั้งที่ตั้งบริษัทใหม่ และมีทั้งการมาลงทุนเอง 100% และการร่วมลงทุนกับพันธมิตรนักธุกิจประเทศไทย
แต่ที่น่าจับตา คือ การขยายการลงทุนเข้าสู่พื้นที่ EEC ของกลุ่มบริษัทอสังหาฯ ที่เดิมทีปักหลักพัฒนาโครงการเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่ง ณ ปัจจุบัน เริ่มมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ นำทัพโดยกลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งประกาศปักธงลงทุนในพื้นที่ EEC มูลค่ากว่า5,529 ล้านบาท
ทั้งนี้ นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดมีมูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาท โดยในพื้นที่อีอีซี มีสัดส่วนราว 30% หรือมูลค่ากว่า 8 หมื่นล้านบาท อีกทั้งเป็นทำเลที่มีอัตราเติบโตสูง โดยเฉพาะชลบุรี ส่วนระยองเป็นทำเลศักยภาพ ขณะที่ฉะเชิงเทรา มีโอกาสขยายตัวในอนาคต ซึ่งในปี 2561 พฤกษาฯ มีแผนเปิดตัวโครงการแนวราบในพื้นที่ EEC รวม 8 โครงการ 2,482 ยูนิต มูลค่า 5,529 ล้านบาท
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ศุภาลัย เป็นอีกหนึ่งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวโครงการมากที่สุดในชลบุรี และระยอง ซึ่งมีแลนด์แบงก์รวมกว่า 10 แปลง โดยปี 2561 ส่วนในชลบุรี ถือเป็นทำเลที่ศุภาลัย เปิดตัวโครงการในต่างจังหวัดมากที่สุดจำนวน 4-5 โครงการ มูลค่า 3,000 ล้านบาท
ด้านนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การลงทุนในทำเล EEC ซึ่งมีโครงการที่ร่วมมือกับบริษัท โตคิว คอร์ปอเรชั่น จำกัด จากญี่ปุ่น ซึ่งมั่นใจว่า การขยายธุรกิจไปยังโซนตะวันออกจะเป็นทำเลเชิงยุทธศาสตร์ เพราะเห็นว่านโยบายส่งเสริมการลงทุนจะช่วยทำให้ธุรกิจหลั่งไหลเข้ามามากขึ้น โดยเฉพาะตลาดญี่ปุ่น ซึ่งมีโครงการที่เตรียมพัฒนา เช่น พัทยา เป็นหนึ่งจังหวัดที่น่าสนใจ เนื่องจากคนที่ทำงานในระยอง, อ.ศรีราชา ชลบุรี มักจะเข้ามาพักอาศัยในพัทยาจำนวนมาก ดังนั้นจึงมั่นใจว่า EEC จะทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ มีการขยายตัวอย่างมาก โดยปีนี้ แสนสิริยังให้ความสำคัญกับการขยายธุรกิจไปยังต่างจังหวัด โดยมีแผนลงทุนโครงการใหม่ใน 6 จังหวัด โดยพื้นที่ EEC ก็เป็นเป้าหมายในการลงทุน เพราะมั่นใจในการเติบโตของตลาด ขณะนี้ทุกโครงการมีที่ดินพร้อมพัฒนาโครงการไว้หมดแล้ว
นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า 2 ปีจากนี้ไป มีแผนจะรุกตลาดภาคตะวันออก เพื่อรองรับการจัดตั้ง EECโดยเฉพาะศรีราชา และเส้นบายพาสใกล้โรงเรียนนานาชาติ พัทยา เบื้องต้น คาดว่าใช้พื้นที่ 50-60 ไร่ อีกทั้งยังสนใจที่ดินทำเลอ่างศิลา เพื่อพัฒนาคอนโดโลว์ไรซ์ พื้นที่ประมาณ 3-4 ไร่
รศ.ดร. เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่รัฐมีนโยบายที่ชัดเจน ทำให้บริษัทมีแผนขยายการลงทุนไปต่าง จังหวัด ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐบาลลงทุน และมองว่าภาคตะวันออก มีความพร้อมจากการลงทุนของ ภาครัฐมากที่สุด จึงมีแผนเปิดโครงการใหม่ในชลบุรี และ อ.ศรีราชา โดยที่ชลบุรีเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซื้อที่ดินรองรับไว้แล้วประมาณ 100 ไร่
ด้าน รศ.ดร. ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พื้นที่โซนตะวันออกเป็นพื้นที่เป้าหมายอันดับ 2 รองจากกรุงเทพฯ ซึ่งกลุ่มลูกค้าหลัก ๆ ส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง และระดับราคาสินค้าที่ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของได้ง่าย ๆ เช่น คอนโดฯ โครงการเดอะพอยต์ แหลมฉบัง ของบริษัทที่เปิดขายในราคาเพียง 7.99 แสนบาท เพื่อกลุ่มผู้ซื้อที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรม และคนในพื้น จะได้สามารถซื้อเป็นเจ้าของได้ ขณะที่กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ มีบ้างประมาณ 5% และกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นชาวจีน และยุโรป
