ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทโครงการจัดสรรทั้งแนวสูง (คอนโดมิเนียม) และแนวราบบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ในปี 2557 เป็นที่แน่นชัดแล้วว่า อัตราการเติบทั้งปีไม่น่าจะสูงกว่าปี 2556 หรืออาจจะหดตัวลงเล็กน้อย แต่ในตลาดรับสร้างบ้านซึ่งเรียกได้ว่าเป็นอีกเซกต์เมนต์หนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ดูเหมือนจะแตกต่างออกไป เพราะแม้ว่าจะได้รับปัจจัยลบ และผลกระทบตัวเดียวกันแต่ยังสามารถขยายตัวได้ดีกว่าปี 2556 เนื่องจากตลาดรับสร้างบ้านในปัจจุบันไม่กระจุกอยู่ในพื้นที่ กทม. และปริมณฑลเท่านั้น แต่ยังมีการขยายตลาดออกไปในต่างจังหวัดอย่างชัดเจน และยังมีแนวโน้มการขยายตัวที่ต่อเนื่อง ต่างจากตลาดจัดสรรที่ขยายตลาดไปถึงเฉพาะเมืองท่องเที่ยว หรือหัวเมืองใหญ่เพียงไม่กี่แห่งเท่านั้น
“สิทธิพร สุวรรณสุต” นายกสามาคมไทยรับสร้างบ้าน ได้สะท้อนมุมมองความต่างของตลาดรับสร้างบ้านที่แม้จะจัดว่าเป็นธุรกิจที่อยู่อาศัย แต่ยังสามารถขยายตัวได้ดี แม้จะได้รับปัจจัยลบและผลกระทบเช่นเดียวกับตลาดจัดสรรว่า ในปี 2557 สมาคมฯ ประมาณการตลาดรวมรับสร้างบ้าน ว่า จะมีอัตราการขยายตัวจากปี 2556 ที่ 8-10% หรือมียอดขายประมาณ 15,000 ล้านบาท แต่ปัจจัยลบจากปัญหาการเมือง การหดตัวของเศรษฐกิจ และกำลังซื้อ รวมถึงปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจสร้างบ้านของผู้บริโภคให้ชะลอออกไป ส่งผลให้ในปี2557 ตลาดรับสร้างบ้านขยายตัวจากปีก่อนหน้าได้เพียง 3-5% หรือมียอดขายรวม 13,000 ล้านบาทเท่านั้น
“น่าเสียดายโอกาสสำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านในปี2557 ที่ไม่สามารถสร้างยอดขายให้เติบโตได้ตามเป้า เพราะต้องยอมรับว่าในปี 2557 ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านถือว่ามีการทำตลาด หรือมีการขยายพื้นที่การตลาดออกไปในพื้นที่ต่างจังหวัดอย่างจริงจัง และเข้มข้นมากกว่าทุกๆ ปีที่ผ่านมา แต่ต้องประสบกับปัจจัยลบที่หลากหลายรุมเร้าตลาดทั้งปีทำให้ตลาดรวมขยายตัวได้เพียง 3-5% เท่านั้น โดยเฉพาะหากในปีนี้ผู้ประกอบการไม่งัดกลยุทธ์แคมเปญ และกิจกรรมต่างๆ ออกมาใช้ตลาดอาจจะติดลบจากปีก่อนหน้าก็เป็นได้”
โดยเฉพาะในไตรมาส 3 ของปี ซึ่งปกติถือว่าเป็นช่วงฤดูการขาย ทำให้ในไตรมาส 3 ของทุกปี เป็นไตรมาสที่มียอดขายสูงที่สุด แต่ในปี 2557 นั้นต่างออกไป เพราะมียอดขายที่ต่ำกว่าปกติ เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2556 ถือว่ายอดขายตกลงอย่างมาก อย่างไรก็ดี เป็นที่น่าสังเกตว่าไตรมาสสุดท้ายของปีตลาดกับคึกคัก และมีการตัดสินใจซื้อเร็วขึ้นทำให้ในไตรมาส 4 มียอดขายที่สูงกว่าไตรมาสที่ 3 และไตรมาส 4 ของทุก ๆปี ซึ่งส่งผลดีต่อตลาดรวมในปี 2557 อย่างมาก
