ราคาที่ดิน-ก่อสร้างพุ่งดันบ้านเดี่ยวแพงหูฉี่รายได้ต่ำแสนหมดสิทธิ!

“รศ.มานพ พงศทัต” กูรูอสังหาฯ ฟันธงคอนโดฯ ล้นตลาด ระบุซัปพลายเกิดใหม่รวดเร็วแซงหน้าดีมานด์ ส่งสัญญาณครึ่งหลังอาจลดความร้อนแรงเข้าสู่การปรับฐาน หลังปัจจัยลบเพียบ คาดเป็นจังหวะเร่งระบายสต๊อก เชื่อเทรนด์ “คอมมูนิตี มอลล์-รีเทล” แรง ฟันธงบ้านเดี่ยวอนาคตเป็นตลาดของผู้มีรายได้สูงรายได้แสนบาทต่อเดือน เหตุที่ดิน-ค่าก่อสร้างพุ่ง ส่งผลตลาดทาวน์เฮาส์ใกล้เมืองได้รับอานิสงส์

รศ.มานพ พงศทัต ผู้ทรงคุณวุฒิคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังว่า จะเป็นช่วงของการปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติ หลังจาก 1-2 ปีที่ผ่านมา ภาคอสังหาฯ มีความร้อนแรงเกินไป ทั้งในด้านการลงทุน และแรงซื้อของผู้บริโภค ซึ่งเป็นผลมาจากการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลผ่านโครงการบ้านหลังแรก และรถคันแรก เป็นต้น

โดยสังเกตได้ว่าครึ่งปีแรกมีการพัฒนาโครงการคอนโดฯ เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้เกิดสินค้าล้นตลาดทั้งในพื้นที่กลางเมือง และตามหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต โดยในปีนี้ มีการประเมินซัปพลายใหม่ทั้งแนวราบ และแนวสูงจะเข้าสู่ตลาดทั่วประเทศ 2 แสนหน่วย กระจายอยู่ในกรุงเทพฯ และรอบปริมณฑล 1.2 แสนหน่วย ที่เหลือไปตามหัวเมืองต่างจังหวัด ทั้งนี้ คาดว่า ซัปพลายสะสม และของใหม่ที่เข้ามาเสริมอาจจะต้องใช้เวลานานกว่า 1-2 ปี ในการระบายสินค้าออกไป

“มองว่าตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลังจะเริ่มเข้าสู่การปรับฐานเข้าสู่ภาวะปกติ เนื่องจากมีปัจจัยลบเข้ามากระทบ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาทางการเมือง สถาบันการเงินเข้มงวดปล่อยสินเชื่อ จีดีพีในประเทศขยายตัวลดลง รวมถึงผลกระทบการยกเลิก QE3 ของสหรัฐฯ ปัญหาเหล่านี้ส่งผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภคเกิดชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน ขณะเดียวกัน ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาฯ เองก็ปรับแผนการลงทุนออกไป และหันมาเร่งระบายสต๊อกในมือออก ป้องกันปัญหาต้นทุนดอกเบี้ยที่จะตามมาภายหลัง”

รศ.มานพ ชี้ว่า นอกจากผู้ประกอบการจะเร่งระบายสต๊อกสินค้าแล้ว จะเริ่มปรับแนวลงทุนไปสู่ธุรกิจใหม่ เช่น พัฒนาคอมมูนิตีมอลล์ และธุรกิจรีเทล จับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อระดับกลางในเมือง

ในส่วนของกลุ่มผู้บริโภคเองก็จะปรับตัวเช่นกัน โดยพิจารณาออกเป็น 3 กลุ่มหลัก คือ 1.กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เชื่อว่ายังมีการขยายตัวของความต้องการ แต่ไม่หวือหวาเหมือนช่วง 1-2ปีที่ผ่านมา โดยกลุ่มนี้จะมีการขยายตัวที่ระดับ 7-8% หรือมีการซื้อเพื่ออยู่ประมาณ 70,000-80,000 ยูนิต

2.กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน กลุ่มนี้จะขยายตัวสูงขึ้นมากเพื่อรองรับตลาดให้เช่าห้องชุดที่จะเติบโตอย่างมากในอนาคต

ทั้งในส่วนของลูกค้าคนทำงานรุ่นใหม่ และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ และ 3.กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร จะลดลงอย่างมากเนื่องจากซัปพลายในตลาดยังค้างสต๊อกอยู่จำนวนมาก

“การปรับฐานของตลาดอสังหาฯ ในครั้งนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี ช่วยให้ซับปลายที่ค้างสต๊อกระบายออกไป ช่วยลดการเกิดฟองสบู่ในระบบได้อย่างมาก ทั้งนี้ภ าวะโอเวอร์ซัปพลายที่เกิดขึ้นไม่ได้เกิดจากการหดตัวของดีมานด์ แต่ซัปพลายใหม่มีปริมาณที่สูงกว่ากำลังซื้อ”

สำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ รศ.มานพ มองว่า จะไปขยายตัวอยู่ในกลุ่มทาวน์เฮาส์มากกว่าบ้านเดี่ยว เนื่องจากในปัจจุบันบ้านเดี่ยวไม่ใช่สินค้าที่กลุ่มคนที่มีรายได้ปานกลางจะซื้อได้แล้ว ซึ่งเป็นผลจากราคาที่ดิน และค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ดังนั้น จะกลายเป็นสินค้าสำหรับกลุ่มคนที่มีรายได้ไม่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อเดือน ทำให้คนที่มีรายได้ระดับปานกลางจะหันมาพิจารณาทาวน์เฮาส์ที่มีขนาดเล็กลงไป และอยู่ใกล้เมืองเพิ่มมากขึ้น