....ต่อจากฉบับที่แล้ว
“ช่วงนี้อากาศร้อนจังเลยนะต้นกล้า”
“กระปุกออมสินก็รู้จักร้อนเป็นด้วยเหรอ?”
“เมื่อไหร่จะเลิกแขวะฉันซะทีนะ”
“แหม! ทำเป็นน้อยใจไปได้...แต่มันก็ร้อนอย่างที่กระปุกว่านั้นแหละ ร้อนซะจนไม่อยากออกไปไหนเลยละ”
“นายได้อาบน้ำก่อนนอนแบบนี้ คงสบายตัวน่าดูเนอะ”
“ต้นอาบให้กระปุกบ้างเอาไหม…หรือจะเอาผ้าชุบน้ำมาเช็ดให้ก้อได้”
“ได้ก็ดีนะ”
“ทีหลังบอกกันตรงๆ ก็ได้ ต้นยินดีทำให้อยู่แล้ว”
ว่าแล้วต้นก็จัดการหาผ้าชุบน้ำเอามาเช็ดตัวให้กระปุก ก่อนจะใช้แป้งเย็นมาโรยตัวเพิ่มอีกที คราวนี้จะบ่นว่าร้อนอีกก็ให้มันรู้ไป
“ฮ่า....เย็นสบายดีจังเลย ไม่รู้สักอึดอัดแล้วละ”
“ก็แหงละ...ตัวขาวโพลนด้วยแป้งซะขนาดนั้น”
“นายก็ไม่ต่างกับฉันสักเท่าไหร่หรอกนะ...” กระปุกเหน็บคืนบ้าง
“เออนี่กระปุก...ช่วงนี้ไม่รู้เป็นไง ลูกค้ามาถามหาแต่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันเยอะแยะไปหมดเลย เกิดอะไรขึ้นเหรอ...ต้นว่ากองทุนพันธบัตรเกาหลีมันก็ยังให้ผลตอบแทนสูงและน่าสนใจอยู่นา” ต้นกล้ายังไม่สันทัดเกี่ยวกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์เท่าไหร่ ก็เลยต้องขอความรู้จากกระปุก
“กระปุกว่าไม่แปลกหรอก ก็เงินเฟ้อเล่นขยับขึ้นไปสูงถึง 6%...แบบนี้ ถ้าลงทุนในพันธบัตรเกาหลีที่ให้ผลตอบแทน 3% กว่าๆ หรือฝากออมทรัพย์ที่ได้ดอกเบี้ย 0.75% แค่นั้น มันจะไปเอาชนะเงินเฟ้อได้ยังไงกันเล่า”ผู้รู้ของจริง
“แบบนี้นี่เอง...เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็ให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงเหมือนกัน เท่าที่ต้นเห็นส่วนใหญ่ไม่ต่ำกว่า 7% ทั้งนั้นเลย”
“พูดถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ละกองทุนมันมีความแตกต่างอยู่เหมือนกัน”
“แตกต่างยังไงเหรอกระปุก”
“กองทุนนี้มันแยกออกเป็น 2 ประเภทนะซิ”
“มีอะไรบ้าง”
“กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อสินทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ของกองทุนโดยเด็ดขาย และกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าของสินทรัพย์นั้นๆ”
“แล้ว 2 ประเภทนี้ มันต่างกันยังไงบ้าง”
“สำหรับกองทุนซื้อสินทรัพย์นั้นมาเป็นกรรมสิทธิ์ของกองทุนโดยเด็ดขาย หรือที่เรียกว่า
Freehold จะลงทุนในกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทำให้กองทุนรวมสามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้แบบไม่มีกำหนดอายุ หรือตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนยังถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่นอกจากนั้นแล้ว กองทุนรวมยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ออกสู่ตลาดได้เมื่อเห็นสมควรหรือเมื่อเกิดมีเหตุบางประการที่ทำให้ต้องเลิกกองทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีมูลค่าสูงขึ้นตามระยะเวลา ทำให้กองทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินนั้นๆ ได้”
“แล้วกองทุนสิทธิการเช่าละ”
“ก็กำลังจะอธิบายนี่ไง ใจร้อนจริงๆ...กองทุนสิทธิการเช่า หรือเรียกว่า Leasehold เป็นกองทุนที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแต่เป็นการครอบครองโดยสิทธิการเช่า มีแต่เพียงสิทธิ์ที่จะหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนในช่วงระยะเวลาที่ทำสัญญากับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาดังกล่าว กองทุนรวมจะไม่มีสิทธิ์จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้อีก และต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งลักษณะสิทธิการเช่าเช่นนี้ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไหร่ มูลค่าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งลดลงไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบกำหนดสัญญาเช่า แต่หากรายได้ค่าเช่าหรือการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มมากขึ้น ก็อาจจะทำให้มูลค่าสิทธิการเช่านั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นได้ โดยสิทธิในการเช่าเเบบนี้อาจเรียก ภาษาชาวบ้านว่า "เซ้ง"นั่นเอง”
“เซ้งเหรอ!”
