ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินภาพรวมอสังหาฯ ปี 58 มีหลายปัจจัยต้องเฝ้าติดตาม ทั้งเรื่องวิกฤตค่าเงินรูเบิลรัสเซีย อัตราดอกเบี้ยของต่างประเทศตัวบีบดอกเบี้ยไทย แต่เชื่อมั่นอสังหาฯ ยังเติบโตได้ไม่ต่ำกว่า 5% และหากไม่เกิดปัจจัยการเมือง และ ศก.โลกกระทบไทยแล้ว เชื่อมั่นเติบโตถึง 10% ชี้คอนโดฯ ปีหน้ายังมาแรง คาดเปิดหน่วยขายอาจเพิ่มขึ้นเป็น 70,000-80,000 หน่วย บ้านเดี่ยวยังเติบโตในลักษณะทรงตัว เผยปัจจัยโครงข่ายรถไฟฟ้าเร่งความร้อนแรงตลาดแนวสูง สายสีม่วงฮอต !
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แถลงข่าวถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในปี 2558 ว่า อาจจะพูดยาก เนื่องจากที่เคยพยากรณ์ว่าจะดีกว่าปี2557 แต่ปีหน้าไม่ใช่ปีทอง เนื่องจากแนวโน้มที่ประเมินไว้ยังไม่ได้เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่ขณะนี้ได้ร่วงมาหนัก โดยเงินบาทของไทยแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินรูเบิลรัสเซีย และอ่อนค่าลงเกือบ 45% เมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐ
ทั้งนี้ ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ได้แก่ ตามแผนโรดแมปของรัฐบาลได้วางกรอบของการเลือกตั้งไว้ประมาณปลายปี 58 ซึ่งทุกๆ ก่อนเลือกตั้ง ผู้ประกอบการจะระมัดระวังว่าหลังเลือกตั้งแล้วพรรคการเมืองที่จะเข้ามาบริหารประเทศจะมีหน้าตาอย่างไร
อัตราดอกเบี้ยก็เป็นอีกปัจจัยที่จะต้องติดตาม เนื่องจากคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นกลางปีหน้าเป็นต้นไป แต่คิดว่าต้นปี 58 ยังไม่มีการปรับขึ้น เนื่องจากการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังคงอัตราดอกเบี้ย อีกทั้งต้องมาพิจารณาเกี่ยวกับดอกเบี้ยต่างประเทศอย่างของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่จะเป็นตัวบีบว่าทิศทางดอกเบี้ยในปีหน้าจะเป็นอย่างไร
“คิดว่าครึ่งปีแรกของปีหน้าจะยังไม่ใช่ขาขึ้นดอกเบี้ย และต่อให้ขึ้นก็คงไม่มากประมาณ 25-50 สตางค์ คิดว่าไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์”
คาดปี 58 คอนโดฯ เปิดตัวเกือบ 8 หมื่นยูนิต
นายสัมมา กล่าวว่า ในปีหน้าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้ประมาณ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขในภาวะปกติ และมีแนวโน้มจะเติบโตถึง 10% ภายใต้สมมติฐานไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองเกิดขึ้น และเศรษฐกิจโลกเข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศรัสเซีย ทั้งเรื่องค่าเงินรูเบิล และการตอบโต้จากประเทศมหาอำนาจ ก็อาจจะไม่กระทบเป็นวงกว้างต่ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยกเว้นเฉพาะบางจุด เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เมืองพัทยา ซึ่งเป็นตลาดที่มีนักท่องเที่ยวจากรัสเซียเข้ามาเป็นจำนวนมาก และมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รับกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
“เริ่มมีบางโครงการชะลอการก่อสร้าง และบางโครงการคืนเงินให้แก่ลูกค้าชาวรัสเซียที่มาจองบ้างแล้ว”
