“แม่น้ำฯ” เล็งผุดมิกซ์ยูสริมเจ้าพระยามูลค่า 4 พัน ล.มั่นใจเจริญกรุงอนาคต CBD ใหม่

“แม่น้ำ เรสซิเดนท์” เล็งขนที่ดินสะสมริมแม่น้ำเจ้าพระยา ย่านเจริญกรุง ผุดโปรเจกต์มิกซ์ยูสปล่อยเช่า นำร่องที่ดิน 6 ไร่ ติด โรงแรมแม่น้ำ เรสซิเดนซ์ พัฒนาคอนโดมิกซ์ยูส แบรนด์ “แม่น้ำ ฟอรั่ม” ปล่อยเช่าระยะยาว 60-90 ปี 300 ยูนิต รีเทลมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท ชี้โครงการรถไฟฟ้า กทม.-ปริมณฑล เปิด AEC ดันดีมานด์ที่อยู่อาศัย คาดตลาดรวมอสังหาฯ ปี 58 เติบโต 5-10% หลังหมดปัจจัยลบการเมือง เชื่อ 3-5 ปี ริมแม่น้ำเจ้าพระยาบูม เทียบ CBD หลังมีเม็ดเงินลงทุนจากเอกชนและรัฐบาลกระตุ้นไม่ต่ำกว่า 2 แสนล้านบาท

นายเดชา ตั้งสิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด ผู้พัฒนาโครงการแม่น้ำ เรสซิเดนท์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 58 ยังคงทรงตัวต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า และมีแนวโน้มว่าจะกลับมาขยายตัวที่ 5-10% ภายหลังจากที่ปัจจัยลบทางการเมืองหมดไป ขณะที่เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มดีขึ้น โดยปัจจัยที่สนับสนุนให้ตลาดขยายตัวคือ การลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้า คาดว่าหลายสายจะแล้วเสร็จปี 58-60

นอกจากนี้ การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) เป็นอีกแรงปัจจัยที่ทำให้มีความต้องการอสังหาฯ มากขึ้น โดยเฉพาะเชิงพาณิชย์ อาทิ ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงาน, พื้นที่จัดตั้งนิคมหรือโรงงานอุตสาหกรรม ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม รองรับนักท่องเที่ยวมากขึ้น

โดยเฉพาะพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาย่านเจริญกรุง-เจริญนคร เชื่อว่าในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า จะมีศักยภาพก้าวสู่การเป็นทำเลใจกลางธุรกิจ (CBD) จากข้อได้เปรียบทางทำเล เมื่อเทียบกับทำเลอื่นๆ เนื่องจากมีระบบคมนาคมทางเรือเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน นอกจากนี้ การลงทุนของภาคเอกชนที่คาดว่าจะเกิดขึ้นมากกว่า 150,000 ล้านบาท โดยโครงการที่จะมีการลงทุนใหม่ๆ ของเอกชนส่วนใหญ่เป็นโครงการมิกซ์ยูส (Mix Use) ระดับ 5-6 ดาว ทั้งโรงแรม คอนโดมิเนียม

“จะเริ่มเห็นการเข้ามามีบทบาทขององค์กรเอกชนที่ผลักดันให้พื้นที่ริมน้ำในส่วนของหน่วยงานรัฐ, ศาสนสถาน และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ให้เป็นพื้นที่สาธารณะเพื่อประชาชน อาทิ โครงการยานนาวา ริเวอร์ฟร้อนท์ (UDDC) ขณะที่รัฐบาล ก็เข้ามามีบทบาทในการช่วยส่งเสริมพื้นที่ดังกล่าวในส่วนของแผนงานสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาทั้ง 2 แห่ง คือ สะพานถนนจันทน์-เจริญนคร และสะพานท่าราชวงศ์”

และจากแนวโน้มดังกล่าว ทำให้บริษัทฯ เตรียมลงทุนในทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและถนนเจริญกรุง โดยในปีหน้ามีแผนจะนำที่ดินที่เหลือในโรงแรม “แม่น้ำ รามาดาพลาซ่า” และโครงการ “แม่น้ำ เรสซิเดนท์” จำนวน 6 ไร่ มาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ภายใต้แบรนด์ “แม่น้ำ ฟอรั่ม” เป็นการลงทุนแบบเช่าทรัพย์สิน (ลีสโฮลด์) ระยะเวลา 60-90 ปี ประกอบด้วย คอนโดฯ สูง 15 ชั้น ขนาด 30-200 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 180,000 บาทต่อ ตร.ม. (ราคาสูงกว่าแม่น้ำ เรสซิเดนท์ ประมาณ 10-20%) จำนวน 300 ยูนิต

นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่รีเทลอีกประมาณ 200 ตร.ม.และพื้นที่ภัตตาคาร รวมมูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท คาดว่าจะสามารถสรุปผลได้ในต้นปี 2559 และเปิดการขายได้ในปลายปีเดียวกัน

