ปี 2554 ที่ผ่านมาถือว่าเป็นปีที่ค่อนข้างเหนื่อยสำหรับแวดวงบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) เนื่องจากต้องต่อสู้กับสงครามเงินฝากแล้ว ยังต้องหนักใจกับความผันผวนของสินทรัพย์หลายอย่างแล้ว สิ่งที่ต้องมานั่งกังวลอีกอย่างก็คือ วิกฤติอุทกภัยที่เกิดขึ้น เชื่อว่าหลายคนถึงกับต้องนั่งถอนหายใจกันเลยทีเดียว ซึ่งก็ไม่แตกต่างกับแวดวงบลจ.เช่นกันที่สินทรัพย์อย่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกองทุนอสังหาฯที่ลงทุนในโรงงาน โกดังสินค้า ในจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เสียหายเป็นจำนวนมากแม้ว่ากองทุนอสังหาฯส่วนใหญ่จะมีการทำประกัน และประกันหากสูญเสียรายได้แล้วก็ตาม แต่สิ่งที่เกิดขึ้นก็ถือว่าเป็นบทเรียนหน้าใหม่ของกองทุนอสังหาฯ
ประมวลความเสียหาย
สุทธิพงศ์ พัวพันธ์ประเสริฐ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บลจ. บัวหลวง ในฐานะผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไทคอน (TFUND) บอกว่า ภายหลังจากที่กองทุนรวม TFUND ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมที่ผ่านมา ส่งผลให้โรงงานที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค) จำนวน 25 โรงงาน พื้นที่โดยประมาณ 70,043 ตร.ม. ทรัพย์สินส่วนนี้สร้างรายได้ให้กับกองทุนเดือนละประมาณ 11.9 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 15.5 ของรายได้รวมต่อเดือนนั้่น ขณะนี้น้ำที่โรงงานได้เริ่มลดลงมาแล้ว และกำลังมีการอยู่ในระหว่างการซ่อมแซม รวมถึงการวางระบบในเรื่องของน้ำท่วมโดยรอบนิคมอุตสาหกรรมโรจนะ ซึ่งตรงนี้จะเป็นภาพใหญ่ของรัฐบาลที่จะเข้ามาดำเนินการ ขณะที่ในภาพเล็กลงมาหน่อยเราจะสร้างคั้นกั้นน้ำเพื่อป้องกันอีกทีหนึ่ง ทั้งนี้ภายในโรงงานได้รับความเสียหายมาก หลายบริษัทที่เข้ามาลงทุนในโรงงานเริ่มที่จะมาทำความสะอาด รวมถึงประเมินความเสียหายร่วมกับบริษัทประกัน
อย่างไรก็ตามจากเหตุการณ์น้ำท่วม บลจ. บัวหลวง เองได้แจ้งทางนักลงทุนให้เข้าไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และคาดว่าแผนการเสนอขายหน่วยลงทุนเพิ่มทุนจำนวน 1,500 ล้านบาท ในกองทุน TFUND จะเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด แต่จากราคาที่ตกลงไปขณะนี้ราคาของได้เริ่มกลับมาดีขึ้นเป็นลำดับ
“ทั้งนี้ที่ตั้งของกองทุนดังกล่าวมีจำนวนทั้งสิ้น 43 โรงงาน ทั้งหมดโดยน้ำท่วมหมด และคาดว่าจากผลกระทบครั้งนี้ยาวไปถึงไตรมาส 4 ของปี 2554 และยาวไปถึง ไตรมาส 1 ของปี 2555 แต่อย่างไรก็ตาม กองทุนดังกล่าวยังสามารถจ่ายปันผลให้แก่นักลงทุนได้ แต่อาจจะไม่ได้น้อยกว่าที่ผ่านมา นอกจากนี้แล้วกองทุนยังได้ทำประกันด้านวินาศภัยเอาไว้ ซึ่งเมื่อธุรกิจในธุรกิจในโรงงานหยุดชะงักลงวงเงินตรงนี้ที่ได้รับจะอยู่ในประมาณ 1 เดือน”
ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทีพาร์ค โลจิสติคส์ (TLOGIS) นั้นทรัพย์สินของกองทุนซึ่งตั้งอยู่ในโครงการ ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค วังน้อยได้รับความเสียหาย จำนวน 5 หลัง พื้นที่โดยประมาณ 34,106 ตร.ม.จากจำนวนคลังสินค้าทั้งหมดของกองทุน 27 หลัง พื้นที่โดยประมาณ 125,961 ตร.ม
โดยทรัพย์สินส่วนนี้สร้างรายได้ให้กับกองทุนเดือนละประมาณ 7.96 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 38.25ของรายได้รวมทั้งหมด เนื่องจากในขณะนี้สถานการณ์น้ำท่วมยังไม่คลี่คลาย บริษัทฯจึงยังไม่สามารถประเมินความเสียหายในทรัพย์สินและผลกระทบที่เกิดขึ้น กับกองทุนทั้งหมดเมื่อสถานการณ์ต่างๆ คลี่คลายลงและสามารถประเมินความเสียหายได้ชัดเจน บลจ.จะได้รายงานให้ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับทราบต่อไป ทั้งนี้ทรัพย์สินทั้งหมดของกองทุนได้จัดให้มีประกันภัยคุ้มครองความเสียหาย ในทรัพย์สินที่เกิดจากเหตุการณ์น้ำท่วมไว้แล้ว
ขณะที่บลจ.กสิกรไทย เปิดเผยถึง แนวโน้มของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารของ บลจ. กสิกรไทย ในไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมาว่า ในส่วนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรมและรีสอร์ทในเครือเซ็นทา รา (CTARAF) ซึ่งมุ่งลงทุนในสิทธิการเช่าโรงแรมเซ็นทารา แกรนด์ บีช รีสอร์ท สมุย จ.สุราษฎร์ธานี มีอัตราการเข้าพักในปีนี้ลดลงประมาณ 3-4 % เมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปัญหาเศรษฐกิจยุโรปที่ยังคงส่งผลกระทบสืบเนื่องมาจนถึงปี นี้ ทำให้นักท่องเที่ยวยุโรปซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของโรงแรมเดินทางมาเที่ยว สมุยน้อยลงกว่าเดิม ขณะเดียวกันนักท่องเที่ยวที่เคยเข้าพักจากการจัดงานประชุมสัมมนาต่างๆ ก็ลดจำนวนลงเช่นกันอย่างไรก็ตามเชื่อว่า บรรยากาศการท่องเที่ยวน่าจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในเดือนธันวาคม ซึ่งพ้นจากช่วงมรสุมและเริ่มกลับเข้าสู่ฤดูการท่องเที่ยวของสมุย
สำหรับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ไล ฟ์สไตล์ (MJLF) ซึ่งได้รับผลกระทบจากวิกฤติน้ำท่วมจนต้องปิดบริการชั่วคราวไปก่อนหน้านี้ โดยเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รังสิต ได้รับผลกระทบเมื่อกลางเดือนตุลาคม ขณะที่เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน และ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน ปิดบริการชั่วคราวไปเมื่อต้นเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมานั้น ซึ่งทั้งเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน และ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธินไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นกับโครงสร้างอาคาร แต่ได้รับผลกระทบในแง่รายได้จากค่าเช่าในเดือนพฤศจิกายนซึ่งคาดว่าอาจลดลงไป ราวครึ่งเดือน ส่วนรายได้ในเดือนธันวาคมไม่มีผลกระทบ
