กูรูอสังหาฯ ชี้การเมืองกระทบตลาดรุนแรงแค่สั้นๆ ส่งผลตลาดปลายปีหดตัว 30% ชี้ผู้ประกอบการรายกลางนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เสียหายมากสุด เมื่อเทียบรายใหญ่-รายเล็ก เหตุสภาพคล่องการเงินไม่ดี เพราะต้องใช้เงินหมุนเวียนจากการขายในการก่อสร้างโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ เผยแนวโน้มปี 57 ยังสดใสหลังการเมืองจบ เชื่ออสังหาฯ ฟื้นตัวเร็ว ระบุรัฐบาลใหม่ไม่ว่ามาจากพรรคไหนยังหนุนโครงการเมกะโปรเจกต์ คาดดันคอนโดมิเนียมขยายตัวยาวไม่ต่ำกว่า 10 ปี
ศาสตราพิชาน รศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ปัจจัยปัญหาการเมืองร้องแรงที่เกิดขึ้นอยู่ในขณะนี้ ส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมค่อนข้างมาก เนื่องจากในปี 56 อสังหาฯ มีการอัตราขายที่ขยายตัวสูง ดังนั้น เมื่อเกิดภาวะที่ทำให้เกิดความกังวล จึงส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจ ทั้งด้านการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค การลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ และการปล่อยสินเชื่อรายย่อยของสถาบันการเงิน จึงทำให้ดูเหมือนว่าตลาดในช่วงนี้ชะลอตัวรุนแรง
“หากเปรียบเทียบกับภาวะการขยายตัวปกติของตลาดอสังหาฯ แล้ว การชะลอตัวดังกล่าวถือว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติของตลาด คือ เมื่อตลาดขยายตัวสูง และเกิดภาวะชะงักจึงทำให้ดูรุนแรงมากกว่าปกติ แต่ในทางกลับกัน หากตลาดขยายตัวปกติ หรือต่ำ เมื่อเกิดการชะลอตัวจึงดูไม่รุนแรงเทียบเท่าช่วงที่มีการขยายตัวสูง โดยอัตราการชะลอตัวของตลาดในช่วงปลายปีนี้อยู่ที่ประมาณ 30% ของช่วงปกติ ”
ทั้งนี้ มองว่าปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้นแม้จะส่งผลให้เกิดการชะลอตัวของตลาดรวม แต่การชะลอตัวดังกล่าวจะเกิดเพียงระยะสั้นๆ โดยผลกระทบจะจากปัญหาจะคงอยู่เพียง 1-2 เดือน หลังการเกิดเหตุการณ์ และจะกลับมาฟื้น หรือขยายตัวตามปกติได้ภายในช่วงเวลาไม่เกิน 6 เดือน ปัญการเมืองถือว่าไม่กระทบตลาดรุนแรงเท่ากับวิกฤตการเงิน ซึ่งอาจจะต้องใช้ระยะเวลานานกว่า 5-10 ปีในการฟื้นตัว เนื่องจากวิกฤตทางการเงินนั้นส่งผลโดยตรงต่อกระแสเงินสด หรือสภาพคล่องของผู้พัฒนาโครงการ และสถาบันการเงิน และผู้บริโภคอย่างรุนแรง
สำหรับผลกระทบการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงนี้ กลุ่มผู้ประกอบการที่จะได้รับผลกระทบมาก คือ กลุ่มผู้ประกอบการระดับกลางที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เนื่องจากจะต้องประสบปัญหาจากสภาพคล่องของบริษัท เพราะไม่สามารถชะลอ หรือหยุดการพัฒนาโครงการได้ เนื่องจากมีขนาดโครงการค่อนข้างใหญ่ ขณะที่กลุ่มบริษัทขนาดเล็ก และรายย่อยถือว่าได้รับผลกระทบไม่มากเพราะขนาดโครงการที่พัฒนามีขนาดเล็ก และจำนวนไม่มาก ทำให้สามารถชะลอการพัฒนาออกไปได้ง่ายกว่าผู้ประกอบการรายกลาง ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ถือว่าได้รับผลกระทบน้อยที่สุด เพราะมีสภาพคล่องที่ดีทำให้สามารถยืนระยะได้นานกว่าผู้ประกอบการขนาดกลาง และรายเล็ก
