ส่องศักยภาพทำเลคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้า

ในภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ทั้งค่าเงิน อัตราดอกเบี้ย และที่สำคัญที่สุดคือ การขาดความมั่นใจต่อภาวะการทางเศรษฐกิจของผู้บริโภค หรือประชาชนทั่วไป ซึ่งภาวะนี้สวนทางต่อเหล่าบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เจ้าใหญ่ ที่ต่างออกมายืนยันว่า แนวโน้มปีนี้น่าจะดีขึ้น หากการเมืองนิ่ง และรัฐบาลเร่งก่อสร้างโครงข่ายคมนาคมให้ดีขึ้นทั้งในกรุงเทพฯ และหัวเมืองสำคัญของประเทศไทย เนื่องจากความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นถูกอั้นมาเป็นเวลา 2 ปีแล้ว

สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ TerraBKK คาดการณ์ว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียม 2558 คาดการณ์สดใสในกลุ่มกลาง-บน จากยอดขาย (Pre-sales) ของ 5 ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในไตรมาส 1 ปีนี้มียอดขายโดยประมาณ 15,800 ล้านบาท มากกว่าไตรมาส 1 ปี 2557 เกือบ 3 เท่าตัว และเป็นไปตามเป้าหมายที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ และหากพิจารณาประมาณการครึ่งปีนี้จะเห็นว่า มีแนวโน้มเป็นไปได้สูงมากที่ยอดขาย (Pre-sales) ในครึ่งปีนี้จะไม่ต่ำกว่า 31,600 ล้านบาท มากกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 35%

ในปี 2558 นี้นับว่าเป็นปีทองของบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทุนหนา หรือทรัพย์พร้อม เพราะในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาขายที่ดินในกรุงเทพฯ ชั้นใน ทั้งย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ และตามแนวรถไฟฟ้า ราคาปรับตัวขึ้นเฉลี่ยปีละ 10-15% มีอัตราเปลี่ยนแปลงสูงกว่าทำเลอื่นเกือบ 3 เท่า (ทำเลอื่นทั่วกรุงเทพฯ มีการปรับตัวเฉลี่ยปีละ 4%) ปรากฏการณ์นี้เป็นผลมาจากความเข้มงวดของผังเมืองใหม่ และที่ดินแปลงสวยที่มีอยู่อย่างจำกัด...! ไม่ใช่การเก็งกำไรที่ดิน

ดังนั้น จากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับความต้องการซื้อที่อั้นมาเป็นเวลาเกือบ 2 ปี ส่งผลให้ปี 2558 นี้ หากเป็นโครงการตามแนวรถไฟฟ้า หรือย่านศูนย์กลางทางธุรกิจสีลม-สาทร-สุขุมวิท จะพบเพียงแต่การเปิดตัวโครงการระดับ High-End ที่เปิดราคาขายไม่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรนั่นเอง

“ปีนี้เป็นปีทองของ “ตลาดกลาง-บน” และต้องรอลุ้นว่าจะทำหน้าที่ผู้นำตลาดช่วยปลุกความเชื่อมั่น พร้อมกำลังซื้อให้กลับคืนมาได้อย่างสวยงามหรือไม่”

ชาวต่างชาติเริ่มกลับเข้ามาลงทุนในไทยเพิ่มขึ้นในปี 2558 เป็นผลมาจากการยุติความรุนแรงทางการเมือง โดยเฉพาะนักลงทุนชาวฮ่องกง และสิงคโปร์ เริ่มสนใจกลับเข้ามาหาโอกาสลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมระดับ High-End ในประเทศไทย เพราะเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอาเซียน ประเทศไทยเป็นหนึ่งในประเทศที่ให้ผลตอบแทนสูงเป็นอันดับต้นๆ ในภูมิภาคเอเชีย รองจาก ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย คือ มีอัตราผลตอบแทนโดยประมาณ 5.13% (กรุงเทพฯ ชั้นใน : ถนนสุขุมวิท, สีลม, สาทร, พระราม3 และลุมพินี)

ส่วนมุมมองของชาวต่างชาตินั้นมองว่า ประเทศไทยเป็นประเทศที่เอื้อต่อการลงทุนมากที่สุดในภูมิภาคอาเซียน เช่น 37% เห็นว่าประเทศไทยเป็นประเทศที่มีการส่งเสริมการท่องเที่ยวมากที่สุด, 27% เห็นว่าประเทศไทยมีการส่งเสริมการลงทุนมากที่สุด เป็นต้น ด้าน PWC ทำการศึกษา Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2014 พบว่า “กรุงเทพมหานคร” เป็นเมืองที่น่าลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่ 5 รองจาก กรุงมะนิลา, โตเกียว, จาการ์ตา และโอซากา

