“ธปท.” ยันยังไม่ออกมาตรการ LTV คุมอสังหาฯ ชี้ยังไม่มีภาวะฟองสบู่แค่เฝ้าระวัง ระบุอัตราดอกเบี้ยต่ำ มาตรการกระตุ้นภาครัฐ เงินทุนไหลเข้า ปัจจัยนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ขณะที่ภาคเอกชนประสานเสียงไม่เห็นสัญญาณ วอน ธปท.อย่าออกมาตรการคุมหวั่นตลาดชะงัก พร้อมเตือนผู้ประกอบการลงทุนระมัดระวัง
วานนี้ (8 พ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดงานสัมมนา เรื่อง “สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ และแนวโน้มการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย” โดยดร.ทรงธรรม ปิ่นโต ผู้อำนวยการสำนักเศรษฐกิจมหภาค ฝ่ายนโยบายเศรษฐกิจการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย กล่าวว่า จากเสถียรภาพทางการเงินอยู่ในภาวะเปราะบาง ทำให้ ธปท.ต้องเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะสินเชื่อภาคครัวเรือนที่ขยายในระดับสูงต่อเนื่อง ความร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และเงินทุนที่เคลื่อนย้ายอย่างรวดเร็ว เพื่อเตรียมพร้อมมาตรการรองรับ เพราะหากปล่อยให้ภาวะดังกล่าวดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง อาจเป็นการสะสมความเปราะบางในระบบเศรษฐกิจ การเงิน และทำให้เกิดภาวะการหยุดชะงักในระบบเศรษฐกิจได้ จึงจำเป็นต้องระมัดระวังความเสี่ยงด้านเสถียรภาพเศรษฐกิจการเงินอย่างใกล้ชิด
แม้ว่าผู้ประกอบการจะยืนยันการไม่เกิดขึ้นของภาวะฟองสบู่ แต่ด้วยอสังหาฯ เป็นธุรกิจผูกติดกับภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างมาก และสภาวะแวดล้อมเอื้อต่อการเติบโตของอสังหาฯ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำกว่าการลงทุนอื่น, มาตรการกระตุ้นการลงทุน, การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของสถานบันการเงิน
“จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ปัจจัยนำไปสู่ภาวะฟองสบู่เกิดจากการกระตุ้นของภาครัฐ, อัตราดอกเบี้ยต่ำ, เงินทุนไหลเข้า เพราะอสังหาฯ เป็นธุรกิจให้อัตราผลตอบแทนที่สูง ทำให้ได้รับความสนใจจากนักลงทุน แต่จะบอกว่าตอนนี้เกิดฟองสบู่แล้วหรือไม่ คงบอกไม่ได้ เพราะแม้แต่ประเทศพัฒนาแล้ว เมื่อเกิดวิกฤตแล้วถึงจะรู้ แต่สามารถดูปัจจัยนำไปสู่การเกิดฟองสบู่ได้มากน้อยเพียงใด แต่ต้องยอมรับว่าในบางพื้นที่มีการเติบโตที่ไม่สอดคล้องกับปัจจัยพื้นฐาน ซึ่งผู้ประกอบการควรเระมัดระวังในการลงทุน” ดร.ทรงธรรม กล่าว
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มั่นใจว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังไม่มีภาวะฟองสบู่อย่างแน่นอน เนื่องจากโครงสร้างอสังหาฯ ในปัจจุบันอยู่ในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ 8 ราย ซึ่งครองส่วนแบ่ง 86% ของมูลค่าตลาดรวม เพียง 2 รายแรก ได้แก่ พฤกษา และแสนสิริ มีส่วนแบ่งทางการตลาดถึง 20% จากมูลค่าตลาดรวม 6 แสนล้านบาท แบ่งเป็นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3 แสนล้าน และต่างจังหวัด 3 แสนล้าน
