ถึงเขาหลอก แต่เต็มใจให้หลอก

ท่านผู้อ่านหลายท่านวัยพ้น 40 ปี คงเคยได้ยินบทเพลง “รู้ว่าเขาหลอก” ซึ่งขับร้องโดย “ศิรินทรา นิยากร” นักร้องหญิงชื่อดังในอดีต “ถึงเขาหลอก แต่เต็มใจให้หลอก ยิ้มข้างนอก ช้ำใน...” อาจเป็นเนื้อร้อง และทำนองเพราะพริ้ง มีเนื้อหารันทด โศกเศร้า ได้อารมณ์ ซึ่งเป็นการพรรณนาความรักที่ฝ่ายหญิงมีให้ต่อฝ่ายชายอย่างเต็มใจ หมดหัวใจ

“อุทาหรณ์” ของผู้ซื้อบ้าน และที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินแห่งหนึ่งในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานคร กับบริษัทผู้ขาย-ผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ผู้ซื้อเล่า “ความทุกข์” ที่เกิดขึ้นเป็นปัญหาหนักอกทุกวันนี้ ไม่ทราบหนทาง แนวทางการแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นจะจัดการแก้ไขอย่างไร ผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินรายนี้เล่าว่า ตนและครอบครัวได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเป็นเงินกว่า 10 ล้านบาท กับบริษัทผู้ประกอบการดังกล่าวเมื่อ 10 ปีที่แล้ว บริษัทผู้ขายเสนอ และมอบ “สิทธิประโยชน์” ที่น่าสนใจให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งการไม่ต้องชำระ “ค่าส่วนกลาง” หรือค่าบริการสาธารณะล่วงหน้าเป็นเวลา 5 ปี และสิทธิการเป็นสมาชิกใช้บริการสโมสร-คลับเฮาส์เป็นเวลา 10 ปี หากนับมูลค่าของค่าส่วนกลาง และการเป็นสมาชิกสโมสร-คลับเฮาส์ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว รวมเป็นเงินเกือบสองล้านบาท

เมื่อไม่นาน ทราบว่าบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้ตน (ผู้ซื้อ) พร้อมผู้ซื้อรายอื่น ซึ่งเป็นสมาชิกภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเดียวกันร่วมกันจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา วัตถุประสงค์เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต และบริการสาธารณะที่มีทั้งหมดไปบำรุงรักษา และบริหารจัดการเรื่องดังกล่าวโดยผู้ซื้อด้วยกันเอง

ผู้ซื้อรายนี้ รวมถึงเพื่อนสมาชิกภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้รับการชักชวน ทาบทามให้เข้าร่วมกิจกรรมการบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค บริการสาธารณะส่วนกลาง ในฐานะ “คณะกรรมการ” ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นมาร่วมกับสมาชิกรายอื่น

เมื่อถึงคราวการจัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 ผู้แทนบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรชี้แจงต่อตน (ผู้ซื้อ) ว่า ไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ร่วมกับ/หรือเหมือนกับบรรดาสมาชิกผู้ซื้อรายอื่น เนื่องจากแปลงที่ดินที่ตน และครอบครัวซื้อมามิได้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543

กรณีของผู้ซื้อรายข้างต้น มิใช่ “รายแรก” และรายเดียว ยังพบว่ามีผู้ซื้อรายอื่น ซึ่งประสบปัญหาในลักษณะเช่นเดียวกัน ดังนั้น เพื่อให้ผู้สนใจ ผู้ประสงค์จะเลือกซื้อ “บ้านจัดสรร” เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเปล่าจากบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมิให้ตกเป็นเหยื่อ รู้เท่าไม่ถึงการณ์ หรือเห็นแก่ผลประโยชน์ส่วนตน ผู้เขียนมี “คำแนะนำ” เบื้องต้น ขอให้ท่านตรวจสอบเอกสารหลักฐานกับ “ผู้จะขาย” ผู้ขาย ก่อนการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือซื้อขาย ดังต่อไปนี้

1.สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) เป็นสัญญามาตรฐานตรงตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดหรือไม่