นางจตุพร ผิวขาว กรรมการผู้จัดการ บริษัท ออริจิ้น วัน จำกัด ในเครือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ปีที่ผ่านมา ออริจิ้นฯ ได้เข้าไปลงทุนโครงการอสังหาฯ รูปแบบต่าง ๆ ในพื้นที่ EEC มูลค่ากว่า 12,000 ล้านบาท ประกอบด้วย โครงการใน ศรีราชา จ.ชลบุรี 10,000 ล้านบาท และ จ.ระยอง 2,300 ล้านบาท แหลมฉบัง-ศรีราชา มูลค่า 5,000 ล้านบาท ทั้งนี้ “อีอีซี” เป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพเติบโต ที่ออริจิ้น เข้าไปลงทุน เช่น แหลมฉบัง-ศรีราชา โดยหลังจากนี้ ยังมองโอกาสขยายโครงการมิกซ์ยูสครบวงจรที่ จ.ระยอง อีก 2 ทำเล โดยมีที่ดินแล้ว 1 ทำเล และกำลังอยู่ระหว่างเจรจาซื้อที่ดินอีก 1 ทำเล การพัฒนาทั้ง 2 ทำเล ใช้เวลา 3-4 ปี มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท
การเปิดตัวโครงการที่มีเม็ดเงินมูลค่ามหาศาลที่เข้าไปลงทุนใน EEC ของกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ เพียงแค่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น ยังไม่นับรวมรายกลาง รายเล็ก และรายย่อย อีกจำนวนมาก ที่มีการขยายการลงทุนในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC เช่น บริษัท ดีแลนด์ พร็อเพอร์ตี้ จำกัด, บริษัท วี.เอ็ม.พี.ซี. จำกัด ซึ่งได้พัฒนาโครงการ “โอ๊ควูด โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนท์ ศรีราชา” โรงแรมระดับ 5 ดาว มูลค่า 7,000 ล้านบาท ฯลฯ
ส.อสังหาฯ-เอเยนซี มอง EEC
นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาฯ ชลบุรี กล่าวว่า ในปี 2560 มีการจดทะเบียนบริษัทอสังหาฯ ในชลบุรี เพิ่มมากขึ้นนั้น เพราะรัฐบาลให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในการโอนทรัพย์สิน ซึ่งรวมถึงที่ดินให้แก่บริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่ ผู้ที่มีที่ดินที่ซื้อเก็บไว้อยู่จึงจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน เขต EEC ในอนาคตมีศักยภาพ และมีโอกาสเติบโตสูง ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา มีนักลงทุนจีนมาหาซื้อที่ดินเพื่อลงทุนอสังหาฯ ใน EEC โดยต้องการซื้อที่ดินในเมืองชลบุรี บางแสน ศรีราชา และเมืองพัทยา
ทั้งนี้ หลังจากอุตสาหกรรมต่าง ๆ เริ่มเดินหน้าลงทุนตามโครงการ EEC จะเริ่มเห็นการลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัยตามมาอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับผู้ที่ทำงานในอุตสาหกรรมต่าง ๆ ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อราคาที่ดินให้ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ทั้งนี้ ก่อนประกาศโครงการ EEC และหลังประกาศโครงการ EEC เริ่มเห็นการเก็งกำไรที่ดินเพิ่มขึ้น โดยปีที่ผ่านมา พบว่าที่ดินที่สามารถพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ และแนวสูง ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 50%
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ JLL กล่าวว่า ภาคตะวันออก มีทิศทางเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ เพิ่มสูงขึ้นจากการขยายโครงข่ายคมนาคม เพื่อรองรับยุทธศาสตร์การพัฒนาท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และการขยายการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก กว่า 15 แห่ง โดยมีการสร้างเส้นทางขนส่งเชื่อมต่อโครงข่ายทางบก ทางน้ำ และทางอากาศ การขนส่งระบบรางรถไฟความเร็วสูง ถนนมอเตอร์เวย์ใหม่ รวมทั้งการพัฒนาสนามบินอู่ตะเภา ส่งผลให้บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ขยายการลงทุนมากขึ้น
นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาฯ กล่าวว่า แนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ในพื้นที่ EEC ถือเป็นทำเลศักยภาพ ที่มีทั้งตลาดที่อยู่อาศัย และโครงการรูปแบบอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นมา เพื่อรองรับการขยายตัวของคนที่เข้ามาทำงาน รวมไปถึงชาวต่างชาติ ดังนั้น ในทำเล EEC จึงมีโครงการโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และอพาร์ตเมนต์ เกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่จำนวนอาจไม่มากนัก ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการที่เกิดขึ้นมากที่สุด คือ บ้านจัดสรรที่เข้ามารองรับคนทำงานในโรงงงานอุตสาหกรรมในพื้นที่ ที่อาจจะมีอยู่ก่อนแล้ว และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีก อีกทั้งสามารถพัฒนาเป็นเฟส หรือทยอยสร้างได้ ส่วนคอนโดมิเนียมอาจจะมีโครงการเกิดขึ้นค่อนข้างมากในบางทำเลของ EEC เช่น อ.บางแสน อ.ศรีราชา และ อ.พัทยา
การลงทุนโครงการอสังหาฯ ใน EEC อาจจะมีมูลค่าปีละ 20,000-30,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่ยังคงเป็นโครงการที่อยู่อาศัย โดยโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ จะอยู่ในพื้นที่ศรีราชา บางแสน หรือบางทำเลของพัทยาเท่านั้น แต่เมื่อโครงการ EEC เดินหน้า เชื่อว่ามูลค่าการลงทุนอสังหาฯ จะเพิ่มมากนี้ตามการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานว่า ชลบุรี มีโครงการจัดสรร 390-400 โครงการ 53,000 ยูนิต มูลค่า 1.57 แสนล้านบาท โดยศรีราชา มีโครงการจัดสรร 105 โครงการ 18,300 ยูนิต มูลค่า 50,000 ล้านบาท สินค้าส่วนใหญ่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท โดยสัดส่วน 94% เป็นผู้ประกอบการในท้องถิ่น และอีก 6% เป็นผู้ประกอบการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
สำหรับผลกระทบที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ปี 2561 จากโครงการ EEC โครงการพัฒนาพื้นที่รูปธรรมตามแนวทางไทยแลนด์ 4.0 ตัวผลักดันสำคัญสร้าง S Curve ใหม่ให้กับประเทศไทย ด้วยกรอบการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก อสังหาไทย อาทิ พัฒนาโครงการพื้นฐาน เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม พัฒนาบุคลกรการศึกษา วิจัยและเทคโนโลยี ส่งเสริมด้านการท่องเที่ยว การพัฒนาเมื่องใหม่ เป็นต้น
ทั้งนี้ ความคืบหน้า 5 โครงสร้างพื้นฐานสำคัญ ประกอบด้วย 1. รถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา) จะเริ่ม TOR ใน ก.พ. 2561 (คาดเปิดบริการปี 2566) 2. ท่าอากาศยานอู่ตะเภา เริ่ม TOR ก.ค. 2561 (คาดเปิดบริการปี 2566) 3. ศูนย์ซ่อมอากาศยาน (MRO) เริ่ม TOR มี.ค. 2561 (คาดเปิดบริการปี 2564) 4. ท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เริ่มทำ TOR ส.ค. 61 (คาดเปิดบริการปี 2568) และ 5. ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 เริ่มทำ TOR มิ.ย. 61 (คาดเปิดบริการปี 2567) ส่วนร่างพระราชชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ที่คาดว่าจะประกาศใช้ในไตรมาส 1 ปี 2561 ยังคงต้องจับตาดูกันต่อไปว่าจะสามาถรประกาศใช้ได้ในไตรมาสใด หลังจากที่ล่าสุด ผ่าน ครม. ไปแล้ว
