อสังหาฯ ปี 58 ยังเหนื่อยต่อเหตุเศรษฐกิจยังผันผวน ขณะที่ปัจจัยบวกการลงทุนภาครัฐคาดหนุนตลาดปี 59-60 แนะเลี่ยงลงทุนทำเลเสี่ยงสินค้าล้นตลาด พร้อมเผยผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยปี 57 สินค้าเหลือขาย 1.35 แสนยูนิต เป็นคอนโดฯ 5.4 หมื่นยูนิต บ้านจัดสรร 81,422 ยูนิต คาดทั้งปีเปิดขายใหม่ 1.1 แสนยูนิต
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2558 ทุกคนมองว่าจะต้องเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปประมาณ 5-10% หลังจากในปี 2557 ชะลอตัวจากปัญหาการเมือง และเศรษฐกิจ นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตขึ้นนั้น มาจากโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนสายสีม่วง สายสีน้ำเงิน และส่วนต่อขยาย BTS แม้ว่าจะยังไม่เปิดให้บริการทุกเส้นทาง แต่ก็ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ บนเส้นทาง และชุมทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเติบโตอย่างรวดเร็ว
ส่วนการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคภาครัฐ โครงข่ายคมนาคม รวมถึงการพัฒนาสนามบิน การเติบโตของภาคการท่องเที่ยว จะทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูมิภาคกลับมาเติบโตได้ในปี 2559-2560 หลังจากชะลอในปี 2557-2558
อย่างไรก็ตาม ราคาพืชผลการเกษตรจะมีผลต่อบางจังหวัดที่พึ่งพิงภาคการเกษตร ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนั้นๆ ชะลอตัวได้ นอกจากนี้ ในบางพื้นที่ที่มีปัญหาด้านซัปพลายส่วนเกิน เช่น พัทยา จอมเทียน รวมถึงหัวเมืองหลักอีกหลายเมืองที่มีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมไปจำนวนมากในช่วงที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการของคนในพื้นที่ยังมีไม่มาก ต่างจากบ้านแนวราบ ดังนั้น ต้องอาศัยระยะเวลาในการดูดซับ ซึ่งนักลงทุนควรมีความระมัดระวังในการลงทุนในทำเลเหล่านี้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวสูงในปี 2558 คอนโดมิเนียมระดับหรูจะมีมากขึ้นในบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่ง โดยเฉพาะฝั่งธนบุรี และจะเกิดขึ้นพร้อมกับโครงการ Mixed-Uses ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานจะมีมากขึ้นจากธุรกรรมที่เพิ่มขึ้นตามกระแส AEC พื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้า และ Interchange ที่เกิดขึ้นใหม่จำนวนมากจะเป็นแหล่งรองรับโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า แหล่งบันเทิง ฯลฯ ซึ่งจะทำให้เกิด CBD ใหม่ๆ ขึ้น สำหรับในต่างจังหวัด การพัฒนาโครงการจะเกิดบริเวณถนนวงแหวนรอบนอก ถนนเชื่อมระหว่างจังหวัด หรือบายพาส
สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในปี 2557 มีจำนวน 118,280 ยูนิต จาก 415 โครงการ แบ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 157 โครงการ จำนวน 73,120 ยูนิต และโครงการบ้านจัดสรร 258 โครงการ จำนวน 45,160 ยูนิต
ในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2558 พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประมาณ 92 โครงการ จำนวนไม่น้อยกว่า 14,000 หน่วย แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 36 โครงการ จำนวนไม่น้อยกว่า 6,700 ยูนิต และโครงการบ้านจัดสรร 56 โครงการ จำนวนไม่น้อยกว่า 7,400 ยูนิต ซึ่งคาดว่าทั้งปีจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ประมาณ 110,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปี 2557 แบ่งเป็นบ้านจัดสรรราว 45,000 ยูนิต ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ขณะที่คอนโดมิเนียม คาดว่าจะเปิดตัวลดลงเหลือประมาณ 65,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งมากจากมีซัปพลายคงค้างในตลาดจำนวนมาก