หากมองเฉพาะในแง่ยอดขายของปี 2557 ที่มียอดขายรวม 13,000 ล้านบาท อาจจะเห็นว่าตลาดขยายตัวได้ไม่ดีเท่าที่ควร แต่หากมองในแง่ของงานก่อสร้าง การที่มีการตัวสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงไตรมาส 4 ของปีจะส่งผลดีต่อตลาดปี 2558 เพราะจะมีการงานก่อสร้างเกิดขึ้นจำนวนมากในไตรมาสแรกของปี 2558 ซึ่งจะทำให้เป็นผลดีต่อการขยายตัวของตลาดในปี 2558 เป็นไปในทิศทางที่ดี
สำหรับภาพรวมของกลุ่มสมาชิกสมาคมไทยรับสร้างบ้านในปี 2557 ที่ผ่านมานั้น สถานการณ์ด้านยอดขายในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยอง หัวหิน และภูเก็ต มีการขยายตัวที่ดีมาก ขณะที่ภาคอีกสานในปี 2557 ก็ถือว่ามีการขยายตัวที่ดีเช่นกัน มีเพียงภาคใต้เท่านั้นที่มีการหดตัวของยอดขาย ซึ่งเกิดขึ้นต่อเนื่องจากปี 2556 แต่ในปี 2557 นั้นอัตราการหดตัวค่อนข้างรุนแรงมากกว่า ซึ่งเป็นผลมาจากปัญหาราคายางพารา และราคาปาล์มตกต่ำ
อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาถึงตัวเลขของกลุ่มบ้านสร้างเองในภาคใต้แล้ว พบว่า ยอดของตัวเลขบ้านสร้างเองยังมีปริมาณระดับสูง ดังนั้น หากสมาชิกสมาคมฯ สามารถแชร์ตัวเลขบ้านสร้างเองในภาคใต้ได้มากขึ้นก็จะช่วยผลักดันยอดขายของตลาดภาคใต้ในปี 2558 ปรับตัวสูงขึ้นมาได้ ดังนั้นในปี 2558 นี้ สมาคมฯ จึงมีแผนจะจัดกิจกรรมการตลาด การสร้างการรับรู้ในกลุ่มผู้บริโภคในตลาดภาคใต้ให้มากขึ้น เพื่อส่งเสริมด้านการตลาดในภาคใต้ สามาคมจะมีการจัดงานมหกรรมสร้างบ้านในภาคใต้ขึ้นเป็นครั้งแรก
“จุดเด่นของตลาดรับสร้างบ้านทางภาคใต้อยู่ที่จังหวัดสงขลา ซึ่งเป็นเมืองเศรษฐกิจ การค้า การท่องเที่ยว ทำให้ตลาดสงขลามีกำลังซื้อสูง ในแต่ละปีมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทั้งมาเลเซีย และสิงคโปร์ เดินทางเข้ามาท่องเที่ยว และใช้จ่ายจำนวนมาก และระยะเวลาการพักอาศัยอยู่ใน สงขลานั้นก็ยาว แต่ในปีนี้เนื่องจากรัฐบาลมีการประกาศใช้กฎอัยการศึก ทำให้การเข้ามาท่องเที่ยวพักอาศัยสั้นลง การใช้จ่ายก็น้อยลง จึงส่งผลต่อรายได้ของผู้บริโภคในพื้นที่ให้ตกลงตามไปด้วย กระทบถึงการใช้จ่าย และการตัดสินใจซื้อของลูกค้าทำให้ตลาดไม่คึกคักเหมือนก่อนหน้า”
ทั้งนี้ แม้ว่าตลาดภาคใต้จะมีการหดตัวลงมาก แต่ในปีที่ผ่านมา สถานการณ์ยอดขายโดยรวมของสมาชิกสมาคมฯ ยังถือว่าไม่แย่มากเกินไป โดยยอดขายรวมของสมาชิกสมาคมฯ ในปี 2557 อยู่ที่ 1,700 ล้านบาท จากเป้ายอดขายรวมของสมาชิกที่วางไว้ทั้งปี 2,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่ายังสูงกว่าปี 2556 ที่มียอดขายรวมที่ 1,500 ล้านบาท โดยตลาดภาคอีสานยังคงมีส่วนแบ่งยอดขาย (แชร์) สูงสุดที่ 40% รองลงมาคือ ตลาดภาคกลาง มีแชร์ 29% ภาคเหนือ มีแชร์ 16-17% ส่วนภาคใต้ และก ทม.มี แชร์รั้งท้าย
นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้านกล่าวถึงแนวโน้มตลาดปี 2558 ว่า จะค่อยๆ ฟื้นตัวตามการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยคาดว่าจะมีความต้องการสร้างบ้านเองทั่วประเทศใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ในส่วนปริมาณ และมูลค่าตลาดรวม “รับสร้างบ้าน” นั้นมีโอกาสเติบโตได้ตามกัน ซึ่งสามารถแยกประเมินตลาดออกเป็น 2 ตลาดหลักๆ ได้แก่ 1.ตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล และ 2.ตลาดรับสร้างบ้านในเขตต่างจังหวัด
ทั้งนี้ คาดว่าตลาดรับสร้างบ้านต่างจังหวัดน่าจะเป็น “ดาวรุ่ง” โดยเฉพาะตลาดภาคอีสาน เนื่องจากผู้ประกอบการ ทังรายเดิม และรายใหม่ต่างขยายการให้บริการสร้างบ้านครอบคลุมพื้นที่ต่างจังหวัดของประเทศมากขึ้น ซึ่งภูมิภาคที่น่าจับตาคือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคกลาง ใน ส่วนของตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ความต้องการสร้างบ้าน และกำลังซื้อจะยังทรงตัว หรือเติบโตเพียงเล็กน้อย โดยปัจจัยหลักๆ ที่ส่งผลกระทบเกิดจากที่ดินเปล่าลดน้อยลง และมีราคาแพง ฯลฯ ทำให้การสร้างบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ย้ายออกสู่จังหวัดใกล้เคียง เช่น ชลบุรี อยุธยา นครปฐม สมุทรสาคร ราชบุรี สุพรรณบุรี เป็นต้น
อย่างไรก็ดี ตลาดรับสร้างบ้านอีกหนึ่งภูมิภาคที่น่าจับตาคือ ภาคใต้ ซึ่งในปี 2557 พบว่า ความต้องการสร้างบ้าน หรือกำลังซื้อชะลอตัวลงจากปัจจัยที่มีผลกระทบ ได้แก่ ราคาพืชผลเกษตรตกต่ำ ซึ่งอันที่จริงแล้วผู้บริโภคส่วนใหญ่ในภูมิภาคนี้นิยมใช้เงินออมสำหรับการสร้างบ้านหลังใหม่มากกว่าการกู้ยืม แต่ด้วยเพราะความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ และรายได้ในอนาคต จึงทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจสร้างบ้าน หรือที่อยู่อาศัยไว้ก่อน ดังนั้น หากรัฐบาลสามารถเรียกความเชื่อมั่นกลับคืนมาได้ก็เชื่อว่า ปริมาณ และมูลค่ารวมตลาดรับสร้างบ้านในภาคใต้ก็จะฟื้นตัวได้เช่นกัน ด้วยเพราะหลายจังหวัดเป็นเมืองท่องเที่ยว และเมืองการค้าที่สำคัญ เช่น สุราษฎร์ธานี สงขลา ภูเก็ต กระบี่ เป็นต้น
สำหรับปริมาณและมูลค่าตลาดรับสร้างบ้านปี 2558 เชื่อว่าจะขยายตัวได้ดีกว่าปี 2557 โดยปัจจัยสำคัญมาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจประเทศ และเป็นเพราะ 1.ภาพลักษณ์ของธุรกิจรับสร้างบ้านดีขึ้นมากในสายตาของผู้บริโภค 2.มีการขยายสาขา และพื้นที่ให้บริการของรายเดิม และรายใหม่ออกไปทั่วประเทศ และ 3.การปรับตัวของผู้ประกอบการที่หันมาใช้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมากขึ้น โดยเฉพาะความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ยอมรับมาตรฐานสินค้า และบริการของบริษัทหรือศูนย์รับสร้างบ้านมากขึ้น
