พฤกษาฯ ระบุปี58 ปีแห่งการปรับตัวอสังหาฯทั้งระบบ หลังที่ดินพุ่งไม่หยุด ชี้ปีนี้อสังหาไฮเอนด์ ขับเคลื่อนตลาด จับตาโครงการเพื่อเช่าระยะยาวย่านซีบีดี คืนชีพ หลังที่ดินไพร์มแอเรียลแตะ1.5ล้าน/ตร.ว. เหตุผลตอบแทนคุ้มค่า เครื่องมือการเงิน ทั้งกองทุนอสังหา -กองลีด เอื้อต่อการระดมทุนสร้างโครงการปล่อยเช่าระยะยาว30ปี เผยสุขุมวิทต้นๆนำรองก่อนเพื่อน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็วจะส่งผลให้เกิดการเคลื่อนไหวในการลงทุนโครงการเพื่อเช่าระยะยาวในย่าน ซีบีดี สำคัญๆให้เห็นมากขึ้น เช่น สุขุมวิทตอนต้นซึ่งราคาสูงมาก จะมีการทุบอาคารเก่าสูงกว่า10 ชั้นเพื่อนำมาพัฒนาโครงการปล่อยเช่าระยะยาว30 ปีให้เห็นมากขึ้น เพราะราคาที่ดินที่ปรับขึ้นมาที่1.4-1.5 ต่อตร.ว.ในปัจจุบันคุ้มค่ากับการลงทุนแล้ว
"เมื่อราคาปรับสูงขึ้นคุ้มค่าแก่การลงทุน ทำให้มีการทุบอาคาร สูงกว่า10ชั้นเพื่อสร้างใหม่ให้เห็นแล้ว การทุบโรงแรม เฟิร์ส โรงแรม เลคโฮเทล เพราะที่ขึ้นไปล้านกว่าบาทต่อตร.ว. แล้วคุ้มที่จะทบ จากเดิมที่ราคา7-8แสนบาทต่อตร.ว.ผลตอบแทนจากกาให้บริการโรงแรมยังคุ้ม แต่เมื่อราคาขึ้นมากที่ล้านกว่าบาททำให้ผลตอบแทนสูงกว่าการให้บริการโรงแรมจึงเกิดปรากฏการณ์ทุบอาคารสูงกว่า10ชั้นแล้วพัฒนาใหม่เกิดขึ้น"
นอกจากนี้แนวโน้ม การกลับมาขยายตัวของโครงการปล่อยเช่าระยะยาวจะกลับมาเคลื่อนไหวมากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพเพราะที่ดินปรับขึ้นและที่ดินในเมืองที่พัฒนาขายหมดไป เชื่อว่า5ปีข้างหน้าจะมีเพิ่มมากขึ้น เช่น ที่ดินในย่านจุฬาลงกรณ์ ที่ดินของสำนักทรัพยสินส่วนพระมหากษัตริย์ กรมธนารักษ์ ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย และที่ดินแปลงใหญ่ๆใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินที่พุ่งไปแตะ 1.5 ล้านตาบต่อตร.ว.นั้นจะหาเม็ดเงินมาลงทุนทำได้ยาก แต่ในปัจจุบันเครื่องมือทางการเงิน เช่น กองทุนอสังหาฯ และกองรีด ที่เกิดขึ้นนั้นเดื่อต่อการลงทุนในรูปแบบปล่อยเช่าระยะยาวได้เป็นอย่างดี และในอนาคตจะเกิดการทุบตึกแถวในแนวรถไฟฟ้าสร้างคอนโดให้เห็นมากขึ้น ซึ่งทั้งหมดเกิดมาจากปัจจัยการขยับขึ้นของราคาที่ดินที่รวดเร็วมาก
จากการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ในปีนี้การแข่งขันของผู้ประกอบการยากขึ้นหรืออาจเรียกได้ว่าจะแพ้ หรือชนะขึ้นอยู่กับการมีที่ดินสะสม เพราะการมีที่ดินสะสมจะทำให้มีความได้เปรียบด้านการแข่งขัน โดยเฉพาะการแข่งขันในตลาดคอนโด ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพเหมาะกับพัฒนาจะอยู่ในแนวระบบราง ซึ่งมีการปรับตัวสูง2-3 เท่าตัว รวมถึงราคาขายห้องชุดด้วย
