ผ่าธุรกิจอสังหาฯหมื่นล้านบาท “ทิวลิป กรุ๊ป” ทุนต่างชาติ กับประเด็นร้อนบิ๊กโปรเจกต์บังวิวพัทยา

ยังคงเป็นประเด็นร้อนให้ตามติดกันอยู่อย่างต่อเนื่องในโลก โซเชี่ยลเน็ตเวิร์ค สำหรับ ประเด็นการก่อสร้างผิดแบบหรือไม่ และการบทบังทัศนีย์ภาพ ของจุดชมวิวยอดนิยมบนเขาพระตำหนัก (เขา สทร.5) จากโครงการ “วอเตอร์ฟร้อนท์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนซ์”ที่พัฒนาโดย บริษัท ทิวลิป กรุ๊ป

สำหรับ บริษัท ทิวลิป กรุ๊ป กลุ่มทุนอิสราเอลอสังหาฯ ข้ามชาติ ที่เข้ามาลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2545 โดยมีนายโคบี เอลบาซ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและนาย เจมส์ เพย์น รองกรรมการผู้จัดการ เป็นผู้บริหาร ดูแลการพัฒนาโครงการของบริษัท ทิวลิป กรุ๊ป ซึ่งมีจุดประสงค์เพื่อเป็นผู้นำด้านธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม โรงแรม และรีสอร์ตในเมืองพัทยา ปัจจุบันได้เปิดให้บริการคอนโดมิเนียม “โนวา โอเชียนวิว” เมืองพัทยา ไปแล้ว 1 แห่ง ในปี 2554 และอยู่ระหว่างลงทุนก่อสร้างโรงแรมและเรสซิเดนซ์เพิ่มอีกราว 10 แห่ง โดยอยู่ในกรุงเทพฯ 1 แห่ง และพัทยาอีก 9 แห่ง รวมมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 13,320 ล้านบาท ซึ่งได้เปิดให้บริการได้นับตั้งแต่ปี 2555

การก้าวเข้าสู่วงการพัฒนาอสังหาฯ ในเมืองไทยของ ทิวลิป กรุ๊ป เริ่มขึ้นด้วยการเริ่มต้นดำเนินธุรกิจโรงแรม ในรูปแบบการร่วมทุนกับพันธมิตรธุรกิจ “รอนนี่ ไฟน์แมน” เจ้าของโนวา กรุ๊ป ประเทศไทย ในสัดส่วน 50:50 เพื่อลงทุนพัฒนาโรงแรมและเรสิเดนซ์ เช่น เดอะ คลิฟ ซึ่งมีมูลค่าการลงทุน 800 ล้านบาท อมารี เรสซิเดนซ์ พัทยา มูลค่า 700 ล้านบาท โนวาน่า เรสซิเดนซ์ มูลค่า 220 ล้านบาท โนวา โอเชียนวิว มูลค่า 200 ล้านบาท ฮอลิเดย์ อินน์ เอ็กซ์เพรส มูลค่า 400 ล้านบาท และเซ็นทรา สุขุมวิท 15 กทม. มูลค่า 400 ล้านบาท

นอกจากนั้นก็ยังมีโครงการที่ทิวลิป กรุ๊ป เป็นผู้ลงทุนเอง ไม่ว่าจะเป็น เซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ เรสซิเดนซ์ พัทยา มูลค่าการลงทุนราว 6 ,000 ล้านบาท เซ็นทารา อะเวนิว เรสซิเดนซ์ แอนด์ สวีท มูลค่า 800 ล้านบาท เซ็นทารา แกรนด์ เขาพระตำหนัก พัทยา มูลค่า 1,000 ล้านบาท และเซ็นทารา บูติคคอลเล็คชั่น มูลค่า 300 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม ในช่วงหลังปี 2554 ทิวลิป กรุ๊ป เริ่มลงทุนโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูส คอนโดมิเนียมหรือเรสซิเดนซ์ ผสมผสานโรงแรม โดยงานบริหารโรงแรมใหม่ๆ ทิวลิป กรุ๊ป จะเลือกใช้เชนเซ็นทารา เข้ามาบริหาร 5 แห่ง เช่น เซ็นทารา แกรนด์ รีสอร์ท แอนด์ เรสซิเดนซ์ พัทยา เซ็นทารา อะเวนิว เรสซิเดนซ์ แอนด์ สวีท พัทยา เซ็นทารา แกรนด์ เขาพระตำหนัก พัทยา เซ็นทาราบูติคคอลเล็คชั่น พัทยา และเซ็นทรา สุขุมวิท 15 กรุงเทพฯ เนื่องจากเป็นเชนไทย ทำให้เข้าถึงตลาดคนไทยซึ่งไว้วางใจในแบรนด์เซ็นทาราอยู่แล้ว

