บทความ Wealth Manager Talk
โอกาสการลงทุนในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ สหรัฐฯ
ปัจจัยสำคัญปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมานั้น คงหนีไม่พ้นตัวเลขภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง และช่วยฉุดให้เศรษฐกิจสหรัฐมีแนวโน้มเติบโตได้ดีขึ้นในปีนี้
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2000-2006 ฟองสบู่ในตลาดบ้านที่เริ่มก่อตัวขึ้น ราคาบ้านในสหรัฐปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 100% ในช่วง 6 ปี โดยได้รับแรงสนับสนุนจากภาวะดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน ประกอบมาตรฐานการปล่อยกู้ที่หย่อนยานของธนาคารพาณิชย์ ที่ขยายการให้สินเชื่อไปยังลูกหนี้ที่มีรายได้และเครดิตต่ำ (subprime) ด้วยความมั่นใจว่า แม้ลูกหนี้เหล่านี้จะเบี้ยวหนี้หรือไม่มีปัญญาผ่อนต่อ ธนาคารก็ยังสามารถมีกำไรจากการขายบ้านที่ยึดมา เนื่องจากเชื่อว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด แต่แล้วฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ก็แตกลงในปี 2007 ราคาบ้านปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องราว 30% ในช่วงปี 2007-2009 และทำให้ลูกหนี้จำนวนมาก โดยเฉพาะลูกหนี้ประเภท subprime ต่างพากันหนีหนี้ เนื่องจากราคาบ้านปรับตัวลดลงต่ำกว่ายอดรวมของหนี้ที่ยังเหลือ ธนาคารพาณิชย์ในสหรัฐ จึงจำต้องยึดบ้านมาเป็นจำนวนมากและนำออกขายทอดตลาดในราคาที่ขาดทุน
สหรัฐใช้เวลาราว 3 ปีในการแก้ไขปัญหาการขาดทุนของสถาบันการเงิน และระบายบ้านจำนวนมากที่ถูกยึดมาออกสู่ตลาด และทำให้ราคาบ้านในสหรัฐเริ่มทรงตัวและกลับมาฟื้นตัวได้ในที่สุด ราคาบ้านในสหรัฐปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2012 เป็นต้นมา โดยล่าสุดดัชนี Case-Shiller House Price Index ปรับตัวสูงขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หลังจากนี้เรามองว่าความต้องการบ้านในสหรัฐยังมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากจำนวนครัวเรือน (Housing Formation) ที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น หลังจากที่ชะลอตัวไปอย่างมากในช่วงฟองสบู่แตก ในขณะที่ Supply บ้านในสหรัฐอยู่ในภาวะตึงตัวเป็นอย่างมาก ซึ่งเห็นได้จากจำนวนบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย และจำนวนยอดคงค้างบ้านมือสอง ที่อยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ประกอบกับจำนวนบ้านสร้างเสร็จในแต่ละเดือนที่ยังอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลให้เกิดวัฏจักรขาขึ้นในเศรษฐกิจสหรัฐ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจะจูงใจให้เกิดการเร่งตัวของการก่อสร้าง ซึ่งจะไปกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานและเพิ่มรายได้ และส่งผลบวกกลับไปยัง Demand ในที่สุด
นักลงทุนที่ต้องการทำกำไรจากการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในสหรัฐได้โดยตรง โดยการซื้อกองทุนที่เรียกว่า Real Estate Investment Trusts (REITs) ซึ่งคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา แต่กฏเกณฑ์และข้อจำกัดมีความยืดหยุ่น และมีสภาพคล่องดีกว่ากองทุนอสังหาฯ ในบ้านเรามาก รายได้หลักของ REITs นั้นจะมาจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือครอง ซึ่งรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายของกองทุน จะถูกส่งผ่านไปยังผู้ถือหน่วยในรูปแบบของเงินปันผล ไม่ต่ำกว่า 90%
ในปัจจุบัน อัตราผลเงินปันผลเฉลี่ยของ REITs ในสหรัฐนั้นอยู่ที่ 3.2% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐ อยู่ 1.5% ซึ่งทำให้การลงทุนใน REIT มีความน่าสนใจมากเมื่อเทียบกับในอดีต ที่อัตราเงินปันผลเคยอยู่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐประมาณ 0.5-2% เราเชื่อว่าเมื่อความมั่นใจของนักลงทุนมีเพิ่มขึ้น ตามการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนต่างดังกล่าวมีโอกาสหดแคบลงและทำให้ราคากองทุนปรับตัวสูงขึ้นได้อีก นอกจากนั้นจำนวนเงินปันผลที่จ่ายยังมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วตามการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ โดยจำนวนเงินปันผลของ REITs ปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 14% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในสหรัฐยังเพิ่งเริ่มต้นเท่านั้นและคาดว่าน่าจะยังเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่องในระยะยาว และเชื่อว่า REITs จะเป็นการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนให้นักลงทุนได้ดีเป็นอับดับต้นๆ เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในระยะยาว
คมศร ประกอบผล, AFPTTM
ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน ทิสโก้ เวลธ์
โอกาสการลงทุนในการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ สหรัฐฯ
ปัจจัยสำคัญปัจจัยหนึ่งที่สนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมานั้น คงหนีไม่พ้นตัวเลขภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง และช่วยฉุดให้เศรษฐกิจสหรัฐมีแนวโน้มเติบโตได้ดีขึ้นในปีนี้
ย้อนกลับไปในช่วงปี 2000-2006 ฟองสบู่ในตลาดบ้านที่เริ่มก่อตัวขึ้น ราคาบ้านในสหรัฐปรับตัวเพิ่มขึ้นถึง 100% ในช่วง 6 ปี โดยได้รับแรงสนับสนุนจากภาวะดอกเบี้ยต่ำเป็นเวลานาน ประกอบมาตรฐานการปล่อยกู้ที่หย่อนยานของธนาคารพาณิชย์ ที่ขยายการให้สินเชื่อไปยังลูกหนี้ที่มีรายได้และเครดิตต่ำ (subprime) ด้วยความมั่นใจว่า แม้ลูกหนี้เหล่านี้จะเบี้ยวหนี้หรือไม่มีปัญญาผ่อนต่อ ธนาคารก็ยังสามารถมีกำไรจากการขายบ้านที่ยึดมา เนื่องจากเชื่อว่าราคาบ้านจะปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด แต่แล้วฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ ก็แตกลงในปี 2007 ราคาบ้านปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องราว 30% ในช่วงปี 2007-2009 และทำให้ลูกหนี้จำนวนมาก โดยเฉพาะลูกหนี้ประเภท subprime ต่างพากันหนีหนี้ เนื่องจากราคาบ้านปรับตัวลดลงต่ำกว่ายอดรวมของหนี้ที่ยังเหลือ ธนาคารพาณิชย์ในสหรัฐ จึงจำต้องยึดบ้านมาเป็นจำนวนมากและนำออกขายทอดตลาดในราคาที่ขาดทุน
สหรัฐใช้เวลาราว 3 ปีในการแก้ไขปัญหาการขาดทุนของสถาบันการเงิน และระบายบ้านจำนวนมากที่ถูกยึดมาออกสู่ตลาด และทำให้ราคาบ้านในสหรัฐเริ่มทรงตัวและกลับมาฟื้นตัวได้ในที่สุด ราคาบ้านในสหรัฐปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่กลางปี 2012 เป็นต้นมา โดยล่าสุดดัชนี Case-Shiller House Price Index ปรับตัวสูงขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา หลังจากนี้เรามองว่าความต้องการบ้านในสหรัฐยังมีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากจำนวนครัวเรือน (Housing Formation) ที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น หลังจากที่ชะลอตัวไปอย่างมากในช่วงฟองสบู่แตก ในขณะที่ Supply บ้านในสหรัฐอยู่ในภาวะตึงตัวเป็นอย่างมาก ซึ่งเห็นได้จากจำนวนบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย และจำนวนยอดคงค้างบ้านมือสอง ที่อยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ประกอบกับจำนวนบ้านสร้างเสร็จในแต่ละเดือนที่ยังอยู่ในระดับต่ำ การฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของราคาอสังหาริมทรัพย์ จะส่งผลให้เกิดวัฏจักรขาขึ้นในเศรษฐกิจสหรัฐ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นจะจูงใจให้เกิดการเร่งตัวของการก่อสร้าง ซึ่งจะไปกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานและเพิ่มรายได้ และส่งผลบวกกลับไปยัง Demand ในที่สุด
นักลงทุนที่ต้องการทำกำไรจากการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนเป็นเจ้าของอสังหาฯ ในสหรัฐได้โดยตรง โดยการซื้อกองทุนที่เรียกว่า Real Estate Investment Trusts (REITs) ซึ่งคล้ายกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา แต่กฏเกณฑ์และข้อจำกัดมีความยืดหยุ่น และมีสภาพคล่องดีกว่ากองทุนอสังหาฯ ในบ้านเรามาก รายได้หลักของ REITs นั้นจะมาจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือครอง ซึ่งรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายของกองทุน จะถูกส่งผ่านไปยังผู้ถือหน่วยในรูปแบบของเงินปันผล ไม่ต่ำกว่า 90%
ในปัจจุบัน อัตราผลเงินปันผลเฉลี่ยของ REITs ในสหรัฐนั้นอยู่ที่ 3.2% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐ อยู่ 1.5% ซึ่งทำให้การลงทุนใน REIT มีความน่าสนใจมากเมื่อเทียบกับในอดีต ที่อัตราเงินปันผลเคยอยู่ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรสหรัฐประมาณ 0.5-2% เราเชื่อว่าเมื่อความมั่นใจของนักลงทุนมีเพิ่มขึ้น ตามการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่วนต่างดังกล่าวมีโอกาสหดแคบลงและทำให้ราคากองทุนปรับตัวสูงขึ้นได้อีก นอกจากนั้นจำนวนเงินปันผลที่จ่ายยังมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วตามการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ โดยจำนวนเงินปันผลของ REITs ปรับตัวขึ้นเฉลี่ย 14% ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในสหรัฐยังเพิ่งเริ่มต้นเท่านั้นและคาดว่าน่าจะยังเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่องในระยะยาว และเชื่อว่า REITs จะเป็นการลงทุนที่สร้างผลตอบแทนให้นักลงทุนได้ดีเป็นอับดับต้นๆ เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ในระยะยาว
คมศร ประกอบผล, AFPTTM
ฝ่ายกลยุทธ์การลงทุน ทิสโก้ เวลธ์