“โครงการดังกล่าว บริษัทจะลงทุนเอง 100% โดยที่ดินแปลงนี้ครอบครองมากว่า 30 ปีแล้ว ทำให้ไม่มีต้นทุนจากการซื้อที่ดิน อย่างไรก็ตาม การลงทุนดังกล่าว ต้องรอดูผลตอบรับจากโครงการโฟร์ซีซั่นส์ กรุงเทพ ณ แม่น้ำเจ้าพระยา และโฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ กรุงเทพ ณ แม่น้ำเจ้าพระยา ของบริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CGD เสียก่อน หากผลตอบรับดีก็จะเปิดตัวเลย แต่ถ้าผลตอบรับไม่ดีก็คงต้องมีการปรับแผน เพราะโครงการลีสโฮลด์จะขายดีก็ต่อเมื่อโครงการฟรีโฮลด์ในย่านเดียวกันขายหมดแล้ว ซึ่งที่ดินฟรีโฮลด์ติดริมแม่น้ำฝั่งเจริญนครยังพอหาได้ ส่วนที่ดินติดริมถนนหาไม่ได้แล้ว ปัจจุบันราคาที่ดินฝั่งเจริญนครและเจริญกรุง ขยับขึ้นมาจากในช่วง 2-3 ปี ที่ 140,000-150,000 บาทต่อ ตร.วา เป็น 450,000 บาทต่อ ตร.วา”

นอกจากนี้ บริษัทยังมีแผนจะนำที่ดินดิบบริเวณหาดบ้านตลิ่งงาม บนเกาะสมุย ประมาณ 30 ไร่ มาพัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯ, เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และโรงแรมด้วย โดยโครงการดังกล่าวจะเปิดตัวก่อนโครงการ “แม่น้ำ ฟอรั่ม” อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีที่แลนด์แบงก์สะสมรอการพัฒนาอีกหลายแปลง เช่น ที่ดินดิบ จำนวน 50 ไร่เศษ ในอำเภปราณบุรี และที่ดินย่านศาลายา ซึ่งปัจจุบันเหลือประมาณ 50 ไร่ หลังจากตัดขายไป กว่า 150 ไร่ แก่บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) เพื่อพัฒนาคอนโดฯแบรนด์ “ไอคอนโด”

สำหรับความคืบหน้าโครงการ “แม่น้ำ เรสซิเดนท์” คอนโดมิเนียมหรูบนพื้นที่ 5 ไร่ จากพื้นที่ทั้งหมด 11 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่เลียบถนนเจริญกรุง สูง 54 ชั้น ราคาเริ่มต้นที่ 7.9-60 ล้านบาท จำนวน 294 ยูนิต มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท ซึ่งเปิดตัวเมื่อ 2 ปีก่อนหน้านั้น ปัจจุบันมียอดขายแล้วกว่า 85% และมีแผนจะปรับราคาขายยูนิตที่เหลือขึ้นอีกตามราคาตลาดในปัจจุบัน ซึ่งอยู่ที่ประมาณมากกว่า 200,000 บาทต่อ ตร.ม. แต่ขณะนี้ยังคงราคาโปรโมชันพิเศษสำหรับคนไทยอยู่ ด้านความคืบหน้าการก่อสร้างคาดจะแล้วเสร็จเร็วกว่าตามแผนที่กำหนดเอาไว้ พร้อมส่งมอบให้ลูกค้าได้ในไตรมาส 4/59 คาดว่าปีนี้จะมียอดขายรวมที่ 1,000 ล้านบาท

ด้าน รศ.ดร.ต่อตระกูล ยมนาค อดีตนายกสมาคมวิศวกรรมสถานแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชูปถัมภ์ (วสท.) กล่าวว่า ปัจจุบันเริ่มเห็นรูปแบบการก่อสร้างโครงการแนวสูงริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีเอกลักษณ์โดดเด่น หรูหรา มีราคาแพงและเป็นที่อยู่อาศัยในระดับ Luxury น้อยลง เนื่องจากมีข้อจำกัดเรื่องระยะร่นจากแนวริมแม่น้ำในการก่อสร้าง โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ริมแม่น้ำเจ้าพระยาติดอันดับตึกสูงที่สุดในประเทศมีสัดส่วนมากกว่า 50% ของตึกสูงที่สุดในกรุงเทพฯ 10 อันดับแรก ได้แก่ โฟร์ซีซั่นส์ ไพรเวท เรสซิเด้นซ์ กรุงเทพ ความสูง 385 เมตร, แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ไอคอนสยาม ความสูง 315 เมตร, เดอะ ริเวอร์ทาวเวอร์เอ ความสูง 265 เมตร, คณาพญา เรสซิเดนท์ ความสูง 253 เมตร และแม่น้าเรสซิเดนท์ ความสูง 239 เมตร

“ศักยภาพทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีทิศทางจะต้องก้าวไปสู่ความเป็น CBD สะท้อนกับรูปแบบผังเมืองใหญ่ๆ ในต่างประเทศ เช่น นครเซี่ยงไฮ้, ฮ่องกง เป็นต้น ซึ่งจะมีความโดดเด่นในการสร้างแลนด์มาร์ก เพื่อตอบสนองความต้องการครบทั้งในเรื่องของที่พักอาศัย, ไลฟ์สไตล์, ชอปปิ้ง เพื่อดึงให้การท่องเที่ยวให้เกิดขึ้น โดยปัจจัยที่สนับสนุนให้ความเป็น CBD เกิดขึ้นไปอย่างรวดเร็วจะมาจากการลงทุนของภาคเอกชนและภาครัฐบาล”