เน็กซัสฯ เผยผลศึกษาพบ 5 ทำเลคอนโดฯ ดีมานด์สูง น่าลงทุน จับตา 4 ความเคลื่อนไหวในปี 58 จับกระแสเพื่อการลงทุน 1.รายใหญ่ หันเพิ่มรายได้จากการซื้อทรัพย์สินอื่นเพื่อขยายพอร์ต และได้รายได้จากการปล่อยเช่า 2.รายย่อย ตจว.ขยายฐานแชร์ตลาดอสังหาฯกทม. 3.ราคาที่ดิน กทม.ขยับขึ้นอีก 10-15% 4.อสังหาฯ ขยับจับคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว ระบุคอนโดฯ ในเมืองไปได้สวยหากการเมืองนิ่ง
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการขยายตัวทางเศรษฐกิจซึ่งมีทิศทางดีขึ้น การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการก่อสร้างรถไฟฟ้า และส่วนต่อขยายที่เป็นรูปธรรมความมั่นคงทางการเมือง เป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้แนวโน้มการลงทุนโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมขยายตัวในทิศทางที่ดีต่อเนื่องจากปี 2557 ที่ผ่านมา ขณะที่มองไปถึงปัจจัยลบที่จะเข้ามากระทบในปีนี้มีเพียงปัญหาการปรับตัวสูงขึ้นของราคาที่ดิน ซึ่งจะส่งผลต่อราคาขายห้องชุด และต้นทุนการพัฒนาโครงการของผู้พัฒนาเท่านั้น
ทั้งนี้ หากปัจจัยพื้นฐานดี ตลาดคอนโดฯ ขยายตัวได้ดีเช่นกัน โดยคาดว่าในระยะ 3-5 ปี ตลาดจะโตได้ประมาณ 10-15% ต่อปี ภายใต้เงื่อนไขการไหลของซัปพลายใหม่ในตลาดต้องไม่เกิน 50,000-60,000 ยูนิตต่อปี ส่วนด้านราคาขายคอนโดฯ นั้นคาดว่าจะสูงต่อเนื่อง จากปัจจัยต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาห้องชุดใหม่ๆ มีขนาดยูนิตเล็กลง เพื่อให้เหมาะต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
“ปัญหาคือ จะอย่างไรทำให้อุปทานที่เข้าตลาดไม่เกิน 50,000 -60,000 ยูนิตต่อปีได้ ซึ่งคำตอบก็คือ ที่ดินดีๆ ในเมืองนั้นหายากขึ้น ต้นทุนที่สูงขึ้น จะจำกัดการสร้างสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดไปเอง ซึ่งหากซัปพลายใหม่เข้าสู่ตลาดได้ตามประมาณการ ก็ตจะทำให้ไม่เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายในอนาคต เพราะเมื่อเทียบกับดีมานด์ในตลาดในขณะนี้ จะทำให้อัตราการระบายออกต่อปีกว่า90%”
สำหรับทำเลที่มีความต้องการที่ ดีและคาดว่าจะเพิ่มสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเป็นทำเลที่เหมาะต่อการลงทุนยังคงเป็นใจกลาง กทม. ประกอบด้วย ทำเล ศาลาแดง หลังสวน-เพลินจิต และย่านสุขุมวิท 49-ทองหล่อ สำหรับทำเลย่านขอบเมืองที่จะเป็นที่น่าดึงดูดได้แก่ ต้นๆ พหลโยธินตอนต้น และท่าพระ-เพชรเกษม และรามอินทรา เนื่องจากที่ดินดีๆ นั้นหายากมากขึ้น ทำให้ซัปพลายในพื้นที่เกิดใหม่น้อยตามไปด้วย
ดังนั้น ทำเลดังกล่าวจะเริ่มมีการลงทุนห้องชุด ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวระดับหรู (Luxury or super Luxury) มากขึ้น ซึ่งในปีนี้ตลาดที่อยู่อาสัยระดับหรูเป้นตลาดที่น่าจับตามมาก แต่เนื่องจากตลาดดังกล่าวมีกลุ่มลูกค้าจำกัด ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องพัฒนาสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง บนทำเล Super Prime Area ซึ่งคาดว่าปีนี้จะมีโครงการหรูเกิดขึ้นประมาณ 10 โครงการ ซึ่งมีทั้งคอนโดมิเนียม และบ้านดี่ยว โดยโครงการระดับหรูดังกล่าวจะเป็นโปรดักต์ใหม่ที่ผักดันให้ราคาขายที่อยู่อาศัยในกลางเมืองก้าวไปสู่ระดับ300,000-400,000 บาทต่อตารางเมตรให้เห็น
