ASTVผู้จัดการรายวัน- “คิงดอม” เผยผลสำรวจตลาดคอนโดเมืองพัทยา ช็อคลูกค้าดครงการเปิดขายกว่า 39% ยังไม่ผ่านEIA ขณะที่ยอดขายในแต่ละโครงการคืบหน้ากว่า50% แล้ว พร้อมระบุทำเลหาดจอมเทียนโอเวอร์ซับพลายหลังผู้ประกอบการรายใหญ่-เล็กแห่ผุดโครงการใหม่หวังรองรับดีมานด์ที่พักอาศัยที่ขยายตัวตามการท่องเที่ยว ชี้ผังเมืองใหม่ส่งผลพื้นที่ก่อสร้างหดดันราคาห้องชุดใหม่พุ่งกระฉูด
นายไนเจิล คอร์นิค ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิงดอม พร็อเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มการขยายตัวตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาขยายตัวสูงมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลาง และผู้ประกอบการในท้องถิ่นมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และที่พักอาศัย เพื่อรองรับความต้องการกลุ่มนักท่องเที่ยว และผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ รวมถึงบ้านหลังที่สอง ตลอดจนกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวเพิ่มขึ้นจำนวนมาก
ทั้งนี้ การขยายตัวของโครงการอสังหาฯในเมืองพัทยาโดยมากจะเป็นการพัฒนาโครงการประเทศห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมซึ่งได้รับความนิยมจากผู้บริโภคโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมริมหาดส่งผล ให้ราคาขายที่ดินและห้องชุดริมหาดมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามในทำเลในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเมืองพัทยาเริ่มขยายตัวออกไปในพื้นที่ทัยาตอนใต้มากขึ้น เนื่องจากในพื้นที่พัทยากลาง และพัทยาตอนเหือนมีโครงการเกิดใหม่เป็นจำนวนมากที่ดินมีการปรับตัวสูง ทำให้การขยายตัวของโครงการขยายตัวไปในพื้นที่พัทยาตอนใต้ เพิ่มมากขึ้น
จากการสำรวจตลาดของบริษัท ในช่วงไตรมาสที่2ของปี56ที่ผ่านมาพบว่า การขยายตัวของโครงการใหม่ในบางพื้นที่สูงกว่าดีมานด์ที่มีในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่หาดจอมเทียน พบว่ามีโครงการเกิดใหม่สูงที่สุดจนทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายเกิดขึ้น แม้ว่าอัตราการขยายตัวของดีมานด์จะอยู่ในเกณฑ์ดีก็ตาม
นอกจากการเปิดภาวะโอเวอร์ซับพลายในบางพื้นที่แล้ว ปัญหาที่น่ากังวลอีกอย่าง คือ ปัญหาการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA โดยในปัจจุบันโครงการที่เปิดขายในเมืองพัทยากว่า39% เป็นโครงการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และยังไม่มีการก่อสร้างเกิดขึ้น ซึ่งในแต่ละโครงการที่เปิดขายก่อนได้ EIA นั้นโดยมากมียอดขายแล้วไม่ต่ำกว่า50% ในขณะที่ปัจจุบันโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้วมีเพียง7% ของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบัน
“ปัญหาที่น่ากังวลอีกประการหนึ่งคือการใช้ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือบริษัทก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กและโครงการขนาดกลางในพื้นที่ ซึ่งจะส่งผลต่องานก่อสร้างโครงการในอนาคต”
นอกจากนี้ยังมีสำคัญอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้ราคาขายโครงการใหม่มีการปรับตัสวสูงขึ้นคือการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ ซึ่งกำหนดให้สัดส่วนการใช้ประโยนช์ในที่ดิน (FAR) ลดลงจาก เดิมกำหนดให้ FAR 1ต่อ10 เท่าลดลงเหลือ 1ต่อ5เท่า ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในการก่อสร้างของโครงการต่างๆลดลง ทำให้ราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้น