ทั้งนี้ คาดว่า “ปริมาณ”ตลาดรับสร้างบ้านปี 2558 น่าจะขยายตัวไม่มาก หรือประมาณ 4,200-4,300 หน่วยเศษ แต่ในแง่ของ “มูลค่า” คาดว่าจะเติบโตได้ถึง 15,000-16,000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.7 ล้านบาท ที่ผ่านมา สมาคมฯ ได้มุ่งเน้นการยกระดับมาตรฐาน และเพิ่มขีดความสามารถของผู้ประกอบการรับสร้างบ้านที่เป็นสมาชิกมาโดยตลอด สำหรับในปี 2558 สมาคมฯ จะเน้นอีกหนึ่งบทบาทคือ สร้างการรับรู้ และขยายตลาดรับสร้างบ้านให้แก่สมาชิก คู่ค้า และพันธมิตรธุรกิจที่เกี่ยวข้องผ่านกิจกรรมอีเวนต์ มาร์เกตติ้ง ที่จะจัดขึ้นภายใต้ชื่องาน“ไทยแลนด์ โฮมบิลเดอร์ แอนด์ แมททีเรียล แฟร์ 2558” ในระหว่างวันที่ 28 ม.ค.-1 ก.พ.2558 ที่จะถึงนี้ (รวม 5 วัน) ณ ศูนย์แสดงสินค้าและการประชุมอิมแพค เมืองทองธานี ซึ่งงานนี้จะเป็นเวทีกลางที่ผู้บริโภคจะได้พบกับผู้ประกอบการรับสร้างบ้านมืออาชีพจากทั่วประเทศ
นายสิทธิพร กล่าวต่อว่า อย่างไรก็ตามในปี 2558 นี้ผู้ประกอบการต้องจับตาดูปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อการขยายตัวของตลาดให้ดี เพราะปัจจัยทีส่งผลกระทบต่อลูกค้าที่เกิดขึ้นอาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้ โดยปัจจัยที่คาดว่าจะเป็นปัจจัยลบ คือ ปัญหาแรงงานขาดแคลน และการปรับขึ้นของค่าแรง โดยเฉพาะการขาดแคลนแรงงานฝีมือที่มีทักษะการก่อสร้าง ปัจจัยลบอีกตัวที่สำคัญคื อปัญหาราคาพืชผลทางการเกษตรตกต่ำ จะส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในต่างจังหวัดอย่างชัดเจน ขณะที่เมืองท่องเที่ยว ก็ยังต้องได้รับปัจจัยลบจากผลกระทบของการคงกฎอัยการศึก ซึ่งอาจจะกดดันให้การท่องเที่ยวในปี 2558 ฟื้นตัวช้า
ส่วนปัจจัยบวกที่จะส่งผลดีต่อตลาดคือ การปรับตัวลดลงของราคาน้ำมันที่แน่นอนว่าจะทำให้ภาระจากต้นทุนในการขนส่งลดลง รวมไปถึงราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งจะยังทรงตัวในระดับเดียวกับปี 2557 ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างบ้านในปี 2558 ยังคงที่ และมีผลให้ราคาบ้านในจะทรงตัวจากปี 2557 การเคลื่อนย้ายประชากรกลับสู่ถิ่นฐานเดิมจะเป็นปัจจัยบวกทำให้ดีมานด์บ้านสร้างเองขยายตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยหนุนตลาดอีกตัว
“อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบปัจจัยบวกกับปัจจัยลบของปี 2558 แล้ว ถือว่าปัจจัยลบยังมีผลต่อตลาดมากกว่า ผลดีที่เกิดจากปัจจัยบวก ดังนั้น สิ่งสำคัญของผู้ประกอบการคือ การจับตาดูปัจจัยลบที่จะเกิดขึ้นว่าจะส่งผลต่อลูกค้ามากน้อยอย่างไรด้วย”