“ใช่เซ้ง...แล้วลักษณะการจ่ายผลตอบแทนของทั้ง 2 ประเภทก็ต่างกันด้วนนะ”
“ยังมีความต่างอีกเหรอ” ต้นกล้าชักสงสัยเข้าไปใหญ่
“ตามหลักเกณฑ์ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดการกองทุนจะต้องจ่ายผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วยอย่างน้อยปีละครั้ง ในอัตราไม่เกิน 90% ของกำไรที่เกิดจากการลงทุน ซึ่งกองทุนที่ลงทุนในกรรมสิทธิ์ เขาก็จะนำผลกำไรจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์นำมาปันผลให้แก่ผู้ลงทุน…ส่วนกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่านั้น จะมีสิทธิ์เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญาเช่าเท่านั้น และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ Net Asset Value (NAV) ของกองทุนประเภทนี้จะค่อยๆ ลดลงจนเหลือศูนย์
"หมายความว่าไง...ลดลงจนเหลือศูนย์”
“ก็เงินปันผลที่กองทุนจ่ายให้เรามา จะมาจากกำไรส่วนหนึ่งและเงินต้นส่วนหนึ่ง...ซึ่งเงินต้นนี้เอง เขาจะทยอยคืนมาให้เราเรื่อยๆ จนครบอายุการลงทุน ดังนั้นไม่ต้องแปลกใจว่าทำไมพอครบอายุกองทุนแล้วถึงไม่ได้เงินต้นกลับคืน”
“แบบนี้นี่เอง...แล้วอย่างนี้กองทุนประเภทไหนมันดีกว่ากันละ”
“จะบอกว่ากองไหนดีหรือไม่ดีคงไม่ได้หรอก เพราะแต่ละประเภทมันก็มีข้อดีข้อเสียต่างกันไป คงขึ้นอยู่กับผู้ลงทุนเองว่าจะเลือกแบบไหนมากกว่า...แต่ต้องอย่าลืมนะว่า กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นะ เป็นการลงทุนระยะยาว”
“มันต้องแบบนี้ซิ ‘การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน’ ต้นกล้าพูดเร็วๆ แบบที่เคยได้ยินในโฆษณา
“ที่อย่างนี้ละถนัดเชียว” กระปุกแซวบ้าง
“แน่นอนอยู่แล้ว” ต้นกล้าทำท่าทางภูมิใจ
“ถ้าเข้าใจแล้วก็นอนได้แล้ว...พรุ่งนี้ต้องไปทำงานแต่เช้าไม่ใช้เหรอ”
“ยังร้อนอยู่ไหม กระปุก” ต้นกล้าถามด้วยความเป็นห่วง
“ไม่แล้วละ...ขอบใจนะ” กระปุกยิ้มให้
“ราตรีสวัสดิ์กระปุก”
“อืมห์...ราตรีสวัสดิ์”
อ่านต่อฉบับวันจันทร์หน้า...