คอนโดฯ เหลือขายในตลาด 5.4 หมื่นยูนิต
ภาพรวมของคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากหน่วยในผังโครงการที่อยู่ระหว่างขาย 195,793 ยูนิต จาก 373 โครงการ แบ่งเป็นในเขตกรุงเทพฯ จำนวน 131,987 ยูนิต ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขาย 29,606 ยูนิต, นนทบุรี 28,920 ยูนิต เหลือขาย 9,131 ยูนิต, ปทุมธานี 17,000 ยูนิต เหลือขาย 9,047 ยูนิต, สมุทรปราการ 15,260 ยูนิต เหลือขาย 5,606 ยูนิต, นครปฐม 1,862 ยูนิต เหลือขาย 419 ยูนิต และสมุทรสาคร 764 ยูนิต เหลือขาย 245 ยูนิต
สำหรับหน่วยเหลือขาย 54,054 ยูนิต ในจำนวนนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จ 5,927 ยูนิต อยู่ระหว่างก่อสร้าง 19,790 ยูนิต และยังไม่ก่อสร้าง 28,337 ยูนิต
ห้องขนาด 25-30 ตร.ม.มากสุดในตลาด 7 หมื่นยูนิต
โครงการที่อยู่ระหว่างขาย 195,793 ยูนิต แยกตามพื้นที่ใช้สอย พบว่า ขนาด 26-30 ตารางเมตรมีมากที่สุดในตลาดคือ 70,415 ยูนิต สัดส่วน 36% รองลงมาขนาดไม่เกิน 25 ตร.ม. จำนวน 61,232 ยูนิต สัดส่วน 31%, ขนาด 31-35 จำนวน 25,187 ยูนิต สัดส่วน 13%, ขนาด 41-50 ตร.ม. จำนวน 13,628 ยูนิต สัดส่วน 7%, ขนาด 51-60 ตร.ม. จำนวน 9,095 ยูนิต สัดส่วน 5%, ขนาดมากกว่า 70 ตร.ม. จำนวน 7,212 ยูนิต สัดส่วน 4%, ขนาด 36-40 ตร.ม. จำนวน 5,623 ยูนิต สัดส่วน 3% และขนาด 61-70 ตร.ม. จำนวน 3,391 ยูนิต สัดส่วน 2%
10 เขต/อำเภอ ที่มีจำนวนยูนิตห้องชุดคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด 1.อ.เมืองนนทบุรี 5,457 ยูนิต 2. อ.ธัญบุรี จำนวน 5,391 ยูนิต 3. อ.เมืองสมุทรปราการ 4,308 ยูนิต 4. บางซื่อ 3,340 ยูนิต 5.อ.คลองหลวง 2,892 ยูนิต 6. ธนบุรี 2,382 ยูนิต 7.จอมทอง 1,905 ยูนิต 8.ห้วยขวาง 1,875 ยูนิต 9.บางเขน 1,685 ยูนิต และ 10.อ.บางบัวทอง
ทำเลที่มีหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุดในปี 2557 ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี จำนวน 14,527 ยูนิต 2.นนทบุรี จำนวน 9,261 ยูนิต 3.บางซื่อ-ดุสิต จำนวน 8,041 ยูนิต 4.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง จำนวน 7,164 ยูนิต และ 5.สมุทรปราการ 4,551 ยูนิต
โครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ ปี 2557 จำนวน 73,123 ยูนิต มูลค่ารวม 194,720 ล้านบาท แยกตามระดับราคา ได้แก่ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีจำนวน 12,215 ยูนิต มูลค่ารวม 9,240 ล้านบาท สัดส่วน 17%, ราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 26,323 ยูนิต มูลค่า 39,480 ล้านบาท สัดส่วน 36%, ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 16,954 ยูนิต มูลค่า 42,390 ล้านบาท สัดส่วน 23%, ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 10,527 ยูนิต มูลค่า 42,110 ยูนิต สัดส่วน 14%, ราคา 5-7 ล้านบาท จำนวน 3,849 ล้านบาท มูลค่า 24,060 ล้านบาท สัดส่วน 5%, ราคา 7-10 ล้านบาท จำนวน 1,573 ล้านบาท มูลค่า 13,840 ล้านบาท สัดส่วน 2% และราคามากกว่า 10 ล้านบาท มูลค่า 23,600 ล้านบาท สัดส่วน 2%
คอนโดฯ เปิดขายมากสุด 10 จังหวัดแรก
สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมทั่วประเทศ พบจังหวัดที่เปิดขายมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ เปิดขายมากที่สุด 306 โครงการ จำนวน 137,300 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 35,400 ยูนิต 2. ชลบุรี เปิดขาย 224 โครงการจำนวน 65,800 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 15,700 ยูนิต 3.นนทบุรี 31 โครงการ 20,700 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 6,500 ยูนิต 4.ภูเก็ต จำนวน 91 โครงการ 16,900 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 6,000 ยูนิต
5.ชะอำ เพชรบุรี จำนวน 17 โครงการ 12,500 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 5,000 ยูนิต 6. สมุทรปราการ จำนวน 29 โครงการ 11,000 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 3,500 ยูนิต 7.เชียงใหม่ จำนวน 59 โครงการ 8,400 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 3,100 ยูนิต 8.ปทุมธานี 9 โครงการ 6,700 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 3,200 ยูนิต 9.หัวหิน ประจวบคีรีขันธ์ จำนวน 28 โครงการ 5,700 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 2,100 ยูนิต และ 10.ขอนแก่น จำนวน 20 โครงการ 4,300 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 1,700 ยูนิต
พบบ้านจัดสรรเหลือขาย 81,422 ยูนิต
นายสัมมา กล่าวต่อว่า สำหรับโครงการบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย จำนวน 973 โครงการ จำนวน 197,553 ยูนิต ในจำนวนนี้ยังไม่ก่อสร้าง 41,739 ยูนิต อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 37,858 ยูนิต และก่อสร้างแล้วเสร็จ 117,956 ยูนิต
โครงการที่อยู่ระหว่างการขายแยกตามจังหวัด พบในเขต 1.กรุงเทพฯ มีจำนวน 79,131 ยูนิต 2.นนทบุรี 41,800 ยูนิต 3.ปทุมธานี 31,707 ยูนิต 4.สมุทรปราการ 27,637 ยูนิต 5.สมุทรสาคร 12,748 ยูนิ และ 6.นครปฐม 4,530 ยูนิต
ปัจจุบันมีหน่วยเหลือขายในโครงการบ้านจัดสรร จำนวน 81,422 ยูนิต ในจำนวนนี้ยังไม่ได้ก่อสร้าง 40,125 ยูนิต อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 27,105 ยูนิต และก่อสร้างแล้วเสร็จ 14,192 ยูนิต แบ่งตามตามจังหวัด พบ 1.กรุงเทพฯ 23,189 ยูนิต 2.นนทบุรี 19,680 ยูนิต 3.ปทุมธานี 16,268 ยูนิต 4. สมุทรปราการ 14,313 ยูนิต 5. สมุทรสาคร 6,033 ยูนิต และ 6.นครปฐม 1,939 ยูนิต
10 เขต/อำเภอ ที่มีจำนวนหน่วยบ้านเดี่ยวเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ 1.อ.บางบัวทอง 2,672 ยูนิต 2.อ.ลำลูกกา 2,108 ยูนิต 3.อ.คลองหลวง 2,032 ยูนิต 4.อ.บางกรวย 1,864 ยูนิต 5.อ.บางใหญ่ 1,842 ยูนิต 6.อ.เมืองปทุมธานี 1,728 ยูนิต 7.อ.ธัญบุรี 1,695 ยูนิต 8.อ.ปากเกร็ด 1,524 ยูนิต 9.อ.บางพลี 1,465 ยูนิต และ 10.คลองสามวา 1,454 ยูนิต
บางพลีทาวน์เฮาส์เหลือขายมากสุด 3,090 ยูนิต
10 เขต/อำเภอ ที่มีจำนวนหน่วยทาวน์เฮาส์เหลือขายมากที่สุด ได้แก่ 1.อ.บางพลี 3,090 ยูนิต 2.อ.ลำลูกกา 2,668 ยูนิต 3.อ.เมืองสมุทรสาคร 2,228 ยูนิต 4.อ.เมืองนนทบุรี 2,031 ยูนิต 5.อ.บางกรวย 2,016 ยูนิต 6.อ.บางบัวทอง 1,891 ยูนิต 7.อ.บางบ่อ 1,838 ยูนิต 8.อ.พระสมุทรเจดีย์ 1,825 ยูนิต 9.อ.เมืองปทุมธานี 1,731 ยูนิต และ 10.อ.เมืองสมุทรปราการ 1,445 ยูนิต
พื้นที่ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2557 ได้แก่ 1.สมุทรปราการ 9,663 ยูนิต 2.บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย 6,068 ยูนิต 3.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ 5,988 ยูนิต 4.มีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง 5,387 ยูนิต และ 5.บางแขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่ 4,082 ยูนิต
