ตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัดบททดสอบจัดสรรก่อนลงทุน ตปท.

จัดสรรรายใหญ่แห่ชิงเค้กตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด หวังขยายการเติบโต แถมกระจายความเสี่ยงการลงทุน ด้านศูนย์ข้อมูลแนะภูธรยกระดับมาตรฐานการพัฒนาที่อยู่อาศัยรับมือ ชี้จุดแข่งความเชี่ยวชาญพื้นที่ข้อได้เปรียบช่วยให้อยู่รอด ระบุ ตลาดต่างจังหวัดบททดสอบก่อนออกไปลงทุนต่างประเทศ

เมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางขยายการลงทุนออกสู่ต่างจังหวัด โดยเริ่มจากหัวเมืองหลักในภูมิภาคต่างๆ จากเดิมที่ลงทุนเฉพาะตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งทิศทางการลงทุนเช่นนี้จะขยายตัวต่อเนื่องออกไปอีกมาก เนื่องจากตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลถือว่าขนาดเล็กลง เมื่อเทียบกับความต้องการเติบโตของผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านั้น รวมถึงการออกไปลงทุนยังต่างประเทศ

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า การที่ผู้ประกอบการจากส่วนกลางขยายการลงทุนอกไปสู่ภูมิภาคนั้นถือเป็นเรื่องปกติ ไม่ใช่ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเล็กลง หรือขยายตัวไม่ได้แล้ว แต่เป็นเพราะผู้ประกอบการเหล่านั้นต้องการการเติบโตที่มากขึ้น ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไปให้มากขึ้น

ทั้งนี้ การเข้าไปลงทุนในภูมิภาคของผู้ประกอบการรายใหญ่จะส่งผลดีต่อการพัฒนาในท้องถิ่นนั้นๆ เพราะผู้ประกอบการเหล่านี้ล้วนมีประสบการณ์ มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่อยู่อาศัย เทคโนโลยีการก่อสร้าง มีระบบบริหารจัดการที่ดี ซึ่งจะทำให้เป็นการยกระดับมาตรฐานที่อยู่อาศัยในภูมิภาคให้ดีขึ้น

ทั้งนี้ การลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนด้านพัฒนาที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า หรืออื่นๆ ในภูมิภาคล้วนส่งผลดีทำให้เกิดการจ้างงานทั้งในระดับล่าง และแรงงานฝีมือ พนักงานบริษัท มีการซื้อวัสดุก่อสร้าง และอุปกรณ์ต่างๆ ส่งผลให้เศรษฐกิจของท้องถิ่นนั้นๆ เติบโตขึ้น ทำให้เกิดการกระจายตัวของเศรษฐกิจ แทนที่จะกระจุกตัวเฉพาะในกรุงเทพฯ และปริมณฑล นอกจากนี้ ยังทำให้ประชากรในท้องถิ่นไม่ต้องย้ายถิ่นฐานมาทำงานในเมือง ซึ่งผู้ประกอบการที่เข้าไปลงทุนควรคำนึงการส่งเสริม และพัฒนาสังคมนั้นๆ ให้ดียิ่งขึ้นด้วย

แนะจัดสรรภูธรยกระดับสู้คู่แข่ง

อย่างไรก็ตาม การเข้าไปลงทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ในภูมิภาค อาจทำให้เกิดการแข่งขันมากขึ้นกับผู้ประกอบการท้องถิ่น แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผู้ประกอบการท้องถิ่นจะสามารถปรับตัวเพื่อรับมือได้ ด้วยข้อได้เปรียบในเรื่องความเชียวชาญพื้นที่ ขณะเดียวกัน ก็ต้องปรับตัวเองด้วยการยกระดับมาตรการก่อสร้าง แนวคิดใหม่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ส่งผลให้มาตรฐานที่อยู่อาศัยในภูมิภาคดีขึ้นได้ นอกจากนี้ การลงทุนจะต้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น ควรพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็ก เพื่อให้สามารถทำการตลาดง่าย ปิดการขายได้เร็ว เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง ในขณะที่การลงทุนของรายใหญ่จะต้องมีขนาดที่ใหญ่พอสมควรเพื่อให้คุ้มต่อการลงทุน

นอกจากนี้ การออกไปลงทุนในต่างจังหวัดยังถือเป็นบททดสอบความสามารถของผู้ประกอบการ ก่อนที่จะออกไปลงทุนยังต่างประเทศ สำหรับจังหวัดที่มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี ได้แก่ จังหวัดที่มีจุดเชื่อมต่อไปยังภูมิภาคอาเชียน เช่น ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ได้แก่ อุบลราชธานี อุดรธานี ขอนแก่น หนองคายที่มีเส้นทางเชื่อมไปยัง 3 ประเทศ ลาว กัมพูชา และเวียดนาม ซึ่งเส้นทางนี้จะเชื่อมไปยังพม่า และทางตอนล่างของจีนได้ นอกจากนี้ ยังมีจังหวัดในภาคเหนือที่มีแนวโน้มการเติบโตที่ดี รวมไปถึงเมืองท่องเที่ยวต่างๆ

“เมื่อไหร่การคมนาคมสะดวก รวดเร็ว ประหยัด ระบบสาธารณูปโภคไปถึง ก็ย่อมทำให้ตลาดอสังหาฯ ในต่างจังหวัดเติบโตยิ่งขึ้น ยังไม่ต้องพูดถึงรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่อีกนานกว่าจะเกิด แค่ตอนนี้มีสายการบินราคาประหยัด ทำให้การเดินทางทำได้ง่าย ก็ช่วยให้เศรษฐกิจในต่างจังหวัดมีการเติบโตขึ้นได้”

