ไนทแฟรงค์มั่นใจนิคมอุตฯ ไทยยังเนื้อหอมดึงดูดนักลงทุน

ไนท์แฟรงค์ เผยรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรม ระบุการเมืองกระทบนิคมอุตฯ ช่วงต้นปี 57 ชะลอตัว สวนทางซัปพลายในตลาดที่ยังขยายตัวต่อเนื่อง คาดจะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีก จำนวน 150,000 ตร.ม.ในจังหวัดสมุทรปราการ ชลบุรี ระยอง และปราจีนบุรี ในปี 58 มั่นใจเปิด AEC-ฮับอาเซียนหนุนศักยภาพนิคมไทยน่าลงทุน

รายงานข่าวจาก บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในปี 57 ที่ผ่านมา ธุรกิจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหดตัวลงจากสถานการณ์ทางการเมือง อย่างไรก็ตาม อสังหาฯ ไทยยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนเป็นอย่างมาก เพราะไทยมีข้อได้เปรียบจากโครงสร้างพื้นฐาน แผนที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่อยู่ใจกลางเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ผลประโยชน์ด้านภาษีพิเศษ และแรงงานที่มีทักษะ ยิ่งไปกว่านั้น การเปิดตัวของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ซึ่งคาดว่าจะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงต่อประเทศไทยในเชิงบวก

ทั้งนี้ ไนท์แฟรงค์ คาดว่า การเติบโตของดีมานด์จากบริษัททั้งภายในและนอกประเทศ รวมไปถึงผู้ประกอบการขนาดเล็ก ขนาดกลาง และขนาดใหญ่ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความจำเป็นของนิคมอุตสาหกรรม และการเจริญเติบโตในอุตสาหกรรมยานยนต์จาก Eco Car Phase 2 ซึ่งเสริมความแข็งแกร่งแก่ไทยในฐานะฮับอุตสาหกรรมยานยนต์หลักอาเซียน นอกจากนี้ คาดว่าการลงทุนในที่ดินอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นในแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก และสมุทรปราการ เนื่องจากซัปพลายที่จำกัด

ปัจจุบันยอดขายที่ดินนิคมอุตสาหกรรมลดลง 2,276 ไร่ ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนต่ำสุดจากที่ผ่านมา โดยมีที่ดินเพียง 937 ไร่ ใน H1 2014 และ 1,339 ไร่ ใน H2 ของปี 57 เนื่องจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง ทำให้อัตราการครอบครองโรงงานคงตัวอยู่ที่ 77.6% ใน H2 ในปี 57 ลดลงไป 0.1% เมื่อเทียบกันปีต่อปี อัตราการเติบโตของค่าเช่าโรงงานสูงสุดอยู่ในแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยเพิ่มขึ้นมากถึง 5.6% อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในเขตปทุมธานี-อยุธยา และสุวรรณภูมิ-บางปะกง ยังคงมีเสถียรภาพมั่นคงดี

จากผลการวิจัยของไนท์แฟรงค์ฯ ในช่วงท้ายปี 57 พบว่า ซัปพลายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมรวมทั้งระบบมีจำนวน 140,841 ไร่ เพิ่มขึ้น 3.1% จากปีก่อนหน้า โดยเฉลี่ยซัปพลายที่ดินในนิคมอุตฯ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง 2-5% ในแต่ละปี การใช้งานของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในปี 57 จำแนกตามประเภทอุตสาหกรรม ประเทศไทยผลิตรถยนต์มากกว่าประเทศอื่นๆ ในแถบอาเซียน ทำให้ไทยเป็นหนึ่งในสิบของผู้ผลิตรถยนต์รายใหญ่ที่สุดระดับโลก โดยปัจจุบันประเทศไทยผลิตรถยนต์มากถึง 55% เมื่อเปรียบเทียบจากการผลิตรถยนต์ทั้งหมดในแถบอาเซียน และในฐานะที่เป็นหนึ่งในแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจที่สำคัญ อุตฯ ยานยนต์ในปัจจุบันครอบครองพื้นที่มากถึง 15.7% ของพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมทั้งหมด

