การขยายตัวของประชากร กทม. ค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น ต้นทุนในการเดินทางที่ปรับตัวอย่างต่อเนื่อง และการปรับตัวของราคาซื้อขายที่ดินในเมือง ส่งผลต่อไลฟ์สไตล์การเลือกที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ให้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ปัจจัยดังกล่าว ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในกลางเมืองขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุด หรือคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้า ในเขตใจกลางเมือง และแหล่งธุรกิจ ทั้งนี้ แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปัจจุบัน ส่งผลให้การขยายตัวของเมืองขยายตัวออกไปในพื้นที่รอบนอกมากขึ้น
จากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ พื้นที่ย่านถนนรพระราม 9-รัชดาภิเษก จะเกิดความเปลี่ยนแปลงอย่างมาก โดยจะกลายเป็นแหล่งธุรกิจขาดใหญ่ ซึ่งจะเกิดการลงทุนทั้งในส่วนของกลุ่มออฟฟิศเช่า โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ศูนย์ความบันเทิง โดยเฉพาะการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งจะทำให้พื้นที่ในย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษกกลายเป็นสีลมแห่งที่ 2 ของ กทม.
ทั้งนี้ ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก กลายเป็นสีลมแห่งที่ 2 คือ ความต้องการห้องชุดอยู่อาศัยที่ขยายตัวอย่างมากในขณะนี้ จนทำให้เกิดการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ซึ่งแน่นอนว่า จะส่งผลให้เกิดการลงทุนในธุรกิจด้านต่างๆ ตามมา ทั้งในห้างสรรพสินค้า ศูนย์บันเทิง แหล่งงาน ซึ่งเกิดจากการลงทุนก่อสร้างโครงการออฟฟิศเช่า และโรงแรมต่างๆ สาเหตุหลักที่ทำให้ดีมานด์ห้องชุดขยายตัวในย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก ในปัจจุบัน คือ การปรับตัวของราคาที่ดินในย่านสุขุมวิท และจำนวนที่ดินในย่านสุขุมวิท สีลม หลังสวน เพลินจิต เอกมัย และย่านสาทร ที่มีเหลืออยู่ในปัจจุบันมีน้อยมาก จนทำให้ราคาขายที่ดินในย่านดังกล่าวพุ่งสูงอย่างมาก จึงไม่เหมาะกับการพัฒนาห้องชุดระดับกลาง เนื่องจากผู้พัฒนาเห็นว่าไม่คุ้มกับการลงทุนเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคคนรุ่นใหม่ในตลาดระดับกลาง 1-3 ล้านบาท
ปัจจุบัน ราคาประเมินที่ดินย่านสุขุมวิท มีราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ150,000-500,000 บาท เพิ่มขึ้น 30% เพราะเป็นที่ต้องการของผู้พัฒนาอสังหาฯประเภทคอนโดมิเนียมสำหรับผู้มีรายได้สูง และชาวต่างประเทศที่อยู่บริเวณนี้จำนวนมาก ขณะที่ราคาตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ระดับ 300,000 บาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ส่วนย่านถนนสีลมปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 850,000 บาทต่อ ตร.ว.จากเดิมที่มีราคาประเมินที่ 650,000 บาทต่อ ตร.ว. คาดว่าราคาตลาดจะอยู่ที่ประมาณ 1-1.2 ล้านบาทต่อ ตร.ว. ส่วนย่านราชดำริ ปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 800,000 บาทต่อ ตร.ว.จากเดิม 350,000-430,000 บาทต่อ ตร.ว. ราคาตลาดคาดว่าจะอยู่ที่ 900,000-1,000,000 บาทต่อ ตร.ว. การปรับ
ตัวของราคาที่ดินดังกล่าว ทำให้ในพื้นที่ กทม. ด้านในไม่สามารถจะพัฒนาโครงการระดับกลาง 1-3 ล้านบาทได้
ขณะที่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร หรือย่าน CBD เช่น ถนนสีลม ถนนสาทร และถนนสุขุมวิท เริ่มมีที่ดินที่เหลือในการพัฒนาน้อยลง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมองหาทำเลใหม่เพื่อขยายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก ซึ่งปัจจุบันมีราคาประเมินอยู่ที่ 150,000-220,000 บาทต่อ ตร.ว. ซึ่งยังสามารถพัฒนาห้องชุดระดับกลาง 1-3 ล้านบาท รองรับดีมานด์คนรุ่นใหม่ได้ ทำให้ย่านพระราม 9-รัชดาภิเษก กลายเป็นพื้นที่ซึ่งผู้ประกอบการทั้งที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน และห้างสรรพสินค้า ให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากสามารถเดินทางได้สะดวก มีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ผ่าน อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับย่านธุรกิจใหญ่ เช่น ถนนอโศก สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้ภายในเวลาไม่ถึง 10 นาที อยู่ใกล้สถานที่อำนวยความสะดวก และสำนักงานต่างๆ เช่น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ นอกจากนี้ ยังมีโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งจะแล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า
