ตอนนี้นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเพราะนอกจากจะให้ผลตอบแทนที่สูงแล้ว ยังนับเป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอด้วย โดยวันนี้มีผู้อ่านส่งคำถามมายัง "ผู้จัดการรายวัน" เกี่ยวกับการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจมาคือ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท Freehold /Leasehold ต่างกันอย่างไร
"ผู้จัดการรายวัน" จึงได้ไปสอบถามจากผู้จัดการกองทุน และได้รับความอนุเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด (มหาชน) ในการตอบคำถามดังกล่าว
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดว่าเป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ระดมทุนมาเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้จัดการกองทุนต้องมองเห็นช่องทางอันจะก่อให้เกิดผลประโยชน์และผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ในรูปของรายได้ที่เป็นค่าเช่าประจำแก่ผู้ลงทุน
โดยลักษณะทั่วๆไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ ต้องเป็นกองทุนปิดแบบไม่มีกำหนดอายุกองทุน และ หรือ เป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน โดยขนาดของกองทุนจะต้องไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) จะต้องขายหน่วยลงทุนในวงกว้างเพื่อให้สามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนไม่น้อยกว่า 250 ราย โดยมีเกณฑ์ในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนรายย่อยก่อนเสมอกองทุนรวมประเภทนี้ก็มีทั้งแบบที่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เหมือนการซื้อขาด (หรือที่เราเรียกว่า Freehold) และ แบบที่เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า เหมือนการเซ้ง (หรือที่เรียกว่า Leasehold ) ซึ่งทั้ง 2 แบบจะมีอายุของสิทธิการเช่ามากน้อยแตกต่างกันไป
ผู้ลงทุนควรอาศัยปัจจัยอย่างไรในการพิจารณาเลือกลงทุนในกองทุนที่แตกต่างกัน ทั้งนี้ Freehold และ Leasehold จัดได้ว่ามีความสำคัญในการช่วยตัดสินใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะถือได้ว่าเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการก่อให้เกิดอัตราผลตอบแทนของแต่ละกองทุน ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงไม่ควรมองข้ามความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับ Freehold และ Leasehold และควรใช้เป็นปัจจัยในการพิจารณาก่อนเริ่มลงทุน
Freehold หมายถึง การที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทำให้กองทุนรวมสามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้แบบไม่มีกำหนดอายุ หรือตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนยังถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ นอกจากนั้นแล้วกองทุนรวมยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ออกสู่ตลาดได้เมื่อเห็นสมควรหรือเมื่อเกิดมีเหตุบางประการที่ทำให้ต้องเลิกกองทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีมูลค่าสูงขึ้นตามระยะเวลา ทำให้กองทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินนั้นๆ ได้
Leasehold หมายถึง การที่กองทุนรวมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแต่เป็นการครอบครองโดยสิทธิการเช่า มีแต่เพียงสิทธิ์ที่จะหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนในช่วงระยะเวลาที่ทำสัญญากับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาดังกล่าว กองทุนรวมจะไม่มีสิทธิ์จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้อีกและต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งลักษณะสิทธิการเช่าเช่นนี้ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไหร่ มูลค่าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งลดลงไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบกำหนดสัญญาเช่า แต่หากรายได้ค่าเช่าหรือการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มมากขึ้น ก็อาจจะทำให้มูลค่าสิทธิการเช่านั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นได้
สำหรับผู้ลงทุนอาจมองในแง่ของการได้รับผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปลงทุนเป็นหลัก โดยลักษณะของกองทุนรวมที่เป็น Freehold นั้น จะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผลในช่วงที่กองทุนรวมดำเนินการอยู่ ซึ่งเป็นการนำผลกำไรจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์นำมาปันผลให้แก่ผู้ลงทุน และหากเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปในอนาคตหรือเลิกกองทุน ผู้ลงทุนยังมีโอกาสได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุนที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอีกด้วย ในขณะที่กองทุนรวมแบบ Leasehold จะมีสิทธิ์เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญาเช่าเท่านั้น และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ Net Asset Value (NAV) ของกองทุนประเภท Leasehold นี้จะค่อยๆ ลดลงจนเหลือศูนย์ ณ วันสิ้นสุดสัญญาเช่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ดังนั้น ในการคิดผลตอบแทนจริงจากการลงทุนในกองทุนรวมแบบ Leasehold นั้น จึงควรคำนึงถึงส่วนของเงินต้นที่ลงทุนไปด้วย เพราะผู้ลงทุนจะไม่มีโอกาสได้รับเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกองทุนรวมแบบ Freehold
อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนก็มีลักษณะ แตกต่างกันไป ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าลงทุน รวมถึงความแตกต่างของความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นด้วย ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุนและวัตถุประสงค์ของโครงการรวมถึงลักษณะการลงทุนซึ่งเป็น Freehold หรือ Leasehold ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้ละเอียดรอบคอบก่อนการลงทุนเสมอ
