ASTVผู้จัดการรายวัน - ศูนย์ข้อมูลฯประเมินภาพรวมอสังหาฯปี 58 มีหลายปัจจัยต้องเฝ้าติดตามทั้งเรื่องวิกฤตค่าเงินรูเบิลรัสเซีย อัตราดอกเบี้ยของต่างประเทศตัวบีบดอกเบี้ยไทย แต่เชื่อมั่นอสังหาฯยังเติบโตได้ไม่ต่ำกว่า 5% และหากไม่เกิดปัจจัยการเมือง และศก.โลกกระทบไทยแล้ว เชื่อมั่นเติบโตถึง 10% ชี้คอนโดฯปีหน้ายังมาแรง คาดเปิดหน่วยขายอาจเพิ่มขึ้นเป็น 70,000-80,000 หน่วย บ้านเดี่ยวยังเติบโตในลักษณะทรงตัว เผยปัจจัยโครงข่ายรถไฟฟ้าเร่งความร้อนแรงตลาดแนวสูง สายสีม่วงฮอต !
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แถลงข่าวถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในปี 2558 ว่า อาจจะพูดยาก เนื่องจากที่เคยพยากรณ์ว่าจะดีกว่าปี2557 แต่ปีหน้าไม่ใช่ปีทอง เนื่องจากแนวโน้มที่ประเมินไว้ยังไม่ได้เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่ขณะนี้ได้ร่วงมาหนัก โดยเงินบาทของไทยแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินรูเบิลรัสเซีย และอ่อนค่าลงเกือบ 45% เมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐฯ
ทั้งนี้ ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ได้แก่ ตามแผนโรดแมปของรัฐบาลได้วางกรอบของการเลือกตั้งไว้ประมาณปลายปี58 ซึ่งทุกๆก่อนเลือกตั้ง ผู้ประกอบการจะระมัดระวังว่าหลังเลือกตั้งแล้วพรรคการเมืองที่จะเข้ามาบริหารประเทศจะมีหน้าตาอย่างไร
อัตราดอกเบี้ยก็เป็นอีกปัจจัยที่จะต้องติดตาม เนื่องจากคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นกลางปีหน้าเป็นต้นไป แต่คิดว่าต้นปี58ยังไม่มีการปรับขึ้น เนื่องจากการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ยังคงอัตราดอกเบี้ย อีกทั้งต้องมาพิจารณาเกี่ยวกับดอกเบี้ยต่างประเทศอย่างของธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)ที่จะเป็นตัวบีบว่าทิศทางดอกเบี้ยในปีหน้าจะเป็นอย่างไร
"คิดว่าครึ่งปีแรกของปีหน้าจะยังไม่ใช่ขาขึ้นดอกเบี้ย และต่อให้ขึ้น ก็คงไม่มากประมาณ 25-50สตางค์ คิดว่าไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ "
คาดปี 58 คอนโดฯเปิดตัวเกือบ8หมื่นยูนิต
นายสัมมา กล่าวว่าในปีหน้าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้ประมาณ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขในภาวะปกติ และมีแนวโน้มจะเติบโตถึง10% ภายใต้สมมติฐานไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองเกิดขึ้น และเศรษฐกิจโลกเข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศรัสเซียทั้งเรื่องค่าเงินรูเบิลและการตอบโต้จากประเทศมหาอำนาจ ก็อาจจะไม่กระทบเป็นวงกว้างต่ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยกเว้นเฉพาะบางจุด อาทิเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เมืองพัทยา ซึ่งเป็นตลาดที่มีนักท่องเที่ยวจากรัสเซียเข้ามาเป็นจำนวนมาก และมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รับกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
"เริ่มมีบางโครงการชะลอการก่อสร้างและบางโครงการคืนเงินให้แก่ลูกค้าชาวรัสเซียที่มาจองบ้างแล้ว"
ทั้งนี้ คาดว่า ธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 58 จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจะมีการเปิดหน่วยขายประมาณ45,000-48,000 หน่วยใกล้เคียงกับปี 57ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะมีการเติบโตค่อนข้างมาก เป็นผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ออกสู่ชานเมืองมากขึ้น ประเมินปีหน้าจะมีหน่วยเปิดขายสูงเกือบ70,000-80,000หน่วย จากที่คาดการณ์ในปี57จะหน่วยขายเปิดใหม่ประมาณ65,000-68,000 หน่วย โดยทำเลที่ได้รับความนิยมและจะเติบโตสูงจะเป็นโซนบางบัวทอง เนื่องจากมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่"เกตเวย์" ของกลุ่มเซ็นทรัลเตรียมเปิดให้บริการในปี58
