ชี้ซัปพลายคอนโดฯ ราคาพุ่งสอดคล้องดีมานด์ กำลังซื้ออสังหาฯ ยังไม่มีฟอง

นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แจงไม่พบสัญญาณฟองในตลาดอสังหาฯ ทั้งแนวราบ-สูง ระบุยังไม่เห็นลูกค้ารายย่อยซื้อเพื่อเก็งกำไรคนเดียวหลายๆ ยูนิต ชี้คอนโดฯ ปรับสูงทั้งซัปพลาย และราคาไม่ใช่สัญญาณฟอง แนะติดตามภาวะตลาดคอนโดฯ จากการประเมินยอดการโอนห้องชุดในอีก 1-2 ปีข้างหน้า

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กรณีการไหลเข้าของเงินทุนต่างประเทศ ซึ่งส่งผลต่อการแข็งค่าของเงินบาทที่เกิดขึ้นในขณะนี้ ยอมรับว่าเท่าที่ทราบมามีปริมาณเงินทุนจากต่างประเทศมีจำนวนมากไหลเข้ามาลงทุน ทั้งในส่วนของการลงทุนผ่านตลาดหุ้น และการซื้อตราสารหนี้จำนวนมาก ส่วนกรณีดอกเบี้ยในระดับ 2.75% นั้น ยังคงเป็นที่ถกเถียงกันอยู่ในขณะนี้ว่าส่งผลต่อการจูงใจให้เกิดการไหลเข้ามาลงทุนในประเทศจริงหรือไม่

ทั้งนี้ ทราบว่าขณะนี้หลายๆ ฝ่ายออกมาเสนอแนะให้มีการลดอัตราดอกเบี้ยอาร์พี หรือดอกเบี้ยนโยบายลง เพื่อสกัดปัญหาการไหลเข้าของทุนจากต่างประเทศ แต่อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ การที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำจะเป็นผลดีต่อผู้ซื้อรายย่อยแน่นอน ส่วนประเด็นของการไหลเข้าของเงินทุนต่างประเทศนั้นคงไม่ใช้เรื่องที่น่ากังวลอะไร แต่เรื่องที่น่ากังวลคือ ช่วงที่เงินจะไหลออกเนื่องจากประเทศไทยไม่ได้มีมาตรการควบคุมใดๆ

ทั้งนี้ ผลกระทบจากการไหลเข้าของเงินทุนต่างประเทศในตลาดอสังหาฯ นั้น ต้องแบ่งเป็นประเด็นๆ ไป คือ เงินทุนต่างประเทศที่ไหลเข้ามานั้นส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรในการซื้อที่ดิน ซื้อที่อยู่อาศัยในระบบ หรือส่งผลต่อราคาซื้อ-ขายอสังหาฯ และการปรับตัวของราคาที่ดินอย่างรวดเร็วหรือไม่ ซึ่งในส่วนตัวแล้วเห็นว่า การปรับขึ้นของราคาขายที่อยู่อาศัย และที่ดินในขณะนี้ถือว่ายังอยู่มในระดับที่เหมาะสมระหว่างการเพิ่มขึ้นของราคาขาย และกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งมีรายได้ และกำลังการซื้อที่สูงขึ้นตามอัตราการขยายตัวของเศราฐกิจในขณะนี้

“การปรับตัวของราคาซื้อขายอสังหาฯ ราคาที่ดินดิบ ทั้งในพื้นที่กลางเมือง และราคาซื้อขายที่ดินดิบในต่างจังหวัดนั้น เกิดขึ้นในพื้นที่ที่มีการขยายตัวของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะในจังหวัดภาคอีสาน ซึ่งที่ดินดิบที่มีการปรับตัวขึ้นนั้นเป็นการปรับตัวเพราะได้รับปัจจัยบวกจากการขยายตัวของเศรษฐกิจในพื้นที่ ซึ่งมีผลจากการรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ในอนาคต”

นายอิสระ กล่าวว่า ในส่วนของอสังหาฯ แนวราบนั้น ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาว่าจะเกิดปัญหาฟองสบู่แต่อย่างใด เมื่อเทียบกับช่วงวิกฤต หรือการเกิดฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจในปี 2540 ซึ่งมีการซื้อเก็งกำไรจำนวนมาก เช่น ผู้บริโภค 1 ราย มีการซื้อบ้าน 2 ยูนิตขึ้นไป ขณะที่ปัจจุบัน มีลูกค้า 1 ราย มีการซื้อที่อยู่อาศัยเกินกว่า 1 ยูนิตน้อยมาก

ส่วนการเกิดฟองสบู่ในตลาดคอนโดมิเนียมที่หลายคนกังวลนั้น แม้ว่าจำนวนซัปพลายในขณะนี้จะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นดังกล่าวก็สอดคล้องกับพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค นับตั้งแต่ผ่านเหตุการน้ำท่วมใหญ่ ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาซื้อห้องชุดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ในเรื่องการเกิดภาวะการซื้อเพื่อเก็งกำไรในตลาดนั้นต้องติดตามดูว่ามีการซื้อห้องชุดจำนวนมากภายใต้ชื่อผู้ซื้อเพียงคนเดียวจำนวนมากหรือไม่ และต้องมีการติดตามประเมินอัตราการระบายออกของห้องชุดเปรียบเทียบจำนวนซัปพลายเข้าสู่ตลาด และในช่วง 1-2 ปีจากนี้ ต้องมีการประเมินสถานการณ์การรับโอนห้องชุดว่าเกิดขึ้นจริงหรือไม่ด้วย

“จำนวนการเปิดตัวโครงการอาคารชุดอยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากๆ และการขยายตัวของจำนวนห้องชุดในตลาดจนมีสัดส่วนมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ จนทำให้ปัจจุบัน ห้องชุดครองสัดส่วนการพัฒนาในตลาดอสังหาฯ สูงถึง 65% นั้น หากสังเกตดีๆจะพบว่า การเกิดโครงการใหม่นั้นเป็นการเกิดจากการลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ในตลาดเท่านั้น แต่ไม่ได้เกิดขึ้นจากการลงทุนของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ของตลาด เมื่อเทียบกับปี 2540 แล้วจึงไม่น่ากังวลแต่อย่างใด”