เมื่อพิจารณา “ประเทศฟิลิปปินส์” ถึงการที่ราคาคอนโดฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8-20% ต่อปีนั้น เป็นผลมาจากการเติบโตทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วของฟิลิปปินส์ เพราะชาวฟิลิปปินส์ที่ไปทำงานต่างประเทศเริ่มกลับมาอยู่อาศัยในบ้านเกิดตนเอง จึงนำเงินจำนวนมหาศาลจากการทำงานต่างแดนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ทำให้ราคาบ้าน และค่าเช่าในฟิลิปปินส์เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เพราะ Demand มากกว่า Supply นั่นเอง

ด้านประเทศไทยนั้น เหตุผลหลักที่นักลงทุนชาวต่างชาติมองว่าเป็นตัวฉุดรั้งความน่าลงทุนของประเทศไทย และทำให้เศรษฐกิจมีการเติบโตน้อยกว่าฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย ก็คือ “ความไม่มั่นคงทางการเมือง” ตัวเดียวนั่นเอง จากนี้ภาคธุรกิจจึงคาดหวังว่า “เมื่อภาวะทางการเมืองสงบอย่างแท้จริงในปีนี้ เมื่อนั้นจะมีกำลังซื้อจากต่างชาติแห่เข้ามาลงทุนในไทยอย่างมากมายนั่นเอง”

ทั้งนี้ ชาวต่างชาติยังคงเข้ามาทำงานในเมืองไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และสำหรับชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานชั่วคราวมักจะสนใจการเช่าคอนโดฯ มากกว่าซื้อ และต้องการที่จะพักอาศัยห้องชุดขนาด 2-3 ห้องนอน เพราะเมื่อย้ายเข้ามาทำงานมักจะย้ายครอบครัวตามมาอยู่อาศัยด้วย หรือหากเดินทางมาคนเดียวก็สนใจ 1 ห้องนอน ที่มีขนาดใหญ่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป

สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากการสำรวจโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตร สำหรับโครงการใหม่ที่ยังเปิดขายอยู่ จนถึงปัจจุบัน โดยภาพรวมทุกสถานีมีการปรับราคาขึ้น 5-10% ต่อปี และบางทำเลปรับราคาขึ้นสูงถึง 17-24% และพบว่า 10 อันดับการเปลี่ยนแปลงราคา และราคาขายโครงการเปิดใหม่สูงสุดตามแนวรถไฟฟ้ามีรายละเอียดดังนี้ พิจารณาทำเลที่ตั้งควบคู่กับแนวรถไฟฟ้า สามารถแบ่งการอยู่อาศัยที่มีเอกลักษณ์แตกต่างกันทั้งหมด 4 ย่านสำคัญ ดังนี้

ย่านสีลม-สาทร นับตั้งแต่ BTS ศาลาแดง-สุรศักดิ์ “ทำเลนักธุรกิจ” เป็นย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ ทำเลนี้เป็นเสมือนแลนด์มาร์กของกรุงเทพฯ ที่ไม่มีใครไม่รู้จัก เป็นที่ตั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ของธุรกิจการเงินการธนาคาร ธุรกิจข้ามชาติเป็นหลัก เป็นพื้นที่หนาแน่นไปด้วยโครงการที่อยู่อาศัยระดับหรู และอาคารสำนักงานเกรด A ทำให้ทำเลนี้มีราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ทำเลทองริมถนนก็แทบไม่เหลือแล้ว ส่วนทำเลดีก็เสนอขายราคาตารางวาละไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท จึงเป็นการบีบบังคับว่า หากเป็นโครงการใหม่ราคาขายคงไม่ต่ำกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการใหม่ที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 200,000-270,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 13% นับจากวันเปิดขาย ซึ่งในปัจจุบัน โครงการเปิดใหม่บริเวณนี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 40%