นายไนเจิล กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ เซ้าธ์พอยส์ พัทยา ซึ่งเป็นโครงการแรกที่เปิดตัวในปี55ที่ผ่านมาว่า ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% หลังจากที่ได้ขายอาคารสวิททาวน์เวอร์ ให้แก่นักลงทุนไทย และห้องชุดจำนวน87 ยูนิตให้แก่นักลงทุนชาวฮ่องกงไป ส่วนยูนิตที่เหลือคาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ก่อนงานก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยงานก่อสร้างโครงการดังกล่าวคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี58 อย่างไรก็ตามบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก2โครงการประกอบด้วยโครงการห้องชุดหรูริมหาดวงศ์อมาตย์โดยจะพัฒนาเป็นอาคารสูง50ชั้นจำนวน 186ยูนิตราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร 120,000 บาท มูลค่ารวม 4,500-4,800ล้านบาท ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการออกแบและจัดกิจกรรมประกวดตั้งชื่อโครงการก่อนดำเนินการขั้นตอนของEIA ในปลายปีนี้ และคคาดว่าจะเปิดขายในไตรมาสที่2ของปี57 โดยผู้ที่ชนะในกิจกรรมการประกวดตั้งชื่อโครงการจะได้รับรางวัลตัวเครื่องบ้านไป-กลับ ชั้น Business Class 2ทั้งนั่งพร้อมห้องพักโรงแรม Sheraton Mirage Resort &Spa ในเมือง โกลด์โคสต์ ประเทศออสเตเลีย จำนวน5คืน
นอกจากนี้ยังมีแผนจะพัฒนาโครการใหม่มิกซ์ยูส เลีบยชายหาดและถนนพัทยาสาย2 ดดยโครงการดังกล่าวจะประกอบไปด้วยศูนย์ค้าปลีก โรงแรม และที่พักอาศัยบนเนื้อที่23ไร่ มูลค่ามากกว่า15,000 ล้านบาท ดดยขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรที่จะเข้ามาลงทุนในโครงการดังกล่าว สำหรับโครงการดังกล่าวจะใช้ระยะเวลาในการพัฒนาประมาณ7-8ปี
นายไนเจิล คอร์นิค ประธานกรรมการบริหาร บริษัท คิงดอม พร็อเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่าแนวโน้มการขยายตัวตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองพัทยาขยายตัวสูงมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการทั้งจากส่วนกลาง และผู้ประกอบการในท้องถิ่นมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และที่พักอาศัย เพื่อรองรับความต้องการกลุ่มนักท่องเที่ยว และผู้ที่ต้องการบ้านพักตากอากาศ รวมถึงบ้านหลังที่สอง ตลอดจนกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวเพิ่มขึ้นจำนวนมาก
ทั้งนี้ การขยายตัวของโครงการอสังหาฯในเมืองพัทยาโดยมากจะเป็นการพัฒนาโครงการประเทศห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมซึ่งได้รับความนิยมจากผู้บริโภคโดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมริมหาดส่งผล ให้ราคาขายที่ดินและห้องชุดริมหาดมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามในทำเลในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเมืองพัทยาเริ่มขยายตัวออกไปในพื้นที่ทัยาตอนใต้มากขึ้น เนื่องจากในพื้นที่พัทยากลาง และพัทยาตอนเหือนมีโครงการเกิดใหม่เป็นจำนวนมากที่ดินมีการปรับตัวสูง ทำให้การขยายตัวของโครงการขยายตัวไปในพื้นที่พัทยาตอนใต้ เพิ่มมากขึ้น