ปัจจุบัน ทิวลิป กรุ๊ป มีการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ที่พัฒนาในปี 2556 ในพัทยา 2 โครงการ คือ โครงการ เซ็นทารา แกรนด์ เรสซิเดนซ์ นาจอมเทียน พัทยา ตั้งอยู่บนพื้นที่ขนาด 20 ไร่ ประกอบด้วยอาคารคอนโดมิเนียม 2 อาคาร รวมจำนวนห้องชุดทั้งหมด 315 ยูนิต ขนาดห้องชุดตั้งแต่ 41-501 ตร.ม. อาคารแรก สูง 46 ชั้น และอาคารสอง สูง 39 ชั้น และโรงแรม 1 อาคาร จำนวน 200 ห้องพัก รวมมูลค่าโครงการ 5,600 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จในเดือน มิ.ย. 2558

ส่วนอีกหนึ่งโครงการ คือ โครงการเจ้าปัญหาที่กำลังเป็นข่าวอยู่ในกระแสวิพากษ์วิจารณ์ อยู่ในขณะนี้คือ โครงการวอเตอร์ฟรอนท์ สวีท แอนด์ เรสซิเดนซ์ ท่าเรือแหลมบาลีฮาย ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียม 50 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 301 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6-100 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสนนราคาสูงกว่าราคาเฉลี่ยคอนโดไฮเอนด์พัทยา เนื่องจากทั้ง 2 โครงการ เน้นความหรูหรา มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ และเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดวิวทะเล เห็นอ่าวพัทยาและตัวเมืองพัทยาได้ทั่ว รวมถึงทิวทัศน์ของเกาะล้าน เกาะครก เกาะไผ่ และอยู่ใกล้กับสวนน้ำ “การ์ตูนเน็ตเวิร์ค อะเมโซน”

โดยปัญหาที่เป็นที่วิพากษ์วิจารณ์อย่างรุนแรงในโลกโซเชียลเน็ตเวิร์ก ของโครงการดังกล่าว คือ การก่อสร้างที่ผิดแบบ ซึ่งในโลกโซเชียลเน็ตเวิร์กมีการเรียกร้องให้คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) และผู้เกี่ยวข้องตรวจสอบอาคารดังกล่าว ผ่านทางเว็บไซด์ change.org เนื่องจากเห็นว่าห่างจากทะเลไม่เกิน 100 เมตร ซึ่งขัดต่อประกาศของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องการกำหนดเขตพื้นที่และมาตรการคุ้มครองสิ่งแวดล้อม ในบริเวณพื้นที่ อ.บางละมุง และ อ.สัตหีบ จ.ชลบุรี พ.ศ.2553

ที่สำคัญ ความสูงกว่า 50 ชั้น ส่งผลให้ชาวพัทยาส่วนใหญ่ต่อต้าน เนื่องจากบดบังสภาพภูมิทัศน์บริเวณหน้าอ่าวพัทยา และป้าย Pattaya City ที่เมืองพัทยาสนับสนุนเงินหลายสิบล้านบาททำให้เป็น Landmark สำคัญด้านการท่องเที่ยว อีกทั้งโครงสร้างอาคารยังบดบังบริเวณด้านหน้าของพระบรมราชานุสาวรีย์ กรมหลวงชุมพรเขตรอุดมศักดิ์ บนเขา สทร.5 พัทยา ซึ่งเป็นที่เคารพสักการะของประชาชน

โดยล่าสุด นายอิทธิพล คุณปลื้ม นายกเมืองพัทยา ได้ออกมาชี้แจงถึงข้อเท็จจริงในการอนุมัติให้มีการก่อสร้างโครงการดังกล่าวว่า กรณีความถูกต้องในการอนุญาตการก่อสร้างอาคารสูง และการบดบังภูมิทัศน์ด้านการท่องเที่ยวนั้น ในข้อเท็จจริงโครงการดังกล่าวได้เริ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2547 โดยบริษัท บาลีฮาย จำกัด ซึ่งนำที่ดินมาขออนุญาตก่อสร้างโครงการ โดยมีที่ดิน 7 แปลง รวม 2-1-63 ไร่ โดยมีแผนการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยขนาดใหญ่ 1 อาคาร ห้องพัก 315 ห้อง พื้นที่ใช้สอย 38,500 ตารางเมตร ความสูง 53 ชั้น ซึ่งตามกฎหมายต้องได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) จึงได้ว่าจ้างบริษัท ไท ไท วิศวกร จำกัด ดำเนินการ เนื่องจากเป็นอาคารขนาดใหญ่เกินกว่า 80 ห้อง สูงกว่า 23 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยเกินกว่า 10,000 ตารางเมตร รวมทั้งต้องอยู่ห่างจากชายทะเลในระยะ 100 เมตร

