- พฤกษาฯ ระบุปี 58 ปีแห่งการปรับตัวอสังหาฯ ทั้งระบบ หลังที่ดินพุ่งไม่หยุด ชี้ปีนี้อสังหาไฮเอนด์ขับเคลื่อนตลาด จับตาโครงการเพื่อเช่าระยะยาวย่านซีบีดีคืนชีพ หลังที่ดินไพรม์แอเรียลแตะ 1.5 ล้าน/ตร.ว. เหตุผลตอบแทนคุ้มค่า เครื่องมือการเงิน ทั้งกองทุนอสังหา กองรีต เอื้อต่อการระดมทุนสร้างโครงการปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปี เผยสุขุมวิทต้นๆ นำรองก่อนเพื่อน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็วจะส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวในการลงทุนโครงการเพื่อเช่าระยะยาวในย่านซีบีดี สำคัญๆ ให้เห็นมากขึ้น เช่น สุขุมวิทตอนต้น ซึ่งราคาสูงมาก จะมีการทุบอาคารเก่าสูงกว่า 10 ชั้นเพื่อนำมาพัฒนาโครงการปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปีให้เห็นมากขึ้น เพราะราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมาที่ 1.4-1.5 ต่อ ตร.ว.ในปัจจุบันคุ้มค่ากับการลงทุนแล้ว
“เมื่อราคาปรับสูงขึ้นคุ้มค่าแก่การลงทุน ทำให้มีการทุบอาคาร สูงกว่า 10 ชั้นเพื่อสร้างใหม่ให้เห็นแล้ว การทุบโรงแรมเฟิร์ส โรงแรม เลคโฮเทล เพราะที่ขึ้นไปล้านกว่าบาทต่อ ตร.ว. แล้วคุ้มที่จะทบ จากเดิมที่ราคา 7-8 แสนบาทต่อ ตร.ว.ผลตอบแทนจากการให้บริการโรงแรมยังคุ้ม แต่เมื่อราคาขึ้นมากที่ล้านกว่าบาททำให้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้บริการโรงแรมจึงเกิดปรากฏการณ์ทุบอาคารสูงกว่า 10 ชั้น แล้วพัฒนาใหม่เกิดขึ้น”
นอกจากนี้ แนวโน้มการกลับมาขยายตัวของโครงการปล่อยเช่าระยะยาวจะกลับมาเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพเพราะที่ดินปรับขึ้น และที่ดินในเมืองที่พัฒนาขายหมดไป เชื่อว่า 5 ปีข้างหน้าจะมีเพิ่มมากขึ้น เช่น ที่ดินในย่านจุฬาลงกรณ์ ที่ดินของสำนักทรัพยสินส่วนพระมหากษัตริย์ กรมธนารักษ์ ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และที่ดินแปลงใหญ่ๆ ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินที่พุ่งไปแตะ 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.นั้นจะหาเม็ดเงินมาลงทุนทำได้ยาก แต่ในปัจจุบันเครื่องมือทางการเงิน เช่น กองทุนอสังหาฯ และกองรีตที่เกิดขึ้นนั้นเอื้อต่อการลงทุนในรูปแบบปล่อยเช่าระยะยาวได้เป็นอย่างดี และในอนาคตจะเกิดการทุบตึกแถวในแนวรถไฟฟ้าสร้างคอนโดให้เห็นมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดเกิดมาจากปัจจัยการขยับขึ้นของราคาที่ดินที่รวดเร็วมาก
จากการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ในปีนี้การแข่งขันของผู้ประกอบการยากขึ้นหรืออาจเรียกได้ว่าจะแพ้ หรือชนะขึ้นอยู่กับการมีที่ดินสะสม เพราะการมีที่ดินสะสมจะทำให้มีความได้เปรียบด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะการแข่งขันในตลาดคอนโด ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพเหมาะต่อพัฒนาจะอยู่ในแนวระบบราง ซึ่งมีการปรับตัวสูง2-3 เท่าตัว รวมถึงราคาขายห้องชุดด้วย