ย่านสุขุมวิท นับตั้งแต่ BTS ชิดลม-เอกมัย “ทำเลท่านเศรษฐี” เป็นย่านศูนย์การค้าของกรุงเทพฯ ทำเลนี้มีความหลากหลายในด้านรูปแบบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ โรงแรมห้าดาว ร้านอาหาร คอนโดมิเนียม และมีบ้านเดี่ยวกระจายตัวอยู่ทุกพื้นที่ เป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัวนักธุรกิจคนไทย โดยคอนโดมิเนียมบนถนนสุขุมวิท จะมีรูปแบบหลากหลายทั้ง Luxury Condo ไปจนถึง Super Luxury และไล่ระดับความถูกแพงไปตามลำดับของสถานีปลายทาง ทำเลนี้จึงยังมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่มากกว่าทำเลอื่น

สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า แบ่งเป็นสุขุมวิทตอนต้น ราคาเฉลี่ย 250,000-280,000 บาท/ตร.ม. และสุขุมวิทตอนปลาย ราคาเฉลี่ย 100,000-170,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 10% นับจากวันเปิดขาย ปัจจุบัน โครงการบริเวณนี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 60%

ย่านพหลโยธิน นับตั้งแต่ BTS สนามเป้า-อารีย์ “ทำเลมรดก” ทำเลนี้มีชื่อเสียงด้านเป็นที่พักอาศัยของกลุ่มข้าราชการทหาร นักการเมือง กลุ่มเจ้าขุนมูลนายเก่า รวมทั้งเป็นศูนย์รวมของสถานที่ราชการสำคัญๆ กรมทหาร ททบ.5 และกระทรวงการคลัง ที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ จึงมีบรรยากาศสงบน่าอยู่ไม่พลุกพล่าน และมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่แตกต่างกับทำเลอื่น เป็นทำเลในเมืองทำเลเดียวที่มีพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่จากกรมทหาร แต่ด้วยข้อจำกัดของที่ดินในทำเลนี้ที่ส่วนใหญ่อยู่ในเขตกรมทหาร ทำให้คอนโดมิเนียมที่มีส่วนใหญ่มักจะอยู่ในซอยย่อยอารีย์ ราชครู และสายลม ไม่ค่อยพบคอนโดมิเนียมริมถนนใหญ่ สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 100,000-160,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 18% นับจากวันเปิดขาย ปัจจุบัน โครงการเหล่านี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 90%

ย่านรัชดาภิเษก นับตั้งแต่ MRT เพชรบุรี-ห้วยขวาง “ทำเลธุรกิจใหม่” ที่ตั้งสถานทูตจีน สถานบันเทิง และอาคารสำนักงาน ย่านนี้นับเป็นทำเลเกิดใหม่ของคอนโดมิเนียมเป็นผลมาจากรถไฟฟ้า MRT, เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 และตลาดหลักทรัพย์ใหม่ ผู้คนที่อยู่อาศัยในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นคนชนชั้นกลาง-บน คอนโดมิเนียมมักจะเป็นแบบ City Condo และ Luxury Condo หากเปรียบเทียบราคาที่ดินกับทำเลอื่นๆ ทำเลนี้จะมีราคาต่ำกว่า เพราะนับว่าเป็นทำเลเกิดใหม่ ยังมีพื้นที่ริมถนนรอการพัฒนาอยู่จำนวนมาก สำหรับโครงการใหม่ตามแนวรถไฟฟ้า มีราคาเฉลี่ย 140,000-180,000 บาท/ตร.ม. และมีการเปลี่ยนแปลงของราคาประมาณ 10%

ปัจจุบัน โครงการเหล่านี้มียอดขายรวมโดยประมาณ 60% ขอแนะนำสำหรับผู้สนใจซื้อเพื่อการลงทุน ควรเลือกโครงการที่มีราคาเหมาะสมต่อคุณภาพ และศักยภาพทำเล ยิ่งอยู่ในย่านชุมชนผู้มีรายได้สูง ชุมชนชาวต่างชาติอาศัยอยู่หนาแน่นยิ่งดี เพราะโดยทั่วไปเมื่อผู้คนคิดจะขยับขยายครอบครัว หรือเปลี่ยนแปลงการอยู่อาศัยก็มักจะชื่นชอบอยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงกับภูมิลำเนาเดิม ไม่ย้ายข้ามโซน หรือคำพูดที่เรามักได้ยินบ่อยๆ คือ “ชินทำเล” ดังนั้น หากท่านเลือกทำเลที่คนมีกำลังซื้อสูงอยู่อาศัย ท่านก็มีโอกาสขายทำกำไรในราคาที่สูงขึ้นตามกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นได้เช่นกัน

ที่มา : www.TerraBKK.com