แบงก์ชาติเผยยังไม่มีนโยบายคุมสินเชื่ออสังหาฯ แต่อยู่ในช่วงเฝ้าระวัง ถ้าอนาคตข้อมูลเปลี่ยนแปลงไม่แน่ ส่วนแคมเปญสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยกู้ 105% พร้อมให้ดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือน สูงกว่าหลักเกณฑ์ LTV ทำได้ แต่ต้องแบกรับภาระเงินกองทุนแพงขึ้นด้วย ให้แบงก์พาณิชย์ไปรับความเสี่ยงเอาเอง ด้านผู้บริหารพฤกษาฯระบุตลาดอสังหาฯยังไม่ฟองสบู่ ชี้การเพิ่มเกณฑ์ LTV กระทบผู้มีรายได้น้อย แนะทางการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อโครงการ เพื่อบริหารสินค้าออกสู่ตลาด
จากกรณีที่มีข่าวลือในตลาดหุ้นว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท. )เตรียมจะออกหลักเกณฑ์มาคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ดัชนีตลาดหุ้นในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงค่อนข้างมากในช่วง 1-2 วันนี้
นายสมบูรณ์ จิตเป็นธม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายนโยบายความเสี่ยง สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า ณ ตอนนี้อยู่ในช่วงเฝ้าระวังอัตราการขยายตัวสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และติดตามข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไปก่อน จึงยังไม่มีนโยบายอะไรออกมาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ อย่างไรก็ตามถ้าสุดท้ายแล้วพบว่าข้อมูลตัวเลขของภาคอสังหาริมทรัพย์สะท้อนออกมามีความจำเป็นต้องออกก็ค่อยว่ากันในอนาคต
“อย่าไปใส่ใจในข่าวลือเลย ไม่มีในหัวของผมตอนนี้ ไม่มีความคิดจะออกหลักเกณฑ์มาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ข่าวลือที่เกิดขึ้นตลาดน่าจะเป็น overreactionมากกว่า ส่วนที่มีประเด็นว่าเราส่งเจ้าหน้าที่ไปพบปะพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เป็นการตรวจสอบตามปกติและเร็วๆ นี้ก็จะมีการพบปะพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีก ถือเป็นการแลกเปลี่ยนข้อมูลสม่ำเสมออยู่แล้ว”นายสมบูรณ์กล่าว
สำหรับประเด็นที่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) (KTB) ออกแคมเปญสินเชื่อบ้านผ่อนสบายที่ให้วงเงินกู้สูงสุด 105%ของราคาประเมินและคิดอัตราดอกเบี้ย 0%นาน 6 เดือนนั้น ผู้อำนวยการอาวุโสธปท.กล่าวว่า หลักเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) ไม่ได้แปลว่าห้ามปล่อยสินเชื่อเกินหลักเกณฑ์ดังกล่าว แต่สามารถให้สินเชื่อมากได้ แต่ธนาคารนั้นต้องมีเงินกองทุนแพงขึ้น เพื่อรองรับที่เพิ่มขึ้น จึงเป็นเรื่องการบริหารจัดการของธนาคารนั้นๆ เองมากกว่า
เช่นเดียวกับนางฤชุกร สิริโยธิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท.กล่าวเพียงสั้นๆว่า ช่วงนี้เป็นการติดตามข้อมูลของธปท. ซึ่งจะเน้นว่ามีอะไรน่ากลัวหรือไม่ คุณภาพการปล่อยสินเชื่อเป็นอย่างไร เป็นต้น ทำให้ตอนนี้ยังไม่มีมาตรการอะไรออกมา แต่ยืนยันอะไรในวันข้างหน้าไม่ได้ ถ้าเกิดวันหน้าออกขึ้นมา จึงขึ้นกับข้อมูลที่เกิดขึ้น
อนึ่ง หลักเกณฑ์ LTV ในปัจจุบันกำหนดให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ประเภทที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมกำหนด LTV 90% หมายถึงธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ 90% และที่เหลือ 10%เป็นเงินดาวน์ของผู้กู้เอง ขณะที่ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์กำหนด LTV 95% และเงินดาวน์ของผู้กู้อีก 5%ที่เหลือ ทั้งนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าว ยกเว้นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนและมีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำ
***อสังหาฯหวั่นเพิ่มเกณฑ์LTVกระทบคนมีบ้าน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวเชื่อว่า ธปท. จะยังไม่ออกมาตรการอะไรออกมาขณะนี้ โดยเฉพาะการเพิ่มเกณฑ์ LTV เพราะไม่เพียงควบคุมคนมีเงินซื้อบ้านเก็งกำไร แต่จะเป็นการควบคุมผู้มีรายได้น้อยไปด้วย ซึ่งกลุ่มหลังนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด อาทิเช่น หากลด LTV จาก 90% ในปัจจุบัน เหลือ 80% ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์ 20% นั้นหมายความว่าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จะต้องวางเงินดาวน์ 2 แสนบาท หากเก็บเงินเดือนละ 5,000 บาท ต้องใช้เวลานานถึง 40 เดือนหรือกว่า 3 ปีจึงจะมีเงินมาดาวน์บ้าน ถึงเวลานั้นก็ไม่มีบ้านราคา 1 ล้านบาทขายแล้ว และคนกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มใหญ่ของสังคม
ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของบริษัท ยังพบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเติบโตจาก 1.พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหันมานิยมอยู่อาศัยในคอนโดฯมากขึ้น 2.กลุ่มนิวดีมานด์ คนรุ่นใหม่ ครอบครัวใหม่ ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้ทำให้ตลาดคอนโดฯโตขึ้น 20-30% นอกจากนี้ ยังไปดึงส่วนแบ่งตลาดทาวน์เฮาส์ได้เพิ่มขึ้น ที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดทาวน์เฮาส์ไม่มีการเติบโตเลย
นอกจากนี้ การสำรวจยังพบว่า กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดฯระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะกู้ร่วมระหว่างสามี-ภรรยา หรือญาติ พี่น้อง เฉลี่ย 2-2.5 คน/ยูนิต ซึ่งการกู้ร่วมในลักษณะนี้ไม่ใช้การซื้อเพื่อเก็งกำไรอย่างแน่นอน
ส่วนความร้อนแรงของการเปิดตัวโครงการอสังหาฯนั้น ยอมรับว่ามีการเปิดตัวมาก แต่รูปแบบของการเปิดตัวจะกระจายทำเลทั้งในกรุงเทพ-ปริมณฑลและต่างจังหวัด ต่างจากอดีตที่จะมีการลงทุนแบบกระจุกตัวในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลเท่านั้น นอกจากนี้ ยังพบว่าในพื้นที่ที่มีจำนวนสินค้าคงเหลือในตลาดมากๆ จะไม่มีการเปิดตัวสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด แต่ผู้ประกอบการจะไปหาทำเลใหม่ๆ ซึ่งการลงทุนในลักษณะนี้ถือว่ามีความเสี่ยงน้อย
“ ในวันนี้คนของธปท.จะมาขอข้อมูลตลาดจากเรา ซึ่งเค้าคงต้องการข้อมูลที่แท้จริงของตลาด ซึ่งเราเตรียมผลสำรวจและวิจัยไว้ให้เรียบร้อยแล้ว”
แต่อย่างไรก็ตาม หากธปท.ต้องการจะควบคุมความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ ควรควบคุมที่ต้นน้ำ คือควบคุมการปล่อยสินเชื่อโครงการ ผู้ประกอบการจะได้ไม่พัฒนาสินค้าออกสู่ตลาดมาก โดยอาจจะพิจารณาจากสัดส่วนหนี้สินต่อทุน หากรายใดเกินกว่า 1.5 ก็ไม่ควรปล่อยสินเชื่อให้.
จากกรณีที่มีข่าวลือในตลาดหุ้นว่าธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท. )เตรียมจะออกหลักเกณฑ์มาคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ดัชนีตลาดหุ้นในกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ลดลงค่อนข้างมากในช่วง 1-2 วันนี้
นายสมบูรณ์ จิตเป็นธม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายนโยบายความเสี่ยง สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. เปิดเผยว่า ณ ตอนนี้อยู่ในช่วงเฝ้าระวังอัตราการขยายตัวสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์และติดตามข้อมูลภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ไปก่อน จึงยังไม่มีนโยบายอะไรออกมาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ อย่างไรก็ตามถ้าสุดท้ายแล้วพบว่าข้อมูลตัวเลขของภาคอสังหาริมทรัพย์สะท้อนออกมามีความจำเป็นต้องออกก็ค่อยว่ากันในอนาคต
“อย่าไปใส่ใจในข่าวลือเลย ไม่มีในหัวของผมตอนนี้ ไม่มีความคิดจะออกหลักเกณฑ์มาดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ข่าวลือที่เกิดขึ้นตลาดน่าจะเป็น overreactionมากกว่า ส่วนที่มีประเด็นว่าเราส่งเจ้าหน้าที่ไปพบปะพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เป็นการตรวจสอบตามปกติและเร็วๆ นี้ก็จะมีการพบปะพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อีก ถือเป็นการแลกเปลี่ยนข้อมูลสม่ำเสมออยู่แล้ว”นายสมบูรณ์กล่าว
