อินเตอร์เรียลตี้แมเนจเม้นท์ เผยผู้ประกอบการต้องปรับตัวหลังกฎหมายจัดสรรใหม่ประกาศใช้ ย้ำต้องระบุการเก็บค่าส่วนกลางให้เพียงพอ ยืนยันเก็บมาก หรือน้อยมีผลต่อการบริหารจัดการทั้งสิ้น ชี้ผู้ประกอบการต้องซ่อมแซม และบำรุงสาธารณูปโภคเพื่อให้หน่วยงานรัฐออกใบรับรองสำหรับจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์เรียลตี้แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า หลังจากกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่มีผลประกาศบังคับใช้ สาระสำคัญจะมีผลต่อผู้ประกอบการจัดสรรหลายอย่างด้วยกัน โดยเฉพาะเรื่องการกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ระบุไว้ในการขออนุญาตจัดสรรว่า จะต้องกำหนดการเก็บค่าส่วนกลางในจำนวนที่สอดคล้องต่อระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ เนื่องจากในระหว่างการก่อสร้าง 2-3 ปี ผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ อย่างไรก็ตาม จะจัดเก็บค่าส่วนกลางมาก หรือน้อยเกินไปจะมีผลต่อการดำเนินงานทั้งสิ้น เพราะหากกำหนดการจัดเก็บค่าส่วนกลางน้อย และไม่เพียงพอ ค่าใช้จ่ายผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด และหากกำหนดค่าส่วนกลางสูงเกินไป ก็จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
นอกจากนี้แล้ว ยังมีเรื่องข้อบังคับเกี่ยวกับการซ่อมแซม และบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค รวมทั้งบริการสาธารณะในโครงการจัดสรร ซึ่งกฎหมายใหม่ระบุจะต้องแจ้งให้หน่วยงานภาครัฐเข้าไปตรวจสอบเพื่อมีใบรับรองว่ามีความสมบูรณ์ และสามารถใช้งานได้ เพราะหากไม่มีการซ่อมแซม และดูแลอย่างสม่ำเสมอ จะไม่ผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ และอาจส่งผลต่อการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร เนื่องจากสาธารณูปโภคเหล่านี้จะตกเป็นของนิติบุคคลตามกฎหมาย ดังนั้น จากนี้ไปผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญต่อการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ตลอดเวลา
นายธนันทร์เอก เปิดเผยเพิ่มเติมว่า กฎหมายจัดสรรฉบับแก้ไขใหม่ยังได้ระบุการจดทะเบียนนิติบุคคลไว้ 3 เรื่อง คือ 1.ที่ประชุมต้องมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล 2.ต้องมีการรับรองข้อบังคับ 3.ต้องแต่งตั้งตัวแทนเพื่อดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งทั้ง 3 ข้อนี้จะต้องมีคะแนนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่จำนวนบ้านทั้งหมดในโครงการ ส่วนเรื่องการแต่งตั้งตัวแทนในการจดทะเบียนนิติบุคคลนั้น กฎหมายระบุว่า จะต้องเป็นผู้ดำเนินการจัดประชุมใหญ่อีกครั้ง เพื่อเลือกตั้งกรรมการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วัน นับจากเป็นนิติบุคคลแล้วเสร็จ
“อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะมีการแก้ไขกฎหมายนั้น ผู้ประกอบการมักจะประสบปัญหาเรื่องเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จัดเก็บไม่เพียงพอ ที่สำคัญไม่มีงบประมาณสำหรับการบริหารทรัพย์สิน จึงต้องการบริการกันเอง หากไม่มีความเชี่ยวชาญจะส่งผลต่อสภาพสิ่งแวดล้อมในโครงการ นอกจากนี้แล้ว หากไม่มีงบประมาณเข้ามาใช้ในการซ่อมแซม และบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จะทำให้เกิดการร้องเรียนจากผู้อยู่อาศัยซึ่งนักบริหารทรัพย์สินจะไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ ที่สำคัญปัญหาระบบสาธารณูปโภคจะส่งผลต่อการจดทะเบียนนิติบุคคลไม่ผ่าน และไม่สามารถจัดประชุมใหญ่เพื่อเลือกกรรมการนิติบุคคลได้”