ซึ่งกรณีนี้จะต้องมีการตรวจสอบเรื่องโครงสร้าง ระบบสาธารณูปโภค และข้อกำหนดตามกฎหมาย กระทั่ง สผ.ได้มอบหมายให้คณะกรรมการพิจารณาระดับจังหวัด มีอำนาจในการพิจารณาโครงการได้ ซึ่งขั้นตอนนี้เมืองพัทยาได้เคยทักท้วงว่าการก่อสร้างอาจไปบดบังสภาพภูมิทัศน์ แต่สุดท้ายก็มีการพิจารณาเห็นชอบให้ก่อสร้างโครงการได้ช่วงเดือนพฤษภาคมปี 2551

หลังผ่านความเห็นชอบจาก สผ. ภาคเอกชนก็ยื่นเรื่องขออนุญาตก่อสร้างอย่างเป็นทางการ จึงได้นำเรื่องมาตรวจสอบตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร การจดทะเบียน ผู้ควบคุม ผังเมือง ซึ่งพบว่า เป็นพื้นที่สีแดง หรือเขตพาณิชยกรรม จึงออกใบอนุญาตให้ในปีเดียวกัน และมีการต่อใบอนุญาตเนื่องจากโครงการยังไม่แล้วเสร็จจนถึงวันที่ 6 กันยายน 2557

“ทั้งหมดเป็นสิ่งที่ต้องทำตามขั้นตอน เพราะขออนุญาตอย่างถูกต้อง ขั้นตอนทุกอย่างเป็นไปตามตัวบทกฎหมาย โปร่งใส ไม่มีการเอื้อประโยชน์แก่ภาคเอกชนแต่อย่างใด พร้อมให้ทุกหน่วยงานเข้าตรวจสอบเต็มที่เรื่องบดบังสภาพภูมิทัศน์เชิงเขา และพระบรมราชานุสาวรีย์ เป็นเรื่องที่เมืองพัทยาเข้าใจ และไม่อยากให้เกิดขึ้น ซึ่งก็เคยทักท้วงไปแล้ว แต่เมื่อ สผ.เห็นชอบ และดำเนินทุกขั้นตอนตามกฎหมาย ก็ต้องทำไปตามอำนาจหน้าที่ แต่ได้มอบหมายให้ผู้เกี่ยวข้อง และผู้ชำนาญการศึกษาแนวทางการปรับภูมิสถาปัตย์ เพื่อให้เกิดความสอดคล้องต่อสถานที่ ไม่บดบังจนเป็นที่น่ารังเกียจ”

ส่วนกรณีของที่ดินเดิมมีสภาพติดกับแนวชายฝั่ง ทำให้ไม่สามารถออนุญาตปลูกสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้นั้น เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย ที่ห้ามก่อสร้างอาคารติดแนวชายฝั่ง แต่ที่ผ่านมา กรมโยธาธิการและผังเมืองได้อนุมัติงบประมาณก่อสร้างท่าเทียบเรือพัทยาใต้ ในพื้นที่ 12 ไร่ ทำให้แนวหน้าโฉนดที่ดินของโครงการ มีลานอเนกประสงค์ขนาดใหญ่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้แนวระดับน้ำทะเลห่างออกไปในระยะนับ 100 เมตร ซึ่งถือว่าเป็นผลพลอยได้ที่ทางภาคเอกชนได้ประโยชน์จากโครงการนี้ จนสามารถขออนุญาตปลูกสร้างอาคารสูงได้

ปัจจุบัน เมืองพัทยาได้ออกคำสั่ง ค.5 ค.6 และ ค.11 พร้อมแจ้งความดำเนินคดีต่อ สภ.เมืองพัทยา ให้โครงการดังกล่าวระงับการก่อสร้างไปแล้วตั้งแต่วันที่ 16 กรกฎาคม 2557 เป็นเวลา 45 วัน เนื่องจากตรวจพบว่า มีการก่อสร้างอาคารผิดรูปแบบจากที่ขออนุญาตไว้ต่อทาง สผ. ในเรื่องของบันไดหนีไฟ และช่องลิฟต์ในตัวอาคาร ซึ่งเรื่องนี้เอกชนต้องทำการปรับปรุง และแก้ไขโดยด่วน เพื่อให้เป็นไปตามการขออนุญาต แต่หากยังคงฝ่าฝืนก็ถือว่าผิดแบบจากการขออนุญาตและจะส่งเรื่องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อรื้อถอนต่อไป

