เน็กซัสฯ ชี้ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ โตต่อเนื่อง หลังผลพวงการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนสาธารณะ คาดปี 57 ราคาปรับขึ้นอีก 3-5% เผยติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ อัตราการขยายตัวสูงสุดกว่า 123% ระบุสถานการณ์ตลาดรวมผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ยังเป็นผู้ชี้นำ เหตุสามารถทำต้นทุนได้มากกว่า อัตราต่อรองที่ดีกว่า เผยกว่า 70% ของคอนโดฯ เกิดใหม่ในปี 56 มาจากบริษัทจดทะเบียน
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด ที่ปรึกษาด้านการตลาด และการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาว่า การเติบโตของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เพิ่มสูงขึ้นอย่างชัดเจน หลังจากได้รับปัจจัยบวกจากการพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนสาธารณะทั้งเส้นทางหลัก และส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ชานเมือง
จากการวิเคราะห์ตลาดในช่วงเดือน ธ.ค.54 พบว่า ซัปพลายคอนโดฯ รวมกรุงเทพฯ มีจำนวน 223,371 ยูนิต ขณะที่ไตรมาส 3 ของปี 56 มีจำนวนคอนโดฯ รวม 325,518 ยูนิต เพิ่มขึ้น 45% จากปี 54 โดยพื้นที่ที่มีจำนวนคอนโดฯ เกิดขึ้นมากที่สุดในปัจจุบัน คือ ทำเลโซนพระโขนง-สวนหลวง-แบริ่ง โดยมีจำนวน 68,900 ยูนิต ส่วนในโซนเขตพญาไท-รัชดาภิเษก มี 62,400 ยูนิต และโซนติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ มีจำนวน 38,300 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาโซนที่มีการขยายตัวของคอนโดฯ สูงสุด 3 อันดับแรกนับจากไตรมาส 4/2554 - ไตรมาส 3/2556 พบว่า ย่านติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ มีอัตราการขยายตัวของซัปพลายเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 123% รองลงมาคือ โซนธนบุรี-ราชพฤกษ์-เพชรเกษม มีอัตราการขยายตัวสูงถึง101% ถัดมาคือ โซนพระโขนง มีอัตราการขยายตัวถึง 59%
ทั้งนี้ เมื่อพิจาณาถึงความต้องการคอนโดฯ ในช่วงปลายปี 55 พบว่าอัตราการขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 88% และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 92% ในสิ้นปีนี้ ขณะที่ราคาเฉลี่ยของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 89,000 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยราคาเฉลี่ยค่อยๆ ปรับสูงขึ้น เนื่องจากการปรับตัวขึ้นของต้นทุนการพัฒนาโครงการ เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรง
“การที่รักษาระดับราคาขายให้คงที่ ทำให้ผู้ประกอบการหลายๆ รายเลือกที่จะปรับขนาดห้องชุดให้เล็กลง เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถซื้อคอนโดฯ ได้ในราคาเดิม โดยจะให้ความสำคัญในการจัดวางพื้นที่ใช้สอยภายในห้องเพื่อได้พื้นที่ใช้สอยที่ได้รับประโยชน์สูงสุด”
พฤติกรรมเลือกซื้อคอนโดฯ ผู้บริโภคเปลี่ยน
ทั้งนี้ พฤติกรรมของผู้บริโภคได้เปลี่ยนไปอย่างเห็นได้ชัดในช่วงระยะเวลา 2 ปีที่ผ่านมา จากปี 49 การซื้อคอนโดฯ ผู้บริโภคซื้อคอนโดฯ เพื่อต้องการขยายครอบครัว หรือเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาว และเมื่อตลาดคอนโดฯ ได้รับความสนใจมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2549-2554 การลงทุนระยะสั้นในการซื้อคอนโดฯ ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก คือ การซื้อคอนโดมิเนียมในช่วง Presales และจะขายต่อในช่วงที่มีการก่อสร้าง ซึ่งบางครั้งสามารถสร้างกำไรได้ถึง 100% และเมื่อตลาดมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ก็ได้สร้างกลุ่มลูกค้าใหม่ คือ ผู้ที่ซื้อคอนโดฯ สำหรับการลงทุน และอาจอยู่เองในอนาคต
นางนลินรัตน์ กล่าวว่า การเติบโตของตลาดคอนโดฯ ถูกคาดการณ์ว่าจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลาย เพราะมีโครงการเกิดขึ้นจำนวนมาก แต่จากข้อมูลการวิเคราะห์พบว่า แม้จะมีการเติบโตสูงขึ้นมาก แต่เมื่อเทียบกับความต้องการกลับตรงกันข้าม เพราะจำนวนครัวเรือนในกรุงเทพฯ ปัจจุบัน มีมากว่า 5 ล้านครัวเรือน เมื่อเทียบแล้ว มีซัปพลายที่ถูกพัฒนาขึ้นใหม่ คิดเป็น 10% เท่านั้น
ปัจจัยหลักในการผลักดันการเติบโตของตลาดคอนโดฯ ส่วนหนึ่งคือ ภาวะเศรษฐกิจ และความมั่นคงทางการเมือง แต่อย่างไรก็คาดว่า คอนโดฯ มีราคาเพิ่มขึ้น 3-5% ในช่วงระยะเวลา 6 เดือนถึงหนึ่งปีข้างหน้า และผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ยังคงมีบทบาทสำคัญในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ อย่างมาก โดยในช่วงที่ผ่านมาพบว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นมาจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ถึง 70% ของอุปทานรวม
