ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. หวังภาครัฐเร่งเบิกจ่าย และลงทุน ดันครึ่งปีหลังอสังหาฯ เติบโต KK bank ชี้คอนโดฯ ต่างจังหวัดยังน่าห่วง เหตุซัปพลายสะสมต้องใช้เวลาระบายออก ด้านกรมธนารักษ์คาดราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ขยับขึ้นไม่เกิน 20% ระบุ 4 ทำเลมีการเปลี่ยนของราคาสูงมาก โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ว่า จะมีอัตราการเติบโตประมาณ 3-5% เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2557 ที่ผ่านมา จากผลสำรวจจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ช่วง 4 เดือนแรก 58 (ม.ค.-เม.ย.) มีโครงการเปิดแล้วรวม 27,358 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 16,085 ยูนิต มียอดขายแล้ว 45% หรือ 7,300 ยูนิต และบ้านจัดสรร จำนวน 11,273 ยูนิต มียอดขายแล้ว 14% หรือ 1,608 ยูนิต ประเมินว่าในช่วงครึ่งปีแรกจะมีโครงการเปิดใหม่รวม 50,000-55,000 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 30,000 ยูนิต บ้านจัดสรร 20,000-25,000 ยูนิต
ขณะที่ในครึ่งหลังของปี 58 นั้น ประเมินว่า จะมีอัตราการขยายตัวได้ดียิ่งขึ้น เนื่องมาจากภาครัฐมีการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณ เกิดการจ้างงาน และนำไปสู่การกระจายรายได้ที่มากขึ้น ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น พร้อมที่จะจับจ่ายใช้สอย ซึ่งเชื่อว่าจะเห็นผลได้ในช่วงกลางปีนี้ ขณะที่สถานการณ์ทางการเมืองยังคงนิ่ง ทำให้เกิดความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน และผู้ประกอบการ ซึ่งช่วงครึ่งปีหลังน่าจะเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่กลับมาเปิดโครงการมากยิ่งขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในส่วนตลาดต่างจังหวัดนั้นหัวเมืองใหญ่ยังชะลอตัว เนื่องจากสินค้าล้นตลาด (โอเวอร์ซัปพลาย) หลังจากที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางเข้าไปเปิดโครงการจำนวนมาก จึงต้องใช้ระยะเวลาการดูดซับอีก 1-2 ปี โดยจังหวัดที่น่าเป็นห่วงคือ ชลบุรี เนื่องจากมีซัปพลายสะสมมาก มีคอนโดมิเนียมมากรองจากกรุงเทพฯ และยังได้รับผลกระทบจากค่าเงินรูเบิลของรัสเซีย ทำให้กลุ่มลูกค้าชาวรัสเซีย และยุโรปหายไปจำนวนหนึ่ง แม้จะมีกลุ่มนักท่องเที่ยวใหม่ในเอเชีย เช่น จีน ฮ่องกง เข้ามาแทน แต่การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังช้า
KK ชี้แนวราบตลาดบน-คอนโด 1-3 ล. แนวรถไฟยังไปได้
นายวิศรุต ปัญญาภิญโญผล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK มองว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบในปีนี้มีโอกาสทางการตลาด โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ในเมือง ที่เน้นจับกลุ่มตลาดระดับบน แต่ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโปรดักต์ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นกลุ่มที่น่าห่วง เนื่องจากกำลังซื้อลูกค้าที่ลดลง และซัปพลายสะสมยังมีอยู่มาก โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดระดับล่างในทำเลที่มีการแข่งขันสูง แต่คอนโดที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า และส่วนต่อขยายระดับราคา 1-3 ล้านบาท ยังคงมีโอกาส รวมถึงการเกิดขึ้นของกำลังซื้อตามแนวรถไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นตลาดที่มีอนาคต
“คอนโดในจังหวัดชลบุรีน่าเป็นห่วง เนื่องจากมีซัปพลายเกิดใหม่จำนวนมาก ขณะที่ซัปพลายสะสมยังมีอยู่เยอะ แต่กลุ่มลูกค้าต่างชาติซึ่งเป็นลูกค้าหลัก โดยเฉพาะกลุ่มยุโรปที่หดตัวลง ส่งผลให้ระยะเวลาในการระบายออกห้องชุดจะยืดออกไป เช่นเดียวกับตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ ที่มีโครงการแนวราบ และแนวสูงเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ส่งผลให้ซัปพลายสะสมเยอะ ซึ่งสวนทางต่อภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวหนัก รวมถึงตลาดอสังหาฯ ในภูเก็ต ซึ่งถูกกระทบจากการท่องเที่ยวที่หดตัวลง”นายวิศรุต กล่าว
คาดราคาที่ดินประเมินใหม่ขึ้นไม่เกิน 20%
ด้าน น.ส.วิลาวัลย์ วีระกุล ผู้อำนวยการส่วนประเมินราคาทรัพย์สินในกรุงเทพมหานคร 1 รักษาการผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาที่ดิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์ อยู่ในระหว่างการปรับปรุงราคาประเมินที่ดินกรุงเทพฯ รอบบัญชีปี พ.ศ.2559-2562 คาดว่าราคาที่ดินจะปรับขึ้นไม่เกิน 20% ทั้งนี้ คาดว่าไม่เกินเดือนมิถุนายน-กรกฎาคม 2558 จะเสนอให้คณะอนุกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์จังหวัดกรุงเทพมหานคร เป็นผู้กำหนดราคา จากนั้นจะนำส่งให้คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ เป็นผู้ให้ความเห็นชอบภายในเดือนสิงหาคม-กันยายน 2558 โดยกรมธนารักษ์ มั่นใจว่าจะสามารถประกาศใช้ได้ทันวันที่ 1 มกราคม 2559
สำหรับพื้นที่ที่มีผลกระทบด้านการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดใน 4 รอบบัญชีที่ผ่านมา หรือในรอบ 16 ปี ประกอบด้วย กรุงเทพมหานคร สมุทรปราการ และนนทบุรี โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส มีการปรับราคาที่ดินสูงขึ้นกว่าราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ MRT เพราะบีทีเอสเป็นแนวเส้นทางที่ผ่านเข้าสู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ส่วนการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส สถานีหมอชิต แบริ่ง และตากสิน พบว่า มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 115% จากปีฐาน 2543 ราคาที่ดินบริเวณถนนพหลโยธิน เดิมอยู่ที่ 160,000 บาท/ตารางวา เป็น 270,000 บาท/ตารางวา ในปัจจุบัน
ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดินช่วงหมอชิต-หัวลำโพง ที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สัดส่วน 90% ในส่วนของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางใหญ่-บางซื่อ มีการเปลี่ยนแปลง 100% เนื่องจากเป็นการเปิดพื้นที่พัฒนาใหม่ที่เชื่อมโยงระหว่างกรุงเทพฯ กับปริมณฑล โดยปัจจุบันบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ จากเดิมราคาประเมินที่ดินอยู่ที่ 40,000-50,000 บาท/ตารางวา ปัจจุบันพุ่งขึ้นแตะหลักแสนบาทต่อตารางวาแล้ว
ส่วนเส้นทางบางซื่อ-ท่าพระ-หัวลำโพง ราคาประเมินที่ดินไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนักเพียง 55% เนื่องจากยังไม่เปิดใช้บริการ ซึ่งในรอบ 10 ปีที่ผานมา จะเห็นได้ว่า ราคาประเมินที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ณ ปัจจุบันพื้นที่ที่แพงที่สุดยังอยู่ที่ย่านสีลม โดยราคาใกล้แตะหลักล้านต่อตารางวาแล้ว