ทั้งนี้ ในส่วนของเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ รังสิต ซึ่งเป็นอีกโครงการที่กองทุน MJLF มีการลงทุนและมีสัดส่วนรายได้อยู่เพียง 1 ใน 4 ของกองทุน ยังคงอยู่ในช่วงปิดบริการเนื่องจากระดับน้ำบริเวณรอบโครงการยังเป็นอุปสรรค ต่อการเดินทาง อย่างไรก็ดี โครงการมีการเฝ้าระวังและมีแนวป้องกันน้ำที่แน่นหนาทำให้น้ำไม่ท่วมถึง บริเวณตัวอาคารแต่อย่างใด โดยภาพรวมคาดว่า วิกฤติน้ำท่วมจะส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุน MJLF ในไตรมาส 4 เล็กน้อย เนื่องจากรายได้จากการเช่าพื้นที่บางส่วนอาจลดลงและในระยะแรกที่เปิดบริการ อาจยังมีผู้ใช้บริการไม่มาก ทั้งนี้ จากการที่ทั้ง 3 โครงการล้วนมีอัตราการเช่าพื้นที่เต็ม 100%
ส่วนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์พาร์ค นอกจากจะได้รับความเสียหายจากน้ำท่วม แต่ในตัวอาคารไม่ได้รับความเสียหาย ซึ่งจะได้รับผลกระทบจากกรณีสูญเสียรายได้ นอจากนี้ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติให้แก้ไขเพิ่มเติมโครงการจัดการลงทุนเรื่องเงื่อนไข การเปลี่ยนบริษัทจัดการ จาก บลจ.ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เป็นบลจ. บัวหลวง จำกัด หรือ BBLAM และบริษัท ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด ตามลำดับ ซึ่งการเปลี่ยนบริษัทจัดการและนายทะเบียนจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2555 เป็นต้นไป ทั้งนี้กองทุนดังกล่าวมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 4,733.16 ล้านบาท
นอกจากนี้ บลจ.ไอเอ็นจี ยังแจ้งเพิ่มเติมอีกว่า ตามที่กรมธรรม์ประกันภัยของกองทุนได้หมดอายุลงในวันที่ 22 พฤศจิกายน 2554 นั้น กองทุนได้ทำการต่ออายุกรมธรรม์ประกันภัย โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 22 พฤศจิกายน 2554 ถึงวันที่ 22 พฤศจิกายน2555 อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเหตุการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้นบริษัทประกันภัยได้ปรับเงื่อนไขใน กรมธรรม์ประกันภัยฉบับใหม่ ดังนี้
1. การประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก กองทุนจะต้องรับผิดชอบค่าเสียหายส่วนแรกเองสำหรับภัยต่าง ๆ เป็น ระยะเวลา 30 วันแรก จากเดิม 21 วัน
2. ในกรณีเกิดเหตุน้ำท่วม บริษัทประกันจะจำกัดความรับผิดสำหรับความเสียหายจากธุรกิจหยุดชะงักในวงเงิน 10,000 บาท จากเดิมไม่มีวงเงินจำกัดความรับผิดในกรณีน้ำท่วม และ
3. การประกันภัยคุ้มครองสิทธิการเช่า บริษัทประกันจะไม่คุ้มครองภัยจากน้ำท่วม
สำหรับการประกันภัยทรัพย์สินในส่วนของ บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด นั้น เงื่อนไขการประกันภัยเป็นเช่นเดียวกับกองทุนในกรณีเกิดเหตุน้ำท่วมบริษัทประกันจะจำกัดความรับผิดสำหรับความเสียหายต่อ ทรัพย์สิน และความเสียหายจากธุรกิจหยุดชะงักในวงเงินรวมกัน 10,000 บาท