" เรื่องของราคาที่อยู่อาศัย คาดว่าจะปรับไปตามแนวโน้มของราคาที่ดิน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่มีการขยับขึ้นมากนัก โดยคอนโดฯจะปรับขึ้นมากประมาณ6-7%ทาวน์เฮาส์ ปรับขึ้น5-6%บ้านเดี่ยวปรับขึ้นแค่3-4% "
นอกจากนี้ แนวโน้มของการควบรวมกิจการหรือการร่วมทุนนั้น ในปีหน้าคาดว่าจะมีดีลสำคัญเกิดขึ้นมากกว่า10ดีล จากในปี57ที่การรวบและซื้อกิจการไปแล้ว10ดีล มีทั้งที่เป็นกลุ่มทุนของบริษัทคนไทย และที่เป็นต่างชาติ อาทิเช่น ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน เป็นต้น
นายสัมมา กล่าวว่า ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี57นั้น ยังคงมีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยประเภทโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล(นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และ นครปฐม) พบว่ามีหน่วยเหลือขาย 75,789 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 318,096 ล้านบาท
ในส่วนของอาคารชุดในปี 57 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 51,154 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 133,702 ล้านบาท ทั้งนี้จะพบว่าโครงการคอนโดฯที่เปิดและกำลังก่อสร้างจะให้ความสำคัญกับแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าเดิมที่เปิดให้บริการและส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างดำเนินการ อาทิเช่น อันดับ1เป็นสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รัศมีไม่เกิน1กม.จากแนวรถไฟฟ้า ตัวเลข ณ เดือนต.ค.57แยกเป็นบ้านจัดสรร17โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า3,483 หน่วย เหลือขาย1,454หน่วย คอนโดฯเปิดมากขึ้น45โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า34,357 หน่วย เหลือขาย15,841หน่วย
รองลงมาอันดับ2 เส้นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT(บางซื่อ-หัวลำโพง) จะมีเพียงคอนโดฯที่เปิดขาย48โครงการ หน่วยในผังโครงการ32,234 หน่วย เหลือขาย10,150 หน่วย
อันดับ3เส้นBTS (สายสุขุมวิทและสายสีลม) อาคารชุดมากที่สุดเปิดถึง97โครงการ หน่วยในผังโครงการ30,811หน่วย เหลือขาย10,121 หน่วย อันดับ4 เส้นแอร์พอร์ตเรียลลิงก์ จะพบว่าทั้งโครงการบ้านจัดสรรและโครงการคอนโดฯเปิดจำนวนมาก เป็นต้น
ในส่วนทำเลที่มีการคอนโดฯมากที่สุด จะเป็นอ.เมืองนนทบุรี อ.ปากเกร็ด เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากโครงการข่ายรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งจะพบว่าในปี53-55เปิดปีละ10,000 หน่วย ปี56ขยับเป็น13,000 หน่วยต่อปี แต่ปี57เพิ่มอีกกว่า10,000 หน่วย ทำให้คาดว่าปี58จะเปิดตัวมากขึ้น
อนึ่ง ตามข้อมูลที่รอการอนุมัติก่อสร้างในโซนบางบัวทองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีโครงการคอนโดฯไม่ต่ำกว่า30อาคาร ทำเลรองลงมาจะเป็นห้วยขวาง (10,521 หน่วย) อ.ธัญบุรี (10,241 หน่วย) บางซื่อ (9,671หน่วย) เป็นต้น
"เดิมที่เคยประเมินว่า จะเกิดโอเวอร์ซัพพลายในโซนห้วยขวาง จัตุจักร และดินแดง แต่จากการเกิดคอมเมิร์ซเชียล หรือ โครงการเชิงพาณิชย์ ทำให้ช่วยดูดซับหน่วยขายคอนโดฯได้ระดับหนึ่ง ".
