จับตาธุรกิจอพาร์ตเมนต์ชะลอ เจอคอนโดฯ ตีตลาด-ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มากกว่า

วิจัยแบงก์ทหารไทย (TMB Analytics ) ประเมินธุรกิจอพาร์ตเมนต์ห้องเช่ามีแนวโน้มเสี่ยง หลังตลาดคอนโดมิเนียมเข้ามาเบียดส่วนแบ่งตลาด และสุ่มเสี่ยงต่อการเป็นหนี้เสียเพิ่มพูนขึ้น เตือนจับตาเสถียรภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะยาว

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ระบุว่า ภายใต้สถานการณ์ปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังค่อนข้างนิ่ง และมีความเป็นไปได้ที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปีนี้ ทำให้การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นที่ดึงดูดใจ จากภาระต้นทุนกู้ยืมของผู้ประกอบการที่อยู่ในระดับค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับในอดีต และผู้บริโภคเองก็มีความสามารถในการกู้ยืมมากขึ้น จึงสนับสนุนให้สินเชื่อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตกว่าร้อยละ 10 ในปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม ภายใต้การเร่งตัวที่มากขึ้นของสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยยังถือว่ามีความเสี่ยง โดยข้อมูลจาก ธปท. แสดงให้เห็นว่า สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ต่อสินเชื่อรวม ณ ปลายปี 2555 ที่อยู่ที่ร้อยละ 5.4 สูงเป็นอันดับ 2 รองจากธุรกิจก่อสร้าง และสูงกว่าสัดส่วน NPLs ต่อสินเชื่อรวมของประเทศอยู่ 2 เท่า อีกทั้งยังสูงกว่าภาคธุรกิจอื่นๆ เช่น ภาคอุตสาหกรรมที่มีสัดส่วน NPLs เป็นร้อยละ 4.5 ต่อสินเชื่อ และการพาณิชย์ที่ร้อยละ 2.3 เป็นต้น

ทั้งนี้ ยอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตในระดับ 2 หลักในปี 2555 นั้น ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย และอาคารแฟลตเพื่อขาย หรือที่เรียกรวมง่ายๆ ว่า “ธุรกิจคอนโดฯ” มีส่วนแบ่งถึงร้อยละ 13 ซึ่งใกล้เคียงกับ “ธุรกิจอพาร์ตเมนต์” เพื่อเช่า(นับรวมเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ แบบที่ให้บริการครบวงจร) ที่มีสัดส่วนสินเชื่อคิดเป็นร้อยละ 12

หากพิจารณาลงไปในรายธุรกิจของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะพบว่า ธุรกิจอาคารชุดมีสัดส่วนสินเชื่อที่ชำระตรงตามกำหนดสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนให้เห็นว่า สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจคอนโดฯ ยังมีคุณภาพดีกว่าภาพรวมอุตสาหกรรม

แต่ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจอพาร์ตเมนต์กลับมีสินเชื่อดีอยู่ที่ระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งสัญญาณความเสี่ยงในกลุ่มธุรกิจดังกล่าว ยิ่งไปกว่านั้นยังพบอีกว่า สินเชื่อที่เริ่มส่งสัญญาณมีปัญหาแต่ยังไม่เป็น NPLs ของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ มียอดค้างเป็นเกือบ 2 เท่าของยอด NPLs ซึ่งหมายความว่า มีสินเชื่อของธุรกิจอพาร์ตเมนต์จำนวนมากที่อาจพัฒนาไปเป็นหนี้เสียได้ในอนาคต โดยสินเชื่อเหล่านี้เป็นสินเชื่อของผู้ประกอบการรายย่อยเกือบทั้งสิ้น ประเด็นดังกล่าวสะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่อง (การชำระล่าช้า) ของผู้ประกอบการรายย่อย ที่แม้ยังมีความตั้งใจที่จะผ่อนชำระแต่ไม่สามารถหมุนเงินได้ทัน

สาเหตุหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มเสี่ยงมากขึ้น เป็นเพราะภายใต้ภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัว และอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ ทำให้ค่างวดผ่อนรายเดือนไม่ต่างจากค่าเช่ามาก ผู้บริโภคจึงมีแรงจูงใจที่จะซื้อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียมส่วนตัว มากกว่าที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์เพื่อพักอาศัย อีกทั้งคนในยุค Gen-Y ที่มีนิยมความสะดวกสบายในการใช้ชีวิต อาจมองว่าการพักในคอนโดฯ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ได้ดีกว่า เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ ที่ทันสมัยกว่าในอพาร์ตเมนต์ อีกทั้งให้อิสระของความเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเรื่องตกแต่ง หรือการใช้สอย

แม้แต่ตามหัวเมืองต่างจังหวัด ก็ได้เห็นโครงการอาคารชุดผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด สะท้อนความเป็นเมือง (Urbanization) ที่กระจายไปตามต่างจังหวัดชัดเจนมากขึ้นเป็นลำดับ นอกจากนี้ การเปิด AEC ในปี 2558 ทำให้เกิดพรมแดนเสรีทางด้านการค้าการลงทุน จะนำไปสู่การเปิดประตูให้ต่างชาติสามารถเข้ามาพำนัก หรือทำธุรกิจในไทยได้สะดวกขึ้น จึงไม่น่าแปลกที่มองไปทางไหนก็ล้วนแต่เห็นโครงการอาคารชุดอยู่เต็มไปหมด

ทั้งนี้ จะเห็นได้ว่าถึงแม้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจอพาร์ตเมนต์จะยังไม่ส่งสัญญาณหนี้เน่าจนน่าเป็นกังวล แต่คงปฏิเสธไม่ได้ว่า สัญญาณความเสี่ยงในธุรกิจนี้มีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น การเร่งตัวของราคาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ก็จัดเป็นความเสี่ยงสำคัญที่ ธปท. ประเมินว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ “ต้องเฝ้าติดตาม” ในขณะที่การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของอุปทาน ก็อาจนำไปสู่ภาวะปริมาณที่อยู่อาศัยล้นตลาดได้ ด้านผู้ประกอบการเองก็คงต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจ เช่น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย และมองไปยังพฤติกรรมผู้บริโภคที่เกี่ยวเนื่องกับการตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัย ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงอย่างก้าวกระโดดในอนาคต เพื่อที่จะสามารถปรับกลยุทธ์รับมือกับสถานการณ์ดังกล่าวได้อย่างทันท่วงที