จากการสำรวจตลาดของบริษัท ในช่วงไตรมาสที่2ของปี56ที่ผ่านมาพบว่า การขยายตัวของโครงการใหม่ในบางพื้นที่สูงกว่าดีมานด์ที่มีในตลาด โดยเฉพาะในพื้นที่หาดจอมเทียน พบว่ามีโครงการเกิดใหม่สูงที่สุดจนทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซับพลายเกิดขึ้น แม้ว่าอัตราการขยายตัวของดีมานด์จะอยู่ในเกณฑ์ดีก็ตาม
นอกจากการเปิดภาวะโอเวอร์ซับพลายในบางพื้นที่แล้ว ปัญหาที่น่ากังวลอีกอย่าง คือ ปัญหาการเปิดขายโครงการใหม่ของผู้ประกอบการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA โดยในปัจจุบันโครงการที่เปิดขายในเมืองพัทยากว่า39% เป็นโครงการที่ยังไม่ผ่านการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และยังไม่มีการก่อสร้างเกิดขึ้น ซึ่งในแต่ละโครงการที่เปิดขายก่อนได้ EIA นั้นโดยมากมียอดขายแล้วไม่ต่ำกว่า50% ในขณะที่ปัจจุบันโครงการที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จแล้วมีเพียง7% ของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบัน
“ปัญหาที่น่ากังวลอีกประการหนึ่งคือการใช้ผู้รับเหมาก่อสร้างหรือบริษัทก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน โดยเฉพาะโครงการขนาดเล็กและโครงการขนาดกลางในพื้นที่ ซึ่งจะส่งผลต่องานก่อสร้างโครงการในอนาคต”
นอกจากนี้ยังมีสำคัญอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้ราคาขายโครงการใหม่มีการปรับตัสวสูงขึ้นคือการบังคับใช้ผังเมืองใหม่ ซึ่งกำหนดให้สัดส่วนการใช้ประโยนช์ในที่ดิน (FAR) ลดลงจาก เดิมกำหนดให้ FAR 1ต่อ10 เท่าลดลงเหลือ 1ต่อ5เท่า ซึ่งส่งผลให้พื้นที่ในการก่อสร้างของโครงการต่างๆลดลง ทำให้ราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้น
นายไนเจิล กล่าวถึงความคืบหน้าโครงการ เซ้าธ์พอยส์ พัทยา ซึ่งเป็นโครงการแรกที่เปิดตัวในปี55ที่ผ่านมาว่า ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% หลังจากที่ได้ขายอาคารสวิททาวน์เวอร์ ให้แก่นักลงทุนไทย และห้องชุดจำนวน87 ยูนิตให้แก่นักลงทุนชาวฮ่องกงไป ส่วนยูนิตที่เหลือคาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ก่อนงานก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยงานก่อสร้างโครงการดังกล่าวคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี58 อย่างไรก็ตามบริษัทมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มอีก2โครงการประกอบด้วยโครงการห้องชุดหรูริมหาดวงศ์อมาตย์โดยจะพัฒนาเป็นอาคารสูง50ชั้นจำนวน 186ยูนิตราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร 120,000 บาท มูลค่ารวม 4,500-4,800ล้านบาท ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการออกแบและจัดกิจกรรมประกวดตั้งชื่อโครงการก่อนดำเนินการขั้นตอนของEIA ในปลายปีนี้ และคคาดว่าจะเปิดขายในไตรมาสที่2ของปี57 โดยผู้ที่ชนะในกิจกรรมการประกวดตั้งชื่อโครงการจะได้รับรางวัลตัวเครื่องบ้านไป-กลับ ชั้น Business Class 2ทั้งนั่งพร้อมห้องพักโรงแรม Sheraton Mirage Resort &Spa ในเมือง โกลด์โคสต์ ประเทศออสเตเลีย จำนวน5คืน
นอกจากนี้ยังมีแผนจะพัฒนาโครการใหม่มิกซ์ยูส เลีบยชายหาดและถนนพัทยาสาย2 ดดยโครงการดังกล่าวจะประกอบไปด้วยศูนย์ค้าปลีก โรงแรม และที่พักอาศัยบนเนื้อที่23ไร่ มูลค่ามากกว่า15,000 ล้านบาท ดดยขณะนี้อยู่ระหว่างการเจรจากับพันธมิตรที่จะเข้ามาลงทุนในโครงการดังกล่าว สำหรับโครงการดังกล่าวจะใช้ระยะเวลาในการพัฒนาประมาณ7-8ปี