“ที่ดินอุตสาหกรรมจำนวนกว่า 140,000 ไร่ ที่ยังไม่ได้รับการพัฒนา และซัปพลายในอนาคตส่วนใหญ่อยู่ในโซนชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งได้รับประโยชน์จากระยะทางความใกล้กับท่าเรือแหลมฉบัง และเป็นพื้นที่น้ำท่วมไม่ถึง ภายในปีนี้พื้นที่เกือบ 4,000 ไร่ คาดว่าจะมีความพร้อมแล้วเสร็จ”

สำหรับในปี 57 ยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมอยู่ที่ 2,276 ไร่ ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีพื้นที่เพียง 937 ไร่ ใน H1 2014 และ 1,339 ไร่ใน H2 ปี 57 ทั้งนี้ เนื่องมาจากความล่าช้าในการอนุมัติของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งเกิดจากการไม่ปรากฏของกลุ่มคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องตั้งแต่เมื่อปลายปี 2013 ถึงกลางปี 57 แต่หลังกลางปี 57 ปริมาณยอดขายที่ดินคาดการณ์ว่าจะฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม ประเทศยังคงขาดความเชื่อมั่นจากนักลงทุนต่างประเทศ

ในปี 57 นั้นการกำหนดราคาของที่ดินในนิคมอุตฯ เพิ่มขึ้น 0.9% จากปีที่แล้ว กระโดดขึ้นไปอยู่ที่ 4.3% ที่ดินอุตสาหกรรมในทุกโซนเติบโตด้านราคา ราคานิคมอุตสาหกรรมในโซนตะวันออกถูกบันทึกว่ามีการเติบโตสูงที่สุด โดยเปรียบเทียบจากราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้น 4.3% การเติบโตของราคาในปี 57 ไม่สูงเท่ากับปี 56 เนื่องมาจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมือง ซึ่งส่งผลกระทบด้านความต้องการที่ดินอุตฯ สังเกตได้จากปริมาณยอดขายที่ลดลง แหล่งทำเล ระยะทางใกล้กับท่าเรือ สิ่งอำนวยความสะดวกต่อการขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐาน แหล่งแรงงาน และความเสี่ยงจากภัยน้ำท่วมเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อราคาที่ดินอุตฯ

ทั้งนี้ ซัปพลายพื้นที่โรงงานให้เช่าทั้งหมดในปี 57 คิดเป็น 2,553,046 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากซัปพลายในปีก่อนมากถึง 88,577 ตารางเมตร สะท้อนให้เห็นการเติบโตขึ้นถึง 3.6% การเพิ่มขึ้นของอุปทานที่เห็นได้ชัดนี้ ถูกสังเกตการณ์หลังจากเหตุการณ์ภัยน้ำท่วมใหญ่ในปี 54 เป็นผลทำให้เกิดการพัฒนาโรงงานเพื่อรองรับความต้องการใหม่ๆ ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภัยน้ำท่วม ซัปพลายโรงงานเช่าไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่หากดูในแง่ของซัปพลายคลังสินค้า ซึ่งเนื่องมาจากมีข้อจำกัด และกฎระเบียบการพัฒนาที่ดินที่ต้องมีใบอนุญาตการดำเนินงานโรงงาน

สำหรับจังหวัดชลบุรี มีอุปทานโรงงานให้เช่ามากที่สุด คิดเป็น 30% ของพื้นที่ทั้งหมด โดยมีพื้นที่โรงงานให้เช่ารวมทั้งหมด 775,636 ตารางเมตร สมุทรปราการ มีอุปทานใหญ่เป็นอันดับ 2 คิดเป็น 20% ด้วยมีพื้นที่รวม 517,452 ตารางเมตร อันดับที่ 3 และ 4 ได้แก่ ระยอง คิดเป็น 19% และอยุธยา 17% แถบชายฝั่งทะเลตะวันออกในจังหวัดชลบุรี และสมุทรปราการมีอุปทานพื้นที่โรงงานให้เช่าที่ใหญ่ที่สุด เนื่องจากเป็นแหล่งพื้นที่สำคัญให้แก่ฮับอุตสาหกรรมต่างๆ มากมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเป็นฮับใหญ่ของอุตสาหกรรมยานยนต์ของประเทศ