ทั้งนี้ คาดว่าธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 58 จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจะมีการเปิดหน่วยขายประมาณ 45,000-48,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 57 ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะมีการเติบโตค่อนข้างมาก เป็นผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ออกสู่ชานเมืองมากขึ้น ประเมินปีหน้าจะมีหน่วยเปิดขายสูงเกือบ 70,000-80,000 หน่วย จากที่คาดการณ์ในปี 57 จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ประมาณ 65,000-68,000 หน่วย โดยทำเลที่ได้รับความนิยมและจะเติบโตสูงจะเป็นโซนบางบัวทอง เนื่องจากมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ “เกตเวย์” ของกลุ่มเซ็นทรัลเตรียมเปิดให้บริการในปี 58
“เรื่องของราคาที่อยู่อาศัยคาดว่าจะปรับไปตามแนวโน้มของราคาที่ดิน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่มีการขยับขึ้นมากนัก โดยคอนโดฯ จะปรับขึ้นมากประมาณ 6-7% ทาวน์เฮาส์ ปรับขึ้น 5-6% บ้านเดี่ยวปรับขึ้นแค่ 3-4%”
นอกจากนี้ แนวโน้มของการควบรวมกิจการ หรือการร่วมทุนนั้น ในปีหน้าคาดว่าจะมีดีลสำคัญเกิดขึ้นมากกว่า 10 ดีล จากในปี 57 ที่การรวบรวม และซื้อกิจการไปแล้ว 10 ดีล มีทั้งที่เป็นกลุ่มทุนของบริษัทคนไทย และที่เป็นต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน เป็นต้น
นายสัมมา กล่าวว่า ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 57 นั้น ยังคงมีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยประเภทโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) พบว่า มีหน่วยเหลือขาย 75,789 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 318,096 ล้านบาท
ในส่วนของอาคารชุดในปี 57 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 51,154 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 133,702 ล้านบาท ทั้งนี้ จะพบว่าโครงการคอนโดฯ ที่เปิด และกำลังก่อสร้างจะให้ความสำคัญต่อแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าเดิมที่เปิดให้บริการ และส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างดำเนินการ เช่น อันดับ 1 เป็นสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รัศมีไม่เกิน 1 กม.จากแนวรถไฟฟ้า ตัวเลข ณ เดือน ต.ค.57 แยกเป็นบ้านจัดสรร 17 โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า 3,483 หน่วย เหลือขาย 1,454 หน่วย คอนโดฯ เปิดมากขึ้น 45 โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า 34,357 หน่วย เหลือขาย 15,841 หน่วย
รองลงมาอันดับ 2 เส้นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT(บางซื่อ-หัวลำโพง) จะมีเพียงคอนโดฯ ที่เปิดขาย 48 โครงการ หน่วยในผังโครงการ 32,234 หน่วย เหลือขาย 10,150 หน่วย
อันดับ3 เส้นBTS (สายสุขุมวิท และสายสีลม) อาคารชุดมากที่สุดเปิดถึง 97 โครงการ หน่วยในผังโครงการ 30,811หน่วย เหลือขาย 10,121 หน่วย
อันดับ4 เส้นแอร์พอร์ตเรียลลิงก์ จะพบว่าทั้งโครงการบ้านจัดสรร และโครงการคอนโดฯ เปิดจำนวนมาก เป็นต้น
ในส่วนทำเลที่มีการคอนโดฯ มากที่สุด จะเป็น อ.เมืองนนทบุรี อ.ปากเกร็ด เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากโครงการข่ายรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งจะพบว่า ในปี 53-55 เปิดปีละ10,000 หน่วย ปี 56 ขยับเป็น 13,000 หน่วยต่อปี แต่ปี 57 เพิ่มอีกกว่า 10,000 หน่วย ทำให้คาดว่าปี 58 จะเปิดตัวมากขึ้น
อนึ่ง ตามข้อมูลที่รอการอนุมัติก่อสร้างในโซนบางบัวทองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีโครงการคอนโดฯ ไม่ต่ำกว่า 30 อาคาร ทำเลรองลงมาจะเป็นห้วยขวาง (10,521 หน่วย) อ.ธัญบุรี (10,241 หน่วย) บางซื่อ (9,671หน่วย) เป็นต้น