สำหรับประเด็นที่ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) (KTB) ออกแคมเปญสินเชื่อบ้านผ่อนสบายที่ให้วงเงินกู้สูงสุด 105%ของราคาประเมินและคิดอัตราดอกเบี้ย 0%นาน 6 เดือนนั้น ผู้อำนวยการอาวุโสธปท.กล่าวว่า หลักเกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(LTV) ไม่ได้แปลว่าห้ามปล่อยสินเชื่อเกินหลักเกณฑ์ดังกล่าว แต่สามารถให้สินเชื่อมากได้ แต่ธนาคารนั้นต้องมีเงินกองทุนแพงขึ้น เพื่อรองรับที่เพิ่มขึ้น จึงเป็นเรื่องการบริหารจัดการของธนาคารนั้นๆ เองมากกว่า
เช่นเดียวกับนางฤชุกร สิริโยธิน ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท.กล่าวเพียงสั้นๆว่า ช่วงนี้เป็นการติดตามข้อมูลของธปท. ซึ่งจะเน้นว่ามีอะไรน่ากลัวหรือไม่ คุณภาพการปล่อยสินเชื่อเป็นอย่างไร เป็นต้น ทำให้ตอนนี้ยังไม่มีมาตรการอะไรออกมา แต่ยืนยันอะไรในวันข้างหน้าไม่ได้ ถ้าเกิดวันหน้าออกขึ้นมา จึงขึ้นกับข้อมูลที่เกิดขึ้น
อนึ่ง หลักเกณฑ์ LTV ในปัจจุบันกำหนดให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ประเภทที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมกำหนด LTV 90% หมายถึงธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ได้ 90% และที่เหลือ 10%เป็นเงินดาวน์ของผู้กู้เอง ขณะที่ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์กำหนด LTV 95% และเงินดาวน์ของผู้กู้อีก 5%ที่เหลือ ทั้งนี้ หลักเกณฑ์ดังกล่าว ยกเว้นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ เพราะมีการหักเงินเดือนและมีความมั่นคงของตำแหน่งหน้าที่การงาน ความเสี่ยงจึงต่ำ
***อสังหาฯหวั่นเพิ่มเกณฑ์LTVกระทบคนมีบ้าน
ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวเชื่อว่า ธปท. จะยังไม่ออกมาตรการอะไรออกมาขณะนี้ โดยเฉพาะการเพิ่มเกณฑ์ LTV เพราะไม่เพียงควบคุมคนมีเงินซื้อบ้านเก็งกำไร แต่จะเป็นการควบคุมผู้มีรายได้น้อยไปด้วย ซึ่งกลุ่มหลังนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด อาทิเช่น หากลด LTV จาก 90% ในปัจจุบัน เหลือ 80% ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินดาวน์ 20% นั้นหมายความว่าซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาท จะต้องวางเงินดาวน์ 2 แสนบาท หากเก็บเงินเดือนละ 5,000 บาท ต้องใช้เวลานานถึง 40 เดือนหรือกว่า 3 ปีจึงจะมีเงินมาดาวน์บ้าน ถึงเวลานั้นก็ไม่มีบ้านราคา 1 ล้านบาทขายแล้ว และคนกลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มใหญ่ของสังคม
ทั้งนี้ จากผลการสำรวจของบริษัท ยังพบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเติบโตจาก 1.พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหันมานิยมอยู่อาศัยในคอนโดฯมากขึ้น 2.กลุ่มนิวดีมานด์ คนรุ่นใหม่ ครอบครัวใหม่ ซึ่งทั้ง 2 กลุ่มนี้ทำให้ตลาดคอนโดฯโตขึ้น 20-30% นอกจากนี้ ยังไปดึงส่วนแบ่งตลาดทาวน์เฮาส์ได้เพิ่มขึ้น ที่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดทาวน์เฮาส์ไม่มีการเติบโตเลย
นอกจากนี้ การสำรวจยังพบว่า กลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อคอนโดฯระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะกู้ร่วมระหว่างสามี-ภรรยา หรือญาติ พี่น้อง เฉลี่ย 2-2.5 คน/ยูนิต ซึ่งการกู้ร่วมในลักษณะนี้ไม่ใช้การซื้อเพื่อเก็งกำไรอย่างแน่นอน
ส่วนความร้อนแรงของการเปิดตัวโครงการอสังหาฯนั้น ยอมรับว่ามีการเปิดตัวมาก แต่รูปแบบของการเปิดตัวจะกระจายทำเลทั้งในกรุงเทพ-ปริมณฑลและต่างจังหวัด ต่างจากอดีตที่จะมีการลงทุนแบบกระจุกตัวในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลเท่านั้น นอกจากนี้ ยังพบว่าในพื้นที่ที่มีจำนวนสินค้าคงเหลือในตลาดมากๆ จะไม่มีการเปิดตัวสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด แต่ผู้ประกอบการจะไปหาทำเลใหม่ๆ ซึ่งการลงทุนในลักษณะนี้ถือว่ามีความเสี่ยงน้อย
“ ในวันนี้คนของธปท.จะมาขอข้อมูลตลาดจากเรา ซึ่งเค้าคงต้องการข้อมูลที่แท้จริงของตลาด ซึ่งเราเตรียมผลสำรวจและวิจัยไว้ให้เรียบร้อยแล้ว”
แต่อย่างไรก็ตาม หากธปท.ต้องการจะควบคุมความร้อนแรงของภาคอสังหาฯ ควรควบคุมที่ต้นน้ำ คือควบคุมการปล่อยสินเชื่อโครงการ ผู้ประกอบการจะได้ไม่พัฒนาสินค้าออกสู่ตลาดมาก โดยอาจจะพิจารณาจากสัดส่วนหนี้สินต่อทุน หากรายใดเกินกว่า 1.5 ก็ไม่ควรปล่อยสินเชื่อให้.
