“คิงดอม” เผยผลสำรวจตลาดคอนโดฯ เมืองพัทยาช็อกลูกค้า โครงการเปิดใหม่กว่า 39% ยังไม่ผ่าน EIA ขณะที่ยอดขายในแต่ละโครงการคืบหน้ากว่า 50% แล้ว พร้อมระบุทำเลหาดจอมเทียนโอเวอร์ซัปพลายหลังผู้ประกอบการรายใหญ่-เล็กแห่ผุดโครงการใหม่ หวังรองรับดีมานด์ที่พักอาศัยที่ขยายตัวตามการท่องเที่ยว ชี้ผังเมืองใหม่ส่งผลพื้นที่ก่อสร้างหดดันราคาห้องชุดใหม่พุ่งกระฉูด
นายไนเจิล คอร์นิค ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิงดอม พร็อเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มการขยายตัวตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาขยายตัวสูงมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลาง และผู้ประกอบการในท้องถิ่นมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และที่พักอาศัย เพื่อรองรับความต้องการกลุ่มนักท่องเที่ยว และผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ รวมถึงบ้านหลังที่ 2 ตลอดจนกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวเพิ่มขึ้นจำนวนมาก
ทั้งนี้ การขยายตัวของโครงการอสังหาฯ ในเมืองพัทยาโดยมากจะเป็นการพัฒนาโครงการประเภทห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งได้รับความนิยมจากผู้บริโภค โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมริมหาด ส่งผลให้ราคาขายที่ดิน และห้องชุดริมหาดมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ในทำเลในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเมืองพัทยาเริ่มขยายตัวออกไปในพื้นที่ทัยาตอนใต้มากขึ้น เนื่องจากในพื้นที่พัทยากลาง และพัทยาตอนเหนือ มีโครงการเกิดใหม่เป็นจำนวนมาก ที่ดินมีการปรับตัวสูง ทำให้การขยายตัวของโครงการขยายตัวไปในพื้นที่พัทยาตอนใต้เพิ่มมากขึ้น
จากการสำรวจตลาดของบริษัท ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 56 ที่ผ่านมา พบว่าการขยายตัวของโครงการใหม่ในบางพื้นที่สูงกว่าดีมานด์ที่มีในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่หาดจอมเทียน พบว่ามีโครงการเกิดใหม่สูงที่สุดจนทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายเกิดขึ้น แม้ว่าอัตราการขยายตัวของดีมานด์จะอยู่ในเกณฑ์ดีก็ตาม
นอกจากการเปิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายในบางพื้นที่แล้ว ปัญหาที่น่ากังวลอีกอย่าง คือ ปัญหาการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA โดยในปัจจุบัน โครงการที่เปิดขายในเมืองพัทยากว่า 39% เป็นโครงการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และยังไม่มีการก่อสร้างเกิดขึ้น ซึ่งในแต่ละโครงการที่เปิดขายก่อนได้ EIA นั้น โดยมากมียอดขายแล้วไม่ต่ำกว่า 50% ในขณะที่ปัจจุบันโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้วมีเพียง 7% ของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบัน
“ปัญหาที่น่ากังวลอีกประการหนึ่งคือ การใช้ผู้รับเหมาก่อสร้าง หรือบริษัทก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็ก และโครงการขนาดกลางในพื้นที่ ซึ่งจะส่งผลต่องานก่อสร้างโครงการในอนาคต”
นอกจากนี้ ยังมีสิ่งสำคัญอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้ราคาขายโครงการใหม่มีการปรับตัสวสูงขึ้นคือการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ ซึ่งกำหนดให้สัดส่วนการใช้ประโยนช์ในที่ดิน (FAR) ลดลงจาก เดิมกำหนดให้ FAR 1 ต่อ 10 เท่าลดลงเหลือ 1 ต่อ 5 เท่า ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในการก่อสร้างของโครงการต่างๆ ลดลง ทำให้ราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้น
นายไนเจิล กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ เซ้าธ์พอยส์ พัทยา ซึ่งเป็นโครงการแรกที่เปิดตัวในปี55 ที่ผ่านมาว่า ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% หลังจากที่ได้ขายอาคารสวิททาวน์เวอร์ ให้แก่นักลงทุนไทย และห้องชุด จำนวน 87 ยูนิต ให้แก่นักลงทุนชาวฮ่องกงไป ส่วนยูนิตที่เหลือคาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ก่อนงานก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยงานก่อสร้างโครงการดังกล่าวคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 58
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก 2 โครงการ ประกอบด้วย โครงการห้องชุดหรูริมหาดวงศ์อมาตย์ โดยจะพัฒนาเป็นอาคารสูง 50 ชั้น จำนวน 186 ยูนิต ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร 120,000 บาท มูลค่ารวม 4,500-4,800 ล้านบาท ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการออกแบ และจัดกิจกรรมประกวดตั้งชื่อโครงการก่อนดำเนินการขั้นตอนของ EIA ในปลายปีนี้ และคาดว่า จะเปิดขายในไตรมาสที่ 2 ของปี 57 โดยผู้ที่ชนะในกิจกรรมการประกวดตั้งชื่อโครงการจะได้รับรางวัลตัวเครื่องบ้านไป-กลับ ชั้น Business Class 2 ทั้งนั่ง พร้อมห้องพักโรงแรม Sheraton Mirage Resort &Spa ในเมืองโกลด์โคสต์ ประเทศออสเตเลีย จำนวน 5 คืน
นอกจากนี้ ยังมีแผนจะพัฒนาโครการใหม่มิกซ์ยูส เลีบยชายหาด และถนนพัทยาสาย 2 โดยโครงการดังกล่าวจะประกอบไปด้วย ศูนย์ค้าปลีก โรงแรม และที่พักอาศัยบนเนื้อที่ 23 ไร่ มูลค่ามากกว่า 15,000 ล้านบาท โดยขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรที่จะเข้ามาลงทุนในโครงการดังกล่าว สำหรับโครงการดังกล่าวจะใช้ระยะเวลาในการพัฒนาประมาณ 7-8 ปี