ทั้งนี้ ผลสำรวจตลาดปี58 พบว่าคอนโดที่เปิดใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการไฮเอนด์ สังเกตุจากตัวเลขการเปิดตัวคอนโดใหม่2เดือนแรกของปี มีโครงการเปิดใหม่ 2,000-3,000 ยูนิต มองในแง่จำนวนเปิดตัวถือว่าติดลบถึง 40% จากปีก่อนหน้าที่เปิดตัว 5,000 ยูนิต แต่ในแง่ราคาขายเฉลี่ยสูงขึ้นมาก โดยปี57ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ที่ 2-3ล้านบาท ขณะที่คอนโดเปิดใหม่ปี58ราคาเฉลี่ยที่ 15-18 ล้านบาท โดยในช่วง2เดือนที่ผ่านมามีโครงการเปิดใหม่5-6โครงการมีมูลค่าขายกว่า 2-3 หมื่นล้านบาท
ปัจจัย ที่ทำให้ผู้ประกอบการหันมาจับตลาดไฮเอนด์ในปีนี้ เกิดจากการปรับตัวของราคาที่ดิน และปัญหาหนี้รัวเรือนสูงและกำลังซื้อที่ลดลงของลูกค้า จึงทำให้ตลาดเปลี่ยนไป จากเดิมที่มีสินค้ากลุ่มราคา 2-3ล้านบาทเป็นตัวขับเคลื่อน แต่ในปีนี้กลุ่มสินค้าตลาดบน และกลายเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดแทน
ส่วนทางเฮาส์และบ้านเดี่ยวไม่มีสัญญาของการเก็งกำไร เพราะเป็นตลาดเรียวดีมานด์ เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นทำให้ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว 2-3ล้านทำไม่ได้แล้ว ทำให้ดีมานด์ที่มีกำลังซื้อ2-3ล้านบาทเปลี่ยนไปซื้อคอนโดแทน สังเกตจากผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ เช่น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) นำโปรดัก5-9แสนไปเปิดตัวในย่านรังสิต พฤกษาฯนำพลัมคอนโดไปเปิดตัวในย่านชาญเมือง และรายอื่นๆ อีกหลายรายนำคอนโดไปเปิดขายเพราะ ราคที่ดินสูงจนไม่สามารถทำทาวน์เฮาส์1ล้านบาทไม่ได้แล้ว
สำหรับตลาดต่างจังหวัดยังต้องใช้เวลาในการระบายสินค้าออก 1-2ปี จากการที่มีการเปิดตัวห้องชุดจำนวนมากในปีที่ผ่านมา เช่น ตลาดชลบุรี ปี54 มูลค่าตลาด 20,000 ล้านบาท ปี57 เพิ่มสูงถึง40,000ล้านบาทแต่ตลาดหดตัวถึง39% ทำให้ต้องใช้เวลาในการระบายออก1-2ปี ภูเก็ตหดตัว 27% เชียงใหม่หนักที่สุด ปี56เปิดตัวใหม่ถึง17,000 ล้านบาท จากก่อนหน้า โต 700% จาก2-3ปีก่อนหน้า ซึ่งไม่ใช้เรียลดีมานด์ ทำให้ต้องใช้เวลาระบายออกอีกนาน ทำให้ ในปีที่แล้วมีการเปิดตัวลดลงเหลือ 14,900 ล้านบาท
“ไม่รู้จะโอนได้หมดเมื่อไหร่ เพราะตอนเปิดขายขายได้100% ลูกค้าทิ้งดาวน์ 40% ถูกปฏิเสธสินเชื่ออีก30% โอนได้จริงๆเพียง 30% เอาเข้าจริงๆ ต้องใช้เวลาอีกนานแค่ไหนจะระบายออกหมด เมื่อเป็นเช่นนี้ก็ทำให้เกิดการยกเลิกดครงการที่จะสร้างเสร็จในโครงการใหม่ๆออกไป”
ทั้งนี้ 3 ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการรายใหญ่4รายที่ออกไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดประมาณ 60โครงการมูลค่า80,000ล้านบาท เพื่อรองรับดีมานดืที่เกิดจากรถไฟฟ้าความเร็วสูง และ สัญญาของรัฐบาลว่าจะมีการประกันราคาข้าวต่อเนื่อง แต่โครงการดังกล่าวถูกยกเลิก หรือชะลอออกไป ทำให้ผู้ประกอบการต้องย้ายกลับมาทำตลาดกทม.และปริมณฑลแทน หลายๆรายมีการยกเลิกการลงทุน