จากการประกาศจากนักพัฒนาอุตสาหกรรมหลักก่อนหน้านี้ ทำให้คาดการณ์ได้ว่าจะมีพื้นที่เพิ่มขึ้นอีกจำนวน 150,000 ตารางเมตร ในจังหวัดสมุทรปราการ ชลบุรี ระยอง และปราจีนบุรี ในปี 58

อัตราการครอบครองในปัจจุบันอยู่ที่ 77.6% ลดลงไป 0.1% เมื่อเทียบกับอัตราในช่วงปลายปี 2013 ทั้งนี้ ส่วนใหญ่เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานโรงงานให้เช่าในปี 2014 ความต้องการด้านพื้นที่โรงงานให้เช่ารวมทั้งหมดในช่วงท้ายปี 2014 คิดเป็น 1,980,108 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 64,693 ตารางเมตรจากปีก่อน

ทั้งนี้ อัตราการครอบครองในเขตสุวรรณภูมิ-บางปะกง และแถบชายฝั่งตะวันออกยังคงขยายตัวดีขึ้นเรื่อยๆ โดยมีอัตราการครอบครองอยู่ที่ 93.6% และ 81.3% ตามลำดับ ส่วนใหญ่เนื่องมาจากความต้องการที่เพิ่มขึ้นในเขตพื้นที่ ซึ่งมีที่ตั้งใกล้กับนิคมอุตสาหกรรมหลากหลายแห่ง ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง และสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ เขตสุวรรณภูมิ-บางปะกงมีระดับการครอบครองสูง เพราะอุปทานในบริเวณนี้มีจำนวนจำกัด บวกกับที่ดินเพื่อการพัฒนาโรงงานให้เช่ามีจำนวนน้อยกว่าแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก อัตราการครอบครองในจังหวัดปทุมธานี และอยุธยายังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ซึ่งคิดเป็น 60.8% อย่างไรก็ตาม ข้อมูลล่าสุดแสดงให้เห็นสัญญาณการฟื้นตัว

ส่วนอัตราค่าเช่าโรงงานโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 205.4 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบปีต่อปี โซนชายฝั่งทะเลตะวันออก กำหนดราคาค่าเช่าสูงที่สุดอยู่ที่ 224.8 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนเขตปทุมธานี-อยุธยา ตั้งค่าเช่าอยู่ที่ 200.7 บาท/ตร.ม./เดือน และในเขตสุวรรณภูมิ-บางปะกง มีค่าเช่าอยู่ที่ 174.6 บาท/ตร.ม./เดือน

อัตราการเติบโตของค่าเช่าเพิ่มขึ้นสูงที่สุดอยู่ในแถบชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยเพิ่มขึ้น 5.6% อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในเขตปทุมธานี-อยุธยา และสุวรรณภูมิ-บางปะกง ยังคงมีเสถียรภาพมั่นคง เขตสุวรรณภูมิ-บางปะกง มีอัตราค่าเช่าโรงงานต่ำกว่าปกติ เหตุเพราะพื้นที่โรงงานให้เช่าไม่ตั้งอยู่ภายในเขตนิคมอุตสาหกรรม และยิ่งไปกว่านั้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในบริเวณนี้ค่อนข้างหายาก

“อัตราค่าเช่าที่กำหนดไว้สูงที่สุดอยู่ในจังหวัดชลบุรี และฉะเชิงเทรา ในราคา 250 บาท/ตร.ม./เดือน ตามติดมาเป็นอันดับ 2 คือ ในจังหวัดสมุทรปราการ และระยอง ในราคา 230 บาท/ตร.ม./เดือน ส่วนอัตราสูงที่สุดในอยุธยา อยู่ที่ 220 บาท/ตร.ม./เดือน จังหวัดที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เช่น ชลบุรี ฉะเชิงเทรา สมุทรปราการ และระยอง กำหนดอัตราค่าเช่าสูงที่สุด”