ทั้งนี้ ผลสำรวจตลาดปี 58 พบว่า คอนโดที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการไฮเอนด์ สังเกตจากตัวเลขการเปิดตัวคอนโดใหม่ 2 เดือนแรกของปี มีโครงการเปิดใหม่ 2,000-3,000 ยูนิต มองในแง่จำนวนเปิดตัวถือว่าติดลบถึง 40% จากปีก่อนหน้าที่เปิดตัว 5,000 ยูนิต แต่ในแง่ราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้นมาก โดยปี 57 ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท ขณะที่คอนโดเปิดใหม่ปี 58 ราคาเฉลี่ยที่ 15-18 ล้านบาท โดยในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่ 5-6 โครงการ มีมูลค่าขายกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท
ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาจับตลาดไฮเอนด์ในปีนี้ เกิดจากการปรับตัวของราคาที่ดิน และปัญหาหนี้รัวเรือนสูง และกำลังซื้อที่ลดลงของลูกค้าจึงทำให้ตลาดเปลี่ยนไป จากเดิมที่มีสินค้ากลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท เป็นตัวขับเคลื่อน แต่ในปีนี้กลุ่มสินค้าตลาดบน และกลายเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดแทน
ส่วนทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวไม่มีสัญญาของการเก็งกำไร เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นทำให้ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านทำไม่ได้แล้ว ทำให้ดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ 2-3 ล้านบาท เปลี่ยนไปซื้อคอนโดแทน สังเกตจากผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นำโปรดักต์ 5-9 แสนไ ปเปิดตัวในย่านรังสิต พฤกษาฯ นำพลัมคอนโด ไปเปิดตัวในย่านชานเมือง และรายอื่นๆ อีกหลายรายนำคอนโดไปเปิดขายเพราะราคาที่ดินสูงจนไม่สามารถทำทาวน์เฮาส์ 1 ล้านบาทได้แล้ว
สำหรับตลาดต่างจังหวัดยังต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าออก 1-2 ปี จากการที่มีการเปิดตัวห้องชุดจำนวนมากในปีที่ผ่านมา เช่น ตลาดชลบุรี ปี 54 มูลค่าตลาด 20,000 ล้านบาท ปี5 7 เพิ่มสูงถึง 40,000 ล้านบาท แต่ตลาดหดตัวถึง 39% ทำให้ต้องใช้เวลาในการระบายออก 1-2 ปี ภูเก็ตหดตัว 27% เชียงใหม่ หนักที่สุด ปี 56 เปิดตัวใหม่ถึง 17,000 ล้านบาท จากก่อนหน้าโต 700% จาก 2-3 ปีก่อนหน้า ซึ่งไม่ใช้เรียลดีมานด์ ทำให้ต้องใช้เวลาระบายออกอีกนาน ทำให้ในปีที่แล้วมีการเปิดตัวลดลงเหลือ 14,900 ล้านบาท
“ไม่รู้จะโอนได้หมดเมื่อไหร่ เพราะตอนเปิดขายขายได้ 100% ลูกค้าทิ้งดาวน์ 40% ถูกปฏิเสธสินเชื่ออีก 30% โอนได้จริงๆ เพียง 30% เอาเข้าจริงๆ ต้องใช้เวลาอีกนานแค่ไหนจะระบายออกหมด เมื่อเป็นเช่นนี้ก็ทำให้เกิดการยกเลิกดครงการที่จะสร้างเสร็จในโครงการใหม่ๆออกไป”