นายสัมมา กล่าวต่อว่า แม้ว่าผู้ประกอบการจะขยายการลงทุนออกไปต่างจังหวัดมากยิ่งขึ้น ก็ไม่ใช้ว่าตลาดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะไม่ขยายตัว หรือเติบโตยาก แต่ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยจะกระจายตัวไปรอบนอกเมืองมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะ นนทบุรี สมุทรปราการ

สำหรับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เพิ่มพอร์ตการลงทุนในต่างจังหวัด เช่น บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ซึ่งถือเป็นรายแรกๆ ที่ขยายการลงทุนยังต่างจังหวัดที่ไม่ใช่หัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ โดยศุภาลัยได้ลงทุนผ่านบริษัทลูก เช่น หาดใหญ่นครินทร์ ที่ลงทุนใน อ.หาดใหญ่ จังหวัดสงขลา และลงทุนผ่านบริษัท ศุภาลัย อิสาน จำกัด พัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดขอนแก่นเมื่อหลายปีที่ผ่านมา กระทั่งในช่วง 2-3 ปีหลังมานี้ ศุภาลัยได้ขยายการลงทุนออกไปยังหัวเมืองอื่นๆ มากขึ้น เช่น สระบุรี และเมืองท่องเที่ยวเช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ชลบุรี ล่าสุด มีแผนขยายการลงทุนไปอีกหลายจังหวัด เช่น อุดรธานี ระยอง สุราษฎร์ธานี และนครราชสีมา

ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ขยายการลงทุนไปยังต่างจังหวัดรายอื่นๆ เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ลงทุนในจังหวัด นครราชสีมา ขอนแก่น เน้นบ้านเดี่ยวเป็นหลัก ส่วนเชียงใหม่ มีทั้งบ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม นอกจากนี้ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังมีแผนขยายการลงทุนไปยังจังหวัดใหม่ๆ โดยให้ความสนใจภาคเหนือ และภาคอีสานเป็นหลัก ซึ่งล่าสุด ได้ซื้อที่ดินใน จ.อุดรธานี แล้ว 2 แปลงคาดว่าจะเปิดตัวได้ในปี 2556 และอยู่ระหว่างศึกษาตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงรายด้วย

ขณะที่บริษัทควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) หรือคิวเฮ้าส์ ก็ได้ลงทุนในต่างจังหวัดมาก่อนหน้านี้แล้วหลายจังหวัด ทั้งระยอง เพชรบุรี ชลบุรี เชียงใหม่ และยังมีอีกหลายจังหวัดที่มีศักยภาพที่บริษัทก็อยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อการขยายการลงทุนด้วย เช่น สุราษฎร์ธานี ภูเก็ต สงขลา อุบลราชธานี อุดรธานี เป็นต้น โดยให้เหตุผลว่า เป็นการกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน นอกจากนี้ ยังมีข่าวว่าคิวเฮ้าส์ กว้านซื้อที่ดินหลายแปลงในหัวหิน และพื้นที่ใกล้เคียง

ด้านบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีแผนลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลหัวเมืองต่างจังหวัด 15 โครงการ รวมมูลค่าโครงการรวมประมาณ 10,000 ล้านบาท ในช่วงครึ่งหลังปี 55 หรือคิดเป็น 22% ของพอร์ต ประกอบด้วย โครงการที่หัวหิน 6 โครงการ มูลค่ารวม 3,550 ล้านบาท ภูเก็ต 5 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 3,000 ล้านบาท เขาใหญ่ 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,000 ล้านบาท ขอนแก่น 1 โครงการ มูลค่า 630 ล้านบาท และพัทยา 1 โครงการ มูลค่า 1,900 ล้านบาท

บริษัท ซี.พี.แลนด์ ในเครือเจริญโภคภัณฑ์ มีแผนลงทุนทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดครบทุกประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ คอนโดมิเนียม และสำนักงานให้เช่า โดยเฉพาะแผนเปิดตัวนิคมอุตสาหกรรมที่ อ.ปลวกแดง จ.ระยอง พื้นที่กว่า 3,300 ไร่ แผนการลงทุนในต่างจังหวัดของ ซี.พี.แลนด์ จะแบ่งเป็น 8 โซนด้วยกัน ประกอบด้วย โซนภาคเหนือตอนบน จ.เชียงใหม่ เชียงราย ลำปาง โซนภาคเหนือตอนล่าง จ.พิษณุโลก นครสวรรค์ โซนภาคอีสาน จ.ขอนแก่น อุดรธานี มหาสารคาม นครราชสีมา บุรีรัมย์ อุบลราชธานี ยโสธร ศรีสะเกษ หนองคาย นครพนม มุกดาหาร โซนภาคตะวันออก จ.ชลบุรี ระยอง และสุดท้าย โซนภาคใต้ จ.นครศรีธรรมราช สงขลา สุราษฎร์ธานี และภูเก็ต

ด้านเจ้าตลาดอย่างบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) นอกจากการลงทุนในต่างประเทศแล้ว ยังให้ความสำคัญกับการลงทุนในต่างจังหวัด เช่น พระนครศรีอยุธยา ชลบุรี ขอนแก่น และภูเก็ต เป็นต้น