ทั้งนี้ ภาคอสังหาฯ มีความเปลี่ยนแปลงไปค่อนข้างมากจากสมัยก่อน เนื่องจากระบบสาธารณูปโภคมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังเน้นไปลงทุนพัฒนาโครงการในต่างจังหวัดมากขึ้น โดยจะเน้นไปที่ตลาดที่เอื้อต่อการเปิด AEC แต่เนื่องจากตลาดต่างจังหวัดมีขนาดเล็ก ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอการลงทุนในต่างจังหวัด
“มั่นใจไม่มีภาวะฟองสบู่ หากเทียบ 4-5 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาของผู้ประกอบการเกาะตามถนน ชานเมือง แต่ปัจจุบันเกาะเข้ามาในรถไฟฟ้า เข้าสู่ตัวเมืองมากขึ้น เพื่อลดต้นทุนในการเดินทาง ปีที่แล้วกลุ่ม 1-2 ล้านบาท เติบโตมากว่า 40% ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีความต้องการจริง ซึ่งรัฐไม่ควรออกมาตรการควบคุม ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ไม่มีสัญญาณฟองสบู่ แต่ยอมรับว่ามีโอเวอร์ซัปพลายในบางพื้นที่ ลูกค้า สถาบันการเงินมีการปรับตัว อีกทั้งในปัจจุบันมีฐานข้อมูลมากพอสมควรในการเฝ้าระวัง ส่วนทาวน์เฮาส์ ตลาด 3 ปีย้อนหลังอยู่ที่ 5 หมื่นกว่าล้านบาทมาโดยตลอด ไม่มีสัญญาณฟองสบู่ การเติบโตจะโตตามสาธารณูปโภคใน 10 เส้นทางรถไฟฟ้าซึ่งจะทำให้ดีมานด์แนวราบมีการเปลี่ยนแปลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า”
LTV กระทบตลาแนวราบ
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การออกมาตรการอะไรก็ต้องระมัดระวัง เพราะจะส่งผลกระทบต่อคนซื้อบ้านการออก LTV บ้านจัดสรร จะสร้างปัญหาอีกแบบขึ้นมา คือ คนไม่มีเงินก้อนมาดาวน์บ้าน เพราะบ้านจัดสรรในปัจจุบันก่อสร้างเร็ว โอนเร็วคนต้องสะสมเงินก้อนก่อนซื้อ และจะมีผู้ประกอบการบางส่วนหันไปสร้างบ้านผ่อนดาวน์ ก็จะกลับเข้าสู่วงจรเดิม ซื้อบ้านไม่ได้บ้าน คนซื้อผ่อนไม่ไหว
ส่วนคอนโดฯ LTV ไม่ช่วยให้คนเก็งกำไรออกจากตลาด เพราะคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเก็งกำไรจะซื้อตอนที่ยังไม่สร้าง และต้องใช้เวลาสร้าง 1-2 ปี ทำให้มีเวลาในการขายห้องชุด คนซื้อคอนโดฯ เก็งกำไรจะไม่ซื้อคอนโดฯ สร้างเสร็จ คนเก็งกำไร ไม่เคยยื่นขอสินเชื่อ ขณะที่คนที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงต้องกำเงินดาวน์ 10-20% ของราคามาซื้อ
“การใช้ LTV ก็เหมือนเอาน้ำมันหมูไปฉีดแมลงสาบ มันไม่กลัว เพราะพวกนี้ไม่เคยกู้ ขายก่อนกู้ตลอด”
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แม้ว่าในบางพื้นที่มีสินค้าในตลาดมากจนเกินไป แต่ยืนยันว่ายังไม่มีภาวะฟองสบู่เกิดขึ้นอย่างแน่นอน แต่อย่างไรก็ตา มผู้ประกอบการควรจะมีความระมัดระวังในการลงทุนเพราะยังมีปัจจัยลบจากภายนอกประเทศ รวมถึงปัจจัยอื่นๆ ที่ไม่สามารถควบคุมได้