ทั้งนี้ 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 รายที่ออกไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดประมาณ 60 โครงการ มูลค่า8 0,000 ล้านบาท เพื่อรองรับดีมานด์ที่เกิดจากรถไฟฟ้าความเร็วสูง และ สัญญาของรัฐบาลว่า จะมีการประกันราคาข้าวต่อเนื่อง แต่โครงการดังกล่าวถูกยกเลิก หรือชะลอออกไป ทำให้ผู้ประกอบการต้องย้ายกลับมาทำตลาด กทม.และปริมณฑลแทน หลายๆ รายมีการยกเลิกการลงทุน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็วจะส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวในการลงทุนโครงการเพื่อเช่าระยะยาวในย่านซีบีดี สำคัญๆ ให้เห็นมากขึ้น เช่น สุขุมวิทตอนต้น ซึ่งราคาสูงมาก จะมีการทุบอาคารเก่าสูงกว่า 10 ชั้นเพื่อนำมาพัฒนาโครงการปล่อยเช่าระยะยาว 30 ปีให้เห็นมากขึ้น เพราะราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมาที่ 1.4-1.5 ต่อ ตร.ว.ในปัจจุบันคุ้มค่ากับการลงทุนแล้ว
“เมื่อราคาปรับสูงขึ้นคุ้มค่าแก่การลงทุน ทำให้มีการทุบอาคาร สูงกว่า 10 ชั้นเพื่อสร้างใหม่ให้เห็นแล้ว การทุบโรงแรมเฟิร์ส โรงแรม เลคโฮเทล เพราะที่ขึ้นไปล้านกว่าบาทต่อ ตร.ว. แล้วคุ้มที่จะทบ จากเดิมที่ราคา 7-8 แสนบาทต่อ ตร.ว.ผลตอบแทนจากการให้บริการโรงแรมยังคุ้ม แต่เมื่อราคาขึ้นมากที่ล้านกว่าบาททำให้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้บริการโรงแรมจึงเกิดปรากฏการณ์ทุบอาคารสูงกว่า 10 ชั้น แล้วพัฒนาใหม่เกิดขึ้น”
นอกจากนี้ แนวโน้มการกลับมาขยายตัวของโครงการปล่อยเช่าระยะยาวจะกลับมาเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพเพราะที่ดินปรับขึ้น และที่ดินในเมืองที่พัฒนาขายหมดไป เชื่อว่า 5 ปีข้างหน้าจะมีเพิ่มมากขึ้น เช่น ที่ดินในย่านจุฬาลงกรณ์ ที่ดินของสำนักทรัพยสินส่วนพระมหากษัตริย์ กรมธนารักษ์ ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และที่ดินแปลงใหญ่ๆ ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินที่พุ่งไปแตะ 1.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว.นั้นจะหาเม็ดเงินมาลงทุนทำได้ยาก แต่ในปัจจุบันเครื่องมือทางการเงิน เช่น กองทุนอสังหาฯ และกองรีตที่เกิดขึ้นนั้นเอื้อต่อการลงทุนในรูปแบบปล่อยเช่าระยะยาวได้เป็นอย่างดี และในอนาคตจะเกิดการทุบตึกแถวในแนวรถไฟฟ้าสร้างคอนโดให้เห็นมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดเกิดมาจากปัจจัยการขยับขึ้นของราคาที่ดินที่รวดเร็วมาก
จากการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ในปีนี้การแข่งขันของผู้ประกอบการยากขึ้นหรืออาจเรียกได้ว่าจะแพ้ หรือชนะขึ้นอยู่กับการมีที่ดินสะสม เพราะการมีที่ดินสะสมจะทำให้มีความได้เปรียบด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะการแข่งขันในตลาดคอนโด ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพเหมาะต่อพัฒนาจะอยู่ในแนวระบบราง ซึ่งมีการปรับตัวสูง2-3 เท่าตัว รวมถึงราคาขายห้องชุดด้วย