ที่มาข้อมูล : บลจ.ทหารไทย
"ผู้จัดการรายวัน" จึงได้ไปสอบถามจากผู้จัดการกองทุน และได้รับความอนุเคราะห์จากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) ทหารไทย จำกัด (มหาชน) ในการตอบคำถามดังกล่าว
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดว่าเป็นกองทุนรวมประเภทหนึ่งที่ระดมทุนมาเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้จัดการกองทุนต้องมองเห็นช่องทางอันจะก่อให้เกิดผลประโยชน์และผลตอบแทนที่คุ้มค่าจากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ในรูปของรายได้ที่เป็นค่าเช่าประจำแก่ผู้ลงทุน
โดยลักษณะทั่วๆไปของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ คือ ต้องเป็นกองทุนปิดแบบไม่มีกำหนดอายุกองทุน และ หรือ เป็นกองทุนรวมที่ไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน โดยขนาดของกองทุนจะต้องไม่ต่ำกว่า 500 ล้านบาท ในการเสนอขายครั้งแรก (IPO) จะต้องขายหน่วยลงทุนในวงกว้างเพื่อให้สามารถระดมทุนจากผู้ลงทุนไม่น้อยกว่า 250 ราย โดยมีเกณฑ์ในการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้ลงทุนรายย่อยก่อนเสมอกองทุนรวมประเภทนี้ก็มีทั้งแบบที่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เหมือนการซื้อขาด (หรือที่เราเรียกว่า Freehold) และ แบบที่เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่า เหมือนการเซ้ง (หรือที่เรียกว่า Leasehold ) ซึ่งทั้ง 2 แบบจะมีอายุของสิทธิการเช่ามากน้อยแตกต่างกันไป
ผู้ลงทุนควรอาศัยปัจจัยอย่างไรในการพิจารณาเลือกลงทุนในกองทุนที่แตกต่างกัน ทั้งนี้ Freehold และ Leasehold จัดได้ว่ามีความสำคัญในการช่วยตัดสินใจเป็นอย่างยิ่ง เพราะถือได้ว่าเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการก่อให้เกิดอัตราผลตอบแทนของแต่ละกองทุน ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงไม่ควรมองข้ามความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับ Freehold และ Leasehold และควรใช้เป็นปัจจัยในการพิจารณาก่อนเริ่มลงทุน
Freehold หมายถึง การที่กองทุนรวมมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ทำให้กองทุนรวมสามารถหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้แบบไม่มีกำหนดอายุ หรือตลอดไปตราบเท่าที่กองทุนยังถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ นอกจากนั้นแล้วกองทุนรวมยังสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นๆ ออกสู่ตลาดได้เมื่อเห็นสมควรหรือเมื่อเกิดมีเหตุบางประการที่ทำให้ต้องเลิกกองทุน โดยมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นอาจมีมูลค่าสูงขึ้นตามระยะเวลา ทำให้กองทุนมีโอกาสที่จะได้รับผลกำไรจากการขายทรัพย์สินนั้นๆ ได้
Leasehold หมายถึง การที่กองทุนรวมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนแต่เป็นการครอบครองโดยสิทธิการเช่า มีแต่เพียงสิทธิ์ที่จะหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้ผู้อื่นเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนในช่วงระยะเวลาที่ทำสัญญากับเจ้าของกรรมสิทธิ์เท่านั้น โดยเมื่อครบกำหนดสัญญาดังกล่าว กองทุนรวมจะไม่มีสิทธิ์จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้อีกและต้องคืนอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ซึ่งลักษณะสิทธิการเช่าเช่นนี้ยิ่งระยะเวลาการเช่าเหลือลดน้อยลงเท่าไหร่ มูลค่าของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะยิ่งลดลงไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบกำหนดสัญญาเช่า แต่หากรายได้ค่าเช่าหรือการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นเพิ่มมากขึ้น ก็อาจจะทำให้มูลค่าสิทธิการเช่านั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นได้
สำหรับผู้ลงทุนอาจมองในแง่ของการได้รับผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปลงทุนเป็นหลัก โดยลักษณะของกองทุนรวมที่เป็น Freehold นั้น จะให้ผลตอบแทนแก่ผู้ลงทุนในรูปของเงินปันผลในช่วงที่กองทุนรวมดำเนินการอยู่ ซึ่งเป็นการนำผลกำไรจากค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์นำมาปันผลให้แก่ผู้ลงทุน และหากเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปในอนาคตหรือเลิกกองทุน ผู้ลงทุนยังมีโอกาสได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุนที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมอีกด้วย ในขณะที่กองทุนรวมแบบ Leasehold จะมีสิทธิ์เก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่มาจากเงินปันผลเฉพาะในช่วงเวลาที่อยู่ในสัญญาเช่าเท่านั้น และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ หรือ Net Asset Value (NAV) ของกองทุนประเภท Leasehold นี้จะค่อยๆ ลดลงจนเหลือศูนย์ ณ วันสิ้นสุดสัญญาเช่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง ดังนั้น ในการคิดผลตอบแทนจริงจากการลงทุนในกองทุนรวมแบบ Leasehold นั้น จึงควรคำนึงถึงส่วนของเงินต้นที่ลงทุนไปด้วย เพราะผู้ลงทุนจะไม่มีโอกาสได้รับเงินที่ได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เหมือนกองทุนรวมแบบ Freehold
อย่างไรก็ตาม กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนก็มีลักษณะ แตกต่างกันไป ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนเข้าลงทุน รวมถึงความแตกต่างของความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นด้วย ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุนและวัตถุประสงค์ของโครงการรวมถึงลักษณะการลงทุนซึ่งเป็น Freehold หรือ Leasehold ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูลต่างๆ ให้ละเอียดรอบคอบก่อนการลงทุนเสมอ
ที่มาข้อมูล : บลจ.ทหารไทย
