ศูนย์ข้อมูลฯ เผย 11 เดือน คอนโดฯ เปิดใหม่ 8.5 หมื่นยูนิต คาดทั้งปีทะลุ 9 หมื่น เตือนลดลงทุน เชื่อปี 57 ปัญหาต้นทุนพุ่ง แรงงานขาด EIA แรงกดดันผู้ประกอบการหันพัฒนาบ้านแนวราบแทน
นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2556 พบว่า มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในตลาดแล้วกว่า 85,000 ยูนิต ขณะที่ในช่วงเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ผู้ประกอบการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยลงมาก ส่วนหนึ่งอาจมาจากสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมือง ประกอบกับเป็นเดือนที่มีวันหยุดหลายวัน ทำให้คาดว่าตลอดเดือนธันวาคมจะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ประมาณ 4,000-5,000 ยูนิต ซึ่งบางส่วนคาดว่าจะเลื่อนไปเปิดตัวในช่วงต้นปีหน้าแทน หากรวมทั้งปีคาดว่าจะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ประมาณ 90,000 ยูนิต
ตัวเลขการเกิดตัวคอนโดฯ ใหม่ดังกล่าวถือว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับปี 2555 ทั้งปี ที่มีโครงการเปิดขายใหม่เพียง 64,000 หน่วย คิดเป็นเพิ่มขึ้นกว่า 35% ขณะที่บ้านจัดสรรทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ ในรอบ 11 เดือนที่ผ่านมา มีโครงการเปิดขายใหม่ 42,000 ยูนิต ช่วง 1 เดือนที่เหลือคาดว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดอีกประมาณ 2,000-3,000 ยูนิต รวมทั้งปีคาดว่าจะมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 44,000-45,000 ยูนิต หรือมีการเติบโตขึ้นประมาณ 5%
ทั้งนี้ สาเหตุที่มีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในปีนี้จำนวนมาก ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดโครงการขนาดใหญ่ ราคาต่ำกว่าล้านของผู้ประกอบการรายใหญ่ ย่านรังสิตที่มีกว่า 1 หมื่นยูนิต นอกจากนี้ การเปิดตัวคอนโดฯ ที่มากส่วนหนึ่งยังมาจากการเข้าไปทดแทนโครงการบ้านเอื้ออาทร และตลาดอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากราคาที่ดินในปัจจุบันปรับตัวขึ้นไปสูงมากจนไม่สามารถพัฒนาบ้านแนวราบได้ อีกทั้งการหาที่ดินแปลงขนาดใหญ่พอที่จะพัฒนาโครงการแนวราบได้ก็อยากขึ้นเช่นกัน ในขณะที่ราคาบ้านแนวราบสูงขึ้นมาก จากผู้บริโภคบางส่วนไม่มีกำลังซื้อ ดังนั้น คอนโดฯ จึงเป็นทางเลือกของทั้งผู้ประกอบการ และผู้บริโภค
“แม้ว่าคอนโดฯ จะเข้ามาทดแทนตลาดอพาร์ตเมนต์ บ้านเอื้ออาทร หรือแม้แต่ค่านิยมในการอยู่อาศัยของคนไทยเปลี่ยนไป แต่การเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากถึง 9 หมื่นยูนิต ถือว่าสูงมากเกินไป ซึ่งในปีหน้าผู้ประกอบการควรพัฒนาคอนโดฯ ให้น้อยลงกว่านี้ แต่ละปีไม่ควรเกิน 7 หมื่นหน่วย” นายสัมมากล่าว
อย่างไรก็ตาม ปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมา และแรงงาน ราคาที่ดินแพง ต้นทุนก่อสร้างสูง อีกทั้งการยื่นขอ EIA ที่เป็นปัญหาคอขวด การพิจารณาล่าช้า ทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นมาก นอกจากนี้ การที่คอนโดฯ ขายวันนี้แต่กว่าจะโอน หรือส่งมอบต้องใช้ระยะเวลามากกว่า 1 ปีขึ้นไป จนกว่าตึกจะสร้างเสร็จ มีความเสี่ยงที่ลูกค้าจะไม่รับมอบ หรือกู้ไม่ผ่าน อาจเนื่องจากปัญหาการเงินของลูกค้าเอง หรือความเข้มงวดของธนาคาร ปัญหาเหล่านี้จะเป็นแรงกดดันให้ผู้ประกอบการโครงการชะลอการพัฒนาคอนโดฯ ออกไป บางรายอาจปรับแผนการลงทุนหันไปพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้น
“การพัฒนาคอนโดฯ ต้องทำอีไอเอ ทำให้เปิดโครงการใหม่ได้ล่าช้า และการที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดฯ จำนวนมาก อาจทำให้กระแสเงินสดไม่คล่องตัว เพราะกว่าจะสร้างเสร็จ และรับรู้รายได้ต้องใช้เวลา 2-3 ปี หากผู้ประกอบการมีการเงินไม่แข็งแกร่ง สภาพคล่องไม่ดี สายป่านสั้น อาจจะต้องโอนขายโครงการให้แก่ผู้ประกอบการรายอื่นได้ ผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกคอนโดฯ มากๆ ก็ย่อมมีความเสี่ยงมาก ต้องประเมินสภาพเศรษฐกิจ และการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินในปีที่จะโอนว่าจะเป็นอย่างไร จะโอนห้องชุดได้หรือไม่ ทำให้คาดว่าผู้ประกอบการบางรายหันมาทำโครงการแนวราบมากขึ้น เพราะรับรู้รายได้ได้เร็วกว่าเพื่อเอาไปชดเชยแบ็กล็อกคอนโดฯ” นายสัมมากล่าว
สำหรับปัจจัยเสี่ยงภาคอสังหาฯ ปีหน้า นายสัมมา กล่าวว่า การที่โครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน 2 ล้านบ้านบาท และโครงการบริหารจัดการน้ำของรัฐชะลอ จะส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจและภาคอสังหาฯ ด้วย แต่อย่างไรก็ตาม จะทำให้ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน และผู้รับเหมาไม่รุนแรงไปมากกว่านี้ อย่างไรก็ตาม ต้องติดตามภาวะเศรษฐกิจต่างประเทศซึ่งอาจจะมีการยกเลิกมาตรการคิวอี ส่งผลให้เงินทุนไหลออกแล้วใกล้เคียง 2 แสนล้านบาท ที่จะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย ปัจจัยทางการเมืองว่าจะมีความรุนแรงหรือไม่ รวมถึงเรื่องภัยธรรมชาติ ส่วนอัตราดอกเบี้ยมองว่ายังเป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาฯ
