เมื่อผู้ออกกฏสวนทางกับผู้ส่งเสริม แล้วอนาคตกองอสังหาฯจะไปทางไหน?

ย้อนหลังไปในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ต้องบอกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) เริ่มเป็นที่รู้จักกับนักลงทุนไทยมากขึ้น เห็นได้จากกองทุนใหม่ๆ ที่มีออกมาค่อนข้างมาก และยังลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความหลากหลายมากขึ้นด้วยเช่นกัน ที่สำคัญ...กองทุนแทบทุกกองที่ออกมา ล้วนแล้วได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างดี และสามารถจัดตั้งพร้อมทั้งนำเข้าจดทะเบียนซื้อขายในตลาดได้

แต่ด้วยข้อจำกัดเรื่องสภาพคล่องที่ค่อนข้างน้อย หลังเข้าจดทะเบียนในตลาดนี่เอง ทำให้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา ยังไม่บูมเต็มที่และเงินลงทุนส่วนใหญ่ก็ เป็นเงินเย็นที่ลงทุนระยะยาว ทำให้ไม่ค่อยมีการซื้อขาย...ซึ่งจากข้อจำกัดนี่เอง ทำให้มีความพยายามจากหลายฝ่ายที่เกี่ยวข้อง เร่งหาช่องทางในการแก้ปัญหาดังกล่าว โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ผู้กำกับธุรกิจจัดการกองทุน...

ซึ่งจากความพยายามดังกล่าว หลายต่อหลายครั้งไม่สอดคล้องกับสภาพตลาดเท่าที่ควร หรือบางหลักเกณฑ์ก็มีช่องว่าง จนสุดท้ายคนที่เสียประโยชน์เลยตกมาอยู่กับผู้ลงทุน หรือไม่ก็เข้ามาปิดกั้นการเติบโตของอุตสาหกรรมกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซะเอง...ล่าสุด แนวคิดการเพิ่มขนาดขั้นต่ำของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จาก 500 ล้านบาทเป็น 1,000 ล้านบาทของ ก.ล.ต. ถูกมองว่า ไม่ได้ช่วยเพื่อเพิ่มสภาพคล่องและปริมาณการซื้อขายหน่วยลงทุน ตามเป้าหมายของ ก.ล.ต มากนัก แต่เป็นการจำกัดช่องทางระดมทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กมากกว่า

และแม้ว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลายกองทุนในปัจจุบันจะมีขนาดเล็ก แต่ก็นับว่าเป็นทางเลือกให้กับนักลงทุนได้ เพราะต้องบอกว่า การตัดสินใจลงทุนนั้น ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงของนักลงทุนเองว่ารับความเสี่ยงนั้นได้แล้ว...ดังนั้น การสนับสนุนให้มีเพิ่มการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความหลากหลายมากขึ้น เพื่อเป็นทางเลือกให้นักลงทุนน่าจะมีการพูดถึงด้วย

ส่วนแนวคิดในการกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ต้องลงทุนในสินทรัพย์ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมที่จะหาผลประโยชน์เท่านั้น...ข้อนี้ หากใครที่รู้จักกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ที ยู โดม (TU-PF) น่าจะพอทราบกันดีว่า หลักเกณฑ์นี้ เหมือน "วัวหายล้อมคอก" เพราะปัญหาเกิดไปแล้ว และผู้ลงทุนก็ได้รับผลกระทบไปแล้ว แต่ถึงกระนั้น การออกกฏดังกล่าว ก็ยังแสดงให้เห็นถึงความห่วงใยต่อปัญหาที่เกิดขึ้น เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ลงทุน อันเป็นจุดยืนของก.ล.ต. เอง

อย่างไรก็ตาม ในความพยายามเหล่านี้ แน่นอนว่าเป้าหมายหลัก คือ ต้องการพัฒนาตลาด และลดข้อจำกัดหลายข้อที่มีอยู่ในปัจจุบัน ดังนั้นสุดท้ายแล้ว จึงอยากให้ฟังเสียงของผู้ประกอบการ บริษัทจัดการกองทุน รวมถึงผลประโยชน์ต่อลูกค้าควบคู่ไปด้วย...เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นทางเลือกลงทุนที่ตอบโจทย์ดอกเบี้ยต่ำติดดินช่วงนี้ได้เป็นอย่างดี

และแม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะมีข้อจำกัดหลายๆ อย่าง แต่หลายๆ คนก็ยังมองว่า โอกาสที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ จะเติบโตได้ในอนาคตยังมีอยู่...

พิชิต อัคราทิตย์ กรรมการผู้จัดการ บลจ.เอ็มเอฟซี ให้ความเห็นเอาไว้ว่า ในปีนี้ วิกฤตเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบไปทั่วโลก และเศรษฐกิจของประเทศไทยที่ซบเซา จะส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงได้อีก รวมทั้งธุรกิจกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม และที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมระหว่างประเทศ แต่บางกลุ่มก็ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย อาทิ อาคารสำนักงาน พื้นที่ให้เช่า อบรม สัมมนา หรือพื้นที่ที่มีสัญญาเช่าผูกพันระยะยาว

แต่แม้ว่าในระยะสั้นอาจมีการชะลอตัว แต่ในระยะยาวนั้น มองว่ายังมีโอกาสที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตต่อไปได้อีกมาก เพราะปัจจุบันถือเป็นเพียงช่วงเริ่มต้นของธุรกิจกฎระเบียบต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อยู่ระหว่างการพัฒนา ให้มีความก้าวหน้าทัดเทียมกับต่างประเทศ และโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่มีความน่าสนใจจะได้รับการพัฒนาให้เป็นทรัพย์สินเสนอขายต่อผู้ลงทุนภายใต้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ยังมีอีกมาก

ดังนั้น บลจ.เอ็มเอฟซีเอง จึงให้ความสำคัญกับการพัฒนายกระดับความชำนาญ โดยมีบุคลากรที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ เทคนิคและประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ให้ความสำคัญกระบวนการจัดการลงทุน การคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุน เพื่อให้มีความมั่นคงของกระแสรายได้การบริหารความเสี่ยง เพื่อคุณภาพของหน่วยลงทุน โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างการเจริญเติบโตในระยะยาว ปัจจุบันMFC มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ พร้อมจะให้คำปรึกษาแก่เจ้าของโครงการที่สนใจจะจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และยังได้จัดตั้งบริษัทในเครือ ที่ทำหน้าที่ให้คำปรึกษา การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate AssetManagement) อีกด้วย

สำหรับการแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกจากหุ้นกลุ่ม Property& Constructionนั้น...เขามองว่า น่าจะช่วยทำให้นักลงทุนเกิดความเข้าใจมากขึ้นว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์คือ
อะไร การลงทุนในหุ้นคือการลงทุนซื้อกิจการ แต่การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือการลงทุนในโครงการที่มีรายรับหรือกระแสเงินสดมาจากค่าเช่า ซึ่งการแบ่งแยกกลุ่มกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกมาจาก Property & Construction ให้ชัดเจนช่วยให้เกิดความสะดวก ง่ายต่อการทำความเข้าใจในการเปรียบเทียบตัดสินใจเลือกลงทุน และติดตามผลตอบแทนการลงทุน

"ความน่าสนใจของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่การเป็นเครื่องมือในการสร้างผลตอบแทนที่ค่อนข้างมั่นคง สม่ำเสมอ และค่อนข้างสูงกว่าหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงในระดับใกล้เคียงกันสำหรับนักลงทุนที่สนใจลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้น"

สุดท้าย "พิชิต" แนะนำให้ศึกษารายละเอียดของกองทุนจากหนังสือชี้ชวนอย่างละเอียด เพื่อให้เข้าใจที่มาและความแน่นอนของรายได้ ตลอดจนความเสี่ยงและวิธีการบริหารกองทุนเพื่อ
ลดความเสี่ยง ซึ่งจะทำให้นักลงทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่แน่นอนมากขึ้น รวมทั้งต้องเข้าใจว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนระยะยาว

มาริษ ท่าราบ กรรมการผู้จัดการ บลจ.ไอเอ็นจี มองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวในปี 2551 ยังคงไม่มีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ต้องเร่งระบายสต็อก รวมถึงชะลอโครงการใหม่ๆ เพื่อมุ่งเน้นการบริหารสภาพคล่องมากกว่าการเจริญเติบโตขององค์กร ถึงแม้รัฐบาลจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ผลกระทบจากการชะลอตัวอย่างรุนแรงของเศรษฐกิจโลก อาจส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวต่อไปในปี 2552 นอกจากนี้ ภาวะชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกก็มีผลต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน โดยมีผลทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ และอัตราค่าเช่าของทรัพย์สินในบางประเภทมีแนวโน้มปรับลดลง สำหรับทรัพย์สินที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากภาวะการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกก็มีหลายประเภท เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์โรงงาน และสำนักงาน

อย่างไรก็ตาม ยังเชื่อว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังคงเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการกระจายความเสี่ยง ในพอร์ตการลงทุนของนักลงทุนโดยจะมีความผันผวนของราคา ไม่สูงเท่ากับการลงทุนในหุ้น และผู้ลงทุนยังจะได้รับผลตอบแทนในระดับที่เหมาะสม จากเงินปันผล เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7-8 % ต่อปี และหากเทียบกับราคาตลาดจะยิ่งสูงขึ้นไปอีกเนื่องจากหลายกองทุน มีราคาตลาดต่ำกว่าราคาพาร์

สำหรับการแยกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ออกจากหุ้นกลุ่ม Property& Construction นั้น ก็เชื่อเช่นกันว่า น่าจะช่วยทำให้นักลงทุนเข้าใจลักษณะการลงทุน อัตราผลตอบแทนและความเสี่ยงของกองทุนได้มากยิ่งขึ้น และการจัดทำ Property FundIndex จะช่วยให้สามารถเปรียบเทียบ ผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กับ Property Fund Sector ได้

อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนควรระลึกไว้เสมอว่า การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนในระยะปานกลางถึงระยะยาว ไม่ควรเข้ามาเพื่อหวังเก็งกำไรโดยควรถือลงทุนเป็นอย่างน้อย 3 ปี

สันติ กีระนันทน์ ผู้ช่วยผู้จัดการกลุ่มงานพัฒนา ตลาดตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เล่าถึงการปรับปรุงเกี่ยวกับหลักทรัพย์จดทะเบียนในส่วนที่เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ว่า ตั้งแต่วันที่ 31 มีนาคม 2552 ตลาดหลักทรัพย์ได้เพิ่มหมวดธุรกิจ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund Sector) ขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ซึ่งปัจจุบันมีจำนวน 22 หลัก-ทรัพย์ มูลค่าตามราคาตลาดกว่า 50,000 ล้านบาท หรือประมาณ 2% ของมูลค่าตลาดรวม

โดยในการแยกหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาฯ ออกมาจากกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างนั้น จะมีการจัดทำดัชนีราคาของหมวดธุรกิจกองทุนรวมอสังหาฯ เพิ่มขึ้นมาใหม่ พร้อมทั้งปรับปรุงการนำเสนอค่าสถิติต่างๆ ในรูปแบบที่แตกต่างจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์โดยทั่วไป ดังนี้คือ

1. จัดทำ ค่าอัตราส่วนราคา / มูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย(P/NAV) และค่าของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วย (NAV)ณ วันที่สิ้นสุดของงบการเงินของกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ตรวจสอบหรือสอบทานแล้วจากผู้สอบบัญชี แทน ค่าอัตราส่วนราคา/มูลค่าตามบัญชี (P/BV) และค่าของมูลค่าตามบัญชี (BV) ที่มีสำหรับกรณีหุ้นของบริษัททั่วไป
2. ยกเลิกการจัดทำ ค่าอัตราส่วนราคา/กำไรสุทธิ (P/E) เช่นที่มีสำหรับกรณีหุ้นของบริษัททั่วไปหมวดธุรกิจและกลุ่มอุตสาหกรรมอื่นๆ
3. ยกเลิกการแสดงค่าอัตราส่วนกำไรสุทธิ / หุ้น (EPS) เช่นที่มีสำหรับกรณีหุ้นของบริษัททั่วไป

นอกจากการปรับปรุงรูปแบบการนำเสนอข้อมูลของกองทุนรวมอสังหาฯ ให้กับผู้ลงทุนแล้ว ตลาดหลักทรัพย์ยังได้ดำเนินการปรับกลยุทธ์ของตลาดหลักทรัพย์ ให้มีนโยบายเชิงรุกในการนำกองทุนรวมอสังหาฯ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพิ่ม โดยตลาดหลักทรัพย์ได้จัดส่งทีมงานออกไปให้ความรู้ ความเข้าใจ โดยตรงแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับทางเลือกในการนำกองทุนรวมอสังหาฯ มาใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความสนใจก็จะให้รายละเอียดของบริษัทจัดการเพื่อการติดต่อดำเนินการต่อไป

"การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้เป็นเพียงจุดเริ่มต้น ที่จะส่งเสริมและพัฒนาในการให้ความรู้ ความเข้าใจ ให้แก่ผู้ลงทุนที่จะได้นำเอากองทุนรวมอสังหาฯ ไปเลือกใช้บริหารจัดการพอร์ตการลงทุนของตนเอง รวมถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่จะได้นำเอากองทุนรวมอสังหาฯ ไปเลือกใช้บริหารจัดการต้นทุนทางการเงินและวิธีการระดมทุน ให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับความต้องการของแต่ละฝ่าย และในระยะต่อๆ ไป"