อินเตอร์เรียลตี้ ระบุแก้ พ.ร.บ.จัดสรรใหม่คุ้มครองโฉนดที่ดินพื้นที่ส่วนกลาง ตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนโอนให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรร ชี้ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการได้ประโยชน์
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์เรียลตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า เมื่อเร็วๆ นี้ภาครัฐได้มีการแก้ไขพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) จัดสรรที่ดินหลายมาตรา โดยสาระสำคัญที่เกี่ยวข้องต่อผู้ซื้อบ้านจัดสรร และผู้ประกอบการนั้น คือ เรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ เช่น สนามหญ้า ทางเดิน สระว่ายน้ำ ฯลฯ ซึ่งก่อนหน้านี้ไม่ได้จดแจ้งไว้หลังโฉนดว่าเป็นที่ดินส่วนกลางสำหรับสาธารณะ ซึ่งอาจถูกนำไปโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ จึงมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบุไว้หลังโฉนดว่าที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่ภายใต้ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินไม่สามารถโอนได้ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ประกอบการนำเอาที่ดินส่วนกลางดังกล่าวไปทำอย่างอื่น หรือโอนให้บุคคลอื่น นอกจากเป็นการโอนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรร หรือตามกฎหมายเวนคืนที่ดิน
นอกจากนี้แล้ว ยังมีการแก้ไขเรื่องการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรร เดิม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินปี 2543 ระบุว่า เมื่อผู้ประกอบการสร้างสาธารณูปโภคเสร็จเรียบร้อย และดูแลครบ 1 ปี ให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และทำการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคล โดยจะต้องมีการซ่อมแซมให้เกิดความสมบูรณ์ ที่ผ่านมา จึงมีปัญหาต่างๆ เกิดขึ้น และไม่สามารถโอนได้ กฎหมายฉบับนี้ได้เปลี่ยนแปลงว่าเมื่อจัดตั้งนิติบุคคลแล้วสามารถโอนสาธารณูปโภคได้เลย โดยจะมีคณะกรรมการกลางจากภาครัฐเป็นผู้ตรวจสอบความสมบูรณ์ของสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบให้แก่นิติบุคคล แต่หากไม่สามารถจดทะเบียนนิติบุคคลได้ หรือมีองค์ประชุมไม่ครบ หรือมีมติไม่จัดตั้งนิติบุคคล หากครบ 180 วันแล้ว ผู้ประกอบการสามารถโอนสาธารณูปโภคให้แก่เทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ทันที
นายธนันทร์เอก กล่าวต่อว่า การแก้ไข พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินในครั้งนี้ ทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการจะได้รับประโยชน์จากการคุ้มครองของกฎหมาย โดยในส่วนของผู้บริโภคนั้นสามารถมั่นใจได้ว่าพื้นที่ส่วนกลางจะไม่ถูกนำไปใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นโดยผู้ประกอบการ และเรื่องการโอนสาธารณูปโภคโดยอัตโนมัติหลังจากได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นจะมีการตรวจเรื่องความสมบูรณ์โดยคณะกรรมการกลางจากกรมที่ดิน ทำให้ลดความขัดแย้งระหว่างทั้งผู้ซื้อ และผู้ประกอบการได้ที่สำคัญหากโครงการใดไม่จดทะเบียนนิติบุคคล
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต้องทราบว่าที่ดินส่วนกลางจะตกเป็นของสาธารณะที่อยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาลไม่ใช่ของนิติบุคคลอีกต่อไป ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยในโครงการ เช่น เรื่องความปลอดภัย ความสงบ การดูแลอื่นๆ ฯลฯ เนื่องจากใครก็สามารถเข้ามาในโครงการได้ ดังนั้น จะต้องตระหนัก และวิเคราะห์อย่างละเอียดในเรื่องนี้ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการที่เคยประสบปัญหาเรื่องผู้อยู่อาศัยไม่ยอมรับสาธารณูปโภค เนื่องจากมีข้ออ้างที่ไม่มีเหตุผลทำให้ผู้จัดสรรต้องดูแลพื้นที่ส่วนกลางตลอดไปก็จะไม่เกิดขึ้นอีก ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในครั้งนี้จะคุ้มครองทั้งผู้บริโภค และผู้ประกอบการ
“การเปลี่ยนแปลงกฎหมายดังกล่าวจะทำให้การบริหารจัดการของผู้บริหารทรัพย์สินมีความชัดเจนมากขึ้น เพราะก่อนหน้านี้ไม่มีคนกลางเข้ามาตรวจโอนสาธารณูปโภค เมื่อมีคณะกรรมการจากภาครัฐเข้ามาทำหน้าที่จะทำให้เกิดความน่าเชื่อถือมากขึ้น นอกจากนี้แล้ว ผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องชี้แจงให้ผู้อยู่อาศัยทราบว่าหากส่วนกลางตกไปเป็นของสาธารณะแล้วจะเกิดผลกระทบทางด้านใดบ้าง เช่น ทำให้มูลค่าโครงการลดลงเนื่องจากความเสื่อมโทรมของโครงการ ดังนั้น จะต้องให้ความรู้แก่ผู้อยู่อาศัย” นายธนันทร์ กล่าว
ด้าน ดร.เกษรา ธัญญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การแก้ พ.ร.บ.จัดสรรใหม่ โดยเฉพาะเรื่องโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภค หรือโฉนดที่ดินที่เป็นสิ่งอำนวยความสะดวกและบริการสาธารณะ ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีทำให้เกิดความชัดเจน เพราะเรื่องนี้เป็นเรื่องละเอียดอ่อนสำหรับผู้พัฒนาบ้านจัดสรรที่มักสร้างความเข้าใจผิดแก่ลูกค้า เพราะมักจะจดถนนเฉพาะที่เป็นส่วนกลางหรือเป็นของนิติบุคคล แต่จะมีถนนนของบริษัทที่ไม่ได้อยู่โฉนด แต่ให้เป็นถนนที่ใช้ในส่วนกลาง ซึ่งถนนเส้นดังกล่าวบริษัทเก็บไว้ใช้เป็นทางออกของโครงการในอนาคตที่อาจจะอยู่ด้านหลังของโครงการ แต่เมื่อลูกค้าอยู่นานไป หากทางโครงการนำถนนส่วนนี้ไปทำอย่างอื่นก็จะเกิดข้อขัดแย้งระหว่างผู้ประกอบการกับลูกบ้าน เนื่องจากลูกบ้านส่วนใหญ่ก็จะไม่ได้ดูรายละเอียดด้านหลังโฉนดที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคว่ามีอะไรบ้าง
