“คลอลิเออร์” ฟันธงคอนโดฯ ไม่โอเวอร์ซัปพลาย

“คลอลิเออร์” ฟันธงคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ไม่โอเวอร์ซัปพลาย ระบุไตรมาส 2 เปิดตัวลดลง 22% แต่ครึ่งปียังสูงกว่าปี 55 ถึง 11% ชี้คอนโดฯ ในเขต กทม. 369,400 ยูนิต สูงสุดเป็นประวัติการณ์ ครึ่งปีโอนไปแล้ว 14,440 ยูนิต กำหนดสร้างเสร็จปีนี้ 66,800 ยูนิต

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า แม้ว่าจะมีผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องบางแห่งออกมาเตือนเรื่องโอเวอร์ซัปพลาย และฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียม แต่ผู้ประกอบการทั้งหลายยังคงเชื่อมั่นในกำลังซื้อของผู้ซื้อ ซึ่งจากการสำรวจของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์สฯ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียม ที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2556 พบว่า ลดลงประมาณ 22% จากไตรมาสที่ 1 โดยมีคอนโดมิเนียมประมาณ 12,566 ยูนิต เปิดขายในกรุงเทพมหานคร จำนวนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2556 อยู่ที่ประมาณ 28,637 ยูนิต สูงกว่าจำนวนที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2555 ประมาณ 11%

ประมาณ 45% ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสที่ 2/2556 ตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวของรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินสายปัจจุบัน โดยในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก รวมทั้งถนนย่อย และซอยที่แยกจากถนนดังกล่าว มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดขายมากที่สุด คือประมาณ 2,030 ยูนิต หรือประมาณ 16% ของยูนิตทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสที่ 2

แม้ว่าพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอกจะยังคงไกลจากรถไฟฟ้า/รถไฟใต้ดิน สายปัจจุบัน และสายที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง แต่เนื่องจากยังมีที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา และราคาไม่สูงเกินไปอยู่อีกมาก กอปรกับผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีขนาดใหญ่ที่สุดในกรุงเทพมหานคร คือ กลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ-ปานกลาง ดังนั้น พื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก จึงได้รับความนิยมมากที่สุดในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกปี 2556

ช่วงครึ่งปีแรก 2556 พบว่า มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ และจดทะเบียนประมาณ 14,440 ยูนิต จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ ที่มีจำนวน 369,400 ยูนิตในปัจจุบัน และอีกกว่า 66,800 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี พ.ศ.2556 โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เลื่อนกำหนดแล้วเสร็จออกไป เนื่องจากปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ซึ่งจำนวนของคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2556 ถือว่ามีจำนวนมากที่สุดเป็นประวัติการณ์

ส่วนอัตราการขายได้เฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2/2556 อยู่ที่ประมาณ 74% สูงที่สุดในรอบหลายไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่สามารถปิดการขายภายในไม่กี่วันหลังจากการเปิดขายอย่างเป็นทางการ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ

กลุ่มผู้ซื้อขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดคอนโดมิเนียม คือ กลุ่มผู้มีรายได้ต่ำ-ปานกลาง และราคาที่พวกเขาสามารถซื้อได้คือ คอนโดมิเนียมที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในปี 2555 และในช่วงครึ่งแรกปี 2556 มีราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 40,001-60,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีกลุ่มลูกค้าหลักคือ ผู้ซื้อที่มีรายได้ต่ำถึงปานกลาง ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา และในช่วงครึ่งแรกปี 2556 อยู่ที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 35 ตารางเมตร

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2556 เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปี 2555 อยู่ที่ประมาณ 7% เนื่องจากปัจจัยหลายอย่างมีผลกระทบต่อค่าก่อสร้างคอนโดมิเนียมประมาณ 40% ของจำนวนทั้งหมดที่เปิดขายในครึ่งแรกปี 2556 มีราคาขายเฉลี่ยระหว่าง 40,001-60,000 บาทต่อตารางเมตร คอนโดมิเนียมบางโครงการในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และราคาขายยังคงต่ำกว่าโครงการที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS และ MRT สายปัจจุบัน แม้ว่าเส้นทางของส่วนต่อขยายทั้งหมดจะยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในอีกหลายปีข้างหน้า

ระวังทาวน์เฮาส์คู่แข่งรายสำคัญของคอนโดฯ ชานเมือง

โครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากที่เปิดขายตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร แม้ว่าบางพื้นที่ตามแนวเส้นทางการพัฒนาจะยังคงมีโครงการบ้านจัดสรรขายอยู่ก็ตาม

โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการเริ่มมีการเปิดขายตั้งแต่ปี 2552 และเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี โดยเฉพาะในปี 2555 ที่มีบ้านจัดสรรมากกว่า 1,000 ยูนิต เปิดขายในพื้นที่นี้ และประมาณ 90% ของบ้านจัดสรรที่เปิดขายในปี 2555 คือ ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น ซึ่งสอดคล้องกับการขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่กรมที่ดิน โครงการส่วนใหญ่มีอัตราการขายได้ที่ค่อนข้างสูง แม้ว่าจะมีราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตเริ่มต้นที่ประมาณ 2.5 ล้านบาท ขึ้นไปจนถึงมากกว่า 5.5 ล้านบาท หรือมากกว่านั้นในบางโครงการ

ทั้งนี้ พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในระยะทางไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากแนวเส้นทางนั้น ยังคงมีที่ดินที่เหมาะสำหรับทำโครงการบ้านจัดสรรขนาดไม่ใหญ่ได้ โดยเฉพาะโครงการทาวน์เฮาส์ที่ต้องการที่ดินขนาดประมาณ 15-30 ไร่ ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่ยังคงต้องการที่จะอยู่อาศัยในบ้านมากกว่า แม้ว่าจะยังไกลจากสถานีรถไฟฟ้า ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 2.5 ล้านบาท ในพื้นที่นี้จะต้องแข่งขันกับโครงการทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ด้วย

ยันคอนโดฯ ไม่โอเวอร์ซัปพลาย

ภาวะโอเวอร์ซัปพลาย และฟองสบู่ไม่สามารถเกิดขึ้นในเวลาเดียวกัน เนื่องจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องนั้นแตกต่างกัน ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครยังไม่มีสัญญาณของฟองสบู่ แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากเปิดขายในปีที่ผ่านมา และยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปีนี้ แต่ว่ายังคงมีช่องให้ตลาดขยายตัวได้อีก

“เพราะว่าจำนวนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มีจำนวนมาก แต่บางโครงการก็สามารถทำยอดขายได้ดีกว่าหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง สำหรับผู้ประกอบการอื่นๆ ก็สามารถทำยอดขายได้ดีขึ้นเมื่อมีการศึกษาตลาดเป็นอย่างดี โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี มีการออกแบโครงการ และแต่ละยูนิตดี เป็นสัดส่วน และมีกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจน ตลาดต่างจังหวัดเป็นทำเลใหม่ๆ ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากขึ้น เนื่องจากรายได้ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากการขยายตัวของเศรษฐกิจ และการเติบโตขึ้นของเมืองสำคัญๆ ในแต่ละภูมิภาค ได้กลายเป็นจุดที่ทำให้ตลาดมีกำลังซื้อมากขึ้น” นายสุรเชษฐกล่าวสรุป