หน่วยในผังโครงการจัดสรรเปิดขายใหม่ปี 2557 จำนวน 45,158 ยูนิต มูลค่า 181,470 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 14,513 ยูนิต บ้านแฝด 3,498 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 25,696 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 1,451 ยูนิต
แยกตามระดับราคาพบว่า ราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 9,640 ยูนิต มูลค่า 14,460 ล้านบาท สัดส่วน 21%, ราคา 2-3 ล้านบาท 14,016 ยูนิต มูลค่า 35,040 ล้านบาท สัดส่วน 31%, ราคา 3-5 ล้านบาท 11,469 ยูนิต มูลค่า 45,880 ล้านบาท สัดส่วน 25%, ราคา 5-7 ล้านบาท 5,231 ยูนิต มูลค่า 32,690 บ้านบาท สัดส่วน 12%, ราคา 7-10 ล้านบาท จำนวน 2,748 ยูนิต มูลค่า 24,050 ล้านบาท สัดส่วน 6% และมากกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 1,951 ยูนิต มูลค่า 29,270 ล้านบาท สัดส่วน 4%
โครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ปี 2557 แยกตามจังหวัด และประเภทที่อยู่อาศัย ได้แก่ กรุงเทพฯ มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ 16,498 ยูนิต ครองส่วนแบ่งตลาด 37% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 5,615 ยูนิต บ้านแฝด 849 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 9,248 ยูนิต และ าคารพาณิชย์ 786 ยูนิต
รองลงมาเป็นสมุทรปราการ 9,663 ยูนิต ครองส่วนแบ่ง 21% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 2,498 ยูนิต บ้านแฝด 707 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 6,352 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 106 ยูนิต อันดับ 3 นนทบุรี จำนวน 8,468 ยูนิต ส่วนแบ่ง 19% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 3,528 ยูนิต บ้านแฝด 529 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 4,312 ยูนิต อาคารพาณิชย์ 99 ยูนิต
ตามด้วยอันดับ 4 ปทุมธานี 7,007 ยูนิต ส่วนแบ่ง 16% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 2,044 ยูนิต บ้านแฝด 1,197 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 3,507 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 259 ยูนิต อันดับ 5 นครปฐม 2,302 ยูนิต ส่วนแบ่ง 5% แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 729 ยูนิต บ้านแฝด 216 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 1,306 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 52 ยูนิต และอันดับ 6 สมุทรสาคร 1,220 ยูนิต ส่วนแบ่ง 3% แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 99 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 972 ยูนิต และอาคารพาณิชย์ 149 ยูนิต
บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 10 จังหวัดแรกของไทย ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ จำนวน 392 โครงการ 72,900 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 23,800 ยูนิต 2.ชลบุรี 307 โครงการ 37,700 ยูนิต เหลือขาย 11,000 ยูนิต 3.นนทบุรี จำนวน 152 โครงการ 31,600 ยูนิต มีหน่วยเหลือขาย 13,000 ยูนิต 4.ปทุมธานี 117 โครงการ 28,300 ยูนิต เหลือขาย 12,800 ยูนิต 5.สมุทรปราการ 108 โครงการ 25,800 ยูนิต เหลือขาย 9,700 ยูนิต
6.เชียงใหม่ 145 โครงการ 14,900 ยูนิต เหลือขาย 6,200 ยูนิต 7.ภูเก็ต 89 โครงการ 13,900 ยูนิต เหลือขาย 4,000 ยูนิต 8.สมุทรสาคร 49 โครงการ 11,900 ยูนิต เหลือขาย 5,600 ยูนิต 9.ระยอง 88 โครงการ 10,500 ยูนิต เหลือขาย 3,200 ยูนิต และ 10.นครราชสีมา 78 โครงการ 9,400 ยูนิต เหลือขาย 4,100 ยูนิต