ทั้งนี้ ผลสำรวจตลาดปี 58 พบว่า คอนโดที่เปิดใหม่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการไฮเอนด์ สังเกตจากตัวเลขการเปิดตัวคอนโดใหม่ 2 เดือนแรกของปี มีโครงการเปิดใหม่ 2,000-3,000 ยูนิต มองในแง่จำนวนเปิดตัวถือว่าติดลบถึง 40% จากปีก่อนหน้าที่เปิดตัว 5,000 ยูนิต แต่ในแง่ราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้นมาก โดยปี 57 ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 2-3 ล้านบาท ขณะที่คอนโดเปิดใหม่ปี 58 ราคาเฉลี่ยที่ 15-18 ล้านบาท โดยในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่ 5-6 โครงการ มีมูลค่าขายกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท
ปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาจับตลาดไฮเอนด์ในปีนี้ เกิดจากการปรับตัวของราคาที่ดิน และปัญหาหนี้รัวเรือนสูง และกำลังซื้อที่ลดลงของลูกค้าจึงทำให้ตลาดเปลี่ยนไป จากเดิมที่มีสินค้ากลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท เป็นตัวขับเคลื่อน แต่ในปีนี้กลุ่มสินค้าตลาดบน และกลายเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดแทน
ส่วนทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวไม่มีสัญญาของการเก็งกำไร เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นทำให้ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านทำไม่ได้แล้ว ทำให้ดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ 2-3 ล้านบาท เปลี่ยนไปซื้อคอนโดแทน สังเกตจากผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นำโปรดักต์ 5-9 แสนไ ปเปิดตัวในย่านรังสิต พฤกษาฯ นำพลัมคอนโด ไปเปิดตัวในย่านชานเมือง และรายอื่นๆ อีกหลายรายนำคอนโดไปเปิดขายเพราะราคาที่ดินสูงจนไม่สามารถทำทาวน์เฮาส์ 1 ล้านบาทได้แล้ว
สำหรับตลาดต่างจังหวัดยังต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าออก 1-2 ปี จากการที่มีการเปิดตัวห้องชุดจำนวนมากในปีที่ผ่านมา เช่น ตลาดชลบุรี ปี 54 มูลค่าตลาด 20,000 ล้านบาท ปี5 7 เพิ่มสูงถึง 40,000 ล้านบาท แต่ตลาดหดตัวถึง 39% ทำให้ต้องใช้เวลาในการระบายออก 1-2 ปี ภูเก็ตหดตัว 27% เชียงใหม่ หนักที่สุด ปี 56 เปิดตัวใหม่ถึง 17,000 ล้านบาท จากก่อนหน้าโต 700% จาก 2-3 ปีก่อนหน้า ซึ่งไม่ใช้เรียลดีมานด์ ทำให้ต้องใช้เวลาระบายออกอีกนาน ทำให้ในปีที่แล้วมีการเปิดตัวลดลงเหลือ 14,900 ล้านบาท
“ไม่รู้จะโอนได้หมดเมื่อไหร่ เพราะตอนเปิดขายขายได้ 100% ลูกค้าทิ้งดาวน์ 40% ถูกปฏิเสธสินเชื่ออีก 30% โอนได้จริงๆ เพียง 30% เอาเข้าจริงๆ ต้องใช้เวลาอีกนานแค่ไหนจะระบายออกหมด เมื่อเป็นเช่นนี้ก็ทำให้เกิดการยกเลิกดครงการที่จะสร้างเสร็จในโครงการใหม่ๆออกไป”
ทั้งนี้ 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายใหญ่ 4 รายที่ออกไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดประมาณ 60 โครงการ มูลค่า8 0,000 ล้านบาท เพื่อรองรับดีมานด์ที่เกิดจากรถไฟฟ้าความเร็วสูง และ สัญญาของรัฐบาลว่า จะมีการประกันราคาข้าวต่อเนื่อง แต่โครงการดังกล่าวถูกยกเลิก หรือชะลอออกไป ทำให้ผู้ประกอบการต้องย้ายกลับมาทำตลาด กทม.และปริมณฑลแทน หลายๆ รายมีการยกเลิกการลงทุน
