“พลัส” เผยเทรนด์ผู้บริโภคหันซื้อคอนโดฯ ขนาด 2 ห้องนอนเพิ่มขึ้น จากครอบครัวขยาย ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนา 1 ห้องนอนมากถึง 85% ของตลาด เหตุขายง่าย คาดอนาคตคอนโด 2 ห้องนอนขาดตลาดแน่ พร้อมระบุอสังหาฯ ปลายปีคึกคัก เทรนด์ควบรวมกิจการ ช่วยเสริมแกร่งผู้ประกอบการ แต่รายเล็กอยู่ยากแนะศึกษาตลาดรอบครอบก่อนลงทุน
นายภูมิศักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2557 คึกคักขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการหลายรายจัดงานใหญ่เพื่อขายโครงการที่อยู่อาศัยและพบว่ายอดขายเป็นที่น่าพอใจทุกราย สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีมากขึ้น รวมไปถึงนักลงทุนหันมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมากขึ้น เนื่องจากให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงินหรือซื้อพันธบัตร
อีกทั้งยังมีปัจจัยที่หนุนให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม มีความคึกคักมากขึ้น อาทิ ผลจากการที่กรมบังคับคดี เตรียมแก้ไขและเพิ่มเติมในส่วนของ พ.ร.บ.อาคาร ในมาตรา 309 ยกเลิกค่าส่วนกลางของเจ้าของห้องชุดที่ค้างชำระ โดยที่ผู้ซื้อใหม่ไม่ต้องรับภาระ, การแก้ไขภาษีที่ดิน ภาษีมรดกจะทำให้มีการนำที่ดินกลางเมืองมาพัฒนามากขึ้น เช่น ที่ดินย่านหลังสวนของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
นอกจากนี้ การควบรวมกิจการและการร่วมทุนของผู้ประกอบการจะทำให้เกิดศักยภาพในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดเทคโนโลยีการก่อสร้าง เนื่องจากมีเงินทุน และต่างฝ่ายต่างนำจุดเด่นของตนเองออกมาใช้ ซึ่งเชื่อว่าจะเกิดการร่วมทุนหรือซื้อกิจการอีกแน่นอน โดยเฉพาะรายกลาง-รายเล็กที่มีศักยภาพ ผู้ประกอบการรายใหญ่ย่อมเล็งเห็นศักยภาพในการร่วมลงทุน
อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในปัจจุบันทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กแข่งขันในตลาดได้ยากมากขึ้น ดังนั้น เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงก่อนการลงทุนและอยู่รอดในยุคที่รายใหญ่ลงมาแข่งขันทุกตลาดทุกเซกเมนต์ ผู้ประกอบการควรศึกษาความต้องการของตลาด ศึกษาการทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ให้ดีและถูกต้องตามกฎเกณฑ์ ซึ่งจะทำให้โครงการสามารถพัฒนาและขายได้ ทำการตลาดเท่าที่ทุนของบริษัทสามารถรองรับได้ ไม่ทำการตลาดเกินตัว
“ในช่วงปลายปีจะเห็นได้ว่า ภาพรวมตลาดเริ่มมีสีสันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในเรื่อง พ.ร.บ.ภาษีที่ดิน-ภาษีมรดก การร่วมทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่ สำนักทรัพย์สินฯ ก็นำโครงการมาพัฒนาโครงการ ซึ่งมองว่าเป็นสัญญาณที่ดีต่อภาพรวมตลาด นอกจากนี้ยังมีกรณีที่กองบังคับคดีเตรียมแก้ไขและเพิ่มเติมในส่วนของ พ.ร.บ.อาคาร ซึ่งจะมีการเพิ่มในมาตรา 309 ในส่วนของการยกเลิกค่าส่วนกลางของผู้ซื้ออีก ทั้งนี้ มองว่าในปีนี้จนถึงปีหน้าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาฟื้นตัวได้ดียิ่งขึ้น” นายภูมิศักดิ์ กล่าว
ล่าสุด บริษัทได้ทำการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในปี 57 พบว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างพัฒนาห้องชุดในคอนโดมิเนียมโดยเน้นไปที่ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนหรือสตูดิโอในสัดส่วนที่มาก และแนวโน้มการพัฒนาเช่นนี้มีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจากการรวบรวมข้อมูลของพลัส พบว่า ในปี 2552 ห้องชุดขนาด 1 ห้องนอน มีสัดส่วน 55% ขณะที่ขนาดมากกว่า 1 ห้องนอนมี 45% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในตลาด
ในปี 2557 พบว่าห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนมีเพิ่มขึ้นถึง 85% ขนาดตั้งแต่ 2 ห้องนอนขึ้นไป มีเพียง 15% ของห้องชุดที่เปิดขายในตลาดที่มีอยู่กว่า 95,000 ยูนิต จากทั้งหมด 168 โครงการ เนื่องจากขายห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนจะขายได้เร็ว มีกลุ่มลูกค้าที่เป็นทั้งผู้อยู่อาศัยจริง ที่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ครอบครัวแต่งงานใหม่หรือเพิ่งเริ่มต้นครอบครัว รวมถึงกลุ่มนักลงทุนซื้อปล่อยเช่า
อย่างไรก็ตาม จากตัวเลขการขายของพลัสกลับพบว่า ความต้องการห้องชุดขนาดตั้งแต่ 2 ห้องนอนกลับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยมียอดขายเพิ่มขึ้นจาก 22% ในปีก่อน เป็น 25% แต่ซัปพลายในตลาดมีน้อย ส่งผลให้ราคาขยับขึ้นจากช่วงที่เปิดตัว อาทิ คอนโดฯ ย่านราชเทวี ราคาเปิดขายที่ 1 แสนกว่าบาท/ตร.ม. เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันปรับขึ้นมาเป็น 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ในย่านทองหล่อราคาเสนอขายช่วงเปิดตัว 1 แสนบาท ปรับขึ้นมาเป็น 1.2-1.3 แสนบาท/ตร.ม. และอาจเพิ่มขึ้นได้ถึง 1.5 แสนบาท/ตร.ม. หรือโดยเฉพาะคอนโดฯ ในย่าน CBD ขนาด 2 ห้องนอนขึ้นไปปรับขึ้น 20-40%
“แนวโน้มดังกล่าวเกิดจากกลุ่มลุกค้าที่ซื้อคอนโดฯ เมื่อในอดีต มีครอบครัวที่ขยายใหญ่ขึ้นห้องชุดขนาด 1 ห้องนอนเล็กเกินไปสำหรับครอบครัว ซึ่งกลุ่มนี้จะมองหาห้องขนาด 2 ห้องนอนขึ้นไป หรือห้องขนาดเกินกว่า 100 ตร.ม. ที่มีพื้นที่สำหรับเก็บของด้วย แต่เมือเทรนด์ผู้ประกอบการเน้นพัฒนา 1 ห้องนอน จึงเชื่อได้ว่าในอนาคตห้องชุด 2 ห้องนอนขึ้นไปจะขาดตลาดอย่างแน่นอน”