จากรายงานการจัดเก็บข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ พบว่า ผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่พระราม 9-รัชดาภิเษก ในช่วงเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมี 700 เมตรจากแยกรัชดา-พระราม 9 มากถึง 10 โครงการ รวมประมาณ 8,900 หน่วย มียอดจอง หรือขายแล้วเกือบ 80% โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ทำงานในเมือง โดยเฉพาะย่านอโศก-รัชดา และนักลงทุนเพื่อซื้อไว้ปล่อยเช่าให้ทั้งชาวไทย และต่างชาติ
จากโครงการทั้งหมด 10 โครงการนั้น เป็นโครงการจากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ 9 โครงการ รวมประมาณ 8,400 หน่วย คิดเป็นถึง 95% ของหน่วยทั้งหมด มียอดขายแล้วประมาณ 80% ขณะที่โครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดมีเพียงโครงการเดียวเท่านั้น และมียอดขายแล้วมากกว่า 50% จะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งการตลาดมาก ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะที่ดินในย่านนี้เริ่มมีราคาแพง ผู้ประกอบการรายใหญ่ทีมีทุนทรัพย์มากกว่าจึงมีความได้เปรียบ
โครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียมเหล่านี้มีอัตราการขายเฉลี่ยตั้งแต่ 10-30 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน สำหรับโครงการที่เปิดตัวเมื่อ 4-5 ปีก่อนมีราคาขายประมาณตารางเมตรละ 45,000 บาท แต่ถึงปัจจุบัน ราคาขายสำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดเมื่อปี 2554 มีราคาขยับขึ้นไปอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-135,000 บาท
นอกจากนี้ ทำเลรัชดา-พระรามเก้า เป็นย่านที่ยังมีแนวโน้มการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้าใหม่ ทั้งที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จ และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอุปทานห้องชุดคอนโดมิเนียมในตลาดก็มีไม่น้อย นอกจากอุปทานปัจจุบันที่มีอยู่ในตลาดขณะนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ 2 ราย ซึ่งมีแผนจะเปิดตัวในช่วงต้นปีที่ผ่านมา โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-100,000 บาท ซึ่งจะทำให้หน่วยรวมของห้องชุดทั้งหมดในย่านดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 10,000 หน่วยในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
อย่างไรก็ตาม ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ย่านถนนพระราม 9-รัชดาภิเษก มีการลงทุนพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จำนวนมาก เช่น โครงการทีซี-กรีน คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นคอนโดฯ ระดับพรีเมียม มูลค่าการลงทุนกว่า 4,000 ล้านบาท โครงการ คอนโดมิเนียม ไอ-บิซา ของ บริษัท ริเวอร์ไซด์ การ์เด้น มารีน่า จำกัด ในเครือบริษัท ซิตี้ เรียลตี้ จำกัด นอกจากนี้ บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ อย่างพร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งก่อนหน้านี้ได้ลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์วัฒนธรรมไปแล้ว ยังมีแผนจะพัฒนาคอมมูนิตี มอลล์แห่งใหม่ในย่านดังกล่าวอีก 1 แห่ง จากที่ก่อนหน้านั้น เซ็นทรัลพัฒนา ได้เปิดห้างสรรพสินค้า เซ็นทรัล พลาซาไปแล้ว
นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายโครงการขนาดใหญ่ที่เตรียมลงทุนโครงการใหม่อีกจำนวนมาก จึงไม่เป็นที่น่าสงสัยเลยว่าในอนาคต ถนนพระราม 9-รัชดาภิเษกจะกลายเป็นแหล่งธุรกิจใหม่ หรือสีลมแห่งที่ 2 ได้อย่างไร
(ที่มาของภาพประกอบ :http://kinkhaaw.blog.so-net.ne.jp)