2.การแบ่งแยกที่ดินเพื่อการจำหน่ายในเชิงพาณิชย์ โดยมีผลตอบแทนจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ผู้ขอแบ่งแยกมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดผ่านเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือจังหวัดสาขา

3.โครงการเสนอขายมี หรือได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.๒) แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานหรือไม่ และ

4.โฉนดที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยก เพื่อการจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อ สารบัญการจดทะเบียนด้านหลังโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว และทุกแปลง ปรากฏ หรือระบุข้อความ “ที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ .... / พ.ศ. ..... เมื่อวันที่ .... เดือน ..... พ.ศ. ..... พร้อมลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน และวัน เดือน ปี กำกับ” หรือไม่

ถ้าไม่มี แสดงว่าโครงการดังกล่าวมีเจตนาหลบ หรือเลี่ยงกฎหมาย ขอให้ท่านผู้ซื้อ ผู้จะซื้อ ปฏิเสธข้อเสนอ และการทำสัญญาโดยสิ้นเชิง

ผู้ซื้อรายข้างต้นมี “คำถาม” สอบถามกับผู้เขียน ดังต่อไปนี้

1.ผู้ซื้อสูญเสียสิทธิ หรือประโยชน์อันพึงได้รับจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 ประเด็นใดบ้าง

2.กรณีที่เกิดขึ้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถไม่อนุญาตให้ตน (ผู้ซื้อ) หรือสมาชิกในครอบครัวใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่

3.นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” กับโฉนดที่ดินแปลงของตนหรือไม่

4.ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตน (ผู้ซื้อ) บริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการสามารถช่วยเหลือเยียวยากับตนได้หรือไม่ มีส่วนรับผิดชอบอย่างไร และ

5.ผู้ซื้อสามารถดำเนินคดีตามกฎหมาย หรือร้องเรียนเรื่องดังกล่าวกับใคร หรือหน่วยงานภาครัฐใด

“คำถาม” ซึ่งผู้ซื้อ ผู้เสียหายสอบถาม ผู้เขียนให้ “คำตอบ” ดังต่อไปนี้

1.ผู้ซื้อรายดังกล่าวไม่ได้รับ *ความคุ้มครอง* ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน 2543 อาทิ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ หรือทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่มีสิทธิ และส่วนร่วมในการจดทะเบียน-บริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามข้อบังคับ และไม่มีสิทธิร่วมเป็นโจทก์ฟ้องคดีในนาม “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ฯลฯ เป็นต้น

2.เมื่อผู้ซื้อ ผู้เสียหาย มิได้เป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็น “บุคคลภายนอก” นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถไม่อนุญาตผู้ซื้อใช้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร

3.นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีอำนาจในการจัดเก็บค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือ “ค่าส่วนกลาง” กับผู้ซื้อ ผู้เสียหาย

4.ผู้ซื้อ ผู้เสียหายควรเจรจากับบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการสามารถเยียวยา ช่วยเหลือความเสียหายให้แก่ผู้ซื้อมากน้อยอย่างไร ดีกว่าการใช้สิทธิทางศาล หรือร้องเรียนความเสียหายของตนต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง และ

5.ผู้ซื้อ ผู้เสียหายสามารถใช้สิทธิของตนดำเนินคดีตามกฎหมายต่อบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการได้ โดยมีข้อเท็จจริง ข้อพิสูจน์ และเอกสารหลักฐานที่เพียงพอ เชื่อถือได้ที่สามารถเอาผิดตามกฎหมายได้

“คำแนะนำ” เห็นว่าการใช้สิทธิทางศาลเพื่อดำเนินการตามกฎหมาย อาจไม่เกิดประโยชน์ เสียเวลา และค่าใช้จ่าย โอกาสชนะและแพ้คดีมีพอกัน เสนอแนะให้โครงการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามข้อบังคับ จดทะเบียน “ภารจำยอม” ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้เสียหายสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้ ให้ผู้ซื้อ ผู้เสียหายรายนี้ชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือ “ค่าส่วนกลาง” ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฉกเช่นเดียวกับสมาชิกรายอื่น

______________
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด-หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป
Email Address : Bgathaigroup@gmail.com