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) แถลงข่าวถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในปี 2558 ว่า อาจจะพูดยาก เนื่องจากที่เคยพยากรณ์ว่าจะดีกว่าปี2557 แต่ปีหน้าไม่ใช่ปีทอง เนื่องจากแนวโน้มที่ประเมินไว้ยังไม่ได้เกิดวิกฤตค่าเงินรูเบิลของรัสเซียที่ขณะนี้ได้ร่วงมาหนัก โดยเงินบาทของไทยแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินรูเบิลรัสเซีย และอ่อนค่าลงเกือบ 45% เมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์สหรัฐฯ
ทั้งนี้ ปัจจัยที่จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้า ได้แก่ ตามแผนโรดแมปของรัฐบาลได้วางกรอบของการเลือกตั้งไว้ประมาณปลายปี58 ซึ่งทุกๆก่อนเลือกตั้ง ผู้ประกอบการจะระมัดระวังว่าหลังเลือกตั้งแล้วพรรคการเมืองที่จะเข้ามาบริหารประเทศจะมีหน้าตาอย่างไร
อัตราดอกเบี้ยก็เป็นอีกปัจจัยที่จะต้องติดตาม เนื่องจากคาดว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจะขึ้นกลางปีหน้าเป็นต้นไป แต่คิดว่าต้นปี58ยังไม่มีการปรับขึ้น เนื่องจากการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ยังคงอัตราดอกเบี้ย อีกทั้งต้องมาพิจารณาเกี่ยวกับดอกเบี้ยต่างประเทศอย่างของธนาคารกลางสหรัฐ(เฟด)ที่จะเป็นตัวบีบว่าทิศทางดอกเบี้ยในปีหน้าจะเป็นอย่างไร
"คิดว่าครึ่งปีแรกของปีหน้าจะยังไม่ใช่ขาขึ้นดอกเบี้ย และต่อให้ขึ้น ก็คงไม่มากประมาณ 25-50สตางค์ คิดว่าไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ "
คาดปี 58 คอนโดฯเปิดตัวเกือบ8หมื่นยูนิต
นายสัมมา กล่าวว่าในปีหน้าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตได้ประมาณ 5% ซึ่งเป็นตัวเลขในภาวะปกติ และมีแนวโน้มจะเติบโตถึง10% ภายใต้สมมติฐานไม่มีเหตุการณ์ทางการเมืองเกิดขึ้น และเศรษฐกิจโลกเข้ามากระทบต่อเศรษฐกิจไทย อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่เกิดขึ้นในประเทศรัสเซียทั้งเรื่องค่าเงินรูเบิลและการตอบโต้จากประเทศมหาอำนาจ ก็อาจจะไม่กระทบเป็นวงกว้างต่ออสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยกเว้นเฉพาะบางจุด อาทิเช่น อสังหาริมทรัพย์ที่เมืองพัทยา ซึ่งเป็นตลาดที่มีนักท่องเที่ยวจากรัสเซียเข้ามาเป็นจำนวนมาก และมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รับกลุ่มลูกค้าดังกล่าว
"เริ่มมีบางโครงการชะลอการก่อสร้างและบางโครงการคืนเงินให้แก่ลูกค้าชาวรัสเซียที่มาจองบ้างแล้ว"
ทั้งนี้ คาดว่า ธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 58 จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยจะมีการเปิดหน่วยขายประมาณ45,000-48,000 หน่วยใกล้เคียงกับปี 57ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะมีการเติบโตค่อนข้างมาก เป็นผลมาจากการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าที่ออกสู่ชานเมืองมากขึ้น ประเมินปีหน้าจะมีหน่วยเปิดขายสูงเกือบ70,000-80,000หน่วย จากที่คาดการณ์ในปี57จะหน่วยขายเปิดใหม่ประมาณ65,000-68,000 หน่วย โดยทำเลที่ได้รับความนิยมและจะเติบโตสูงจะเป็นโซนบางบัวทอง เนื่องจากมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่"เกตเวย์" ของกลุ่มเซ็นทรัลเตรียมเปิดให้บริการในปี58
" เรื่องของราคาที่อยู่อาศัย คาดว่าจะปรับไปตามแนวโน้มของราคาที่ดิน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่มีการขยับขึ้นมากนัก โดยคอนโดฯจะปรับขึ้นมากประมาณ6-7%ทาวน์เฮาส์ ปรับขึ้น5-6%บ้านเดี่ยวปรับขึ้นแค่3-4% "
นอกจากนี้ แนวโน้มของการควบรวมกิจการหรือการร่วมทุนนั้น ในปีหน้าคาดว่าจะมีดีลสำคัญเกิดขึ้นมากกว่า10ดีล จากในปี57ที่การรวบและซื้อกิจการไปแล้ว10ดีล มีทั้งที่เป็นกลุ่มทุนของบริษัทคนไทย และที่เป็นต่างชาติ อาทิเช่น ญี่ปุ่น จีน ไต้หวัน เป็นต้น
นายสัมมา กล่าวว่า ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี57นั้น ยังคงมีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยประเภทโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล(นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และ นครปฐม) พบว่ามีหน่วยเหลือขาย 75,789 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 318,096 ล้านบาท
ในส่วนของอาคารชุดในปี 57 คาดว่าจะมีหน่วยเหลือขาย 51,154 หน่วย มูลค่าเหลือขาย 133,702 ล้านบาท ทั้งนี้จะพบว่าโครงการคอนโดฯที่เปิดและกำลังก่อสร้างจะให้ความสำคัญกับแนวโครงข่ายรถไฟฟ้าเดิมที่เปิดให้บริการและส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างดำเนินการ อาทิเช่น อันดับ1เป็นสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รัศมีไม่เกิน1กม.จากแนวรถไฟฟ้า ตัวเลข ณ เดือนต.ค.57แยกเป็นบ้านจัดสรร17โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า3,483 หน่วย เหลือขาย1,454หน่วย คอนโดฯเปิดมากขึ้น45โครงการ หน่วยในผังโครงการกว่า34,357 หน่วย เหลือขาย15,841หน่วย
รองลงมาอันดับ2 เส้นรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT(บางซื่อ-หัวลำโพง) จะมีเพียงคอนโดฯที่เปิดขาย48โครงการ หน่วยในผังโครงการ32,234 หน่วย เหลือขาย10,150 หน่วย
อันดับ3เส้นBTS (สายสุขุมวิทและสายสีลม) อาคารชุดมากที่สุดเปิดถึง97โครงการ หน่วยในผังโครงการ30,811หน่วย เหลือขาย10,121 หน่วย อันดับ4 เส้นแอร์พอร์ตเรียลลิงก์ จะพบว่าทั้งโครงการบ้านจัดสรรและโครงการคอนโดฯเปิดจำนวนมาก เป็นต้น
ในส่วนทำเลที่มีการคอนโดฯมากที่สุด จะเป็นอ.เมืองนนทบุรี อ.ปากเกร็ด เนื่องจากได้รับอานิสงส์จากโครงการข่ายรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งจะพบว่าในปี53-55เปิดปีละ10,000 หน่วย ปี56ขยับเป็น13,000 หน่วยต่อปี แต่ปี57เพิ่มอีกกว่า10,000 หน่วย ทำให้คาดว่าปี58จะเปิดตัวมากขึ้น
อนึ่ง ตามข้อมูลที่รอการอนุมัติก่อสร้างในโซนบางบัวทองตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีโครงการคอนโดฯไม่ต่ำกว่า30อาคาร ทำเลรองลงมาจะเป็นห้วยขวาง (10,521 หน่วย) อ.ธัญบุรี (10,241 หน่วย) บางซื่อ (9,671หน่วย) เป็นต้น
"เดิมที่เคยประเมินว่า จะเกิดโอเวอร์ซัพพลายในโซนห้วยขวาง จัตุจักร และดินแดง แต่จากการเกิดคอมเมิร์ซเชียล หรือ โครงการเชิงพาณิชย์ ทำให้ช่วยดูดซับหน่วยขายคอนโดฯได้ระดับหนึ่ง ".