นางนลินรัตน์ กล่าวว่า ในด้านความเคลื่อนไหวของตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้จะมีความเคลื่อนไหวสำคัญที่น่าจับ คือ 1.ผู้ประกอบการรายใหญ่จะขยายธุรกิจสู่ตลาดใหม่ๆ เช่น ซื้อทรัพย์สินอื่นเพื่อขยายพอร์ต และได้รายได้การปล่อยเช่า ส่วนคอนโดฯ ต่างจังหวัดคาดว่ารายใหญ่บางส่วนจะชะลอการลงทุนออกไป 2.ผู้ประกอบการหน้าใหม่ขยายธุรกิจสู่ตลาด กทม. เนื่องจากผลตอบแทนสูงกว่าเซ็กเตอร์อื่นๆ ซึ่งจะพบได้ว่าแม้ว่า 70% ของซัปพลายที่เข้าสู่ตลาดมาจากรายใหญ่ แต่อีก 30%ยังคงมาจากรายย่อย หรือผู้ประกอบการหน้าใหม่ 3.ราคาที่ดินใน กทม.ซึ่งคาดว่าจะจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 10-15% โดยเฉพาะพื้นที่ในเมือง และแนวรถไฟฟ้า 4.การขยายตัวของโครงการ Luxury or super Luxury ซึ่งจะมีให้เห็นมากขึ้น ซึ่งเป็นผลมาจากที่ดินในเขต CBD ที่หายากขึ้นทุกวัน
สำหรับผลการวิจัย “ด้านซัปพลาย ปี 2557 พบว่า มีคอนโดมิเนียมใหม่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่เขต กทม.ถึง 47,500 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้น 14% จากสิ้นปี2556 ส่งผลให้จำนวนซัปพลายในตลาดมีถึง 388,000 ยูนิต เมื่อพิจารณาจากจำนวนซัปพลายใหม่ที่เข้ามาสู่ตลาดนั้นแม้จะเพิ่มขึ้น แต่ก็เป็นการเพิ่มขึ้นแบบช้าลงเมื่อเทียบกับช่วงปี 2555-2556 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการเติบโตของคอนโดฯ อย่างสูง (อัตราการเติบโตมีมากถึง 28% ต่อปี) ส่วนทำเลที่มีการการเติบโตสูงที่สุดในปีที่แล้วคือ พื้นที่ย่านชานเมือง รวมไปถึงธนบุรี-เพชรเกษม งามวงศ์วาน-รัตนาธิเบศร์ และแจ้งวัฒนะ
ขณะที่ดีมานด์ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2557 ตลาดคอนโดฯ ได้รับผลจากสถานการณ์ทางการเมืองที่ขาดเสถียรภาพ แต่ในช่วงครึ่งปีหลังสถานการณ์กลับมาดีขึ้น ซึ่งพบว่าความต้องการคอนโดฯ เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ นั่นคือ ความต้องการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ โดยรวมมีถึง 43,400 ยูนิต (ลดลง 12% จากปี 2013) หรือคิดเป็น 87% ของสต๊อกทั้งหมด เมื่อมองแคบลงมาสำหรับตลาดกรุงเทพฯ ชั้นใน (Central Bangkok) พบว่า มีอัตราการขายเฉลี่ย 73% เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2557 สำหรับพื้นที่อื่นๆ ที่พบว่ามีความต้องการคอนโดฯ สูงขึ้นได้แก่ ธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม เนื่องจากการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชน (mass transit) และราคาพื้นที่ในทำเลดังกล่าวยังเป็นราคาที่สมเหตุสมผล โดยราคาเฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพฯ ในปี 2557 เพิ่มขึ้น 4.5% ซึ่งราคาที่เพิ่มขึ้นเป็นผลมาจากราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง (Soft cost) ที่เพิ่มขึ้น โดยราคาเฉลี่ยอยู่ 95,400 บาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้ จากการรวมรวมข้อมูลพบอีกว่า ราคาเฉลี่ยของคอนโดใจกลางกรุงเทพฯ (city area) อยู่ที่ 142,700 บาท/ตารางเมตร แต่ที่ในทำเลดีมากๆ ราคาคอนโดมิเนียมคุณภาพดีจะราคาสูงขึ้นไปมากกว่า 150,000 บาท/ตารางเมตร และคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียมที่จะเพิ่งจะเข้าสู่ตลาด มีราคาไปถึง 300,000 บาท/ตารางเมตร ในขณะที่คอนโดมิเนียมที่ทำเลที่ตั้งอยู่ขอบเมือง (city fringe) มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นไปถึง 80,500 บาท/ตารางเมตร สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก พบว่าราคาถีบตัวขึ้นถึง 9% อยู่ที่ระดับราคา 63,500 บาท/ตารางเมตร