Manager onlineได้นำ”คอมเมนต์” บางส่วนของผู้ที่ไม่เห็นด้วยมา เสนอไว้ ณ ที่นี้

“บริเวณดังกล่าวเป็นจุดชมวิวยอดนิยมบนเขาพระตำหนัก (เขา สทร.5) จึงทำให้ชาวพัทยาหลายคนไม่ต้องการเห็น “ขยะสายตา” สูง 53 ชั้น ชิ้นนี้อีกต่อไป จึงร่วมกันแชร์เรื่องราวนี้ออกไปพร้อมกับรณรงค์ให้เข้าชื่อคัดค้านและตรวจสอบโครงการก่อสร้างโปรเจกต์ยักษ์ใหญ่ที่ใช้ชื่อว่า “Water Front Suites &a mp ; Residence Pattaya”

แท้จริงแล้ว ชาวพัทยาร่วมกันรณรงค์ต่อต้านโครงการนี้กันมาพักใหญ่แล้ว แต่ข่าวคราวเพิ่งส่งถึงผู้คนบนโลกออนไลน์อีกมากมาย จนกลายมาเป็นประเด็นฮอตที่สุดในตอนนี้นี่เอง ผู้ที่รู้ข่าวโดยเฉพาะชาวพัทยาจึงร่วมกันประณามพร้อมตั้งคำถามว่า เหตุใดจึงปล่อยให้ทัศนียภาพแห่งเมืองท่องเที่ยวถูกทำลายเช่นนี้? และใครคือผู้อนุญาตให้สร้างโดยไม่นึกถึงผลกระทบต่อส่วนรวม? และนี่คือความคิดเห็นบางส่วนเกี่ยวกับกรณีนี้ ส่วนใหญ่ไม่เห็นด้วยกับคอนโดยักษ์ มีเพียงส่วนเล็กๆ เท่านั้นที่เห็นว่าเป็นพัฒนาการเพื่อสิ่งที่ดีกว่า

“ไม่ใช่ปล่อยให้สร้างแล้วค่อยมาร้องเรียน ไม่เห็นด้วยตั้งแต่เริ่มสร้างแล้วแต่ไม่รู้จะทำยังไงได้ ก็แต่แค่คิดว่าทำได้ยังไง พอเห็นอีกทีขึ้นไปบนเขาก็บังวิวไปหมดแล้ว ก็คิดเหมือนกันว่าจะมีใครคิดเหมือนเรามั้ย ไม่รู้หรอกคะ ว่าจะดึงคนมาเที่ยวได้มากน้อยแค่ไหน คนจะมาเที่ยวมากเที่ยวน้อยคงไม่ใช่แค่ตึกนี้ตึกเดียวมั้งคะที่จะดึงคนมาได้ ลองพัฒนาอย่างอื่นก่อนดีกว่ามั้ยคะ ถ้าสถานที่ท่องเที่ยวน่าเที่ยว แต่คนยังเห็นแก่ตัวเหมือนเดิมก็เท่านั้นแหละค่ะ ไม่ได้มองโลกสวยนะ แต่แค่มองว่า ทำไปแล้วก็ไม่เห็นคนจนจะรวยขึ้น สู้เอาไว้ดูวิวสวยๆ เวลาไม่สบายใจดีกว่า ไม่ใช่มองไปก็เห็นแต่ความวุ่นวายของพัทยา”

ขณะที่คอมเมนต์ของผู้ที่เห็นด้วย กล่าวว่า “จริงๆ แล้วมันไม่ได้แย่นะคะ ดิชั้นเป็นคนหนึ่งที่เป็น agent ให้กับ waterfront เพราะโครงการนี้ทำให้มี talk of the town สำหรับนักลงทุนและผู้ที่มาท่องเที่ยวพัทยา เงินหลายสิบถึงร้อยล้านมาลงที่พัทยาบ้านเรา โครงการนี้เป็น Icon ให้พัทยาปรับเปลี่ยนภาพลักษณ์ให้ดูดีมีระดับมากขึ้นและโครงการนี้ได้เซ็นสัญญากับเครือโรงแรมที่มีชื่อเสียงมาก “M Gallery” ซึ่งมีชื่อเสียงระดับโลก เท่ากับสามารถช่วยให้มีนักท่องเที่ยวมากขึ้นด้วยเช่นกัน และการที่จะสร้างตึกได้ ทางโครงการต้องไปยื่นขอ EIA และ Construction Permit ซึ่งทางเมืองอนุญาตค่ะสร้างแบบถูกต้องตามกฎหมาย ขอสรุป การสร้างโครงการนี้ขึ้นมา จริงอยู่ที่อาจจะบังสถานที่ชมวิวฟรี แต่ขอให้คิดอีกมุมนะคะว่ามันทำให้บ้านเรามีดีมากขึ้นมาหลายระดับ”

กระแสการวิจารณ์จากประชาชนในเมืองพัทยาและโลกโซเชียลเน็ตเวิร์กนั้น ไม่ได้มีเพียงเสียงก่นด่า แต่ยังมีเสียงสนับสนุน ซึ่งเป็นธรรมดาการวิพากษ์วิจารณ์ ที่มีทั้งคนที่เห็นด้วยและเห็นต่าง