“เดิมที่เคยประเมินว่าจะเกิดโอเวอร์ซัปพลายในโซนห้วยขวาง จัตุจักร และดินแดง แต่จากการเกิดคอมเมอร์เชียล หรือโครงการเชิงพาณิชย์ ทำให้ช่วยดูดซับหน่วยขายคอนโดฯได้ระดับหนึ่ง”
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แถลงข่าวถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในปี 2558 ว่า อาจจะพูดยาก เนื่องจากที่เคยพยากรณ์ว่าจะดีกว่าปี2557 แต่ปีหน้าไม่ใช่ปีทอง เนื่องจากแนวโน้มที่ประเมินไว้ยังไม่ได้เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่ขณะนี้ได้ร่วงมาหนัก โดยเงินบาทของไทยแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินรูเบิลรัสเซีย และอ่อนค่าลงเกือบ 45% เมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐ
ทั้งนี้ ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ได้แก่ ตามแผนโรดแมปของรัฐบาลได้วางกรอบของการเลือกตั้งไว้ประมาณปลายปี 58 ซึ่งทุกๆ ก่อนเลือกตั้ง ผู้ประกอบการจะระมัดระวังว่าหลังเลือกตั้งแล้วพรรคการเมืองที่จะเข้ามาบริหารประเทศจะมีหน้าตาอย่างไร
อัตราดอกเบี้ยก็เป็นอีกปัจจัยที่จะต้องติดตาม เนื่องจากคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นกลางปีหน้าเป็นต้นไป แต่คิดว่าต้นปี 58 ยังไม่มีการปรับขึ้น เนื่องจากการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังคงอัตราดอกเบี้ย อีกทั้งต้องมาพิจารณาเกี่ยวกับดอกเบี้ยต่างประเทศอย่างของธนาคารกลางสหรัฐฯ (เฟด) ที่จะเป็นตัวบีบว่าทิศทางดอกเบี้ยในปีหน้าจะเป็นอย่างไร
“คิดว่าครึ่งปีแรกของปีหน้าจะยังไม่ใช่ขาขึ้นดอกเบี้ย และต่อให้ขึ้นก็คงไม่มากประมาณ 25-50 สตางค์ คิดว่าไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์”
คาดปี 58 คอนโดฯ เปิดตัวเกือบ 8 หมื่นยูนิต
นายสัมมา กล่าวว่า ในปีหน้าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้ประมาณ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขในภาวะปกติ และมีแนวโน้มจะเติบโตถึง 10% ภายใต้สมมติฐานไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองเกิดขึ้น และเศรษฐกิจโลกเข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศรัสเซีย ทั้งเรื่องค่าเงินรูเบิล และการตอบโต้จากประเทศมหาอำนาจ ก็อาจจะไม่กระทบเป็นวงกว้างต่ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยกเว้นเฉพาะบางจุด เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เมืองพัทยา ซึ่งเป็นตลาดที่มีนักท่องเที่ยวจากรัสเซียเข้ามาเป็นจำนวนมาก และมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รับกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
“เริ่มมีบางโครงการชะลอการก่อสร้าง และบางโครงการคืนเงินให้แก่ลูกค้าชาวรัสเซียที่มาจองบ้างแล้ว”
ทั้งนี้ คาดว่าธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 58 จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจะมีการเปิดหน่วยขายประมาณ 45,000-48,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 57 ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะมีการเติบโตค่อนข้างมาก เป็นผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ออกสู่ชานเมืองมากขึ้น ประเมินปีหน้าจะมีหน่วยเปิดขายสูงเกือบ 70,000-80,000 หน่วย จากที่คาดการณ์ในปี 57 จะมีหน่วยขายเปิดใหม่ประมาณ 65,000-68,000 หน่วย โดยทำเลที่ได้รับความนิยมและจะเติบโตสูงจะเป็นโซนบางบัวทอง เนื่องจากมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ “เกตเวย์” ของกลุ่มเซ็นทรัลเตรียมเปิดให้บริการในปี 58