ส่วนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1) ภายใต้การบริหารจัดการของบลจ.วรรณ ส่งผลให้ทรัพย์สินของกองทุนซึ่งตั้งอยู่ที่นิคมอุตสาหกรรมโฮเทคได้รับความเสียหาย จำนวน 12 โรงงาน พื้นที่โดยประมาณ 17,248 ตร.ม. จากจำนวนโรงงานทั้งหมดของกองทุน 24 โรงงาน พื้นที่โดยประมาณ 41,299 ตร.ม. โดยทรัพย์สินส่วนนี้สร้างรายได้ให้กับกองทุนเดือนละประมาณ 2.9 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 52 ของรายได้รวมทั้งหมด
ทั้งนี้กองทุนส่วนใหญ่ได้ทำประกันความเสี่ยงภัยทรัพย์สิน และประกันการประกันการสูญเสียค่าเช่า ส่งผลให้ความสูญเสียที่เกิดขึ้นไม่กระทบกับนักลงทุนในกองทุนอสังหาฯมากเท่าใดนัก
กองทุนอสังหาฯใหม่จ่อIPO-เพิ่มทุน
อย่างไรก็ตามในช่วงที่เกิดอุทกภัยน้ำท่วมนั้น ส่งผลให้กองทุนอสังหาฯที่จะเปิดขายหน่วยลงทุนครั้งแรกและกองทุนอสังหาฯที่มีการเพิ่มทุนต้องชะลอออกไป โดยหลายบลจ.เตรียมว่างช่วงเวลาที่จะเปิดขายใหม่เป็นไตรมาสแรกของปีนี้ เช่น
สมชัย บุญนำศิริ กรรมการผู้จัดการ บลจ.กรุงไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2555 นี้ บลจ.กรุงไทย มีแผนที่จะไอพีโอกองทุนอสังหาฯเพิ่มอีกโดยเฉพาะกองทุนอสังหาฯเทสโก้โลตัส และกองทุนอสังหาฯของกลุ่มทีซีซี แลนด์ อีกด้วย
ทางด้านบลจ.กสิกรไทย ได้เลื่อนการลงทุนตัวคลังสินค้าเพิ่มเติมจาก1 ใน 4แห่งที่ตั้่งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม แฟคทอรี่แอนด์แวร์เฮ้าส์ ฟันด์ (WHAPF) ไปเป็นช่วงไตรมาสแรกของปี 2555
เจษฎา สุขทิศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายการลงทุน บลจ. ซีไอเอ็มบี - พรินซิเพิล จำกัด บอกว่า จากที่ผ่านมากองทุนรวมที่ไปจัดตั้งแถวนิคมอุตสหรรมต่างได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม เพราะจากที่ไปทำการวิจัยแถวโรงงานนิคมฯต่าง ๆ จะเห็นได้ว่าค่าเช่าอาจจะหายไปบ้าง แต่ความเสียหายอาจจะไม่มากนัก และในปีหน้าคิดว่าการลงทุนในกองทุนดังกล่าวจะกลับมาคึกคักเหมือนเดิม
ทั้งในช่วงต้นเดือนมกราคม 2555 นี้ บริษัทเตรียมที่จะเปิดตัวกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นการประเดิมต้อนรับปีใหม่ขึ้นอีก 1 กองทุน เป็นกองทุนประเภทฟันด์ออฟฟันด์ โดยให้โอกาสได้รับค่าเช่าสม่ำเสมอ ซึ่งกองทุนดังกล่าวจะมีมูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาท และจะทำการจ่ายเงินในรูปของการซื้อหน่วยลงทุนอัตโนมัติแบบทุก ๆ ไตรมาส ซึ่งคาดว่าจะสามารถให้ผลตอบแทนประมาณ 7 - 9๔
"กองทุนดังกล่าวถือว่าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกให้แก่นักลงทุน และเป็นกองทุนที่สามารถจับต้องได้ โดยกองทุนจะเข้าไปลงทุนห้างสรรพสินค้า ออฟฟิตชั้นดี สนามบิน เป็นต้น ซึ่งเราจะขายหน่วยลงทุนเป็นรายสัปดาห์ ลงทุนขั้นต่ำ 5,000 บาท ก็สามารถเป็นเจ้าของได้"
