เตือนคอนโดฯ ขายได้โอนไม่ได้ หวั่นกลับมาเป็นภาระหนี้ผู้ประกอบการ

“เอเซีย พลัส” เผย 15 บริษัทอสังหาฯ รายใหญ่ในตลาดหุ้น ช่วง 9 เดือนกวาดยอดขาย 1.92 แสนล้านบาท โต 20% แต่เทียบรายไตรมาสพบยอดขายลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ยอดแบ็กล็อกทะลุ 2.97 แสนล้านบาท 87% เป็นคอนโดฯ คาดลูกค้าไม่รับโอนทะลุ 4.8 หมื่นล้าน หวั่นกลับมาเป็นภาระหนี้เตือนผู้ประกอบการปรับแผนรับมือ

นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “วิเคราะห์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2557” ซึ่งจัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เมื่อวันที่ 18 พ.ย.ที่ผ่านมา ว่า จากข้อมูลผลประกอบการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 15 อันดับแรก ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า 9 เดือนแรก (ม.ค.-ก.ย.) ยอดขายดีมาก รวมมูลค่าสูงถึง 1.92 แสนล้านบาท อัตราการเติบโต 20% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา แต่หากพิจารณาเป็นรายไตรมาส จะพบว่าลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยไตรมาส 1 มียอดขาย 75,000 ล้านบาท ไตรมาส 2 ลดลงมาที่ 65,000 ล้านบาท และไตรมาส 3 เหลือเพียง 55,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นสัญญาณเตือน 2 ปัญหาคือ สินค้าในบางเซกเมนต์โอเวอร์ซัปพลาย หรือดีมานด์มีการชะลอตัว

“จากการชะลอตัวของยอดขายดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายได้ประกาศลดเป้าหมายยอดขาย และรายได้ลง มีเพียงบริษัทเดียวที่ปรับยอดขาย และรายได้ขึ้น คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ส่วนในปีหน้าจะเริ่มเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง จากปีนี้ (2556) ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 330,000 กว่าล้านบาท จากปีที่ผ่านมาเปิดตัวมูลค่ากว่า 250,000 ล้านบาท”

นอกจากนี้ ยังพบว่ากำไรสุทธิของผู้ประกอบการยังปรับลดลงมาอยู่ที่ 13% จากปกติ 15% เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายทางการตลาด และการขายเพิ่มมากขึ้น

ห่วงโครงการยอดโอนไม่ตามเป้า

ส่วนยอดขายรอรับรู้รายได้ (Backlog) ทั้งแนวราบ และแนวสูง 15 บริษัท รวมกันอยู่ที่ 2.79 แสนล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ 87% หรือประมาณ 2.4 แสนล้านบาท และโครงการแนวราบประมาณ 3.6-3.7 หมื่นล้านบาท แต่สิ่งที่ต้องจับตาคือ คุณภาพของแบ็กล็อกถ้าไม่ดีจะมีปัญหาตามมา สร้างเสร็จไม่โอน จะเป็นภาระหนี้กลับมาหาผู้ประกอบการที่ทำให้ขาดสภาพคล่อง ที่น่าเป็นห่วงมากคือ คอนโดฯ ที่เปิดขายเก็บเงินดาวน์น้อย และมูลค่าไม่ปรับขึ้น อาจจะเจอปัญหาเรื่องปัญหาลูกค้าโอนไม่ได้ในอนาคต

“ปัญหาของแบ็กล็อกส่วนใหญ่จะอยู่ที่พอร์ตของคอนโดฯ ที่จะมีกลุ่มเก็งกำไรซึ่งมีประมาณ 20% ของยอดแบ็กล็อก 2.4 แสนล้านบาท หรือประมาณ 48,000 ล้านบาท ซึ่งยอดนี้จะกลับมาเป็นภาระหนี้ของผู้ประกอบการทำให้ยอดหนี้เฉพาะส่วนที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายของผู้ประกอบการปรับขึ้นจาก 1.2 ในปัจจุบัน มาอยู่ที่ 1.7 หรือมากกว่านี้ จากที่ปี 55 อยู่ที่ 1.1” นายเทิดศักดิ์ กล่าว

