ดร.วิน อุดมรัชตวนิชย์
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ
Dr.win@one-asset.com
จากสัปดาห์ที่แล้ว ผมแนะนำให้ผู้ลงทุนแบ่งสัดส่วนการลงทุนไปยังกองทุนอสังหาริมทรัพย์ บนสมมติฐานการคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำต่อไปอีกระยะหนึ่ง ทำให้การลงทุนประเภทที่ผลตอบแทนเกิดจากรายได้ค่าเช่ากลับมามีความน่าสนใจ ด้วยเหตุผลด้านส่วนต่างอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรและอัตราการจ่ายเงินปันผลที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นอีกหนึ่งจังหวะของการลงทุนในการคัดเลือกสินทรัพย์เข้าพอร์ตของผู้ลงทุน และสำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คอลัมน์ในฉบับนี้ผมขอแนะนำกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในแถบเอเชียครับ เช่น ประเทศสิงคโปร์
ในแง่ของอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (Dividend yield) ของอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งก่อนหน้านี้ราคาปรับตัวลดลงมาค่อนข้างมาก ทำให้ Dividend yield อยู่ในระดับที่จูงใจในระดับประมาณ 5-6% ต่อปี ขณะที่ส่วนต่างของอัตราการจ่ายปันผลและอัตราดอกเบี้ย (Yield Spread) ณ ระดับปัจจุบันของตลาดอสังหาฯ ประเทศสิงคโปร์ ถือว่าอยู่ในระดับสูง เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในเอเชีย โดย ณ วันที่ 28 ส.ค. 58 อัตรา Yield Spread ของตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์อยู่ที่ประมาณ 3.13% โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ของสิงคโปร์อยู่ที่ 2.38% ขณะที่ Yield Spread ของประเทศญี่ปุ่น ไทย และสหรัฐฯ อยู่ที่ 2.25%, 1.96% และ 1.89% ตามลำดับ
ในด้านขนาดมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Market Capitalization) ของตลาดในภูมิภาคเอเชีย ตลาดอสังหาฯ ในประเทศสิงคโปร์มีขนาดใหญ่เป็นอันดับสอง โดย ณ วันที่ 2 ต.ค. 58 มีมูลค่าประมาณ 42,171 ล้านดอลลาร์ ซึ่งรองมาจากประเทศญี่ปุ่นที่มีมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ 83,884 ล้านดอลลาร์สหรัฐ และอันดับสาม ประเทศฮ่องกง มีมูลค่าตลาด 22,187 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมูลค่าของตลาดอสังหาฯ สามารถบ่งชี้ถึงสภาพคล่องในการซื้อขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ทำให้การลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์เป็นที่น่าสนใจมากขึ้น ผมประเมินว่า ในปานกลางถึงยาวประมาณ 3-5 ปีจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์มีแนวโน้มการเติบโตได้ ซึ่งเป็นการเติบโตที่มาจากรายได้ของค่าเช่า โดยเฉพาะในกลุ่มอุตสาหกรรมที่มี Supply ค่อนข้างจำกัด ขณะที่ความต้องการเช่าจะเริ่มมีเพิ่มขึ้นตามภาวะการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศสิงคโปร์
นอกจากนี้ หากพิจารณาในแง่มุมของความผันผวนระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์กับตลาดหุ้นในประเทศสิงคโปร์ พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนน้อยกว่าตลาดหุ้น โดย ณ วันที่ 2 ต.ค.ที่ผ่านมาผลตอบแทนของดัชนี FSSTI Index ติดลบ 17.06% ในขณะที่ดัชนี FTSEST REITs Singapore ติดลบ 10.98% บ่งชี้ได้ว่าในภาวะที่ตลาดหุ้นมีความผันวผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอัตราผลตอบแทนที่ผันผวนน้อยกว่า ซึ่งสามารถสะท้อนให้เห็นถึงความเสี่ยงในการลงทุนน้อยกว่าหากเทียบกับการลงทุนในตลาดหุ้นประเทศสิงคโปร์
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะว่าตลาดหุ้นของประเทศสิงคโปร์ส่วนใหญ่จะเป็นหุ้นที่มีขนาดใหญ่ ซึ่งหากหุ้นขนาดใหญ่ปรับตัวลดลงจะส่งผลกดดันดัชนีให้มีการปรับตัวลงมาก นอกจากนี้ ผมมองว่าทางภาครัฐบาลของประเทศสิงคโปร์มีกฎเกณฑ์ที่คุ้มครองผู้ลงทุนได้อย่างดี และมีแนวโน้มผ่อนคลายนโยบาย REITs รวมถึงการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ โดยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ด้วยการเพิ่มสัดส่วนการกู้ยืมสูงสุดอยู่ที่ระดับประมาณ 45% จากเดิมที่ประมาณ 35% เพื่อส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์
จากข้อมูลดังกล่าวข้างต้น สำหรับผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์เริ่มเป็นอีกหนึ่งตลาดที่น่าสนใจ โดยขอแนะนำให้ทยอยเข้าลงทุนครับ เพื่อไม่ให้เสียโอกาสในการลงทุนช่วงที่อัตราดอกเบี้ยโลกอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ดี ความกังวลเกี่ยวกับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของเฟดนั้น ผมมองว่ายังคงมีอยู่เพียงแต่ในช่วงเวลาที่ผ่านมา ผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่มีนโยบายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ได้ปรับตัวลงตอบรับความกังวลดังกล่าวมากพอสมควร ซึ่งในระยะถัดไป ผมมองว่าความผันผวนจากปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศสิงคโปร์อย่างมีวงจำกัด
•นักลงทุนสามารถสอบถามเพิ่มเติมและขอรับร่างหนังสือชี้ชวนได้ที่ฝ่ายบริการลูกค้าและสนับสนุนธุรกิจ ที่หมายเลข 0-2659-8888 ต่อ 1 ครับ
•“ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวมไม่ได้เป็นสิ่งยืนยันผลการดำเนินงานในอนาคต