ทั้งนี้ ผละกรทบจากปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้นไม่ได้ส่งผลเสียเพียงด้านเดียว แต่ผลกระทบด้านดีต่อปัญหาการเกิดฟองสบู่ในระบบไม่น้อย โดยในด้านของผลกระทบด้านดี คือ ช่วยในการะชะลอความร้อนแรงในการเปิดตัวโครงการใหม่ เพราะในช่วงก่อนหน้านี้ มีการพัฒนาโครงการใหม่จำนวนมาก จนส่งผลให้ตลาดเกิดฟองสบู่ขยายตัวสูงขึ้น จนเกิดความกังวลจากหลายๆ ฝ่าย ทั้งในภาครัฐ และเอกชน ดังนั้น เมื่อเกิดการชะลอตัวขึ้นในขณะนี้จึงส่งผลในด้านดีทำให้ฟองสบู่ในระบบหดตัวลง
“ต้องบอกว่าผลกระทบจากการเมืองต่อตลาดอสังหาฯ ในปีนี้มีน้อยมาก เพราะผู้ประกอบการมีการทยอยรับรู้รายได้จากโครงการที่พัฒนาในช่วง 2 ปีก่อนหน้าจำนวนมาก ส่วนผลกระทบจากในช่วงปลายปีนี้จะไปชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2558 อย่างไรก็ตาม ผลเสียในระยะสั้นนี้อาจจะก่อให้เกิดปัญหาหนี้เสียในระบบเพิ่มมากขึ้น เพราะผู้บริโภคขาดสภาพคล่อง”
รศ.มานพ กล่าวว่า สำหรับแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ในปี 2557 นั้นมองว่า ยังเป็นปีที่สดใสของอสังหาฯ แต่ขึ้นอยู่กับว่าปัญหาการเมืองจะจบลงช้าหรือเร็ว หากจบช้าระยะเวลาในการฟื้นตัวก็จะยืดออกไป แต่หากจบเร็วการฟื้นตัวก็จะกลับมาได้เร็วเช่นกัน เพราะผลกระทบการเมืองจะเกิดเพียงช่วงสั้นๆ โดยปัจจัยหลักที่จะส่งผลต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ยังคงเป็นปัจจัยจากการลงทุนของภาครัฐในโครงการเมกะโปรเจกต์ รถไฟความเร็วสูง การลงทุนพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งมวลชน และระบบเน็ตเวิร์กการขนส่งที่จะเชื่อมไปยังประเทศเพื่อนบ้านเพื่อรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
“เชื่อว่าการเมืองจบลง ก็จะมีการเลือกตั้งและจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ซึ่งไม่ว่าพรรคใดจะเข้ามาเป็นรัฐบาลก็ตาม เชื่อว่าจะเข้ามาสานต่อ หรือชูโครงการเมกะโปรเจกต์ขนส่งมวลชนเป็นนโยบายหลัก ซึ่งจะส่งผลดีต่อการขยายตัวของตลาดอสังหาฯ ในอนาคตอย่างแน่นอน”
สำหรับโครงการเมกะโปรเจกต์ ที่จะเกิดขึ้นจะส่งผลให้เกิดอุตสาหกรรมการเกษตรแปรรูป และการเกิดแหล่งงานในพื้นที่รัศมีครึ่งกิโลเมตรจากสถานีรถไฟความเร็วสูง และสถานีระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่ต่างจังหวัด ซึ่งเปิดโอกาสให้อสังหาฯ ขยายการลงทุนไปในชุมชนเมืองแห่งใหม่ๆ ทั้งเมืองอุตสาหกรรม และเมืองท่องเที่ยว ที่จะเกาะไปกับสถานีรถไฟความเร็วสูง โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ จะส่งผลให้ตลาดคอนโดฯ ยังมีแนวโน้มการขยายตัวที่ต่อเนื่องไปอีกไม่น้อยกว่า 10 ปี