สำหรับผู้ประกอบการที่มีแบ็กล็อกจำนวนมากที่สุดในตลาด คือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีสูงถึง 60,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ ประมาณ 50,000 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) จำนวน 44,000 ล้านบาท เป็นคอนโดฯ ประมาณ 29,000 ล้านบาท

นายเทิดศักดิ์ กล่าวต่อว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการปรับตัวอยู่แล้ว มีการบริหารจัดการงบการเงินของตนเองเป็นอย่างดี โดยบางรายปรับพอร์ตการลงทุนหันมาเพิ่มสัดส่วนบ้านแนวราบมากขึ้น ส่วนแบ็กล็อกที่ลูกค้าไม่โอนก็มีวิธีบริหารจัดการเป็นอย่างดี

สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 57 คาดว่ายอดขายจะไม่โตมากไปกว่าปีนี้ที่คาดว่าทั้งปีจะมียอดขายประมาณ 2.5 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดจดทะเบียนคาดว่าจะโตมากกว่าปีนี้มากแน่นอน เนื่องจากมียอดแบ็กล็อกที่รอโอนอยู่จำนวนมาก

ราคาบ้านแพงขึ้นต่อเนื่อง

ด้านนายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2556 ว่า โครงการแนวราบหลังเกิดอุทกภัยน้ำท่วมได้พลิกกลับมาฟื้นตัวค่อนข้างชัดเจน มากถึง 27,749 หน่วย จากปี 2555 ที่เปิดตัว 24,968 หน่วย เพิ่มขึ้น 11% ส่วนโครงการแนวสูงในปีนี้ เดิมได้มีการคาดการณ์ตัวเลขการเปิดโครงการไว้แล้วว่าน่าจะสูงที่สุดในรอบ 16 ปี ปรากฏว่า ระยะเวลาไม่ถึง 1 ปี ตัวเลขกับพุ่งเกินจากที่คาดการณ์ไว้เป็นจำนวนมาก เมื่อเทียบกับปี 2555 โดยมีการเปิดตัวมากถึง 66,327 หน่วย จากปีที่ผ่านมาที่เปิดตัว 47,837 หน่วย เพิ่มขึ้น 38%

“จากผลการสำรวจงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 29 พบว่า ความต้องการคอนโดฯ เพิ่มสูงจากช่วงก่อนอุทกภัยปี2554 ที่ 23% เป็น 41%”

ผู้ประกอบการรายใหญ่จะหันมาพัฒนาแนวราบมากขึ้น โดยเฉพาะเจาะตลาดระดับกลาง จะเห็นว่าโมเดลธุรกิจเปลี่ยนไป ดังนั้น ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็ก ก็ต้องปรับตัวมากขึ้น เชื่อว่าราคาก็จะปรับขึ้น โดยทาวน์เฮาส์ จะเริ่มต้นที่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไปบวกลบ ด้านต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวขึ้นหมด อันเป็นผลมาจากราคาน้ำมัน และค่าขนส่งที่ปรับตัวสูงขึ้น

ส่วนสถานการณ์ทางการเมืองมองว่าไม่เคยส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ให้ชะลอตัว เพราะเป็นสินค้าที่ต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จ ไม่สามารถหยุดผลิตได้ มั่นใจว่าตราบใดที่การเมืองไม่กระทบสภาวะเศรษฐกิจ ก็เชื่อว่ามีผลแค่ระยะสั้นเท่านั้น

แบงก์ยังแข่งปล่อยกู้โครงการ

ด้านสินเชื่อที่ปล่อยกู้ผู้ประกอบการมีเพิ่มมากกว่าปีที่ผ่านมา สถาบันมีการแข่งขันในเรื่องสินเชื่อมาก จึงเป็นปัจจัยบวกของผู้ประกอบการ ในขณะเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ของรัฐก็กลับมาเป็นผู้เล่นที่สำคัญของตลาดเช่นกัน จึงเป็นการตอบโจทย์ได้ดีว่าปริมาณสินเชื่อที่ปล่อยกู้ให้แก่ผู้ประกอบการไม่ได้ลดลงแต่อย่างใด