“เรื่องของราคาที่อยู่อาศัยคาดว่าจะปรับไปตามแนวโน้มของราคาที่ดิน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่มีการขยับขึ้นมากนัก โดยคอนโดฯ จะปรับขึ้นมากประมาณ 6-7% ทาวน์เฮาส์ ปรับขึ้น 5-6% บ้านเดี่ยวปรับขึ้นแค่ 3-4%”
นอกจากนี้ แนวโน้มของการควบรวมกิจการ หรือการร่วมทุนนั้น ในปีหน้าคาดว่าจะมีดีลสำคัญเกิดขึ้นมากกว่า 10 ดีล จากในปี 57 ที่การรวบรวม และซื้อกิจการไปแล้ว 10 ดีล มีทั้งที่เป็นกลุ่มทุนของบริษัทคนไทย และที่เป็นต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน เป็นต้น
นายสัมมา กล่าวว่า ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 57 นั้น ยังคงมีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยประเภทโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม) พบว่า มีหน่วยเหลือขาย 75,789 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 318,096 ล้านบาท
ในส่วนของอาคารชุดในปี 57 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 51,154 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 133,702 ล้านบาท ทั้งนี้ จะพบว่าโครงการคอนโดฯ ที่เปิด และกำลังก่อสร้างจะให้ความสำคัญต่อแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าเดิมที่เปิดให้บริการ และส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างดำเนินการ เช่น อันดับ 1 เป็นสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รัศมีไม่เกิน 1 กม.จากแนวรถไฟฟ้า ตัวเลข ณ เดือน ต.ค.57 แยกเป็นบ้านจัดสรร 17 โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า 3,483 หน่วย เหลือขาย 1,454 หน่วย คอนโดฯ เปิดมากขึ้น 45 โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า 34,357 หน่วย เหลือขาย 15,841 หน่วย
รองลงมาอันดับ 2 เส้นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT(บางซื่อ-หัวลำโพง) จะมีเพียงคอนโดฯ ที่เปิดขาย 48 โครงการ หน่วยในผังโครงการ 32,234 หน่วย เหลือขาย 10,150 หน่วย
อันดับ3 เส้นBTS (สายสุขุมวิท และสายสีลม) อาคารชุดมากที่สุดเปิดถึง 97 โครงการ หน่วยในผังโครงการ 30,811หน่วย เหลือขาย 10,121 หน่วย
อันดับ4 เส้นแอร์พอร์ตเรียลลิงก์ จะพบว่าทั้งโครงการบ้านจัดสรร และโครงการคอนโดฯ เปิดจำนวนมาก เป็นต้น
ในส่วนทำเลที่มีการคอนโดฯ มากที่สุด จะเป็น อ.เมืองนนทบุรี อ.ปากเกร็ด เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากโครงการข่ายรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งจะพบว่า ในปี 53-55 เปิดปีละ10,000 หน่วย ปี 56 ขยับเป็น 13,000 หน่วยต่อปี แต่ปี 57 เพิ่มอีกกว่า 10,000 หน่วย ทำให้คาดว่าปี 58 จะเปิดตัวมากขึ้น
อนึ่ง ตามข้อมูลที่รอการอนุมัติก่อสร้างในโซนบางบัวทองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง มีโครงการคอนโดฯ ไม่ต่ำกว่า 30 อาคาร ทำเลรองลงมาจะเป็นห้วยขวาง (10,521 หน่วย) อ.ธัญบุรี (10,241 หน่วย) บางซื่อ (9,671หน่วย) เป็นต้น
“เดิมที่เคยประเมินว่าจะเกิดโอเวอร์ซัปพลายในโซนห้วยขวาง จัตุจักร และดินแดง แต่จากการเกิดคอมเมอร์เชียล หรือโครงการเชิงพาณิชย์ ทำให้ช่วยดูดซับหน่วยขายคอนโดฯได้ระดับหนึ่ง”
